lakáshitel járulékos költségei: mire számítsunk vásárláskor és hitelfelvételkor

Hitelfelvétel előtt mindenki gőzerővel azt számolgatja, hogy mennyit kell majd havonta törlesztenie. Legalább ilyen fontos azonban, hogy milyen egyszeri, járulékos kiadásokkal számolhatunk, mert összességében ezek több millió forintos kiadást jelenthetnek. Egy ingatlan adásvétel során kötelező az ügyvédi közreműködés, ami természetesen kiadással jár. A díjszámítás módja rendkívül változatos, és mivel emiatt jelentős különbségek lehetnek a számla összegét illetően, érdemes nem az első szembejövő ügyvédet megbízni.

Általános költségek az ingatlanvásárlásnál

Általános elmondható, hogy az ügyvédek jellemzően az ingatlan értékének 0,5-1%-át szokták elkérni, vagyis egy 30 millió Ft-ért megvásárolt lakásnál körülbelül 150-300 ezer Ft-ról lehet szó. Mivel azonban vásárolhatunk 1-2 millió Ft-ért, illetve akár 150-200 millió Ft-ért is ingatlant, az ügyvédek időnként egészen komplex tarifatáblákat dolgoztak ki. Bizonyos összeghatárig általában fix díjat határoznak meg (pl. 15 millió Ft-ig 50-75 ezer Ft + áfát), ami tulajdonképpen a minimum munkadíj. Efölött, ahogy drágul az ingatlan, úgy csökken a fajlagos ügyvédi költség. Bankmonitor tipp: azt javasoljuk, hogy mindenképpen ingatlanokra specializálódott ügyvédet keress, nagyobb értékű ingatlannál pedig célszerű több helyről is árajánlatot kérni.

A közjegyzői okiratba foglalás költségét minden esetben az adós állja, a fizetendő összeg pedig a hitelösszeg nagyságától függ. A kölcsönszerződést minden esetben közjegyzői okiratba kell foglalni.

A földhivatali eljárásokhoz szükséges dokumentumokat hiteles formában kell benyújtani. A fedezetként bevont ingatlanra a bank elidegenítési és jelzálogjogot jegyez be az adós tartozásának rendezéséig. A hiteligénylés benyújtásához minden esetben szükség van egy friss tulajdoni lap másolatra, amiből a bank láthatja az aktuális tulajdoni viszonyt és az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb információkat.

Az önerő a lakásvásárlásnál fontos tényező: ha készpénzzel vásárolunk, az teljesen önerőnek számít, de hitel esetén a vételár minimum 20%-át saját forrásként kell tudni előteremteni. Az önerő előteremthető saját megtakarításból, vagy például korábban felvett Babaváró hitelből is. Vagy akár önerő nélkül is nyélbe üthető egy vásárlás, ám ehhez pótfedezetre lehet szükség.

Egy vásárolt ingatlan esetében alapesetben a vételár 4%-a gazdagítja a költségvetést. Tavaly óta nem kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni azoknak, akik CSOK támogatás igénybevételével vásárolnak otthont maguknak. A CSOK-ot igénybe vevők között élhetnek a csok lehetőségeivel élők is.

Sokan azért ódzkodnak hitelszakértő segítségétől, mert nem szeretnék ezzel is tetézni a hiteligénylés költségeit. Ugyanakkor a közvetítő munkája az adós számára ingyenes lehet, hiszen a bank fizet majd jutalékot a küldőnek.

A lakáshitel és a kapcsolódó egyszeri díjak

1. A banknak meg kell győződnie arról, hogy az ingatlan fedezetként megfelelő. Ennek érdekében független értékbecslő szakvéleményt készít az ingatlan forgalmi értékéről. 2. A hitelkérelem elbírálásáért kapcsolódó díjak. 3. A hitel összegének folyósításakor a bank egyszeri díjat számolhat fel, amely általában a hitelösszeg 0,5-1%-a. 4. A banki szerződéseket közjegyzői okiratba kell foglalni. A közjegyzői díj függ a hitel összegétől, több tízezer forint is lehet. 5. A földhivatali ügyintézéshez szükséges dokumentumokat hiteles formában kell benyújtani.

6. A legjelentősebb hosszú távú költség a kamat, amely a hitel „ára”. Ezt érdemes éves szinten figyelni. 7. Egyes bankok a hitel futamideje alatt kezelési költséget is felszámolhatnak, ami fix vagy százalékos formában jelenhet meg. 8. Ha idő előtt szeretnénk visszafizetni a hitelt, előtörlesztési díjat számolhat fel a bank. A díj általában a törlesztett összegek 1-2%-a lehet. 9. Sok lakáshitel feltétele, hogy a banknál vezetett folyószámlára érkezzen a jövedelem.

Ha 30 millió forintos hitelt vesz fel valaki 20 évre, fix kamattal és 20% önerővel, akkor az egyszeri költségek és a havi törlesztőrészlet elég körülhatárolhatóak. A lakáshitel nem csak a megvalósult otthon kulcsa, hanem egy hosszú távú pénzügyi elköteleződés is. Aki hitelt vesz fel, számolnia kell rejtett és járulékos költségekkel is, amelyek tudatos tervezéssel minimalizálhatók.

További fontos költségek és igazodási pontok

A lakás vagy ház vételárán felül jelentős többletköltségek is felmerülhetnek. Eladóként is keletkeznek kiadások az adásvétel során. Az új otthon kiválasztását alapos tervezés előzze meg, melynek egyik eleme a költségek tervezése. Az önerő és az esetleges támogatások megfontolása kulcsfontosságú. A vevők ma már gyakran átutalással fizetik a foglalót és a vételár részleteit, ezzel csökkentve a nagy összegű készpénzmozgások kockázatát.

Energetikai tanúsítványra mindenképp szükség lesz, amelyet a hirdetésben fel kell tüntetni, és legkésőbb az adásvétel előtt át kell adni a vevőnek. A földhivatali és közjegyzői díjak, az értékbecslés költségei mind a vevőt terhelhetik, ha nem áll át a költség viselése. A költöztetés díja és a felújítási költségek gyakran elhanyagolhatatlan tételként jelentkeznek, különösen rejtett hibák esetén.

A CSOK, Falusi CSOK vagy CSOK Plusz igénybevételével történő vásárlásnál előfordulhat, hogy a támogatásokhoz kapcsolódó költségek csökkennek vagy visszaigénylésre kerülnek. Ugyanakkor ha a vállalt feltételek nem teljesülnek (például gyermekvállalás elmarad), büntetőkamattal növelt összegnél kell számolni a visszafizetésnél.

Könyvelési és adózási vonatkozások az adásvételben

Az adásvétel után a vevőnek vagyonszerzési illetéket kell fizetnie, az eladónak pedig személyi jövedelemadót, ha drágábban adja el a lakást vagy házat, mint amennyiért vette. Az ingatlaneladás költségei csökkentik a fizetendő összeget, így érdemes könyvelő segítségét kérni.

Az adásvételhez kapcsolódó költségek tervezésekor érdemes összegezni: ügyeleti költségek, közjegyzői díjak, értékbecslés, földhivatali díjak, bankszámlavezetés és hitelfelvétel díjai, valamint a biztosítások, költöztetés és felújítás költségei is.

Infografika: lakáshitel költségtérképe (ügyleti pontokkal, díjakkal és példákkal)

Az aktuális díjak és THM-ek mindig a banki hirdetményekben találhatóak. Javasolt előzetes hitelbírálatot kérni, mert sok banknál ez ingyenes, és segít felmérni a hitelkérelmed esélyeit.

OTP Tudásbank - Lakáshitel - Hogyan kezdjek neki?

A legfontosabb költségek a vételáron felül: vagyonszerzési illeték, ügyvédi díj, földhivatali díjak, értékbecslés, közjegyzői díj, hitelköltségek és biztosítások.
A hitelhez kapcsolódó költségek közé tartozik a kamat, THM, folyósítási díj, elő- és végtörlesztési díjak, bankszámlavezetés és egyéb díjak.
A jogi és adminisztratív költségek között ott van az energetikai tanúsítvány és a földhivatali bejegyzés díja.

Költség típusa	Rövid leírás	Példa összeg
Ügyvédi díj	Ingatlan adásvételének jogi közreműködése	0,5-1% az ingatlan értékéből
Földhivatali díjak	Tulajdonjog bejegyzés és kapcsolódó adminisztráció	10-60 ezer Ft körül
Értékbecslés díja	Ingatlan forgalmi értékének becslése	30-60 ezer Ft körül
Közjegyzői díj	Kölcsön közokiratba foglalása	30-60 ezer Ft
Illeték	Vételár 4%-a, bizonyos esetekben kedvezmények	például 40 millió Ft esetén 1,6 millió Ft
Kölcsön folyósítási díja	Hitelösszeg folyósítása	0,75-1% körül
Biztosítások	Hitelvédelmi és ingatlanbiztosítás	10-50 ezer Ft/év
Előtörlesztési díj	Előtörlesztés díja	1-2% a törlesztendő összegből

Ha valaki falusi CSOK-ot vagy CSOK Plusz hitelt vesz igénybe, támogató elemek kedvezményeket hozhatnak, de feltételekhez kötöttek. A megfelelés esetén is érdemes szakértő segítségét kérni a legkedvezőbb konstrukció kiválasztásához.