A közös költség fogalma, fizetése és kezelése társasházakban
Lakás vásárlásánál, új albérletbe való költözésnél egyik első kérdéseink közé tartozik a közös költség összege. De mi is a pontos jelentése, hol mennyibe kerül, mitől függ, hogy emelkedik-e az összeg? Mi a teendő, ha társasházi közös költség tartozás áll fenn vagy tartozást halmoztunk fel? Ki fizeti az albérlet közös költségét? Milyen tételeket tartalmaz és hogyan történik a kiszámítása a Társasházi Törvény vonatkozó szakasza alapján?
Magyarok milliói élnek társasházakban - az egyik legnagyobb konfliktusforrás pedig általában nem más, mint a közös költség. Mint ahogyan a nevéből is kiderül, a közös költség a társasház „közösen” használt területeinek költségeit fedezi. Mint ahogy az a nevéből is kiderül, a közös költség fizetése olyan esetekben merül fel, amikor lakásunk olyan jogi konstrukcióban áll, amely esetben vannak olyan területrészek, felszerelések, amelyek nem kizárólagos tulajdonunkban vannak. Ennek legtipikusabb esete a társasház, mint jogi forma.
A közös költség a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások összege. Hivatalosan megfogalmazva az üzemeltetéshez a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása tartozik. Vagyis ide tartozik minden olyan tevékenység elvégzése, amiről egy önálló ingatlanban a tulajdonosnak egyedül kell gondoskodnia.
A közös költség viselésének jogszabályi hátterét első sorban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (társasházi törvény) biztosítja, mögöttes jogszabályként pedig elsősorban a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény.
A közös költség összetevői
A közös költség lényegében a társasházak mindennapjainak biztosítására szolgál. A társasházak az egész ház működtetésével, valamint fenntartásával kapcsolatban felmerülő költség fedezetére, a közös lépcsőház, lift áram számláira, takarítására, a kert locsolására szolgáló vízdíjra, vagy a közös helyiségek fűtés díjának fizetésére a társasház közgyűlése által meghatározott, havi fix összeget szednek be.
Üzemeltetési költségek
Ide tartoznak a közös használatú helyiségek takarítási költségei (pl. lépcsőház takarítása, udvar söprése).
Karbantartási költségek
A karbantartás a közös tulajdonban lévő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges. Ilyen például a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje.
Felújítási költségek
A felújítás az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló, általános javítási építés-szerelési munkák végzése. Ezek megközelítőleg vagy akár teljesen visszaállíthatják az eredeti műszaki állapotot, illetőleg az eredeti használhatóságot. Az üzembiztonságot növelheti az egyes szerkezetek, berendezések kicserélése vagy az eredetitől eltérő kialakítás. Felújítás alatt értjük a teljes és részleges felújítás mellett a korszerűsítést is. Például az épület homlokzatának és közös helyiségeinek rendszeres felújítása.
Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások
A közös költségnek létezik még egy kategóriája, amelyet rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak nevezünk. Ez az állagvédelmet meghaladó, és a fenntartás körébe nem tartozó olyan kiadásokat jelenti, amelyek a közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak. Ilyen kiadások vállalása csak a tulajdonostársak egyhangú határozatával lehetséges.
A közös költség kiszámítása és viselése
A közös költség, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik, a tulajdonosokat tulajdoni hányaduk arányában terheli. Ez azt jelenti, hogy a társasházi lakókra eső közös költség a birtokolt tulajdon mérete alapján kerül kiszámításra - vagyis aki nagyobb lakásban lakik, arányosan nagyobb rész terheli.
A Ptk. 5:75. § alapján az esetleges hasznok, illetve természetesen a kötelezettségek a tulajdonosokat a tulajdoni hányaduk alapján illetik meg. Tehát ha valamiben, ami a közös tulajdonba tartozik kár keletkezik, vagy elromlik, akkor a társasházi jogban annak a javítását a tulajdoni hányadnak megfelelően kell anyagilag finanszírozni. Fontos, hogy amennyiben a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásra kerül sor, akkor az minden tulajdonost annyiban terhel, ahányad részben tulajdonosok.
Annyiféle lakás- és háztípus létezik különféle adottságokkal, lakókkal, problémákkal, hogy minden egyes ház közös költség-képzési módszere egyedi. Pontos számokat nem nagyon lehet általánosságban meghatározni, mert ez függ a lakásszámtól, a műszaki állapottól, az épület korától, az építési módjától, hogy van-e lift, kert, garázs vagy egyéb felépítmény a telken. A közös költség összegét befolyásolhatja a lakásunk mérete mellett az épület kora és energiahatékonysága, a társasház anyagi helyzete, a múltbéli kiadások és a tervezett kiadások egyaránt.
A közös költségről a társasház nem állít ki számlát a tulajdonosok részére, egyszerűen abból az okból kifolyólag, hogy a társasház részéről nem történik semmiféle szolgáltatásnyújtás vagy termékértékesítés.
A Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) szerepe
A Társasházi törvény (Tht.) kötelező eleme egy társasház Szervezeti és Működési Szabályzatának (SZMSZ). Ebben írják elő és fektetik le, hogy a közös tulajdon fenntartására, ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására milyen szabályok vonatkoznak.
Ez azt jelenti, hogy az SZMSZ-ben kell meghatározni a közös költség esetleges tulajdoni hányadtól eltérő megfizetését, a költségnemeket és a számítás módot. Ide tartoznak a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és megfizetés szabályai, a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a feladatai, a felújítási alap képzésének elhatározása esetén a hozzájárulás mértéke, valamint az alap felhasználásának szabályait.
A szervezeti-működési szabályzatban (SZMSZ) kell meghatározni a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját. A tulajdonosok részéről a befizetés alapbizonylata a közgyűlési határozat.
Közös költség albérlet esetén
A közös költség fizetési kötelezettség a társasházban tulajdonosként szereplő személyt terheli. A tulajdonos és a tényleges használó közötti olyan megállapodás, ami a használó kötelezettségévé teszi a közös költség fizetését, kizárólag a társasház egyetértése esetén, vonatkozó szabályok szerint köthető meg.
A közös költség terhe általában azt/azokat a személyt/személyeket terhelik, akik az ingatlanban élnek vagy azt birtokolják. Alapesetben a közös költség a tulajdonos terhe a rá eső tulajdoni hányadának megfelelően, azonban, ha az ingatlan albérlet formájában kerül kiadásra, ezt a költséget általában átterhelik az albérlőre a lakás rezsijével együtt. A „sima” közös költség tehát rendszerint az albérlő terhe (pl. szemétszállítás, liftüzemeltetés, lépcsőház takaríttatása), azonban erről mindenképpen előzetes megegyezés szükséges, és a bérleti szerződésbe is bele kell foglalni az esetleges későbbi konfliktusok elkerülése végett.
A tulajdonos és a bérlő közötti kapcsolathoz a társasháznak közvetlenül sem jogi, sem pénzügyi vonatkozásban nincs köze, mert az a tulajdonos és a bérlő közötti megállapodás tárgyát képezi.
Közös költség tartozás kezelése
A közös költség összegét a társasház tagjainak kötelező befizetnie, különben közös költség tartozás keletkezik. A tulajdonosok gyakran nincsenek tisztában azzal, milyen következményei lehetnek a közös költség elmulasztásának. Végső esetben végrehajtási eljárás folyhat le a közös költséggel tartozó tulajdonossal szemben.
A közös költség beszedése a társasház közös képviselőjének a felelőssége: amennyiben egy tulajdonos nem fizet, a közös költség hátralék behajtása céljából előbb írásbeli emlékeztetőt, majd fizetési felszólítást küldenek ki számára, benne a fizetési határidővel (ami alapesetben a közlés tudomásulvételétől indul). Bizonyos esetekben csak az oldja meg a problémát, ha fizetési meghagyási felszólítás kerül kibocsátásra. Elrendelése az SZMSZ felhatalmazása, vagy egyedi közgyűlési határozat alapján történhet meg. Ennek kimenetele akár a polgári peres eljárás is lehet. A fizetési meghagyásos eljárás során szintén felmerülnek költségek, melyekkel a tartozás tovább növekszik.
A társasházi törvény értelmében a közös képviselőnek (az intézőbizottság elnökének) a hátralékos tulajdonostárs részére - az ismert lakóhelyére vagy levelezési címére - igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni (akkor is, ha a hátralékos tulajdonostárs az átvételt megtagadta).
A társasház a tulajdonközösség egy sajátos formája. Alapvető jellemzője, hogy a tulajdonostársak egyszerre bírnak külön tulajdonukban álló albetéttel (lakással vagy nem lakás céljára szolgáló helyiséggel), és ehhez kapcsolódóan a társasházi közös tulajdonból meghatározott hányadrésszel. Közös tulajdonba kerülnek mindazok az épületrészek, épületberendezések, helyiségek, amelyek nem képeznek külön tulajdont.
Viszonylag gyakran előforduló probléma, hogy az adásvételt követően derül ki, hogy az ingatlan előző tulajdonosa közös költség tartozást hagyott hátra. A törvény sajnos nem tartalmaz egyértelmű útmutatást erre az esetre. Így tehát van olyan bíróság, aki az új tulajdonosra hárítja a fizetési kötelezettséget, és van, amelyik pedig a korábbira. A társasházi törvény azonban további biztosítékot ad a társasházközösség kezébe, ugyanis a közgyűlés, illetve a szervezeti és működési szabályzat felhatalmazása alapján a közös képviselő jogosult arra, hogy a 3 havi közös költség tartozással rendelkező tulajdonostárs tulajdonában lévő lakásra, vagy nem lakás céljára szolgáló ingatlanára jelzálogjogot jegyeztessen be az ingatlan-nyilvántartásba. Ez a bejegyzés tehát megjelenik az ingatlan tulajdoni lapján, mint teher, amely biztosítékot jelent arra a társasháznak, hogy legkésőbb az ingatlan értékesítése esetén a közös költséghez hozzájusson, hiszen annak teljes körű megfizetése esetén fogja csak a közös képviselő kiadni az úgynevezett nullás igazolást, valamint a jelzálogjog törléséhez szükséges törlési nyilatkozatot.
A közös képviselő feladatai
A közös képviselő feladatai jelentős részét a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése tölti ki. Köteles mindent megtenni a társasház épülete fenntartásának biztosítása érdekében, ami kiterjed az üzemeltetésre, a karbantartásra, és a felújításra, ideértve az ebben a körben hozott közgyűlési határozatok végrehajtását is.
Évenként köteles költségvetési javaslatot (Tht. 47.§.) és elszámolást (Tht. 48.§) készíteni, amelyek elfogadása a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik. Sajnos egy-egy felújítás munkálatnál maguk a gyorsan változó árajánlatok is nehezítik a közös képviselő munkáját, hiszen ezeket minden esetben el kell fogadtatnia egy társasházi közgyűlésen.
Gyakori kérdések és dilemmák
Logikus az elgondolás, hogy a közös költség tartozást felhalmozó tulajdonos munkával pl. takarítással, kertgondozással, esetleg szakipari munkával (festés, villanyszerelés) megválthassa a közös költség tartozását. Ez egy támogatandó gyakorlat. Csak az adózással van probléma. Minden „ellenszolgáltatásért" végzett munka után adókat és járulékokat kell fizetni. Két eset lehetséges: ha a tulajdonosnak van saját vállalkozása, vagy ha a társasház munkavégzésre irányuló szerződést köt a tulajdonossal.
A lakásvásárlás során is legyünk óvatosak, és minden esetben kérjük el a szervezeti és működési szabályzatot, hiszen ez a dokumentum tartalmazza a közös költség megállapítására és a megfizetésére vonatkozó szabályokat. A vevő kikötheti, hogy az társasházi ingatlan eladója a közös költségről szóló „nullás igazolást” mutassa be.