A Kúria Döntései a Tulajdonjoggal és a Közös Tulajdonnal Kapcsolatban
A magyar ingatlanjog dinamikus és folyamatosan fejlődő terület, amely számos jogi kérdést vet fel a tulajdonjog, a közös tulajdon és az ezekkel kapcsolatos jogviták rendezése terén. A Kúria, mint legfelsőbb bíróság, kiemelkedő szerepet játszik ezen kérdések tisztázásában, jogegységi határozatok és joggyakorlat-elemző jelentések kiadásával. Ezek a dokumentumok iránymutatást adnak a bíróságoknak és a jogalkalmazóknak, valamint hozzájárulnak a jogbiztonság erősítéséhez.
Elővásárlási Jog és Szomszédok Joga a Földvásárlásban
Termőföld vásárlásakor kiemelt elővásárlási jog illeti meg a helyben lakó szomszédot. Ez a ranghely nem csak a tulajdonost, hanem a földhasználót is megilleti. A jogszabály szerint szomszédos az a föld, amely a jogügylet tárgyát képező földdel közvetlenül vagy önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott út, vasút, kerékpárút, árok, csatorna közbeékelődésével közvetve érintkezik.
Egy konkrét ügyben vita tárgyát képezte, hogy vajon szomszédos-e az a föld, amelyet nem egy, hanem két út választ el az eladni kívánt ingatlantól. A Földforgalmi törvény preambulumának valamennyi célját meg kell vizsgálni az ilyen esetekben.
Az Egybefoglalt Haszonbérleti Díj és Következményei
Az egybefoglalt haszonbérleti díj azt jelenti, hogy több földet úgy adnak bérbe, hogy a haszonbérleti díjat és a szerződéses kötelezettségeket egybefoglaltan határozzák meg. Ennek az a jelentősége, hogy az egyes földekre ilyenkor külön-külön nem lehet elfogadó nyilatkozatot tenni, csak az összes területre együttesen. Ha valakinek akár csak az egyik földre is fennáll az előhaszonbérleti joga, akkor őt az összes föld tekintetében ezen a ranghelyen kell figyelembe venni, kivéve a tulajdonostárs ranghelyét.
Ezek a megoldások könnyen válhatnak visszaélés tárgyává, ezért a jogszabály csak bizonyos feltételek esetén teszi lehetővé az „egybefoglalt” kikötést. Az adott ügyben az okozta a jogvitát, hogy a szerződésben nem szerepelt az „egybefoglalt” kifejezés, ami vitát generált arról, hogy ezt ilyen kifejezés nélkül is egybefoglaltnak kell-e tekinteni.
Nyilatkozatok Adásvételi Szerződéskötés Során
Amikor adásvételi szerződést kötünk, kötelezően meg kell tennünk bizonyos nyilatkozatokat, például azt, hogy nem engedjük át a használatát másnak. Nem ugyanazt a nyilatkozatot kell viszont megtennem, ha a föld jelenleg még egy másik személy használatában van. Ilyenkor azt kell vállalnom, hogy az eddigi földhasználatot nem hosszabbítom meg.
A jogvitát az okozta, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor a földhasználatot már meg is szüntették, csak azt még nem vezették át a földhasználati nyilvántartásban. A Kúria viszont megállapította, hogy hiába minősül közhitelesnek a földhasználati nyilvántartás, azzal szemben van helye ellenbizonyításnak, tehát bizonyítható a nyilvántartás valótlansága - jogilag ezt hívják „megdönthető vélelemnek”.
Társasházi Konferencia és Ingatlan-nyilvántartási Eljárások
Budapest Főváros Kormányhivatalának Földhivatali Főosztálya és a Budapesti Ügyvédi Kamara több alkalommal is szervezett konferenciát az ingatlan-nyilvántartási eljárásokról és a társasházi beadványokról. Ezen konferenciák előadói a Földhivatali Döntés-felülvizsgálati Osztály tisztviselői voltak, akik ismertették a hatósági joggyakorlatot és a gyakorlati kérdéseket.
A társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzését megelőzően, amikor még csak a földrészlet tulajdoni lapja létezik, csak ennek vonatkozásában lehetséges ingatlan-nyilvántartási kérelem előterjesztése. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtására kiadott rendelet szerint a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot az eladás tárgyát képező egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.
Használatbavételi engedéllyel még nem rendelkező projekt esetében kizárólag a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog jegyezhető be. A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog az épület megépüléséig áll fenn, ezt követően kerülhet sor a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésére.
Külföldi Meghatalmazások az Ingatlan-nyilvántartási Eljárásban
Külföldön kelt ügyleti meghatalmazás esetében az alaki követelményeknek való megfelelés kulcsfontosságú. A Polgári Törvénykönyv szerint a meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján megtehető jognyilatkozatra előír. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerint jogok és tények bejegyzésének közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezek közjegyző által hitelesített másolata alapján van helye.
A külföldön kiállított magánokiratot vagy diplomáciai hitelesítéssel, vagy Apostille-lal kell ellátni. Az ügyvédi tevékenységről szóló törvény értelmében az ügyvédi ellenjegyzés mindenképpen szükséges ahhoz, hogy a meghatalmazás elfogadható legyen az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. Az ügyvédi ellenjegyzés feleslegessé teszi a meghatalmazás diplomáciai hitelesítését.
Közös Tulajdon Használatára Vonatkozó Jog Bejegyzése
A közös tulajdon használatára vonatkozó jogot a tulajdoni lap III. része tartalmazza. Ez a jog nem szolgalom és nem is földhasználati jog. A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése történhet az egész ingatlanra, vagy az ingatlan természetben meghatározott részére, vagy az ingatlan területnagyságban kifejezett részére.
Amennyiben a felek időbeli megosztásban állapodnak meg, nem szükséges változási vázrajz. Ha azonban az ingatlan természetben meghatározott egyik részét az egyik tulajdonostárs használja kizárólagosan, a másik részét pedig a másik tulajdonostárs, akkor változási vázrajzra lesz szükség.
A Kúria Gyakorlata a Közös Tulajdon Megszüntetésével Kapcsolatban
A Kúria joggyakorlat-elemző csoportja részletesen elemezte a közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos kérdéseket. Hangsúlyozza, hogy nem tartható az a gyakorlat, hogy a bennmaradó volt tulajdonostárs használatának jogcímét a bíróság nem határozza meg egyértelműen, mert ez további viták forrása lehet.
A közös tulajdon megszüntetésére alternatív ítéleti rendelkezések is elfogadhatók, lehetőség szerint megelőzve az ingatlan árverési értékesítését. A bíróságnak a törvényben meghatározott sorrendben kell vizsgálnia a megszüntetés módjait, amelybe az ingatlan társasházzá alakítása is beletartozik.
A Kúria felhívja a bírák figyelmét arra, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására csak három esetben kerülhet sor: ha nincs olyan mód, amely az adott esetben alkalmazható; ha a tulajdonostárs a közösség megszüntetésére vonatkozó alanyi jogát visszaélésszerűen gyakorolja; vagy ha a megszüntetés úgynevezett alkalmatlan időre esik.
Deviza Alapú Hitelek Jogszerűsége a Kúria Döntése Nyomán
A Kúria jogegységi határozata kimondta a deviza alapú kölcsönök jogszerűségét, és rámutatott arra, hogy az egyes esetekben a konstrukció érvényességének elfogadása mellett kell vizsgálni, hogy van-e valamilyen érvénytelenségre vezető körülmény. Ez megerősítette a szerződés kötőerejének elvét.
A deviza alapú hitel azon a lehetőségen alapul, amelyet mind a jelenleg hatályos, mind pedig az új Polgári Törvénykönyv kifejezetten megenged, hogy a szerződés a pénztartozást nem csak forintban, hanem bármely egyéb devizában is meghatározhatja. Az idegen pénznemben meghatározott tartozásokat Magyarországon forintban kell teljesíteni, kivéve, ha a felek másként kötötték ki.
A devizatartozásoknak szükségszerű velejárója az árfolyamkockázat, ami az adós számára akár pozitív, akár negatív eredménnyel járhat. Megfelelő tájékoztatás esetén az adósok tisztában voltak az árfolyamkockázat tényével.
A törvény, amely az adósságot a pénznemünkké tette
A Kúria álláspontja szerint a devizakölcsönök esetén az árfolyam romlása nem borította fel a szolgáltatás és ellenszolgáltatás értékegyensúlyát, az adós továbbra is az eredeti adósságát törleszti. Ha a bíróság csökkentené a fizetendő törlesztő részletet, azzal éppen a szerződés egyik lényegi elemét alkotó árfolyamkockázatot törölné el.
Közterület-használat: Kúria Gyakorlata és Jogegységi Határozatok
A közterület használatának magyar szabályozása összetett, állami és helyi önkormányzati normák együtt határozzák meg. A Kúria 1/2022. számú közigazgatási és polgári jogegységi határozata egységes irányt szabott a közterület-használattal kapcsolatos jogviták megítélésében.
A Kúria következetes gyakorlata szerint a közterület-használat jellemzően közigazgatási viszony, hacsak arról törvény másképp nem rendelkezik. A közterület véges közjószág, amelyet alapvetően bárki szabadon használhat, ugyanakkor a tartós egyéni igénybevétel csak szabályozott módon, meghatározott feltételek között történhet.
A törvény, amely az adósságot a pénznemünkké tette
A közterület-használati jogosultság megadására irányuló jogviszony tárgyát komplex, közjogi-közigazgatási kapcsolatrendszerbe ágyazódó önkormányzati hatósági ügy képezi. A szerződési kapcsolat nem kizárt a közigazgatási anyagi és eljárási jogviszony körébe illeszkedő módon, mögöttes magánjogi szabályok alkalmazása mellett.
tags: #kuria #dontese #tulajdonostars