A lakásépítési beruházások drágulása és hatásai Magyarországon
Az elmúlt években számos olyan változás történt, mely elvette a magyarok kedvét az építkezéstől. A babaváró hitel bevezetését követően kiugróan nőtt a lakossági építtetésű lakások száma, a legfrissebb adatok szerint azonban mostanra jelentősen visszaesett az építési kedv. Ezt feltehetően negatívan befolyásolta a jelentős drágulás a lakásépítési költségek terén és a kedvezőtlenebb hitelkörnyezet.
A lakásépítések száma Magyarországon jelentősen visszaesett az utóbbi években, miközben olyan családtámogatásokból, amelyeket építkezésre is lehet fordítani, egyre több van. 2016-ban a csok, 2019-ben a babaváró hitel, valamint 2024-től a csok plusz is fordítható építésre, bővítésre. A csok támogatáson belül a falusi csok kifejezetten a vidék elnéptelenedésének megállítását célozta, viszont kérdéses, hogy ez mennyiben volt hatásos - az állandó lakosságszám változásai alapján inkább úgy tűnik, vannak frekventált helyek vidéken, ahol egyébként is nőne a lakosságszám, máshol viszont a falusi csok sem segít az elnéptelenedésen. Az egyes támogatások bevezetésének feltételezhetően volt pozitív hatása az építkezések számának növekedésében, viszont ez nem bizonyult tartósnak.
Pedig az új lakások építése azért is lenne előnyös, mert ezáltal nőne az energetikai korszerű lakásállomány, amely kiemelt EU-s cél az elkövetkező években is.
2023-ban összesen közel 26,5 ezer lakás épült Magyarországon - ez a legfrissebb éves szintű KSH adat. Így tavalyelőtt a magyarországi lakások száma meghaladta a 4,6 milliót. A lakásépítési statisztikákban megfigyelhető, hogy az építtetők többsége az év utolsó három hónapjában adta át az elkészült épületet. Az építési engedélyek számát pedig inkább a szabályozási környezetre való gyors reagálás alakította.
A KSH elemzése szerint 2020-ban a koronavírus-járvány okozta bizonytalanság és a 27%-ra emelkedő lakásáfa fékezte az építési kedvet. 2021-ben visszatért az 5%-os áfa, ami hozzájárult az építési engedélyek számának 2022 végéig megfigyelhető gyors emelkedéséhez. 2023-ban viszont 39%-kal visszaesett a kiadott engedélyek száma az előző évihez képest.
Ha pedig megnézzük az épített lakások tízezer lakosra jutó számát településenként, azt láthatjuk, hogy 2023-ban az új építésű lakások elsősorban a fővárosi agglomerációban, a nagyobb vidéki városokban és vonzáskörzetükben koncentrálódtak. Fontos, hogy a fenti statisztikába a vállalkozók és természetes személyek által épített lakások egyaránt beletartoznak, így a különféle beruházások nagyban befolyásolhatják a számokat.
Ahogy említettük, az épített lakások jelentős részét vállalkozók építik, csak kisebb részt tesznek ki a természetes személyek által építtetett ingatlanok. Az alábbi grafikonon látszik, hogy 2016 után jelentősen nőtt, 2020-ban pedig kiemelkedő volt az épített lakások száma - azon belül is a természetes személyek részaránya is jelentősen nőtt.
Friss adatok alapján Magyarország 174 járásából 122-ben nőtt a lakásállomány 2023-ról 2024-re, a legnagyobb mértékben a Siófoki (1,6%), Mosonmagyaróvári (1,53%), Téti (1,51%), Monori (1,35%), Balatonalmádi (1,25%), Gárdonyi (1,18%), Érdi (1,12%), Pilisvörösvári (1,1%) és Váci (1,09%) járásban. A 100 lakásra jutó lakosok száma 10 járásban emelkedett: a Komári járásban (2,19%) nőtt a legnagyobb mértékben és a Kőszegi (1,3%), valamint a Szikszói járásban (1,09%) jelentősen. 31 esetben ez a ráta nem változott, és 133 esetben csökkent a 100 lakásra jutó lakosok száma.
Erre a mutatóra egyaránt hathat a lakásállomány bővülése és a lakosságszám csökkenése az adott járásban. Az, hogy az egyes járásokban nő a lakásokra jutó lakosságszám, jelentheti azt is, hogy gyorsabban bővül a lakosság száma, mint ahogy a lakásállomány növekedne, de azt is, hogy elnéptelenedik a hely, vagy nagy a kivándorlás. Tehát a változás egyszerre jelent pozitív és negatív trendet is.
Megnéztük, hogy a lakásállomány növekedése és a magas átlagbérek állhatnak-e valamilyen kapcsolatban egymással. Ha megnézzük azt a 20 vidéki járást, ahol az átlagbér a legmagasabb, azt láthatjuk, hogy a lakásállomány mindenhol növekedett, legfőképpen a Téti (1,51%), a Balatonalmádi (1,25%), a gárdonyi (1,18%), az Érdi (1,12%), a Pilisvörösvári (1,1%) és a Váci járásban (1,09%). Ugyanígy megvizsgáltuk, mi a helyzet a legalacsonyabb átlagbér mutatókkal rendelkező járásokban. A 20 legkisebb átlagkeresetű járás felében mutatkozott minimális csökkenés a lakásállományban, a többi helyen stagnálás vagy enyhe növekedés mutatkozott.
A járási statisztikákat azonban bizonyos fenntartásokkal érdemes kezelni, hiszen megeshet, hogy két szomszédos településen is nagyban eltér, hogyan változik a lakásállomány és hogyan alakulnak az átlagbérek. Az építtető vállalkozók valószínűleg eleve ott kezdenek beruházásokba, ahol van fizetőképes kereslet az új építésű lakások iránt, de a lakossági építkezések esetében is igaz lehet, hogy jellemzőbben építkeznek olyan helyen, ahol az átlagbérek magasabbak. A jelenlegi helyzetben viszonylag ritka lehet az az eset, hogy természetes személyek olyan helyeken kezdenének építkezésekbe, ahol egyébként nincs munkahely, vagy megfelelő bérek, amire vállalni lehetne banki hitelt.
Az építőipar általános helyzete
2023 decemberében visszaesett az építőipar teljesítménye 2021 decemberéhez és az előző hónaphoz képest is. Tavaly összességében szerényen, 3 százalékkal nőtt az építőipar termelése, de csak az év eleji felfutásnak köszönhetően. Valójában már 2021 közepe óta nincs az ágazatban növekedés, idén pedig biztos, hogy csökkenő pályára kerül.
A KSH legfrissebb adatai szerint 2022 decemberében az építőipari termelés volumene a nyers adatok szerint 3,9 százalékkal elmaradt az egy évvel korábbitól, míg novemberhez képest 3,7 százalékos a visszaesés. 2022-ben az építőipar termelése összesen 3 százalékkal volt nagyobb a 2021. évinél, értéke folyóáron 6974 milliárd forint volt.
"A múlt év felemásan alakult: januártól májusig éves alapon minden hónapban nőtt a termelés, utána azonban változatos eredmények érkeztek a szektorból: a különböző hónapokban felváltva volt pluszban és mínuszban a termelés volumene" - mondta Németh Dávid, a K&H vezető elemzője. Hozzátette: "A hosszú távú, fixbázisú adatokat nézve 2021 közepe óta az ágazatban nem látható jelentős, trendszerű növekedés."
Vége a fellendülésnek
A szakember szerint az ágazatot kettősség jellemzi. Az egyéb épületeknél 2022 első negyedéve óta csökkenés, az épületépítéseknél pedig növekedés látható. Ez a két hatás lényegében kioltja egymást. A szerződések állománya és az új szerződések alakulása pedig azt sejteti, hogy ez a kettősség egyelőre fennmarad, így rövid távon stagnálás-közeli teljesítmény várható az ágazattól.
Az Építési Vállalkozások Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) szerint az építőipar 2016. óta volt növekedési pályán, 2019-ben elérte a gazdasági válság (2008-2014) előtti termelési szintet, majd évről-évre 10-15 százalék között bővült összehasonlítható árakon számolva. 2022-ben ez a növekedési ütem a negyedére csökkent. Az egyéb létesítmények kivitelezését egész évben a csökkenés jellemezte.
Durván elszálltak az árak
2021. és 2022. nagy kihívása volt a világkereskedelmi árváltozások begyűrűzése a magyar építési piacra is. A 48 százalékban import termékeket beépítő magyar építési piacon 15-160 százalék közötti építőanyag és alapanyag áremelkedés történt. Az anyaghiányt a kormányzati intézkedések segítségével sikerült elkerülni, az áremelkedést azonban nem lehetett kivédeni.
A legnagyobb árnövekedést mutató fa, acél, réz és alumínium alapú termékeknél 2021 végéig 10-15 százalékos, 2022-ben pedig 25 százalékos áremelkedés volt tapasztalható, ugyanakkor a cement ára megduplázódott. Összességében 26,2 százalékkal nőttek az építőipar termelői árai 2022-ben.
Uniós források nélkül nagy a baj
Az ÉVOSZ értékelése szerint Magyarországon az építési beruházások finanszírozása - különös tekintettel a közösségi megrendelésekre - erőteljesen függ az uniós forrásoktól. A 2021-2027 közötti pénzügyi ciklus magyarországi forrásainak kétéves késéssel történő, részleges lehívhatósága az építőipart 2022. második félévében nehéz piaci helyzetbe hozta, elindult a rendelésállomány csökkenése.
A vállalkozások nagy többségének a kapacitása 2023. év elején elmarad a megszokott szinttől. A szerződésállomány volumene 2022 végétől folyamatosan csökken, legnagyobb mértékben az egyéb létesítményeknél. A fizetőképes kereslet további bővülése 2023-ban nem várható. 2022-ben a Kormány mintegy 2100 milliárd forint értékű megrendelést halasztott a 2024. év utáni időszakra. Az ipari szektor létesítményei és a logisztikai beruházások húzhatják az ágazatot a 2023-ban. A lakásépítés és az állami megrendelések csökkenni fognak. Az építőipar, beleértve a tervezés, kivitelezés, mérnöki szolgáltatás és üzemeltetés területét, egyaránt csökkenő pályára kerül 2023-ban.
Romlik a jövedelmezőség is
A lánctartozás mértéke 2022 közepétől növekedésnek indult. A benyújtott vállalkozói számlák 10 százaléka továbbra sincs időre kifizetve, 3-4 százaléka pedig lánctartozásba kerül. 2022 végére a lánctartozási összeg - becslések szerint - elérte a 200 milliárd forintot - összegzi az ÉVOSZ.
Az építési ágazat jövedelmezőségi helyzete 2016-2019 években javult, átlagosan 15 százalék körüli volt, de nagy szóródást mutatott. 2021-ben a járványhelyzet és a nem várt mértékű magas építőanyagár-emelkedések hatására romlott az ágazat árbevétel-arányos jövedelmezősége, amit 2022-ben az orosz-ukrán háború negatív hatása tovább rontott. Átlagos szintjét az ÉVOSZ 8-10 százalékra becsüli. 2023-ban pedig tovább fog csökkenni. Probléma, hogy a mikro- és kisvállalkozások meghatározó többségének pénzügyi tartaléka nincs, a likviditási helyzetük nem kielégítő. Ez is hozzájárul ahhoz, hogy a vállalkozásoknak a képzésben, innovációban és egyéb társadalmi szerepvállalásban betöltött helye alacsony szintű.
A lakásépítések drágulása a KSH adatai szerint
Tavaly 23 százalékkal nőtt a fajlagos lakásépítési költség 2021-hez képest: egy négyzetméter új lakás megvalósítása már nettó 531 ezer forintba került. Négy év alatt több mint duplájára drágult a kivitelezés.
Nem az infláció elszabadulásával kezdődött, de tavaly egy újabb ugrással már egészen riasztó méretet öltött a lakásépítések drágulása Magyarországon. A fajlagos (négyzetméterre számolt) lakásépítési költség országosan 23 százalékkal nőtt egy év alatt. Ez azt jelenti, hogy egy négyzetméternyi új lakás építése 2021-ben átlagosan 430 ezer forintba került, 2022-ben pedig már 531 ezer forintba - áfa nélkül.
A tavaly csúcsra járó inflációnál ez az adat még nem is lenne riasztóbb, csakhogy itt nem 2022-ben kezdődött a nagy áremelkedés. A számok azt mutatják, hogy míg 2018-ban egy új családi ház építése négyzetméterenként átlagosan 240 ezer forintba került, 2022-ben már 537 ezerbe. Mint kifejtik, egy 40 négyzetméternél kisebb alapterületű lakás fajlagos építési költsége a 2021-ben becsült 409 ezerről 2022-re 518 ezerre emelkedett, míg a 40 és 79 négyzetméter közöttié 416 ezerről 514 ezerre.
Négyzetméterenként egy év alatt: Budapesten 602 ezer, Pest vármegyében 526 ezer forintra. Még az Észak-Alföld régióban (Hajdú-Bihar, Jász-Nagykun-Szolnok és Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyékben) nőtt százezer forinttal a fajlagos építési költség, 554 ezer forintra. Az új többszintes, többlakásos lakásoknál több mint 100 ezer forinttal nőtt a fajlagos költség egy év alatt, a legnagyobb mértékben (33 százalékkal) Pest vármegyében, 358 ezerről 477 ezer forintra.
Négy év alatt megduplázodott egy családi ház felépítésének költsége.
Területi különbségek és koncentráció
A KSH adatai szerint a területi különbségek összehasonlításakor a százezer lakosra jutó átadott lakások száma ad reális képet, mivel a vármegyék népessége jelentősen eltér. E mutató alapján 2025 első kilenc hónapjában Somogy állt az élen, ahol százezer lakosra 170 új lakás jutott. Budapest és Pest vármegye szintén kiemelkedő értékeket mutatott 149, illetve 143 lakással, míg Zala vármegye is az élmezőnybe tartozott. A lista másik végén jelentős lemaradás látszik: Borsod-Abaúj-Zemplén vármegyében mindössze négy, Békésben 11, Nógrádban pedig 17 lakás jutott százezer lakosra.
A lakásépítések erős földrajzi koncentrációját mutatja, hogy a főváros egyedül a teljes átadott állomány mintegy harmadát adta - miközben az ország népességének csak körülbelül ötödét teszi ki -, és a fővároson belül is néhány kerületben épült a projektek többsége. Hasonlóan felülreprezentált Pest vármegye is, ahol a lakosság mintegy 14 százaléka él, ugyanakkor az új lakások több mint negyede itt épült. Így a Közép-Magyarország régió együttesen közel 60 százalékos részesedést képviselt a lakásépítésekből, ami jól mutatja a gazdasági központok vonzerejét és a fejlesztések területi koncentrációját.
A vidéki különbségek mögött sajátos tényezők húzódnak meg. A Balaton környéki vármegyék - különösen Somogy és Zala - kiemelkedő lakásépítési aktivitása részben azzal magyarázható, hogy az új ingatlanok jelentős része nem állandó lakhatási célt szolgál, hanem üdülőként vagy befektetésként jelenik meg a piacon. Ugyanakkor országos szinten továbbra is jól kirajzolódik a kelet-nyugati megosztottság: a nyugati térségekben népességarányosan több lakás épül, ami a kedvezőbb gazdasági helyzettel, a magasabb jövedelmekkel és a stabilabb munkaerőpiaccal is összefügg.
Engedélyezési boom jelezheti a fordulatot
A lakásépítések visszaesésével párhuzamosan látványosan megugrott a kiadott építési engedélyek száma. 2025-ben több mint 28 ezer lakás építésére adtak engedélyt, ami 37 százalékos növekedés egy év alatt.
Építési engedélyek – magyarázat
A bővülés különösen a fővárosban volt jelentős, ahol több mint felével nőtt az engedélyezett lakások száma. 2025 I. félévében 5129 új lakás épült, 15%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban. 2025 I. A fővárosban 14, a megyei jogú városokban 34, a községekben 17%-kal kevesebb lakás épült. A lakásépítés területi koncentrációja a fővárosban továbbra is erős. Budapest 1821 új lakásának csaknem fele három kerületben épült fel: a VIII. kerületben 319, a IX. kerületben 379, a XI.
Az országos szinten az építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 12 830 volt, 43%-kal több, mint egy évvel korábban. A növekedés hátterében elsősorban nagy léptékű fővárosi beruházások álltak. Budapesten összesen 5992 lakás építésére adtak engedélyt, ami az előző év azonos időszaki 3,8-szerese. Az engedélyezett fővárosi lakásépítések 80%-a négy kerületben fog megvalósulni. Csupán a XI. kerületben mintegy 3400 engedélyt adtak ki, ezt a XIII., a X. és a XXI. A megyei jogú városokban 3,3%-kal növekedett az engedélyezett lakások száma. A kisebb településeken azonban csökkent a kiadott lakásépítési engedélyek száma: a nem megyei jogú városokban 17, a községekben pedig 6,1%-kal. Budapesten kívül még Közép-Dunántúl és Dél-Alföld régióban nőtt az építési engedélyek száma, 22, illetve 122%-kal. A többi régióban az előző év azonos időszakánál kevesebb lakás építését engedélyezték. A kiadott új építési engedélyek alapján a korábbinál 3,2%-kal több, összesen 4451 lakóépület építését tervezték az országban.
A beruházások volumene 2023 IV. negyedévében a megelőző év azonos időszakához viszonyítva 3,0%-kal csökkent, a III. negyedévhez képest - szezonálisan kiigazítva - 1,5%-kal nőtt. A beruházások általános visszaeséséhez a legtöbb nemzetgazdasági ág hozzájárult. A meghatározó súlyú feldolgozóipar és ingatlanügyletek visszafogták, míg a közigazgatás és az energiaipar beruházásai növelték a nemzetgazdasági teljesítményt.
tags: #ksh #epitesi #beruhazasok #dragulasa