Lakáshitel kamatemelés végrehajtási utasítás
A fogyasztónak nyújtott hitelről szóló 2009. évi CLXII. törvény és egyes kapcsolódó törvények módosításáról szóló 2014. évi LXXVIII. törvény „fair”, azaz etikus bankrendszer néven vált ismertté, mely átláthatóvá és ezáltal követhetővé teszi a fogyasztói hitelszerződések kamatának alakulását. A jogszabályok vonatkozó előírásait 2015. február 01. A kamatváltoztatási mutató valamilyen referenciahozam alapján számított mutató, mely alehetséges kamatváltozás mértékét fejezi ki. A mutató értékét kamatperiódusonként kell alkalmazni. A kamatfelár-változtatási mutató a referenciakamathoz hozzáadandó lehetséges kamatfelár mértékét fejezi ki valamilyen referenciahozam alapján. Azoknál a hiteleknél, ahol a hitel referenciakamathoz kötött, azaz változó kamatozású, ott a kamatfelár változtatási mutatókat kell figyelemmel kísérni. Ide taroznak azok a jelzáloghitelek is, melyek forintosításra kerülnek. Ezen hiteleknél a kamatfelár - a hitelkamat és a referenciakamat különbsége - rögzített a kamatperiódus alatt. A referencia-kamatlábakat és a mutatókat az MNB számítja és teszi közzé. A pénzügyi szolgáltató használhatja a saját kamatváltoztatási, kamatfelár-változtatási mutatóit vagy referencia-kamatlábat, amennyiben azt a Magyar Nemzeti Bank előzetesen jóváhagyta.
A 782/2021. (XII. 24.) Korm. Kamatstop alá tartozó jelzáloghitelek esetén a kamatot a 2021. érvényes referencia-kamatérték figyelembevételével kell megállapítani. Ez azt jelenti, hogy a 2022. január 1-jétől visszavonásig a Kamatstop rendelet miatt az alkalmazott referencia-kamatláb a 2021. ügyfelek legkorábban a 2022. februári törlesztőrészletben, a legfeljebb ötéves kamatperiódusú, nem kamattámogatott jelzáloghitellel rendelkező ügyfelek legkorábban a 2022. december havi törlesztőrészletben érzékelhették először.
Változások a kamatok tekintetében hamar megérkezhetnek, és a hosszú távú kamatok is emelkedhetnek. Ha túl magas (könnyen lehet), érdemes lehet körbenézni másik banknál és hitelkiváltást kérni. Ha már tudod az októberi új kamatodat, keress hitelügyintézőt, hogy van-e jobb ajánlat a számodra.
A BiztosDöntés.hu adatai szerint a kamatstop alá tartozó hitelállomány és az érintettek helyzete közzétett információkat tükrözi. A kamatstop nem szüntette meg a változó kamatozású jelzáloghiteleknél a kamatemelés lehetőségét, de meghatározta annak maximális mértékét. A változó kamatozású hitelek ára alapvetően két részből áll: egy, a szerződésben rögzített, folyamatosan mozgó piaci kamatból (ez a referenciakamat, mint például a BUBOR) és a bank ehhez tett fix részéből (ez a kamatfelár).
A kormányrendelet a maximálisan alkalmazható referenciakamat mértékét rögzítette a 2021. október 27-i szinten. Az MNB adatai alapján az érintett hitelek átlagos összege 3,86 millió forint. A BiztosDöntés.hu számításai megmutatják, hogy a kamatstop megszűnése milyen terhelést jelenthet a törlesztőrészletekre a fennálló tartozás, futamidő és fix kamatfelár függvényében. A kalkulációk szerint a piaci lakáshitelek éves kamata 6,18 és 7,89 százalék között mozoghat.
A kamatok alakulása és a kiváltás lehetőségei összehasonlításakor fontos a THM figyelembe vétele. A THM megmutatja az összes banki költséget együtt a kamattal; ezt minden banknak ugyanúgy kell számolnia és nyomon követnie. A kamatszintek változásához igazodva érdemes lehet fix kamatozású konstrukciót választani, hogy a bizonytalanságot minimalizáljuk. Ha a kamatok leesnek, a kiváltás mindig olcsóbb lehet, de a kiváltás költségeit (végtörlesztési díj, értékbecslés, közjegyzői díjak, földhivatali díjak stb.) is figyelembe kell venni.
Lakáshitelek összehasonlítása során a legfontosabb paraméterek: a felvett összeg (tőke), a futamidő, a kamatszint és a kamatperiódus. A példán keresztül szemléltetve: ha 10 millió forint hitelt vesz fel valaki 10 évre 6%-os kamatlábbal, akkor a törlesztőrészlet kb. 1.358.680 Ft évente. Itt a törlesztő állandó, de a tőke-visszafizetés és a kamat évente változik: az első évben 600.000 Ft kamat és 740.000 Ft tőketörlesztés körüli összeg adódik, a második évben pedig a kamat 554.479 Ft-ra csökken, a tőke-visszafizetés pedig nő.
A kamatszint alakulására ható tényezők közé tartozik az alapkamat, a referenciakamathoz kötött hitelek esetén a BUBOR, valamint a hosszú távú állampapír hozamok (BIRS). A hosszabb kamatperiódusokkal (például 10 év) rendelkező hitelek jobban védettek a kamatemelkedések ellen, mert értékelésük a hosszú távú hozamokra épül. A hitelkiváltás egyre gyakrabban megfontolandó lehet, ha a régi hitel kamata magas és a piaci feltételek kedvezőbbek.
A kamatok jövőbeni alakulásának megértéséhez fontos az előzetes hitelbírálat és az előminősítés lehetőségei. Néhány banknál az előminősítés során érvényes kamatlábak 3-4 hónapra rögzíthetők, ami segíthet a kamatkockázatok mérséklésében. Ugyanakkor a tényleges benyújtáskor minden paraméternek meg kell egyeznie az előminősítéskor érvényessel.
- A lakáshitelt a következő célokra lehet igényelni: ingatlan vásárlása, építése, felújítása, korszerűsítése vagy bővítése.
- A hitelhez ingatlanfedezet szükséges, és a THM az egyik legfontosabb adat, amely az összes költséget mutatja.
- A futamidő növelésével csökkenhet a havi törlesztő, de összességében több kamatot fizet a futamidő végén.
- A kamat lehet fix vagy változó; a választásnál figyelembe kell venni a hosszú távú kilátásokat és a kamatperiódus hosszát.
- Ha problémáid adódnak a törlesztéssel, időben lépj kapcsolatba a bankkal, és keresd a megoldásokat (moratórium, átütemezés, hitelkiváltás).
A hitel felvételéhez fontos a reális tervezés és a felelősségteljes költségvetés. A legfontosabb: ne vállalj túl nagy törlesztőt, és mindig legyen vésztartalék. A jelzáloghitelben a fedezet az ingatlan, és a KHR lista (régi BAR lista) is része a hitelbírálatnak. Európai uniós vagy EGT-s tagállamról érkezők esetén is van lehetőség lakáshitelre, magyar állandó lakcímmel és más dokumentumokkal.
Tippek a kamatemelkedés ellen és a legjobb ajánlat kiválasztásához
A kamatperiódus legyen hosszú vagy akár végig fix, hogy minimalizáljuk a kamatemelkedés kockázatát. A THM figyelembevétele alapvető, mert az tartalmazza az összes költséget. A költségek csökkentése érdekében érdemes előminősítést kérni és több banktól ajánlatot bekérni, majd alkudni. A második és harmadik bank ajánlatait érdemes bemutatni a konkurenciaként.
A kiváltáshoz és az új szerződés megkötéséhez szükséges a teljeskörű dokumentáció benyújtása, és a közjegyzői okiratba foglalás. A folyamat során ingatlan-értékbecslés végzik, és jelzálogjog kerül bejegyzésre. A végrehajtás és ingatlanárverés a legvégső eszköz, amelyet a bank alkalmazhat. A tartozásrendezés során a törlesztőrészlet csökkentése, átütemezése és hitelkiváltás is lehetséges, de a jogi lépések végig járható út is lehet extrém esetekben.
Extrém helyzetekben a magáncsőd is felmerülhet, amely jogi folyamat, ahol a vagyont értékesítik a hitelezők kielégítése érdekében. A sikeres tartozásrendezés hosszú távon stabilizálja a pénzügyi helyzetet és lehetővé teszi, hogy megtartsa ingatlanát. A végrehajtás elkerülésének kulcsa a proaktív hozzáállás és a pénzügyi tervezés, például életbiztosítás vagy hitelfedezeti biztosítás megkötése.
A finanszírozó bank kiválasztását érdemes a lakáskereséssel egyidejűleg végezni, és előzetes tájékoztatást kérni. Előminősítéses kamatrögzítés esetén a kamatok 3-4 hónapra rögzíthetők, de a tényleges benyújtáskor a paramétereknek egyezniük kell. A hosszú távú fix kamatozású konstrukciók a mai környezetben különösen ajánlottak, mert így a kamatkockázat csökken.
A későbbi időpontban felmerülő kamatemelkedések elkerülése érdekében érdemes mérlegelni a hitelkiváltást vagy az adósságkonszolidációt, és figyelemmel kísérni a vizsgálatok eredményét. Az adósság rendezése egyben lelki megkönnyebbülést is hoz, és hosszú távú pénzügyi stabilitást biztosít.
tags: #lakashitel #kamatemeles #vegrehajtasi #utasitas