Különböző epítési anyagú lakások tartóssága és az utánuk következő karbantartási szükségletek

Az emberi kéz által alkotott építmények élettartama az idő előrehaladtával csökken, mely következtében azok előbb-utóbb tönkremennek. Feltette már magának azt a kérdést, hogy az épület amiben lakik hány éves? Esetleg azt, hogy meddig lesz még lakható?

Az első panellakásokat a 60-as években adták át, melyek várható élettartama 80-100 év. Ennek fényében sajnos könnyen előfordulhat, hogy 20 év múlva (2040) akár lakhatatlanná is nyilváníthatják ezeket az építményeket. Fontos kiemelni, hogy a várható élettartam magában foglalja a szükségessé váló dolgok cseréjét vagy javítását. Amennyiben a szükséges javítások, cserék, illetve karbantartások nincsenek elvégezve, valamint az épület rossz minőségű anyagokkal és kivitelezési hibákkal együtt épült, akkor a várható élettartam a fenti táblázathoz képest csökken.

A megtartó erők és az áfa-jogi összefüggések

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 82. § (2) bekezdése és 3. számú melléklete I. részének 50-51. pontjai alapján az általános forgalmi adó mértéke az adó alapjának 5 százaléka olyan többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás értékesítése esetén, melynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, és amely az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozik. A 2021. január 1-jétől hatályos rendelkezés révén szinte azonos tartalommal egy korábbi szabály lépett ismét hatályba. A különbség a rozsdaövezeti akcióterülettel kapcsolatos kivétel meghatározása.

Rozsdaövezeti akcióterület a rozsdaövezeti akcióterületek lehatárolásáról szóló kormányrendeletben ilyenként megjelölt terület. Ebben a tájékoztatóban az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjainak alkalmazását mutatjuk be. A fentiek alapján lakóingatlan értékesítésére akkor alkalmazandó az 5 százalékos áfamérték, ha a lakás megfelel az Áfa tv. 259. § 12. pontja szerinti lakóingatlan fogalmának, új ingatlannak minősül az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja)-jb) alpontja alapján, összes hasznos alapterülete többlakásos lakóingatlanban található lakás esetén a 150 négyzetmétert, egylakásos lakóingatlan esetén a 300 négyzetmétert nem haladja meg, értékesítése, illetve az ahhoz fizetett előleg kézhezvétele, jóváírása 2021. január 1-jére vagy azt követő időpontra esik, és 2023. január 1-jét megelőzi. Bizonyos feltételek fennállása esetén azonban ezen időpontot követően is alkalmazható marad a kedvezményes adókulcs (átmeneti szabály alapján).

Új ingatlan és az adózási viszonyok

A hivatkozott szabályozás szerint az új ingatlan értékesítésére az 5%-os adómérték csak akkor alkalmazható, ha az adott ingatlan megfelel az új ingatlan fogalmának és a hasznos alapterületek nem haladják meg a meghatározott méretet. Az új ingatlan értékesítésére vonatkozó kedvezményes adókulcsot az Áfa tv. 3. számú mellékletének I. rész 50-51. pontja és 86. § (1) bekezdése alapján lehet megítélni. Ha azonban az értékesítéskor a beruházó vagy adóalany által vállalt kötelezettségek miatt fennálló feltételek nem teljesülnek, az adókulcs 27%-ra emelkedhet.

Az új ingatlan fogalma szerint lakóingatlannak minősül például az, amelyet lakás céljára létesítettek és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel van nyilvántartva. Fontos, hogy garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület nem minősül lakóingatlannak, így ezek értékesítésére nem alkalmazható az 5%-os kedvezményes áfa.

Összetett fogalmak és gyakorlati példák

Az OTÉK hasznos alapterületének meghatározása során figyelembe kell venni, hogy a garázs, üzlet és egyéb olyan helyiségek nem számítanak be a hasznos alapterületbe. A hasznos alapterület a belmagasság eléri vagy meghaladja az 1,9 métert, és az összes építményszint hasznos alapterületét figyelembe kell venni. A többlakásos lakóingatlanra vonatkozó 150 négyzetméteres értékhatárt akkor is figyelembe kell venni, ha az új lakás tetőtér-beépítés révén valósul meg.

A lakóingatlan értékesítésének időpontja és az átmeneti szabályok is jelentősek: az 5%-os kedvezmény több időszakra van kitéve, mely a 2026.12.31-ig érvényes általános határidő mellett 2027-2030 között is alkalmazható lehet, ha az építési engedély véglegesítése vagy a bejelentés határidőben megtörtént. Rozsdaövezeti akcióterületeken az 5%-os kedvezmény továbbra is fennállhat a külön szabályok szerint.

Gyakorlati ellenőrzés ikerházak és sorházak esetén

Egyik gyakori kérdés, hogy ikerház vagy sorház esetén mikor minősül az ingatlan egylakásos lakóépületnek vagy lakásnak. Ha az ikerház külön alapozással, külön teherhordó falakkal, külön tetővel és megfelelő dilatációval van elválasztva, akkor előfordulhat, hogy egylakásos lakóépületnek minősül. Ha azonban a beálló vagy a falazat közös, illetve összekapcsolódik a két épület, a bank lakásnak minősítheti az ingatlant. A dilatáció fogalmát itt azért érdemes megérteni, mert az lehetővé teszi a két épületrész független mozgását. A döntés mindig a bank és az értékbecslő szakvéleményétől függ.

A döntési fák és ellenőrző listák látják el a vásárlót iránymutatással: milyen dokumentumokat érdemes beszerezni hiteligénylés előtt (alaprajz, metszetrajz, statikai terv, változási vázrajz, használatbavételi dokumentáció). A szakértői vizsgálatok és a műszaki háttér ismerete elengedhetetlen a hitelfolyamat simaságához.

Általános tippek a vásárláshoz

• Érdemes a lakóingatlan hasznos alapterületét nettó alapterületben számolni, figyelembe véve a belmagasságot és az OTÉK-s definíciókat. A garázst és egyéb nem lakóhelyiségeket így külön kell kezelni.
• Az újépítésű lakások esetében mérlegeljük az energiatakarékosságot, a garanciákat és a költségek hosszú távú hatását.
• Fontos a szerződéses háttér pontos kidolgozása, különösen ha a lakás még építés alatt áll vagy időben előrehaladó átadást terveznek.
• A lakás típusát befolyásolja a lakás elrendezése és a közös költségek szerkezete a társasházban.
• Az adó- és kedvezményes szabályokat (például az 5%-os áfakulcs és a rozsdaövezetei kivételek) mindig aktualizált jogszabályok alapján érdemes ellenőrizni, mert hosszú távú pénzügyi hatásokkal járhatnak.

Következtetések és tervezési szempontok

A lakóingatlanok tartóssága erősen függ az építőanyagoktól, a kivitelezés minőségétől és a karbantartási tevékenységek rendszerességétől. A hasznos alapterület meghatározása és az épület állapotának felmérése kiemelten fontos a helyes értékbecsléshez és a pénzügyi tervezéshez. Az újépítésű lakásoknál a korszerű technológiák és az energiatakarékos megoldások hosszú távon csökkenthetik a fenntartási költségeket, de a vásárlónak körültekintően kell mérlegelnie az ár és a szolgáltatások összetevőit, a szerződéses feltételeket és a rendelkezésre álló kedvezményeket.

Az alábbi adatok és trendek segíthetnek a döntésben:

Ha hitellel vagy támogatásokkal kapcsolatos döntésekről van szó, érdemes konzultálni szakértőkkel, például adózási vagy ingatlanfinanszírozási területen jártas szakértőkkel, mert a rendelkezésre álló kedvezmények és a jogszabályok folyamatosan változnak.

tags: #kulonbozo #epitesi #anyagu #lakasok #tartossaga

Népszerű bejegyzések:

• Részletes útmutató könnyűszerkezetes háztervekhez: modern konyha- és lakberendezési tippek
• műfű, rekortán és tartósság a Brendtex Kft.-től
• Gold homlokzatok előnyei: tartósság és esztétika a mai építészetben
• Border collie története és fajtajellemzői
• Budapest bérházainak államosítása és lakásügyi reformok nyomán