lakas afa emelkedik: hogyan érinti az adózást és a piaci dinamikát
Frissítések és átmeneti szabályok fogalmazódnak meg az ingatlanok áfa-körében: 2025. január 1-jétől további két évig 5 százalékos kedvezményes adómérték vonatkozik a beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlanok értékesítésére, amelyek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a megadott mértéket. Ez a kedvezmény 2026. december 31-ig érvényes, majd 2027. január 1-jétől kivezetik, de átmeneti szabályok szerint az ezt követő időszakban is alkalmazható bizonyos előlegekre és teljesítésekre, ha a feltételek teljesülnek.
A kedvezményes 5% áfa vagyont alkotó feltételek
Az 5 százalékos áfakulcs 2025. január 1-jétől tovább él két évig, és 2027. január 1-jével kerül kivezetésre. Az átmeneti szabályok értelmében a 5%-os áfa a 2026. december 31. után, de 2030. december 31-ig átvett, jóváírt előlegekre és az ebben az időszakban teljesített értékesítésekre is alkalmazható, amennyiben bizonyos feltételek teljesülnek (például az építési engedély vagy egyszerű bejelentés határidőben kezdeményezett és véglegessé vált).
Rozsdaövezeti akcióterületeken végzett többlakásos lakóingatlan-értékesítésekre vonatkozó áfaszabályok nem módosulnak: ezek továbbra is az 5%-os kedvezmény alá esnek, ha az értékesítés beépítés alatt álló vagy beépített új lakóingatlan, összes hasznos alapterülete pedig nem haladja meg a 150 négyzetmétert; és az értékesítés/előleg átvétele a hatályba lépő kormányrendelet időpontjában történik.
Mi számít „új ingatlannak” a 2 éves határidőn belül?
2023-tól az új ingatlan fogalma kiterjed azokra az ingatlanokra is, amelyek használatba vételét követően funkcióváltás vagy albetét-szám változás miatt 2 éven belül „újnak” minősülnek és erről hatósági bizonyítvány készül. Így az ilyen értékesítések áfa alanyiságot keletkeztetnek, és az áfaszabályok szerint adóznak. Az új ingatlan értékesítése nem számít bele az alanyi adómentességi értékhatárba.
Az adókörkép időbeni változásai
Az 5%-os lakásáfa hosszabbításának célja a lakásépítések ösztönzése és a piaci kereslet élénkítése. A jogszabály szerint a 5% kedvezmény hosszabbodik 2026 végéig, és átmeneti lehetővé tétel, hogy 2027-2030 között is alkalmazható legyen, ha az építési engedély véglegessé válik 2026. december 31-ig vagy az egyszerű bejelentésre vonatkozó határidő teljesül. Rozsdaövezeti esetekben az 5% továbbra is fennmarad a feltételek teljesülése esetén.
Az 5%-os áfa visszaigénylése 2024-től részben korlátozott: a visszaigényelhető összeg legfeljebb 5 millió Ft, és kizárólag olyan kistelepülésekre vonatkozik, ahol Falusi CSOK érhető el, vagy a vegyes CSOK-konstrukciók kapcsolódnak. A visszaigényléshez szükséges dokumentumok és határidők fontosak, mert a jogosultság időben korlátozott.
Építőipar és adózás kapcsolata: gyakorlati kérdések
Egy sorozatjellegű értékesítés esetén, amikor az új ingatlanok egymást követő, üzletszerű értékesítése történik, az áfa alanyiság keletkezése automatikusan létrejön. Az ilyen értékesítés adózása az 5%-os kedvezmény alatt marad, feltéve, hogy az építés beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan, és a megadott méretkorlátokat nem lépjük át.
A 2023-2024-es évekre vonatkozóan részletes példák és útmutatók segítik a vállalkozókat és számlabefogadókat abban, hogy megfelelően kezeljék az átmeneti szabályokat, a részletek pedig a NAV tájékoztatóiban és az Áfa tv. vonatkozó pontjaiban találhatók. Az átmeneti rendelkezések szerint az előlegek és a teljesítés időpontja meghatározza, hogy 5% vagy 27% áfa kerül alkalmazásra.
Gyakorlati útmutató a döntésekhez
- Az ingatlan megfelel-e az 5%-os áfa alkalmazási feltételeinek (méret, státusz, befejezett engedély vagy bejelentés)?
- Gyűjtse össze a releváns dokumentumokat: engedélyek, egyszerű bejelentések, hatósági bizonyítványok.
- Helyezze el a projektet a kedvezményes áfa idővonalába: miért és hogyan lehet úgy, hogy a teljesítés 2026-2027 között legyen végrehajtható.
- Tájékozódjon a Falusi CSOK és az Áfa-visszaigénylés lehetőségeiről, és vegye figyelembe a maximális 5 millió Ft összegű visszaigénylést.
- Kérje szakértői tanácsot a strukturálásban és a számlázási láncban, hogy a NAV-kockázatokat minimalizálják.
Népszerű kérdések (GYIK) röviden
- Mikor számít „újnak” az ingatlan a funkcióváltás után?
- Lehet-e tárgyi adómentességet választani az új ingatlan értékesítésére?
- Beletartozik-e az új ingatlan az alanyi adómentességi értékhatárba?
- Milyen építési munkák minősülnek fordított adózás alá 2024-től?
- Meddig él az 5% lakásáfa és mik a rá vonatkozó átmeneti szabályok?
Szószedet - kulcsfogalmak röviden
Ingatlanépítés áfája: adókövetelmény az ingatlanok értékesítésére vonatkozóan.
Rendeltetésváltozás (funkcióváltás): amikor az ingatlan használati célja megváltozik, és ha igazolt, 2 éven belül értékesítik, az ingatlan „újnak” minősül az áfában.
Albetét: önálló rendeltetési egység egy épületben; az albetétszám változása is megújíthatja az ingatlant 2 évre.
Egyenes adózás: az eladó fizeti és vallja be az áfát; az új ingatlan értékesítése ebbe az adózási formába tartozik.
Fordított adózás: az áfát a vevő fizeti és vallja be; építési-szerelési szolgáltatások körében alkalmazandó 2024-től bizonyos feltételek szerint.
Sorozatjellegű értékesítés: új ingatlanok egymást követő, üzletszerű értékesítése, amely áfaalanyiságot eredményez.
Rozsdaövezeti akcióterület: kijelölt terület, ahol 5% áfa alkalmazható bizonyos feltételek mellett az új lakások értékesítésére.
Infografika
Átfogó útmutató a kalkulációhoz
Az 5%-os áfa alkalmazása esetén a méretkorlátok a következők: társasházi lakás legfeljebb 150 négyzetméter, egylakásos lakóingatlan legfeljebb 300 négyzetméter. A kivezetés 2027. január 1-jével történik, de átmeneti szabályok alapján 2026 végéig és 2030 végéig is lehetővé válhat előleg- vagy részhatáridős teljesítésekre vonatkozóan. A Kotlinban kiszámított példák és a NAV-tájékoztatók alapján érdemes részletes leírást készíteni a projekt sajátosságairól.