A zártkertek átminősítésének lehetőségei és profitja a városi ingatlanpiacon

A zártkertek helyzetének rendezése évek óta visszatérő kérdés Tatán is, ahol a város több mint 20 ezer ingatlanából mintegy 2200 tartozik ebbe a kategóriába - közölte a Kemma. A zártkerti ingatlanok helyzetét kormányrendelet szabályozza innentől Tatán / Fotó: Denphumi / Shutterstock

Az október 30-i Magyar Közlönyben meg is jelent a kormányrendelet, amely rendezi a kérdést, valamint az eljárás folyamatát. Mit is jelent az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtásáról szóló rendelet módosítása, és hogyan valósulhat meg a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása?

A zártkerti besorolás sokszor nem tükrözi a valós használatot: sok helyen már régóta állandó lakók élnek, vagy rekreációs célra használják a telkeket, mégis termőföldként szerepelnek a nyilvántartásban. Most megnyílik a kapu, hogy a tulajdonos lépjen a zártkert átminősítése felé, hiszen október 30-án megjelent az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtását módosító rendelet, amely rendezi a művelés alóli kivonás folyamatot.

A gyorsított út az átminősítés felé Tatán

A zártkertek átminősítése Tatán már a szeptemberi testületi ülésen is szóba került, és hamarosan dönthetnek is róla. A képviselő-testület szeptemberi ülésére Michl József polgármester és dr. Horváth József jegyző készített előterjesztést a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásának lehetőségéről. Az új, 2025-ben hatályba lépő jogszabály ismét lehetőséget biztosít az önkormányzatoknak arra, hogy rendeletben meghatározzák mely településrészeken engedélyezik ezt a folyamatot. A nyári rendelkezések a keretszabályokat adták meg a zártkerti ingatlanok átminősítéséhez. Eszerint, ha egy önkormányzat rendeletben engedélyezi, kivonhatják a mezőgazdasági művelés alól, és „művelés alól kivett” területként jegyezzék be. Ez megszünteti a földforgalmi korlátozásokat, nem kell többé földvédelmi járulékot fizetni, és akár hitel, vagy családtámogatás is igényelhető. Az átminősítés akár csak egy telekrészre is kérhető.

Jogosultság és határterületek

A zártkerti ingatlan átminősítése az élethez igazodik: jogilag olyan státuszt kapnak, mint a nem mezőgazdasági ingatlanok. Mindez azért fontos, mert a zártkerti ingatlanok időnként hétvégi házakkal működtek, ma pedig otthonokként funkcionálnak. A jogi minősítésük miatt korábban nem volt lakáshitel felvehető, és nem jutottak családtámogatási kedvezményekhez sem. Az egyszerűsített átvezetés megkönnyíti az ingatlanforgalmat, gyorsabbá és egyszerűbbé teszi az adásvételt, és így növelheti az ingatlan értékét és használhatóságát.

Komárom-Esztergom megye például 29 eladó zártkerti ingatlant hirdet az Ingatlanbazáron. A kivonás lehetőségét elsősorban azokon a már lakott, beépült külterületeken indokolt megadni, ahol a földek ténylegesen elvesztették mezőgazdasági jellegüket: ilyen Tatán Újhegy, Látóhegy, Grébics-hegy és Agostyán környéke. A művelésből való kivonás ezekben az esetekben nem jelent funkcióváltást, csupán a földhivatali nyilvántartás állapotát igazítja a valósághoz.

Profittermészete és hatása a piacra

A módosítás egyik legfontosabb hatása, hogy a „kivett” jogi jellegű ingatlanokra már nem vonatkozik a termőföldekre érvényes elővásárlási jog, így az adásvétel gyorsabbá és egyszerűbbé válhat. Ez növelheti a telkek forgalomképességét, és elősegítheti az elhanyagolt területek rendezését is. A zártkertek átminősítésével a lakóingatlanná válás esélye nő, ami főleg a fiatal párok és első lakás vásárlók számára kedvező lehet.

Átalakítás és beépíthetőség

A művelés alóli kivonás nem teszi automatikusan beépíthetővé az adott telket; a beépíthetőséget továbbra is a helyi építési szabályzat határozza meg. A szeptemberi testületi ülésen a képviselők elvi döntést hoztak arról, mely városrészeken látnák támogatottnak a kivonás lehetőségét. Az önkormányzati rendelet elfogadása csak a kormány végrehajtási rendeletének megjelenése után várható. A cél nem új lakóövezetek kijelölése, hanem a már meglévő, lakott zártkerti területek jogi és adminisztratív rendezése.

Az átminősítés kiindulópontja az adott önkormányzat helyi építési szabályzata, amely meghatározza a helyi beépítési szabályokat. Amennyiben a zártkertek tömeges kivonása megvalósul, a helyi szabályzat felülvizsgálata is napirendre kerülhet. A banki hitelezés szempontjából azonban a lakáshitelhez vezető utak korábban korlátozottak voltak, és többféle finanszírozási alternatívát érdemes mérlegelni.

Finanszírozási lehetőségek és tippek vásárláshoz

Az Otthon Start hitel 2026-tól vehető igénybe külterületi lakóingatlanokra, így zártkertekre is, amennyiben az ingatlan lakóingatlanként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban és megfelel a program előírásainak. A CSOK Pluszhoz hasonló programok és a lakóingatlanra vonatkozó támogatások esetenként könnyíthetik a finanszírozást, de a zártkertek esetében általában nehezebb hitelhez jutni, ha az ingatlan még nem lakóingatlanként van nyilvántartva.

Gyakorlati tanács a vásárláshoz: mindig érdemes előzetesen kikérni a földhivatali tulajdoni lapot, hogy megtudd, a telek kül- vagy belterületi besorolása és a rajta lévő épület státusza. A zártkertben álló épület típusa határozza meg, hogy lakóingatlan-e vagy sem. A beépítés mértéke és a közművek megléte szintén meghatározó a finanszírozási lehetőségekben. A piaci érték a helyi szabályozások fényében változik: a belterületi ingatlanok gyakran drágábbak, míg a zártkertinél alacsonyabb beépíthetőség és közművek hiánya határozza meg az árat.

A zártkertek piaca napjainkban élénkülő, és a vásárlók között egyre több a fiatal, akik saját otthonukat keresik a város környékén. Ugyanakkor a piac regionalitása jelentős: a Balaton környékén és a nagyvárosok peremkerületein vegyes kereslet figyelhető meg, ahol az olcsóbb telkekbe költöző családok lakhatási lehetőséget látnak. Az ingatlanok értéke és a beépíthetőség függ attól is, hogy a telek később belterületbe vonható-e vagy sem, és hogy az átminősítés mennyi időt vesz igénybe.

Ajánlott lépések vásárlás előtt

3-5 hónapos áttekintés: ellenőrizd a telek beépíthetőségét és a közművek meglétét a helyi szabályzat alapján.
Telekkönyv és tulajdoni lap átnézése: megállapítani, kül- vagy belterület-e a telek, és hogy a rajta álló épület lakóingatlan-e.
Speciális eljárások: ha nincs kivonva a művelés alól, számíts hosszabb ügyintézési időre és magasabb költségekre.
Finanszírozási lehetőségek: vizsgáld meg Babaváró hitel, személyi kölcsön és egyéb szabad felhasználású hitelek lehetőségeit, amikor a zártkert csak átminősítés után válik lakóingatlanná.

Fontos megjegyzés: a zártkert fogalma és besorolása széles körben változik az országban, ezért mindig ellenőrizd a helyi rendeleteket és a település rendezési tervét. A piac jelenleg a kereslet erősödését mutatja, és a 2025-2026 közötti szabályozási változások új lehetőségeket nyitottak a vásárlók és a befektetők előtt.

Infografika a zártkert átminősítés folyamatáról

Forgalomképesebbé válhatnak a zártkerti ingatlanok – Mérleg 2026-01-12

Init hangulatkép a régióról és jövőbeli kilátások

A zártkertek átminősítése a hazai piacot élénkítheti, hiszen a bel- és külterületi besorolások átrendeződhetnek, a beépíthetőség és a finanszírozási lehetőségek bővülhetnek. A fiatal családok és befektetők számára új lehetőségeket nyithat meg, miközben a piac árainak változását folyamatosan figyelni kell. A szakmai vélemények szerint rövid távon várható lehet árnövekedés a kereslet növekedése miatt, hosszabb távon pedig a szabályozás és a helyi terv módosítása alakítja a kínálatot.

Ha a zártkertek átminősítése több telekreisre kiterjed, a bankok is valószínűleg módosítják a hitelpolitikájukat, és egyre több ingatlan kerülhet lakóingatlan kategóriába, ezzel együtt a CSOK vagy Otthon Start programok hatásai is jelentősebbek lehetnek. A piacot tovább formálja, hogy a települések rendezési terveit frissítik, és a külterületi telkek belterületivé válása növelheti a bevonható fejlesztési projektek számát.

A zártkert piacáról részletes adatok: Magyarországon ma körülbelül 150 ezer külterületi lakóingatlant tartanak nyilván, ebből 29 ezer zártkert besorolású. A korábbi időszakban járványhatások és költözési hullámok is ösztönözték a keresletet, és a 2020-as évek közepétől jelenleg is erős érdeklődés figyelhető meg. A lakóingatlanoknál gyakran felmerülő kérdés, hogy a telek belterületbe vonása után milyen adózási és közművesítési kötelezettségek adódnak.

Most a zártkert nemcsak a „gazdák kertje” vagy „nyugdíjas szőlőlugas” szinonimája, hanem jogilag és gazdaságilag is jelentős alternatívát jelent a fiatalok, családok és befektetők számára. A zártkert átminősítése egyszerre lehet gyors és költséghatékony út a piacon való mozgásteret növelni, miközben a külterületek beépítettségének és a közműhálózatok fejlesztésének nyomása nőhet.

Ha szeretnél részletes adatokkal támogatott tanácsot kapni a zártkertek vásárlásáról és átminősítéséről, kérjük vedd fel a kapcsolatot a Családi Ingatlan irodával, amely több mint 20 éve segíti az ügyfelek döntéseit Budapesten és környékén. Ügyfeleinket személyre szabottan, a piaci árak és a környék alapos ismeretében tájékoztatjuk, és intézzük az adásvételi szerződés és hitelügyintézés minden lépését.

tags: #varosi #zartkert #profit