Különtulajdon és osztatlan közös tulajdon a társasházakban: jogi keretek és elbirtoklás kérdése

A társasházi közös tulajdon olyan jogi struktúrát ad, amelyben a telek és a közös részek elválaszthatatlanul összekapcsolódnak a külön tulajdonban lévő lakásokkal vagy helyiségekkel. A kérdésesség akkor merül fel, ha egy lakás tulajdonosa a közös területeket sajátjaként kezdi használni vagy akár elkeríti, leburkolja, illetve medencét helyez el - és mindezt anélkül, hogy ezt a közösség egésze meghatározóan jóváhagyta volna. A Kúria eseti döntése szerint a közös tulajdonban álló földrészlet részben sem tartozhat a társasházi külön tulajdonba, emiatt elbirtoklás tárgya sem lehet.

A tényállás rövid összefoglalása

A háromlakásos társasház egyik lakását a felperes vásárolta meg. A terasz és a füves terület részben a közös kert része, amit a felperes körbeburkolt, lefedett és földbe süllyesztett medencét telepített rá. A földterület elbirtoklása és a tulajdonjog bejegyzése iránti keresetét a közös tulajdon hányadainak megfelelő módosításával támogatta. Az alperesek szerint a füves terület a közös tulajdon része, és nem tartozik a külön tulajdonba, ezért elbirtoklásra sem lett volna lehetőség. A bíróságok mindezt helytállónak találták: a közös tulajdonban álló telek és részei nem lehetnek társasházi külön tulajdon tárgyai, és így a felperes nem ért el elbirtoklást a közös területen.

A Kúria kiemelte: az alapító okirat státus aktus jelleggel meghatározza a külön- és közös tulajdoni területeket, és kötelező tartalomként rögzíti az érintett ingatlanrészek jogi státuszát. Téves megjelölés esetén csak akkor van helye kijavításnak vagy kiigazításnak, ha ezt releváns adatokkal és bizonyítékokkal alá lehet támasztani. A felperes nem igazolta az alapító okirat téves megjelölésével kapcsolatos állítását, ezért a másodlagos jogcímet sem hagyta jóvá a bíróság.

A jogi keretek

A társasház jogi struktúrája két fő elemből áll: a különtulajdon és a közös tulajdon. A közös területek erősen kötődnek a különtulajdonhoz: a közös tulajdoni hányad az alapító okiratban kerül meghatározásra, és a tényállásban megjelölt területek jogi jellege alapján a törvények szerint kell eljárni. A 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) és a 2013. évi V. törvény (Ptk.) közös alapelvei szerint a közös tulajdon arányos megosztása és a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó szabályok szigorúak: egyáltalán nem engedhetők meg olyan lépések, amelyek a közös tulajdont önkényesen megszüntetik vagy átruházzák el benne rejlő eszmei hányadokat.

A Kúria hozzátette: az alapító okirat szoros szerződés, amelynek tartalma a státus aktusok közé tartozik, és amelyet kötelező tartalommal lát el a jogi státusz meghatározására a közös és külön tulajdonokra vonatkozóan. Ha az alapító okirat téves megjelölését jogilag nem lehet igazolni, nincs helye a forgalomképtelen közös tulajdoni hányad elbirtoklásának lehetősége. A hatályos jog szerint a közös tulajdon olyan ingatlanrész, amely kizárólag a közösség közös jogi státuszában létezik, és önálló forgalomképes státusz nélkül nem adható el vagy terhelhető meg. A Kúria hivatkozik a Pfv.21.160/2016/5. számú határozatra is, amely megerősíti ezt az elvet: a közös tulajdoni hányad elbirtoklása elvileg kizárt.

Az elbirtoklás és a földhivatali nyilvántartás kapcsolata

Az ingatlan-nyilvántartásban a közös tulajdon és a különtulajdon arányos egységként van feltüntetve, és a külön lapok alapján a tulajdonosokra eső eszmei hányadokat meg kell határozni. A jog rendje szerint a terület kifejezetten megnevezett és meghatározott jogi státusszal rendelkezik. A Kúria szerint az alapító okirat megállapítja az ilyen speciális státuszt, és téves megjelölés esetén csak egyértelmű bizonyíték mellett lehet ezt helyreállítani. Ha pedig a területet a bíróság és az Inytv. alapján szükséges módon rendezik, akkor a közös tulajdoni hányadok újraszámolása kizárólag a törvényeknek és az alapító okiratnak megfelelően történhet.

Gyakorlati vonatkozások és a „kistársasházak” felvetése

A jogi gyakorlatban megjelenik az is, hogy a legfeljebb hat lakásból álló társasházak a Tht. alól bizonyos formában kiléphetnek és a Ptk. szabályait alkalmazva működhetnek tovább. Ezzel a megoldással egyszerűsödik az adminisztráció: nincs kötelező közös képviselő, nincs SZMSZ-hez kötött formai követelmény, és a döntések többségi elvek szerint születnek. Ugyanakkor a Kúria szerint a Tht. szabályainak és a Ptk.-nak a mindennapi működés által történő „ráutaló” választásával is élhet a közösség, tehát a hosszú távú gyakorlat és a létrehozott intézmények alapján a társasház minden tekintetben a Tht. hatálya alá tartozhat, ha ez a gyakorlat tartósan fennáll.

A „kistársasház” útja nem jelenti azt, hogy a közös tulajdon egyszerűen megszüntethető - a törvények szerint csak akkor kerülhet sor közös tulajdon megszüntetésére, ha a közös ingatlanrész önálló ingatlanként alakítható vagy bővíthető (Tht. 10. § (2)-(6) bek.). A külső jogi változásokkal együtt tehát a területet érintő közös tulajdoni hányadoknak is megfelelően módosított alapító okirattal kell létezniük,” - mutat rá a Kúria eseti döntése. A gyakorlatban a tulajdonostársak egyezsége és az alapító okirat módosítása a beltartalom és a nyilvántartás közti összhang megteremtésére irányul, amelyhez jogi tanácsadás szükséges lehet.

Hogyan érdemes ellenőrizni a kizárólagos használati jogokat?

A kizárólagos használati jog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba nem közvetlenül jegyeztethető be leggyakrabban. A gyakorlatban a teremgarázs, tárolók használata gyakran zavaró lehet, mert a felek közötti kizárólagos használati jogot gyakran a SZMSZ vagy az alapító okirat írja le részletesen. Ezért a vásárlás előtt minden esetben érdemes átnézni az alapító okiratot és az SZMSZ-t, és utánajárni, hogy a kizárólagos használati jogokat hogyan és milyen formában rögzítik a nyilvántartásokban.

Ha a kizárólagos használati jogról szóló rendelkezések hiányosak vagy ellentmondóak, a vevőnek és az eladónak érdemes lehet jogi tanácsadást kérni. A konkrét példák alapján megfontolandó, hogy a szerződésben pontosan és összegszerűen legyen kifejezve, milyen vagyoni értéket képvisel ez a jog, és milyen kártérítési vagy díjazási mechanizmusokat tartalmazzon a felek között.

Összefoglaló megfontolat való jogi alapelvek

- A társasházi osztatlan közös tulajdon önállóan forgalomképtelen, ezért elbirtoklás tárgya sem lehet. Ez azt jelenti, hogy az ilyen területek önálló tulajdonjogot nem adhatnak át és nem is szerezhetők meg elbirtoklás útján.

- A közös tulajdonban álló földrészlet részben sem tartozhat társasházi külön tulajdonba. Az alapító okiratból világosan ki kell tűnnie a terület jogi jellegének.

- Az alapító okirat egy státus aktus, amely tartalmazza a külön- és közös tulajdonhoz tartozó területeket és azok meghatározását. Téves megjelölés esetén csak releváns adatokkal alátámasztva van lehetőség a korrekcióra.

- A sokszor különleges helyzetű „kistársasház” lehetőséget ad a Tht. szabályainak részleges elhagyására a Ptk. alapján való működés felé, de ezt csak alapos jogi megfontolás után, minden érintett részvételével célszerű meghozni.

Áttekintő ábra: társasházi közös és külön tulajdon viszonyai

A társasházak jogi ügyletei: Dr. Kiss Balázs Károly - ügyvéd, társasházi szakértő

Ha elakadás adódik, a jegyző jogi felügyelete és a bírósági útvonal kombinációja segíthet a jogszerű rendezésben. A közgyűlési határozatok érvényességét és a kisebbségi jogok védelmét bíróságon lehet érvényesíteni, akár a közös költség behajtása, akár a határozatok érvénytelenségének megállapítása útján.

Gyakorlati tanács a vásárlóknak

- Ellenőrizze alaposan az alapító okiratot és az SZMSZ-t, különös tekintettel a kizárólagos használati jogokra és a közös területek jogi jellegére.

- Ha kizárólagos használati jogról van szó, legyen tisztában azzal, hogy ez az információ nem harmonizálható egyértelműen a földtörvényekkel a közös tulajdoni hányadban. A jogi tanácsadás segíthet a pontos megfogalmazásban és a nyilvántartási bejegyzésekben.

tags: #kulon #tulajdon #tarsashaz