Termőföld vásárlása meghatalmazással külföldről
Az ingatlan adásvételi folyamatban akkor szokott felmerülni a meghatalmazás szükségessége, ha a felek egyike, vagy akár minden fél egymástól távol van (pl. másik városban, külföldön, tartósan kórházban, vagy akár börtönben) és nem tudnak egyszerre egy időben és helyen megjelenni az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéd, vagy közjegyző előtt.
A Ptk. 6:11. §- szerint más személy, azaz képviselő útján is lehet jognyilatkozatot tenni. A képviselő által megtett jognyilatkozat közvetlenül a képviseltet jogosítja és kötelezi. A képviseleti jog jogszabályon, bírósági vagy hatósági határozaton, létesítő okiraton vagy meghatalmazáson alapulhat.
A meghatalmazáshoz ugyanis olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján megtehető jognyilatkozat, jelen esetben az ingatlan adásvételi szerződésre előír.
Mit kell tartalmaznia egy érvényes meghatalmazásnak?
A teljesség igénye nélkül az alábbiakat mindig beleírom a meghatalmazásokba:
- A meghatalmazó természetes személy azonosító adatait (név, születési név, születési hely, idő, édesanyja születési neve), lakcímét és személyi azonosítóját és állampolgárságát.
- A meghatalmazó jogi személy nevét, statisztikai azonosítóját, székhelyét, bejegyzésének számát.
- A meghatalmazott ugyanilyen adatait.
- Az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám) és a tulajdoni lap szerinti érintett tulajdoni hányadot.
- Milyen jognyilatkozat megtételére jogosult a meghatalmazott (adásvétel, ajándékozás, apport, stb.) - ez a tulajdonjog-változás jogcíme.
- Keltezés helye és ideje.
2025. január 15. óta kötelező továbbá beleírni a meghatalmazásba a meghatalmazó azon nyilatkozatát, amely szerint meghatalmazza a meghatalmazottat, hogy helyette és nevében a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot aláírja, valamint hogy helyette és nevében az ingatlan-nyilvántartásban történő jogi képviselet ellátására ügyvédet hatalmazzon meg.
Egyáltalán nem kötelező, hogy a meghatalmazás utaljon az ellenérdekű fél személyére, vagy például a vételárra - de ártani azért nem árt. Nemrég egy meghatalmazást ügyvédként azért nem tudtam elfogadni, mert az irat szerint a vételárat a meghatalmazó bankszámlájára kellett volna utalni, a meghatalmazott mégis a saját számlaszámát kérte beleírni a szerződésbe!
Az ügylet meghatalmazást a meghatalmazottnak nem kell "elfogadnia", tehát az az ő aláírását nem tartalmazza. A meghatalmazás elfogadását az Üttv. 34. § (2) bek. írja elő, de kizárólag az ügyvédi és nem az ügyleti meghatalmazások vonatkozásában.
A meghatalmazás sokszor nem csak a szerződéskötésre szorítkozik, hanem feljogosítja a meghatalmazottat, hogy a meghatalmazó képviseletében teljes jogkörben eljárjon:
- aláírja a tulajdonjog bejegyzési engedélyt, vagy az ügyvédi letéti szerződést
- átvegye a foglalót
- intézze a birtokbaadást,
- képviselje az eladót a közös képviselő, közműszolgáltatók, vagy más érintett hatóságok előtt.
Bár nem feltétlenül jó jel, ha ilyet tartalmaz a meghatalmazás, mindenesetre nem kizárt, hogy később jól jön, ha a szöveg kitér arra is, hogy az a szerződést megszüntető jognyilatkozat megtételére is kiterjed.
Meddig érvényes egy ügyleti meghatalmazás?
A meghatalmazás visszavonásig érvényes, de természetesen az okiratban is korlátozható az időbeli hatály.
Az ügyleti meghatalmazások tehát nem csak 90 napig érvényesek - ellentétben az ügyvédi meghatalmazásokkal.
Ügyvéd által ellenjegyzett ügyleti meghatalmazás
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény igen egyértelműen fogalmaz: ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani.
A tulajdonjog, haszonélvezeti jog, stb. keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek márpedig közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye.
Ügyleti meghatalmazás és az új Inytv.
A jövőben az E-ING rendszer bevezetésével életbe lép az a szabály, hogy ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írja alá, az ügyleti meghatalmazást elektronikus űrlapon kell létrehozni, és azt a jogi képviseletet ellátó ügyvéd előtt személyes jelenléttel, minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével kell hitelesíteni.
A jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet jogosult képviselője a fenti ügyleti meghatalmazást az ügyvéd előtt papíralapon írja alá - természetes személy meghatalmazó pedig papíralapon is aláírhatja. Ez esetben a jogi képviselő a papíralapú ügyleti meghatalmazást elektronikus okirattá alakítja, és az oldalhű elektronikus másolatot tölti fel az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerbe.
A fentiek aló átmenetileg felmentés érhető el.
Változik bármi a külföldön kelt meghatalmazások kapcsán, ha elindul az e-ingatlan-nyilvántartás ügyvédi felülete?
Igen. Ingatlanra bejegyezhető jogot vagy tényt érintően külföldön kiállított ügyleti meghatalmazás az ingatlan-nyilvántartási eljárásban akkor használható fel, ha azt magyar közjegyző az e törvény felhatalmazása alapján kiadott kormányrendeletben meghatározott tartalommal és módon, elektronikus űrlapon rögzítette.
Mit lehet tenni, ha a meghatalmazó tartósan külföldön tartózkodik?
Ha egy ügyfél nem kíván az adásvétel miatt Magyarországra utazni, akkor fel szoktam ajánlani a távellenjegyzés lehetőségét! Ebben az esetben az okirat minden alakszerűségnek meg tud felelni úgy is, hogy a meghatalmazó csak az irat postázásakor hagyja el a nappaliját!
Amennyiben a meghatalmazó szívesebben foglal időpontot valamelyik konzulátuson, akkor ügyvéd közreműködése nélkül is tehet külföldön meghatalmazást!
Az Inytv. 35. §-a alapján, ha a meghatalmazást külföldön állították ki, akkor a meghatalmazó aláírását a magyar külképviseleti hatósággal hitelesíttetni, vagy ha az aláírást külföldi szerv hitelesítette, akkor a magyar külképviseleti hatósággal felülhitelesíttetni kell.
Ha az adott országban magyar külképviseleti hatóság nem működik, akkor a magyar állam érdekeit képviselő állam külképviseleti hatóságával kell együttműködni.
Nincs szükség a külföldön kiállított magánokirat diplomáciai hitelesítésére, illetőleg felülhitelesítésére, ha a meghatalmazást az ún. Apostille egyezmény alapján hitelesítési záradékkal látták el.
Figyelem: az E-ING indulása után a külföldön kelt ügyleti meghatalmazásokat mindenképpen el kell vinni közjegyzőhöz!
Mit vár el az ellenjegyző ügyvéd és a földhivatal egy meghatalmazástól?
Az ügyvédek és a földhivatal is lényegében azt várják el az ügyleti meghatalmazásoktól, hogy az feleljen meg a fent ismertetett jogszabályoknak.
Egy kedves ügyvéd kolléganőmmel esett meg, hogy meghatalmazott képviselte az eladót az adásvételi szerződés aláírásakor és a meghatalmazott az eladó nevét, nem pedig a saját nevét írta az okiratra. A félreértékes elkerülése végett: a meghatalmazott bár az eladó nevében jár el, az okiratnak a saját aláírását kell tartalmaznia!
Ügyvédként szeretem, ha a meghatalmazás minél egyértelműbb. Ha a vevő, vagy az eladó úgy adott meghatalmazást, hogy a konkrét ügylet adatai még nem voltak ismertek, akkor szeretem, ha a vételárat legalább sávosan meghatározza a meghatalmazás.
Kézbesítési meghatalmazás is földhivatali elvárás
Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban gyakori kérdés, hogy szükséges-e kézbesítési meghatalmazott kijelölése, ha valamelyik szerződő fél külföldön él. Az Inytv. vhr. 138. § (4) bek. alapján kaphatunk választ a kérdésünkre.
A rendelet szerint ha a szerződő felek valamelyike Magyarországon nem rendelkezik lakóhellyel, tartózkodási hellyel, székhellyel vagy telephellyel, akkor a földhivatali eljárásban gondoskodni kell arról, hogy a határozatokat belföldön kézbesíteni lehessen. Ilyenkor két megoldás lehetséges:
- Magyarországi kézbesítési cím megjelölése
- Kézbesítési meghatalmazott kijelölése
A kézbesítési meghatalmazott szerepe az, hogy a földhivatal döntéseit a külföldi fél helyett átvegye, és gondoskodjon arról, hogy az érintett fél időben értesüljön az eljárás eredményéről.
Ez a követelmény különösen gyakori olyan adásvételeknél, ahol a vevő vagy az eladó külföldi magánszemély vagy külföldi cég. Ilyen esetben a földhivatal a bejegyzési kérelmet csak akkor fogadja be, ha a kézbesítés kérdése megfelelően rendezett.
Ptk. meghatalmazás szabályai
A Ptk. meghatalmazás szabályait a 6:15. §-nál találjuk: eszerint a meghatalmazás képviseleti jogot létesítő egyoldalú jognyilatkozat. A meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján megtehető jognyilatkozatra előír.
Mivel az ingatlan adásvételi szerződés, illetve ajándékozási szerződés a Ptk. 6:215. § (2) és a 6:235. § (2) bek. alapján kizárólag írásban érvényes, ez a meghatalmazásokra is irányadó. Az írásba foglalás követelménye miatt a meghatalmazás szóban nem adható és nem is korlátozható.
A meghatalmazás korlátozása és visszavonása harmadik személy irányában akkor hatályos, ha arról tudott vagy tudnia kellett. A Ptk. 6:6. § (2) bekezdés szerint, ha a jognyilatkozat meghatározott alakban tehető meg érvényesen, a jognyilatkozat módosítása, megerősítése, visszavonása, megtámadása valamint a jognyilatkozat alapján létrejött jogviszony módosítása és megszüntetése is meghatározott alakban érvényes.
Kaphat az ügyvéd ügyleti meghatalmazást?
Igen, ez elég gyakori. Egy dologra kell figyelni: a meghatalmazott ne legyen okiratszerkesztő és ellenjegyző ügyvéd. A Magyar Ügyvédi Kamara Elnökségének 5/2022. (III.28.) számú Szakmai Álláspontja értelmében nem javasolt, hogy ingatlanátruházás során az ügyvédet a szerződés aláírására feljogosító ügyleti képviseletre vonatkozó meghatalmazást maga a meghatalmazott lássa el ügyvédi ellenjegyzéssel. Mivel az Üttv. értelmében az ügyvéd a saját nyilatkozatát nem ellenjegyezheti, így az adásvételi szerződés tekintetében nem csak ellenjavalt, hanem egyenesen tilos, hogy a meghatalmazott legyen az ellenjegyző ügyvéd is.
Meghatalmazás készítése az E-önkormányzat portálon - MKVKOK INFORMÁCIÓS VIDEÓ
Ingatlanügyekben legtöbbször akkor kell meghatalmazás, ha az ügyfél (tulajdonos, vevő, eladó vagy meghatalmazó fél):
- nem tud személyesen megjelenni a szerződéskötésen, földhivatali eljárásban vagy banki ügyintézésen;
- külföldön tartózkodik, és másra bízza az ügyintézést;
- ügyvédet, hozzátartozót vagy más képviselőt hatalmaz meg az adásvétel lebonyolítására, földhivatali bejegyzéshez vagy egyéb eljáráshoz.
Termőföld adásvétele esetén a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot ügyvéd vagy közjegyző foglalja szerződésbe. A föld tulajdonjogának átruházására csak speciális biztonsági okmányon történhet. (ún. Ez a vizsgálat ellenőrzi, hogy a szerződés alkalmas-e érdemi vizsgálatra. Az előzetes vizsgálatot követően a kormányhivatal továbbítja a szerződést az illetékes jegyzőnek a közzététel érdekében. A kifüggesztést követően a jegyző megküldi a szerződést jóváhagyásra a kormányhivatal (mezőgazdasági igazgatási szerv) részére. A mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja az adásvételi szerződést a rangsor alapján első helyen álló jogosulttal. A jóváhagyáshoz a helyi földbizottság (Nemzeti Agrárgazdasági Kamara) állásfoglalása is szükséges. A földbizottság hivatott vizsgálni az ügyletet például a spekulatív földszerzések megelőzése, továbbá birtokpolitikai érdekek érvényesítése céljából.
A termőföldek vásárlásának, használatának feltételeit akár magánszemélyről, akár gazdasági társaságról van szó, a magyar jogi környezet erősen korlátozza, szabályozza. Ugyanakkor a termőföld ára az ingatlanpiacon belül is figyelemre méltó emelkedést produkált az utóbbi 10 évben. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény határozza meg hogy mely területek tartoznak a termőföldekre vonatkozó szabályozás alá, milyen feltételekkel lehet ezen területeket megvásárolni, értékesíteni, illetve művelni.
Termőföld tulajdonjogát Magyarországon főszabály szerint természetes személyek, ezeken belül is csak magyar állampolgárok és európai uniós tagállami állampolgárok szerezhetik meg. Ha a magyar állampolgár vagy az európai uniós tagállami állampolgár nem minősül földművesnek, csak akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló földterület a megszerezni kívánt földterülettel együtt sem haladja meg az egy hektárt.
A jogszabályban előírt hasznosítási kötelezettséget a hatóság szigorúan ellenőrzi és szükség esetén bírságot szabhat ki. A NAV által közzétett forgalmi adatokon alapuló földpiaci elemzés* szerint a 2020. évi termőföld árnövekedés országos átlagban 5 százalékot tett ki. Több éves átlagban a termőföldpiac azonban még a lakáspiaci árnövekedést is meghaladó értéknövekedést produkált. Az elmúlt tíz évben országos átlagban a termőföldek árának növekedése 275 százalékos volt.
A földek átlagára országon belül jelentősen változó képet mutat, a magasabb talajminőség és a nagyobb városok közelsége magasabb árat is jelent. Hosszabb távon további termőföldárat befolyásoló tényező lehet a klímaváltozással járó hatások megjelenése is.
A most elfogadott módosítások 2023. július 1-én lépnek hatályba és - többek között - érintik a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. 2023. július 1-től 30 napra csökken a „kifüggesztés” időtartama. Új szabály kerül bevezetésre az euróban vagy más külföldi pénznemben kötött adásvételekre. A helyben lakó szomszéd a jövőben megelőzi a kiemelt tevékenységet végző elővásárlókat, úgymint az ökológiai gazdálkodót, a vetőmagelőállítót vagy az állatartót. Tehát a Földforgalmi tv. 18. Ez idáig nyolc eset volt, amikor a föld tulajdonjogának átruházásakor nem volt lehetőség az elővásárlási jog gyakorlására. Az nem újdonság, hogy a helyi földbizottságok feladata állást foglalni arról, hogy az adásvételi szerződés megfelel-e az általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdeknek.
Mindennek alapja a tavaly óta hatályos földforgalmi törvény, amely - rendkívül szigorú módon - csak földművesekre szűkíti az itteni földvásárlásra jogosultak körét, de e szempontból nem tesz különbséget magyar és tagállami állampolgár természetes személyek között. Ez azt jelenti, hogy uniós magánszemélyek is vehetnek földeket Magyarországon, ha megfelelnek a földműves kritériumoknak.
A kormány a nemzeti földalapról szóló rendelet októberi módosításával az árverezők körét tovább szűkítette, és azt írta elő, hogy csak azok a földművesek licitálhatnak, akik helyben lakóknak minősülnek. Van ugyanis különbség "tényleges" helyben lakó és "más" helyben lakó között a földforgalmi jogszabály szerint. "Tényleges" helyben lakóknak azok számítanak, akiknek életvitelszerű lakóhelye legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási területén az adásvételi tárgyát képező föld fekszik. A kormány már említett, októberi rendeletmódosítása úgy rendelkezik, hogy az állami földek árverésein helyben lakó, földművesnek minősülő, magyar állampolgárságú természetes személyek vehetnek részt. Ez azt jelenti, hogy e jogszabállyal kizárták a licitekről a földművesnek minősülő tagállami állampolgárokat, amelyek földvásárlását a földforgalmi törvény egyébként engedélyezi.
tags: #kulfoldi #termofold #vasarlasa #meghatalmazassal