Lakásszövetkezet házkezelő nélkül: tudnivalók és gyakorlati kérdések
A lakásszövetkezetek és a társasházak eltérő jogszabályi háttérrel rendelkeznek, ami alapvetően befolyásolja működésüket és kezelésüket. Mindkét szervezeti forma célja egy-egy épületegyüttes üzemeltetése, azonban a tulajdonjogi viszonyok, a szervezeti felépítés és a gazdálkodási kérdések jelentősen eltérnek.
Mi is az a lakásszövetkezet?
A lakásszövetkezet egy jogi személyiségű személyegyesülés, amelyet az alapítók vagyoni hozzájárulásával, alapszabály elfogadásával és a cégjegyzékbe történő bejegyzéssel hoznak létre. Fő tevékenysége lakóépületek, nyugdíjasházak, üdülők, személygépkocsi-tárolók, műhelyek és üzlethelyiségek építése és fenntartása. A lakásszövetkezet nem építőipari vállalkozás, tevékenységi köre kizárólag saját tulajdonú ingatlanok építésére és fenntartására terjed ki. A lakásszövetkezet nem nyereségérdekelt szervezet, tevékenységét saját maga, tagjai és nem tag tulajdonosai részére végzi.
A lakásszövetkezet létrehozásához legalább 10 belföldi vagy külföldi természetes vagy jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli gazdasági társaság szükséges. Külföldi alapító csak akkor lehet tag, ha az adott épületben lakástulajdona van.
A lakásszövetkezetet az alapszabály elfogadásával és a cégjegyzékbe történő bejegyzéssel hozzák létre. Az alakuló közgyűlésen az alapítók elfogadják az alapszabályt. A közgyűlésen minden alapító tagnak egy szavazata van.
A lakásszövetkezet legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés, amely legalább háromtagú igazgatóságot választ legfeljebb öt évre. A közgyűlés hatáskörébe tartozik az alapszabály megállapítása és módosítása, az igazgatóság és a felügyelőbizottság tagjainak megválasztása, felmentése, valamint a tisztségviselők díjazásának megállapítása. A közgyűlés dönt az éves beszámoló és a költségvetés elfogadásáról.
A lakásszövetkezet és a társasház közötti különbségek
A lakásszövetkezet és a társasház közötti alapvető különbség a tulajdonjogi viszonyokban rejlik. Míg a társasházban az épület egyes részei (pl. lakások) magántulajdonban vannak, míg más elemek (pl. lépcsőház, tető, telek) a tulajdonosok közös tulajdonában állnak, addig a lakásszövetkezetben nincs olyan ingatlanrész, ami a tagok közös tulajdonában lenne. A lakásszövetkezet tulajdonában állnak a lakóépülethez tartozó földrészletek, épületrészek, központi berendezések és egyéb vagyontárgyak.
A szavazás alapja is eltérő: társasházakban a tulajdoni hányad, míg lakásszövetkezetekben a lakásszám határozza meg a szavazati jogot. Ezen kívül a lakásszövetkezeteknél minden tag lakásonként (használati egységenként) csak egy szavazattal rendelkezik.
A lakásszövetkezetek működését a 2004. évi CXV. törvény szabályozza, míg a társasházakét a 2003. évi CXXXIII. törvény. A lakásszövetkezetek jogi szabályozásának története viszonylag hosszú, 1992-ig a 1977. évi XII. törvény önállóan szabályozta működésüket, majd a 2005. január 1-jétől hatályos 2004. évi CXV. törvény rendezi ismét önállóan a lakásszövetkezetek tevékenységét.
A lakásszövetkezet gazdálkodása és tevékenységei
A lakásszövetkezet nem vállalkozási tevékenysége az, amelyet az építés és a fenntartás körében ténylegesen felmerült költségeinek figyelembevételével, nem nyereségszerzés céljából végez saját maga, tagjai és nem tag tulajdonosai részére. Ebbe beletartozik az üzemeltetés, karbantartás és felújítás.
Az üzemeltetés magában foglalja a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetését, a központi berendezések üzemben tartását, valamint gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezését.
A karbantartási tevékenység a hibaelhárításra, tervszerű időszaki karbantartásra terjed ki, a lakásszövetkezeti tulajdonban lévő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében. A felújítás (teljes vagy részleges felújítás, korszerűsítés) a szövetkezeti föld és az azon álló ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló javítási munkák elvégzése.
A lakásszövetkezet folytathat bevétel elérése érdekében rendszeresen vagy üzletszerűen végzett hagyományos vállalkozási tevékenységet, de csak saját lakásszövetkezeti, azaz nem vállalkozási jellegű tevékenységének elősegítése céljából. Ilyen lehet például a társasházkezelői vagy ingatlankezelői tevékenység, amelyet harmadik személyek javára is végezhet.
Szabályozási és felügyeleti kérdések
A lakásszövetkezetekre vonatkozó szabályozás speciális, és nem illeszthető be a hagyományos gazdasági társaságok vagy akár a Ptk. szerinti szövetkezeti szabályozás kereteibe. A lakásszövetkezeteket a cégbíróságok tartják nyilván, így törvényességi felügyeletük megoldottnak tekinthető, bár a cégbíróságok elsősorban bejelentés alapján járnak el.
A lakásszövetkezetek esetében a házirendben kell meghatározni a lakáson belüli építési-szerelési munka és a zajjal járó más tevékenység végzésének szabályait, valamint a közös használatra szolgáló területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat.
A lakásszövetkezet tulajdonában álló lakásra a tagot megillető állandó használat jogát az önálló ingatlanként nyilvántartott egész szövetkezeti lakásra kell bejegyezni. Ha egy lakásra több személynek van egyidejűleg használati joga, akkor e jog megoszlását használati jogi hányadok szerint kell bejegyezni.
A lakásszövetkezet és a házkezelő
Bár a lakásszövetkezet maga is ellátja az ingatlan kezelésével kapcsolatos feladatokat, bizonyos esetekben szükség lehet külső házkezelő bevonására. Cégek, amelyek mind a társasházak, mind a lakásszövetkezetek kezelésére vonatkozóan alapos ismeretekkel és tapasztalattal rendelkeznek, teljeskörű szolgáltatást nyújtanak, ami magában foglalja a kezelésen túl a könyvelést is.
A társasházak mellett a lakásszövetkezetek is jelentős hányadot képviselnek a lakásállományban. A lakásszövetkezetek esetében a jogi szabályozás, a tulajdoni viszonyok és a működési elvek eltérnek a társasházakétól, ami speciális szakértelmet igényel a kezelés során.
LAKÁSVÁSÁR - BORSI LÁSZLÓVAL - Kiút a lakhatási válságból. A tulajdon és bérlakás harmonizálása
A lakásszövetkezeteket a cégbíróságok tartják nyilván, ami biztosítja a törvényességi felügyeletüket. Azonban a társasházakkal ellentétben, amelyeknél a törvényességi felügyeletet a jegyzői hatóságok látják el, a lakásszövetkezetek esetében ez a cégbíróságok hatáskörébe tartozik.
Összességében elmondható, hogy a lakásszövetkezet önálló gazdálkodó szervezet, amelynek működését speciális jogszabályok szabályozzák. Bár a házkezelési feladatokat maga is elláthatja, külső szakértő bevonása is lehetséges a hatékonyabb és szakszerűbb működés érdekében.
tags: #lakasszovetkezet #hazkezelo #nelkul