Lakóingatlan árverezésen történő megszerzése

Az ingatlanok értékesítése során az egyik leggyakoribb módszer a végrehajtási árverés. Ez a folyamat számos jogszabályt érint, melyek közül a legfontosabbak az évi LIII. törvény (továbbiakban Vht.), az adóhatóság által foganatosítandó ingatlan végrehajtási eljárásokról szóló 2017. évi CLIII. törvény (továbbiakban: Avt.), az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény (Art.), valamint a zálogjog bírósági végrehajtáson kívüli érvényesítésének és a kielégítési jog gyakorlása felfüggesztésének és korlátozásának részletes eljárási szabályairól szóló 66/2014. (III. 13.) Korm. Rendelet.

Az ingatlan árverésen történő tulajdonszerzés számos előnnyel járhat, például az ingatlanok piaci ár alatti megvásárlásának lehetőségével. Azonban fontos tisztában lenni a folyamat kockázataival és buktatóival is. A polgári jog kimondja, hogy tulajdonjog csak a tulajdonostól szerezhető, akinek adatait az ingatlan-nyilvántartás közhitelesen tartalmazza. Azonban az ingatlan-nyilvántartás nem tartalmazza, hogy a tulajdonos hogyan szerezte meg a tulajdonjogát, jóhiszeműen vagy rosszhiszeműen. Ha a tulajdonszerzés érvénytelen, úgy törlési jog indítható az eladóval szemben.

Az online árverések világa

Az elektronikus árverések jelentősen megkönnyítik az ingatlanok megszerzését. A NAV által működtetett online árverések bárki számára elérhetőek, aki Ügyfélkapuval rendelkezik. Ez a felület nyilvános, bárki számára hozzáférhető, azaz személyesen (vagy képviselő útján) bárki részt vehet az online árveréseken.

Az ingatlan árverésen való részvétel regisztrációhoz kötött, amelyhez Ügyfélkapu szükséges. Jogi személy, jogi személyiség nélküli gazdasági társaság vagy egyéb szervezet esetében a törvényes (szervezeti) képviselő nevét, személyi adatait, és a társaság adóazonosító számát, nevét, székhelyét kell megadni.

Az elektronikus árverés időtartama az árverési hirdetményben megjelölt kezdő időponttól számított harmadik nap 21.00 óráig tart (persze ez alól vannak kivételek). Az ajánlattételt érdemes legkésőbb a zárás előtti fél órával megtenni, mivel ha az árverés lezárásának időpontja előtti két percben érkezik érvényes ajánlat, az árverés időtartama automatikusan öt perccel meghosszabbodik.

Az ajánlattétel módjai

Az ingatlan árverésen az ajánlatokat kétféleképpen lehet megtenni:

Konkrét összeggel: ekkor a felületen az erre a célra szolgáló adatbeviteli mezőbe kell beírni a felajánlott összeget, az összeget azonban minden esetben ezer Ft-ra kerekítve kell megadni.
Automatikus ajánlattétellel: ekkor az ajánlattevő megadja az általa elfogadható legmagasabb vételár összegét (limit összeg). A rendszer az árverező által beállítható mértékű, az aktuálisan legmagasabb vételi ajánlat összegéhez képest automatikusan emeli az ajánlatot, legfeljebb azonban a limit összeg erejéig. A limit összeg az árverés folyamán módosítható, csökkenteni azonban csak az ajánlattevő addig megtett legmagasabb ajánlatáig lehet.

Az árverési előleg és részvételi feltételek

Az ingatlanárverésen kizárólag az vehet részt, aki előlegként az ingatlan becsértékének 10%-át legkésőbb az árverés megkezdéséig az adóhatóság által az árverési hirdetményben közzétett számlára átutalás útján megfizeti. Ez azt jelenti, hogy az előleg összegét lehetőleg olyan időpontban kell átutalni, hogy az az árverés megkezdésének időpontját megelőzően megérkezzen a hirdetményben megjelölt számlára. Ehhez figyelembe kell venni az átutalás pénzintézeti átfutási idejét, ami általában 2 munkanap.

Ha az átutalás az árverés megkezdése előtt 2 munkanapon belül történik, az árverezőnek az átutalásról szóló terhelési értesítőt legkésőbb az árverés megkezdése előtt a hirdetményben feltüntetett végrehajtó részére be kell mutatni, és annak másolatát át kell adni. Telefonos egyeztetést követően lehetőség van arra is, hogy az árverező a tartózkodási helyéhez legközelebbi NAV igazgatóságon igazolja az előleg befizetését.

Ha a megfelelő összeg a számlán megjelent, akkor az árverésen részt venni kívánó érdeklődő számára a konkrét ingatlan vonatkozásában elérhetővé válik a licitálási felület. Ez a felület mindaddig inaktív, amíg az előleg teljes összege a számlára nem érkezett meg, vagy a befizetés igazolása nem történt meg. Az előleget nem fizető érdeklődők részére csak a hirdetmény adatai tekinthetők meg. Ezt a befizetett előleget a nyertes ajánlattevőnek beleszámítják az ingatlan vételárába.

A végrehajtási árverés menete

Az évi LIII. törvény (továbbiakban Vht.) értelmében az ingatlanokat rendszerint árverésen kell értékesíteni. A végrehajtó az árverést hirdetménnyel tűzi ki, amelynek tartalmaznia kell a végrehajtást kérő(k) és az adós nevét, a meghirdetett ingatlan adatait, jellemzőit, becsértékét, az ingatlanra tehető legalacsonyabb vételárat, az árverési előleget, továbbá a vételi ajánlattétel időtartamát.

A Magyar Bírósági Végrehajtói Kar (MBVK) Árverési hirdetményeinek elektronikus nyilvántartása nyilvános, ingyenesen megtekinthető az arveres.mbvk.hu oldalon. Az árverésen történő részvételhez itt is szükséges az ajánlatot tenni kívánó regisztrációja az Árverezők Elektronikus Nyilvántartásába. A nyilvántartásba történő regisztrációhoz személyesen kell megjelenni bármely önálló bírósági végrehajtónál vagy törvényszéki végrehajtónál. Ehhez be kell mutatni a regisztráló adatainak igazolására szolgáló iratokat, valamint be kell fizetni az egyszeri 6.600 forint összegű díjat.

Ezek után a nyilvántartásba történő bejegyzéssel az árverező az árverési rendszer használatához szükséges felhasználói nevet és jelszót, továbbá a licitnaplóban közzé tett - személyére nem utaló - árverezői egyedi azonosítót kap. Majd az árverést lefolytató végrehajtó az árverező kérelmére aktiválja a felhasználói nevet és jelszót, amennyiben a becsérték 10 százalékának megfelelő árverési előleget a végrehajtónál letétbe helyezte, vagy azt átutalta és az összeget a végrehajtói letéti számlán jóváírták, valamint mindehhez az is szükséges, hogy teljesüljenek az árverésen való részvétel egyéb jogszabályi feltételei.

Az aktiválás után már nincs is más dolgunk, mint az aktivált felhasználói név és jelszó, valamint a vételi ajánlat összegének megadásával elektronikus úton vételi ajánlatot tegyünk a meghirdetett vagyontárgyra, melynek el kell érnie az ingatlanra tehető, hirdetményben szereplő legalacsonyabb vételárat, illetve - ha volt ilyen - a korábbi licit licitküszöbbel növelt összegét.

A vételi ajánlatot az Elektronikus Árverési Rendszer automatikusan rögzíti és - az árverező egyedi azonosítójának feltüntetésével - közzéteszi a licitnaplóban. Fontos tudni, hogy az érvényesen megtett licitet nem lehet visszavonni, viszont ha az érvényes licit megtételét követően valaki magasabb összegben licitált, lehetőségünk van kiszállni az árverésből.

Itt is érvényes, hogy az árverés a hirdetményen feltüntetett vételi ajánlattételi időtartam végéig tart, kivéve, ha az azt megelőző öt percen belül újabb vételi ajánlat érkezik. Ebben az esetben az ajánlattétel időtartama eme vételi ajánlattételtől számított öt perccel automatikusan meghosszabbodik az utolsó vételi ajánlat megtételét követő ötödik perc végéig.

5 tipp, amit MINDENKINEK tudnia kell, mielőtt házat vásárolna a kilakoltatásos árverésen! (kezdőknek)

Az árverés befejezése és a vételár rendezése

Az ingatlan árverés befejezését követően az eljárást lefolytató végrehajtó értesíti a legmagasabb érvényes vételi ajánlatot tevő árverezőt, hogy az árverési jegyzőkönyv aláírása, és a vételár kifizetése érdekében, a végrehajtó által megjelölt helyen és időpontban jelenjen meg. A vételár kiegyenlítése banki átutalással is történhet olyan időpontban, ennek azonban úgy kell történnie, hogy az összeg a végrehajtói letéti számlán, az árverési jegyzőkönyv aláírása előtt jóváírásra kerüljön.

Ha a nyertes ajánlattevő ezt kérelmezi, a végrehajtó a vételár megfizetésére legfeljebb két hónapig terjedő halasztást adhat, ha ezt a vételár nagyobb összege vagy más fontos körülmény indokolttá teszi.

Amennyiben az árverési vevő az árverési vételár megfizetését elmulasztja, akkor az előlegét elveszti. Ha a vevő időben megfizeti a vételárat, a letétbe helyezett előlegét a vételárba beszámítják. A többi - nem nyertes - árverező által letétbe helyezett előleget a végrehajtó részükre visszautalja.

Fontos tudnivalók és buktatók

Lényeges tudni, hogy mindkét felületnek, valamint a végrehajtási eljárásoknak rendkívül kiterjedt szabályrendszere van. 9 fontos tudnivaló, amivel érdemes megismerkednünk, mielőtt árverésen vennénk ingatlant.

A Polgári Törvénykönyv alapján jóhiszeműen úgy szerezhetünk tulajdonjogot egy hatósági árverésen, hogy nem kell figyelembe vennünk azt, hogy az ingatlannak korábban ki volt a tulajdonosa.
Az árverés során történő tulajdonjog szerzéshez a licitáló nem vehet igénybe banki hitelt, mert a bank nem tudja lefolytatni az ingatlan fedezeti értékének meghatározó eljárást. Emiatt árverésen jellemzően csak az tud ingatlant szerezni, akinek rendelkezésére áll már a teljes, a licitálás során meghatározott végső, teljes vételár. A vásárláshoz további költségekkel, így ügyvédi munkadíjjal és ingatlanközvetítői jutalékkal nem kell számolnunk.
Az ingatlanon, amelynek tulajdonjogát hatósági árverés útján szereztük meg, megszűnnek a harmadik személy ingatlant terhelő jogai. Kivéve, ha az árverés során a tulajdonos az érintett jogok tekintetében nem volt jóhiszemű. Azt azonban fontos megemlítenünk, hogy ha az így szerzett ingatlanon haszonélvezet van, az árveréssel nem érintett haszonélvező jogosultsága megmarad.
A végrehajtási árverésen történő részvételhez először egy végrehajtónál kell regisztrálnunk ahhoz, hogy az online liciteken részt vehessünk. Ha jelentkezni szeretnénk egy ingatlanlicitre, azt egy meghatározott előleg befizetésével tehetjük. Ezt az összeget a végrehajtó letétbe helyezi addig, míg a nyertes, vagyis a legmagasabb licitáló ajánlata a licit zárásakor meg nem születik.
Az árverésre bocsátott ingatlanok bejárására általában nincs lehetőség.
A teljes tulajdonjog nem minden ingatlan esetében kerül árverésre.
Előfordulhat, hogy az árverés tárgyát képező ingatlan nem költözhető jogviszony mellett szerezhető meg. Ilyenkor a nyertes licitálót meglepetésként érheti, hogy az ingatlanban továbbra is jogszerűen laknak. Az ingatlant esetleg egy bejegyzett haszonélvezeti jog is terhelheti.
Egy klasszikus adásvétel során előzetesen felmérhető az is, hogy megközelítőleg milyen összeget kell az ingatlan felújítására, átalakítására fordítanunk. Az árverésen szerzett ingatlan kapcsán ez azonban nem látható előre. Ennek oka, hogy az árverés „vakon” történik, így a licitálónak nem áll módjában az ingatlan műszaki és esztétikai állapotát az árverés előtt megvizsgálni, felmérni.
Az árverésen vásárolt ingatlanok vételárát 15 napon belül kell megfizetnünk a végrehajtónak.

Mi történik, ha a bank végrehajtást kezdeményez az ingatlanon?

Amennyiben banki hitelből vásárolunk vagy újítunk fel lakást, házat, a bank - szinte kivétel nélkül - jelzálogjogot jegyeztet be az ingatlanra, a hitel visszafizetésének biztosítékaként. Ha a dolgok rosszra fordulnak és a hitel visszafizetésével az adós késlekedik, a bank felmondhatja a hitelszerződést.

Az ingatlan végrehajtása során meg kell határozni az ingatlan becsértékét. Amennyiben az adós vitatja a végrehajtó által közölt becsértéket, úgy a bíróságtól kérheti igazságügyi szakértő kirendelését végrehajtási kifogás útján. Ezen végrehajtási kifogás benyújtásával együtt az illetékes bíróság letéti számlájára letétbe kell helyezni a szakértői díjelőleget. Ezt a pénzt mindenképpen be kell fizetni: ha a díj befizetése elmarad, úgy a szakértő kirendelésére irányuló végrehajtási kifogást elutasítják. Az árverést pedig a végrehajtó által közölt becsértéken bonyolítják le.

Ha a szakértő kirendelésére irányuló végrehajtási kifogással élne az adós, akkor bíróság igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőt rendel ki. Ez a szakértő állapítja meg az ingatlan forgalmi értékét.

A bírósági végrehajtási hirdetmények a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar honlapján érhetők el, ahol az árverésen való részvétel feltételei is megtalálhatók.

Az árverési szakaszok és a vételár elszámolása

Az ingatlanárverés az árverési hirdetmény közzétételét követő 60. napnak a végrehajtó által meghatározott, 8 és 20 óra közé eső órájáig tart. A három szakasz húsz-húsz napig tart. Az első a 20. napig, a második a 40-ig, a harmadik pedig a 60. napig - attól függően, hogy érkezik-e érvényes vételi ajánlat. Ezekben a szakaszokban az ingatlanra kikiáltott ár csökken. Bizonyos esetek kivételt képeznek ez alól. A legmagasabb licitet nyújtó árverési vevőhöz kerül az ingatlan. Kivéve, ha az árverést jogorvoslattal támadták meg.

A befolyt vételárral a végrehajtó elszámol. Az elszámolás során a végrehajtási költségek elsőbbséget élveznek. Ami összeg ezek után megmarad, azt a végrehajtást kérőnek fizetik ki. Amennyiben több jogosult is bejelentkezett a végrehajtási eljárásba, úgy a törvényben meghatározott kielégítési sorrend szerint kerül sor a kifizetésre. Sajnos egyáltalán nem biztos, hogy az ingatlan árverésével befolyt összegből valamennyi követelés kielégíthető. Természetesen ha a befolyt vételár több, mint a végrehajtási költség és a végrehajtás során érvényesített valamennyi követelés, úgy az ezek kifizetését követően maradó összeg az adósé lesz.

Összegyűjtöttük, hol találhatóak árverési hirdetések. Manapság egyre gyakoribb, hogy az állam, az önkormányzatok, vagy a végrehajtói kar által meghirdetett árverésen próbálnak lakóingatlanhoz jutni a lakáskeresők.

A végrehajtási árverés egy hatósági úton történő tulajdonszerzés, tehát a licitálás nyertese biztosan a valós tulajdonostól szerzi meg az ingatlant. Az árverés előtt azonban fontos megvizsgálni azt is, hogy pontosan mi a megszerezhető ingatlan jogi állapota. Főként az számít, hogy mekkora tulajdoni hányadot van mód megszerezni, illetve hogy beköltözhető vagy valaki más által lakottan szerezhető meg az ingatlan. Ha végrehajtási eljárásban vásárolunk ingatlant, akkor nem tudjuk feltétlenül előzetes megvizsgálni az ingatlan műszaki és esztétikai állapotát. A végrehajtó ugyanis számos esetben nem tud bejárást biztosítani az árverés tárgyaként meghirdetett ingatlanba, és általában a végrehajtással érintett adós sem együttműködő abban, hogy otthonát a licitálók bejárhassák.

Nem lehetetlen, de elég körülményes árverésen vásárolt ingatlant meghiteleztetni. Nagyon kevés bank vállal fel ilyen ügymenetet, ezért időben tájékozódj! Ha feltétlenül árverésen szeretnél ingatlant venni, jó előre biztosítsd be magadat, hogy mekkora hitelösszeg erejéig vagy hitelképes! Ha van másik ingatlan a tulajdonodban, akkor ezt felajánlhatod fedezetként a hitel mögé.

tags: #lakashitel #arvereses #ingatlanra