Kivitelezési szerződés és a jogszabályi keretek az építőiparban
Azt, hogy egy építkezés, felújítás során a feleknek milyen jogaik és kötelezettségeik vannak, elsődlegesen a kötelező jogszabályi rendelkezésekből, majd másodlagosan az általuk megkötött szerződésből derül ki. A Polgári Törvénykönyv alábbi szabályai akkor érvényesülnek, ha ezekre a szerződés nem terjedt ki. Fontos felhívni a figyelmet a Kivitelezési kódexre (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet), valamint arra, hogy az építési szerződésre vonatkozó alapelvek a Ptk.-ból és a Kivitelezési kódexből származnak.
Alapvető jogi források és kötelező elemek
A Kivitelezési kódex szerint minden üzletszerű gazdasági tevékenységként folytatott építőipari kivitelezési tevékenység esetén írásbeli szerződést kell kötnie a megrendelőnek és a vállalkozónak. A Kormány rendeletek rögzítik a kötelező elemek körét, például a vállalkozói díj megnevezését, az elszámolás módját és a fizetési határidőket. A szerződésben kötelező feltüntetni a műszaki ellenőrt, a pótmunka díjának elszámolását, a tartalékkeret szabályait, az előleg felhasználását, a szerződéses biztosítékok körét és a vitás kérdések rendezésének módját (mediáció vagy választottbíróság). A Kivitelezési kódex továbbá részletesen szabályozza a tervdokumentáció, a teljesítési szakaszok és a határidők tartalmi követelményeit is.
A Polgári Törvénykönyv szerint az építési szerződésre vonatkozó alapvető rendelkezések a Ptk.-ban találhatók. A régi és az új Ptk. közötti átvezetés a Kormány rendeleteiben és a jogszabályok folyamatos módosításában jelenik meg. A Ptk. az építési szerződésre vonatkozóan meghatározza az alvállalkozó igénybevételének elvi lehetőségét és a megrendelőnek a munkaterület átadásával kapcsolatos kötelezettségeit is.
A szerződés tartalmi kötelező elemei
A Kivitelezési kódex szerint az építési szerződésnek tartalmaznia kell:
- a vállalkozói díj összegét és az elszámolás módját, a fizetés határidejét és szakaszait;
- a teljesítési szakaszokat és határidőket;
- a szerződésben megnevezett építési műszaki ellenőrt, aki a teljesítésigazolás kiadására jogosult;
- a pótmunka díjának elszámolási módját és a tartalékkeret részletes feltételeit;
- előleg igénybevétele esetén az előleg felhasználásának és elszámolásának módját;
- azonosító adatok a megrendelő és a kivitelező között (név, cím, adószám, bankszámlaszám, képviselet adatai);
- az építéshez szükséges hatósági engedélyek és az engedélyek beszerzésének felelőssége;
- a hulladékkezelés rendjét és a környezetvédelmi előírások betartását;
- viszont vita esetére mediátor vagy választottbíróság igénybevételére vonatkozó döntését, ha élnek ezzel a lehetőséggel.
A szerződés kötelező elemei között szerepel a munkahely átadásának és átvételének szabályozása, az alappontok kijelölése, az építési hulladék elszállításának felelőssége, és az ütemezett munkavégzés részletes leírása. Ha fedezetkezelő közreműködése történik, ennek részletei (például elektronikus alvállalkozói nyilvántartás használatának biztosítása) a szerződésben kerülnek rögzítésre.
Munkahely és átadás-átvétel részletei
A megrendelő köteles a munkahelyet az építési-szerelési munka végzésére alkalmas állapotban a vállalkozónak átadni, és a munka megkezdéséhez szükséges engedélyeket átadni. A munkahely átadása során jegyzőkönyv készül, vagy az átadás megtörténtét az építési naplóban kell rögzíteni. A munkahely átadásának időpontját és módját a szerződésben részletesen meghatározzák, és a felek a szükséges alappontokat is átadják a vállalkozó részére.
Kivitelezés részletei és minőség-ellenőrzés
A kivitelező köteles a saját munkáját a vonatkozó jogszabályoknak és a szerződésben foglaltaknak megfelelően elvégezni, és a megrendelő vagy megbízottja számára lehetővé tenni az ellenőrzést. A megrendelő jogosult a munka végzését bármikor megtekinteni, és legalább 15 naponként bejegyezni észrevételeit az építési naplóba. Az eltakarásra kerülő munkarészek ellenőrzését szintén előzetesen meg kell szervezni, hogy a későbbi bontás ne okozzon vitát. A felek kötelesek egyeztetni a vitákat, és ha nem sikerül, akkor az illetékes szervezethez fordulni a vita rendezésére.
Speciális területek: homlokzati hőszigetelés és energiatakarékosság
Homlokzati hőszigetelésnél a szerződés igen részletes és konkrét kell legyen: megnevezésre kerül a kért rendszer, a felületek, a rétegrend, a rögzítés módja és a lábazat kezelése is. A szerződésben rögzíteni kell az anyagismeretet és az adottságokat, például a rendszer és a fő anyagok pontos megnevezését, a nyilvántartásba vételt és a kivitelező adataihoz kapcsolódó azonosítókat. A díj megállapítása mellett részletesen fel kell tüntetni az elszámolás módját, a fizetés határidejét és a szakaszokat, hiszen a hőszigetelés több fázisból áll: felmérés, anyagválasztás, felület-előkészítés, ragasztás, dübelezés, hálózás, vakolás. A szerződésben ki kell jelölni a hulladék kezeléséért felelős személyt és a kedvezményezett költségek megosztását is.
Fontos kiemelni, hogy a hőszigetelési munkát minden esetben alávetik a jogi és szabályozási követelményeknek, és a szerződésnek tartalmaznia kell az átadás-átvétel pontos feltételeit, az esetleges hibák kijavításának határidejét és a lezárás dokumentumait is. Ha támogatás vagy fedezetkezelő működik közre, ezek a pénzügyi folyamatok és a szerződéskötés részletei is pontosan vezetve legyenek.
Viták rendezése és a jogvita kezelésének módja
A kivitelezési szerződés kötelező eleme, hogy a felek mérlegeljék, szükség van-e mediátori közreműködésre, illetve jogvitájukat eseti vagy állandó választottbíróság elé terjesztik-e. Ha a felek élnek ezzel a lehetőséggel, azt a szerződésben egyértelműen ki kell jelölni; ha nem élnek vele, ezt a tényt is fel kell tüntetni. A jogvita rendezésére a Ptk. és a Kivitelezési kódex rendelkezései az irányadóak, és a 2013. évi V. törvény által szabályozott újítások figyelembe vétele is szükséges.
A gyakorlatban kiemelt figyelmet igénylő elemek
- A kivitelezőnek a nyilvántartási számát, a tervdokumentáció és a nyilvántartott adatok alapján történő megnevezését is tartalmazó szerződés.
- A pótmunka és a tartalékkeret részletes szabályai, a fedezet biztosításának módja.
- A szerződéses biztosítékok fajtái és célja, beleértve a garanciális és teljesítés biztosítékokat.
- A munkahely átadásának és az átadás-átvételi eljárás lefolytatásának pontos menete, ideje és a jegyzőkönyv aláírása.
- A hulladék kezelésére vonatkozó felelősségi körök és a jogszabályok szerinti hulladékkezelés pontos rendje.
tags: #kozzetett #epitesi #vallalkozoi #szerzodes