Kozos koltseg maganszemely lakaskiadas: adózás és költségek részletes útmutató
Összegyűjtöttük az ingatlan-bérbeadás utáni adózás szabályait. Az ingatlan kiadásával szerzett bevétel adóköteles jövedelemnek számít. De kötelező számlát adnunk? Mindenképp rendelkeznünk kell adószámmal lakáskiadáskor? Hogyan számoljuk ki az adó mértékét? Kell fizetnünk adóelőleget? Létezik mentesség az adófizetési kötelezettség alól?
Mi számít adóalapnak és hogyan alakul a jövedelem?
Magánszemély ingatlan bérbeadása után önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 százalék. Egyszerűbben fogalmazva: ingatlan bérbeadása esetén kizárólag személyi jövedelemadót kell fizetnünk. Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja törvény 2. és 4. mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni.
Bevételnek számít a bérlő által fizetett közös költség, közös költség, társasházi biztosítás és takarítás díja, a közös képviselő díja, a felújítási alapba fizetett összeg, valamint a fix összegű bérleti díj, amely tartalmazza a rezsiköltségeket vagy költségtérítésben állapodnak meg. Nem számít bevételnek viszont a bérlőre áthárított, közüzemi szolgáltatások díja, ha a lakás használatához a fogyasztásmérők alapján fizetik meg a tényleges összeget, és a bérbeadó is tényleges költség alapján számol el a szolgáltatóval.
Költségek és adóalap-kiszámítás: két fő módszer
- 10 százalék költséghányad (tényleges költségek igazolása nélkül): a bevétel 90%-át tekintjük jövedelemnek, amelyre 15% SZJA lazítva kerül kifizetésre. Ez a módszer egyszerű, de nem érvényesíthetők utólag értékcsökkenés vagy egyéb igazolt költségek. Ha az ingatlan-bérbeadás nem jár kiadásokkal, ez a leghatékonyabb lehet.
- Tételes költségelszámolás: a bevételből leírhatók a tényleges, számlákkal és igazolásokkal alátámasztott kiadások. Ide tartozik a rezsiköltség, karbantartási és felújítási költségek, valamint az értékcsökkenés (amortizáció). Ezt a módszert akkor érdemes választani, ha jelentős költségek merülnek fel.
A bevételek és költségek pontos nyilvántartása kulcsfontosságú: a jövedelmet a bevételből, a költségek levonásával számoljuk ki. Az ingatlan bérbeadási tevékenységet az adott évben érvényes T101 nyomtatványon (bejelentő és változásbejelentő) kell bejelenteni a NAV-hoz. A járulékos költségek között a közös költség és a közös képviselő díjazzása, társasházi biztosítás és takarítás díja, felújítási alapba fizetett összeg is bevételbe sorolandó, de ezekből költségelszámolás lehetséges csak akkor, ha nem hárítják át a bérlőre arányosan a szolgáltatás díját.
Adóelőleg és adózási kötelezettségek
A jövedelem után 15 százalékos adóelőleget kell fizetni negyedévente a negyedévet követő hónap 12. napjáig. Ha a bérbeadásból származó bevétel „kifizetőtől” származik (például jogi személytől), az adóelőleget a kifizetőnek kell levonni és megfizetnie a bérbeadó részére. Az adóelőleg alapja a magánszemély adóelőleg-nyilatkozata alapján kalkulált jövedelem, ha a költségek nem haladják meg a bevétel 50%-át. Nyilatkozat hiányában a kifizető a 10%-os költséghányad alapján számítja ki az adóelőleget.
Az ingatlan adózása az áfa-törvény alapján tárgyi adómentes lehet, és az áfafizetési kötelezettség vagy alanyi adómentesség választása attól függ, hogy az adóalany mennyire tevékenykedik az ingatlan bérbeadás területén. Ha nem tartozik adószámhoz, a számviteli bizonylat kiállítása továbbra is elegendő lehet, de áfa alanyiság vagy áfafizetés mellett számlát kell kiállítani.
Adószám: szükség van-e rá?
Alapvetően ingatlant bérbeadni adószám nélkül is lehet, adóazonosítóval. Adószám szükséges akkor, ha a bérbeadó:
- egyéni vállalkozó; vagy
Az adószám igénylésére a T101 jelű adatlapon lehet a legegyszerűbben az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban (ONYA) történő igénylés útján sor kerülni.
Számlázás és bizonylatok
Az ingatlan-bérbeadás áfamentes, ezért számla helyett elegendő számviteli bizonylat kiállítása. Ezen szerepel:
- bérlő neve
- bérbeadott ingatlan címe
- bérlőtől átvett összeg és az időszak
- dátum
Áfaköteles bérbeadás vagy garázs alanyi adómentes bérbeadása esetén számlát kell kiállítani. Garázs vagy parkoló bérbeadása esetén adószámot kell kiváltani, és adót kell fizetni, hacsak nem választ alanyi adómentességet a következő évre 12 millió forintos éves bevételi határig.
Költségek részletezése
A költségek között megtalálható:
- Értékcsökkenés (amortizáció): a bérbeadás céljára használt ingatlan értékcsökkenését figyelembe veheti az adózás.
- Karbantartás és felújítás költségei: tételes költségelszámolásnál igazolni kell a kiadásokat.
- Építményadó: alapvetően nem számolható el, mert közvetlenül nem a bérbeadásból fakad, hanem a tulajdonjoghoz kapcsolódik, kivéve ha igazolható, hogy a bérbeadó bevételszerző tevékenysége miatt nő az adókötelezettség.
- Közös költség és társasházi díjak: a bérlő által megfizetett közös költség a bevétel része lehet, és költségelszámolásra jogosít.
Ha a bérleti díj fix összeg, amely tartalmazza a rezsit is, a kedvező szabály nem alkalmazható, mert az szolgáltatás díja nem hárítható át arányosan a bérlőre.
Speciális esetek és gyakori kivételek
A társasházi közös költségre és a közös költségben felmerült rezsire vonatkozó kivételek miatt ezek nem esnek a kivételi szabály alá, tehát a bérlő által fizetett közös költség továbbra is bevételként számítható és a költségek közé elszámolható. A lakás használatához kapcsolódó, közüzemi díjak akkor sem számítanak bevételnek vagy költségnek, ha a fogyasztást a bérlő viseli, és a tényleges díj a fogyasztás alapján kerül megfizetésre.
Ha a bérlő fix díjat fizet a rezsivel együtt, vagy költségtérítést köt ki, a kedvező 10%-os költséghányad szabálya nem alkalmazható.
Gyakorlati tanácsok a mindennapokra
- Mindig tarts nyilvántartást a bevételekről és a költségekről, például táblázatban.
- Alkalmazz mérlegelést: érdemes mindkét módszert kiszámolni az adott évre vonatkozóan - a legoptimálisabb adóterhet az adóév végén választott módszerrel lehet megtenni.
- Ha adószámot kérsz, gondoskodj a megfelelő bizonylatok kiállításáról és megőrzéséről.
- Írásos szerződés és a havi bérleti díj dokumentálása ajánlott a jogi és adózási átláthatóság érdekében.
A közvetett és közvetlen költségek közötti különbségek
A közvetett költségek olyan költségek, amelyeket a bérlet arányában lehet felosztani, például a közös költséget vagy a társasházi biztosítás díját. A közvetlen költségek pedig azok, amelyeket közvetlenül a bérbeadás tevékenységéhez kapcsolódóan számolhatunk el, például a karbantartási és felújítási kiadások vagy az egyes mérőórák alapján felmerülő költségek.
tags: #kozos #koltseg #maganszemely #lakaskiadas