A vételi szándéknyilatkozat kötelező adatai és buktatói
Az ingatlan adásvételi szerződéshez vezető első lépés a vételi ajánlat megtétele.
Az elmúlt években alapvetően keresleti volt a lakáspiac.
Ebben a versenyhelyzetben vált jellemzővé, hogy még azelőtt, hogy adásvételi szerződés aláírására kerülne sor vagy egyáltalán a vevő jogi képviselővel konzultálna, a vevő az eladónak vagy az ingatlan értékesítésében az eladót képviselő ingatlanközvetítő részére pénzt ad át, amit hol foglalónak, hol bánatpénznek neveznek a felek.
A vételi szándéknyilatkozat bizarr magyarországi gyakorlata olyannyira érdekfeszítő, hogy annak kénytelenek voltunk külön cikket szentelni.
A fenti példa a valóságban általában egyel több fordulóban zajlik.
A helyzet általában úgy néz ki, hogy az ingatlanos az eladó képviseletében eljárva meghirdeti a lakást adott áron, jön az érdeklődő, aki tesz egy ajánlatot egy alacsonyabb áron (tehát itt az ajánlatot nem az eladó teszi, hanem a vevő, mivel az eladó által kínált árnál egy alacsonyabb összeget kínál fel az eladónak).
A vevő ajánlata a fenti leírtak szerint tehát ajánlati kötöttséget keletkeztet, amit az eladó egy további nyilatkozatban elfogadhat.
Vételi ajánlat mintával leggyakrabban akkor találkozik a vevő, ha az ingatlan értékesítésében ingatlanközvetítő iroda vesz részt.
És itt kezdődnek a komoly problémák.
Sajnos a mai ingatlanpiacon a közvetítők nem mindig informálják a feleket a vételi ajánlat ezen jogi természetéről, vagy még gyakrabban nincsenek is tisztában ezen jogintézmény természetével és az abból származó igen komoly kötelezettségekkel.
Vételi ajánlat minta alkalmazásakor általában ajánlati biztosíték, foglaló átadására kerül sor.
Ha meghiúsul a vételi ajánlat minta aláírása révén létrejött adásvételi szerződés, komoly vita tárgyát képezi, hogy mi legyen a sorsa az ingatlanközvetítő vagy az eladó részére átadott több százezer, esetleg millió forint sorsának.
Sajnos a helyzet a vevő számára nem kecsegtet túl sok jóval, hiszen a vevő bármennyire is biztos az igazában, mivel a pénz az eladónál/ingatlanosnál van - és az eladó alig várja, hogy hozzá jusson a vételárhoz - a vevő alkupozíciója praktikus szempontból közelít egy üreshalmazhoz.
Ha a felek megfelelő jogi képviselet hiányában a szándéknyilatkozatban nem tértek ki az adásvételi szerződés előkészítése során felszínre került, utóbb vitássá vált feltételre, akkor valóban nehéz eldönteni, hogy a jogszabály szerint kit illet az összeg.
A szerződés vajon a vevő hibájából hiúsult meg és a foglaló az eladót illeti, vagy az összeg visszajár, mert a felek mindketten hibásak abban, hogy nem szabályoztak egy lényeges szerződési feltételt, esetleg az eladó jobb tudomása ellenére nem adott tájékoztatást a vevőnek az ingatlant érintő lényeges körülményről vagy saját speciális elvárásairól.
A kérdés megválaszolása tekintetében az ajánlati kötöttségre vonatkozó szabályok az irányadóak.
A vételi szándéknyilatkozattól elállás pontos terminológiája a vételi ajánlat visszavonása.
Van itt viszont még egy csavar: abban az esetben, ha a vételi ajánlat meghatározza az ajánlati kötöttség időtartamát, a vételi ajánlatot nem lehet visszavonni, az ajánlati kötöttség, csak a vételi szándéknyilatkozatban meghatározott határidő elteltével szűnik meg.
Márpedig a gyakorlatban a vételi szándéknyilatkozat név alatt az ingatlanosok részéről erőltetett vételi ajánlat minták rendszerint tartalmaznak arra vonatkozó kitételt, hogy a vevő részéről tett ajánlatot a vevő hány napig tartja fenn.
Az ajánlat és a vételi ajánlat fogalma közötti hasonlóság nem véletlen.
A vételi ajánlat is ajánlat, csak az ajánlatok szűkebb részhalmazát öleli fel.
Az ajánlat valamennyi szerződés (tehát nem csak az adásvételi) alapvető építőeleme.
Az ajánlat és annak elfogadása minimálisan szükséges a szerződés létrejöttéhez.
Ha adásvételi szerződésről van szó, az ajánlat kifejezéssel gyakran a vételi ajánlat szinonímájaként tallkozunk.
Mit kell tudni a vételi szándéknyilatkozatról?
Először is fontos megemlíteni, hogy a „vételi szándéknyilatkozat” kifejezéssel, hiába is tűnik első hallásra egy igazi jogi szakszónak, ebben a formában egyetlen egy, jelenleg hatályos jogszabályban sem találkozhatsz.
Ellentétben például az adásvételi szerződéssel, a foglalóval vagy a kötbérrel, amelynek a pontos meghatározása a rá vonatkozó részletes szabályokkal együtt mind megtalálhatóak a Polgári Törvénykönyvben (Ptk.), addig a vételi szándéknyilatkozat „ingoványosabb talaj”.
Ezt az intézményt sokkal inkább az ingatlanos szakma hívta életre és alakította ki a gyakorlatban, mintsem a törvényhozó jogászok vagy gyakorló jogi szakemberek.
Ez viszont nem jelenti azt, hogy jogi szempontból figyelmen kívül lehetne hagyni ezt a dokumentumot és azt sem, hogy semmilyen kötelező szabályozás ne vonatkozna rá.
Nézzük is, mit mondanak ezzel kapcsolatban a jogszabályok!
Milyen jogszabályok vonatkoznak a vételi szándéknyilakozatra?
Az adásvételre vonatkozó legfontosabb szabályokat a Ptk. tartalmazza.
A jogszabály úgy rendelkezik, hogy ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.
Bár a Ptk. kifejezetten nem írja elő, azonban az általános jogelvekből és a gyakorlatból egyaránt az következik, hogy az ingatlan vételére irányuló szándéknyilatkozattal kapcsolatban is elvárás az írásbeli forma.
Továbbá gyakori jelenség, hogy a vételi szándéknyilatkozatban a felek foglaló megfizetéséről is rendelkeznek.
A foglalóval kapcsolatban pedig kimondja a Ptk., hogy a másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.
Így ez szintén érv amellett, hogy a vételi szándéknyilatkozatot kötelező írásba foglalni, de a gyakorlatban talán ez szokta a legkevesebb gondot jelenteni.
Nem úgy, mint a foglaló, amelynek értintésével rögtön el is érkeztünk a vételi szándéknyilatkozat egyik lehetséges buktatójához.
Mire kell figyelni, ha a vételi szándéknyilatkozat minta foglaló átadásáról is rendelkezik?
Először is azt kell látnod, hogy milyen jelentős különbség van a foglaló és a vételár-előleg között.
Az vételár-előleg intézménye régóta ismert, jól bevált módszer a kereskedelemben, így a Ptk. nem is igazán foglalkozik ennek részletes szabályaival.
Ha előleget adsz és később meggondolod magad, még minden további nélkül elállhatsz a szerződéstől és az összeg visszajár neked (bizonyos kártérítési kérdések természetesen felmerülhetnek, de ennek részleteibe most nem megyünk bele).
Viszont ha ugyanezt az összeget foglalóként adod át, akkor később elállhatsz ugyan a szerződéstől, de ez az összeg az eladónál fog maradni, neked semmilyen jogalapod nem lesz ennek visszakövetelésére.
Ennek szabályait szintén a Ptk. tartalmazza, melyek alapján, aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot tesz, nyilatkozatához kötve marad.
Mi minősül vételi ajánlatnak?
Egyszerűnek hangzik - és sok esetben működő megoldás is - hogy megnézed az ingatlant, megtetszik, nyilatkozol arról, hogy meg kívánod vásárolni (valamint magáról a vételárról is) és ennek megerősítése képpen akár rögtön át is adsz egy pénzösszeget.
Ha az eladó ezt a vételi ajánlatot elfogadja, akkor köztetek ingatlan adásvételi szerződés jön létre, amit a nyilatkozatodban meghatározott feltételek és határidő szerint meg kell kötnetek egymással.
Ezek a feltételek pedig - kölcsönös egyetértés hiányában - innentől érdemben már nem változhatnak.
Ez egy nagyon gyors, egyszerű és kényelmes módja is lehet az ingatlanvásárlásnak, ha minden a tervek szerint halad.
Ha később kiderül, hogy az ingatlan banki jelzáloggal, haszonélvezeti joggal vagy más olyan kötelezettséggel terhelt, ami téged később hátrányosan érinthet, már nem tudsz visszalépni: kötelezettséget vállaltál, aláírtad a nyilatkozatot - innentől kezdve jellemzően semmilyen jogalapod nem lesz arra, hogy elállj a szerződéstől.
Hogyan kell benyújtani a vételi ajánlatot?
A vételi ajánlat egy egyoldalú írásbeli nyilatkozat, amelyben a vevő kifejezi szándékát az adásvételi szerződés megkötésére meghatározott áron és feltételekkel.
Vételi ajánlatot nem kötelező tenni, nem feltétele az adásvételi szerződésnek.
A vételi ajánlat kapcsán fontos tudni, hogy a megfelelő formai és tartalmi feltételek megvalósulása esetén kötelezi a vevőt az ingatlan adásvételi szerződés megkötésére az ajánlati kötöttség időtartama alatt.
A vételi ajánlatnak meg kell felelnie néhány formai és tartalmi követelménynek.
- Vevő (ajánlattevő) személyes adatai: név, lakcím, személyazonosító adatok.
- Az ingatlan pontos adatai: helyrajzi szám, cím, alapterület, és minden egyéb azonosító adat.
- Ajánlott vételár, és hogy az pontosan mire vonatkozik (pl. Ezen alapvető elemek mellett még sok más egyéb is belekerülhet egy vételi ajánlatba, illetve ajánlott, hogy belekerüljön a későbbi viták elkerülése végett.
A vételi ajánlat akkor válik érvényessé, ha megfelel a jogszabályi előírásoknak, és megkapja azt az eladó.
Az ajánlattevőre ekkor már ajánlati kötöttség vonatkozik, amely - ha szerepel az ajánlatban határidő - meghatározott időpontig érvényes.
Az eladóra nézve akkor lesz jogilag kötelező érvényű a megállapodás, amennyiben egy írásbeli vételi ajánlat elfogadó nyilatkozat aláírásával elfogadja az ajánlatot.
Az eladó azonban tehet ellenajánlatot is, például más vételárat javasol.
A vételi ajánlatnak biztosítéka lehet a foglaló.
Az ajánlatban vagy az adásvételi szerződésben jelezni kell, hogy foglalóról van szó.
A foglaló arra szolgál, hogy ha a vevő hibájából meghiúsul az adásvétel, akkor a foglalót az eladó megtarthatja.
A díjfizetésre az a fél kötelezett, aki a közvetítőt megbízta, ez pedig jellemzően az eladó.
Ha aláírom a vételi ajánlatot, kötelező megvennem az ingatlant?
A vételi ajánlat aláírása ajánlati kötöttséget jelent az érdeklődő fél számára, és ha az eladó változtatás nélkül elfogadja az ajánlatot, akkor az már az adásvétel létrejöttét jelenti.
Módosítható-e a vételi ajánlat elfogadás után?
Amennyiben a vételi ajánlatot az eladó írásban, változtatás nélkül elfogadta, akkor az mindkét felet kötelezi az adásvételi szerződés megkötésére az ajánlatban szereplő vállalásokkal.
A vételi ajánlat tételhez nem kötelező közjegyző bevonása.
Hogyan tudod elkerülni az esetleges buktatókat?
Természetesen sok ingatlan adásvétel esetén lehet találkozni ezzel a minta dokumentummal és ezeknek az eseteknek a legnagyobb részében semmi probléma nem szokott történni.
A vételi szándéknyilatkozat nem „ördögtől való” találmány, ha kellő körültekintéssel jársz el, gördülékenyebbé teheti a vásárlási folyamatot.
De ahogy tartja a mondás - az ördög nem alszik.
Ha találsz egy neked tetsző ingatlant, adott esetben jó fekvéséssel és jó áron, akkor okkal feltételezed, hogy nem csak te szeretnéd azt megvásárolni, hanem nagy versenyre számíthatsz annak tulajdonjogáért.
Ilyen helyzetben sokszor a leggyorsabb vevő által adott ajánlat nyer, ami könnyen vezethet átgondolatlan döntéshez - ingatlan esetén pedig ennek komoly összegek lehetnek a következményei.
Viszont körültekintően eljárva ezek a problémák megelőzhetők.
Fontos, hogy mindig kérd ügyvéd segítségét!
Ha a nyilatkozat megtétele után teszed ezt meg, már lényegesen nehezebb helyzetbe kerültél.
Azonban - mint erre lentebb részletesen kitérünk - egy jogszabályváltozás ebben az esetben is segítséget nyújthat, de utólag valamit helyrehozni mindig nehezebb, mint előre elkerülni - főleg, ha már pénzösszeg átadására is sor kerül.
Mi szerepeljen a vételi szándéknyilatkozat mintában?
Mindig győződj meg róla, hogy az ingatlan tehermentes-e!
Ezért minden esetben ellenőrizd a tulajdoni lapot, de ettől függetlenül is kérd az eladó nyilatkozatát az esetleges terhekre, széljegyekre vonatkozóan.
A nyilatkozat tartalmazza továbbá az ajánlati kötöttség határidejét, az eladó nyilatkozattételének módját, határidejét, ha pedig valamennyi összeg átadására is sor került, ezt is forintra pontosan rögzítsd az ajánlatban!
Szerepeljen benne ezen kívül is minden lényeges körülmény, mint például a fizetési határidők és a fizetési ütemezése, a birtokbaadás időpontja.
Hogy biztosan minden kritériumnak eleget tegyen a vételi szándéknyilatkozat minta, jobb, ha ügyvéd segítségét kéred a dokumentum kialakításában!
Amit tudnod kell a Lakástörvény 2021-es módosításával kapcsolatban
2021. január elején lépett hatályba a Lakástörvény (a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény) módosítása.
Ennek különösen egyetlen egy szakasza fontos a mostani számukra.
A Lakástörvény 64/A.
Ez egy nagyon logikus és fontos módosítás volt, gondolj csak egy gyakorlati példára.
Megtetszik neked egy ingatlan, hajlandó is vagy érte átadni egy jelentősebb összeget foglalóként, mert biztos vagy benne, hogy nincs olyan, ami megváltoztatná a döntésedet.
Az ingatlanközvetítő átveszi megőrzésre az összeget (ez már önmagában is vethet fel jogszerűségi kérdéseket), elkészíti a szándéknyilatkozatot, belefoglalja az átvett foglaló összegét is, és elindul az adásvételi folyamat.
Csakhogy a Ptk. rendelkezései alapján akkor lehet az átadott összeget foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetés a szerződésből (jelen esetben kvázi előszerződésből) egyértelműen kitűnik.
Hiába jár el az ingatlanközvetítő a legjobb szándéka szerint, nem várható el tőle a jogszabályok olyan szintű ismerete, mint egy gyakorló ügyvédtől.
Ha pedig nem állapítható meg egyértelműen, hogy az összeget foglalóként adtad át, előállhat olyan helyzet, hogy az eladó minden további következmény nélkül eladhatja később az ingatlant egy másik személy részére.
Hogyan vásároljunk házat 2026-ban lépésről lépésre - MINDEN első lakásvásárlónak ezt meg kell néznie!
Mi a vételi ajánlat ingatlanra, és miért fontos?
Az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlat egy egyoldalú írásbeli nyilatkozat, amelyben a vevő kifejezi szándékát az adásvételi szerződés megkötésére meghatározott áron és feltételekkel.
A vételi ajánlat kapcsán fontos tudni, hogy a megfelelő formai és tartalmi feltételek megvalósulása esetén kötelezi a vevőt az ingatlan adásvételi szerződés megkötésére az ajánlati kötöttség időtartama alatt.
A vételi ajánlat akkor válik érvényessé, ha megfelel a jogszabályi előírásoknak, és megkapja azt az eladó.
Az ajánlattevőre ekkor már ajánlati kötöttség vonatkozik, amely - ha szerepel az ajánlatban határidő - meghatározott időpontig érvényes.
Az eladóra nézve akkor lesz jogilag kötelező érvényű a megállapodás, amennyiben egy írásbeli vételi ajánlat elfogadó nyilatkozat aláírásával elfogadja az ajánlatot.
Az eladó azonban tehet ellenajánlatot is, például más vételárat javasol.
Foglaló vagy előleg?
Ez az egyik leggyakoribb félreértés.
Foglaló: biztosíték az adásvételre, ha a vevő lép vissza → elveszítheti, ha az eladó lép vissza → jellemzően duplán fizet vissza.
Előleg: a vételár része, ha az ügylet meghiúsul → visszajár.
A gond ott van, hogy sok papíron rosszul nevezik meg, miközben mindenki mást ért alatta.
Ez az a pont, ahol ügyvéd nélkül nem érdemes/szabad dönteni.
Tegyük fel: vételár: 80 000 000 Ft, átadott összeg: 2 000 000 Ft.
| Szenárió | Ha ez előleg | Ha ez foglaló |
|---|---|---|
| Vevő visszalép | 2 000 000 Ft visszajár (általában) | 2 000 000 Ft bukó lehet |
| Eladó visszalép | 2 000 000 Ft visszajár (általában) | 4 000 000 Ft visszajárhat (dupla) |
A szándéknyilatkozat inkább tapogatózás, a vételi ajánlat viszont a vevőre nézve kötelező lehet az ajánlati kötöttség idejéig.
A Ptk. és az azt értelmező XXV. számú PED értelmében írásbeli vételi ajánlatnak minősül az az aláírt okirat, ami tartalmazza: a felek megjelölését, az ingatlant, az adásvételi szándékra utalást és a vételárat.
Ha az eladó egy valódi vételi ajánlatot - szintén - írásban elfogad, akkor érvényes adásvételi szerződés jön létre.
Persze ügyvédi ellenjegyzés nélkül egy ilyen okirat önmagában nem alkalmas arra, hogy az alapján a vevő tulajdont is szerezzen.
Ha azonban az egyik fél (a másik akarata ellenére) visszalép a vételi ajánlattól, akkor az ügylethez ragaszkodó fél polgári perben akár követelheti is, hogy a bíróság pótolja a hiányosságokat!
A vételi ajánlat ingatlanra egy olyan írásos jognyilatkozat, amelyben a vevő rögzíti, hogy egy adott ingatlant meghatározott feltételekkel meg kíván vásárolni.
Fontos különbséget tenni három fogalom között:
- Vételi szándéknyilatkozat: Ez inkább tapogatózás. Jelzed, hogy érdekel az ingatlan, de nem vállalsz kötelezettséget.
- Vételi ajánlat: Itt már konkrét feltételek szerepelnek: ár, fizetési mód, határidők. A vevőre nézve kötelező, az ajánlati kötöttség időtartama alatt.
- Adásvételi szerződés: Már az adásvétel létrejöttéhez nagyon közeli állapotként kezel. A későbbi adásvételi szerződés ilyenkor már sokszor „csak” formalizálás.
Ezért különösen fontos: az írásbeliség, a teljes körű elfogadás.
Ha az eladó azt mondja: „Elfogadom, de a kiköltözés legyen később”, az nem elfogadás, hanem ellenajánlat.
Ha valaki most lép be a piacra, gyorsan rájön, hogy ez nem egy nyugodt sakkjátszma, hanem inkább speed chess.
Ha nem látod át az egészet elejétől a kulcsátadásig, könnyű rosszkor rosszat lépni.
Ezért szoktam mindig azt javasolni, hogy fusd át az ingatlan vásárlás menete - gyakorlati útmutató cikket is, mielőtt bármit aláírsz.
A vételi szándéknyilatkozat lényegében egy írásos jelzés az eladónak, hogy a vevő az eladósorba került ingatlan iránt komolyan érdeklődik.
A dokumentum előnyei közé tartozik (a vételi ajánlattal szemben!), hogy egy egyszerű szándéknyilatkozat jogi kötőerővel nem bír.
A nyilatkozat sokszor kitér az adásvételi szerződés tipikus feltételeire is, mint pl. vételárra, fizetési feltételekre, a kiköltözésre, a terhekre, a plusz garázzsal, tárolóval, kerthasználattal, stb. kapcsolatos vételi szándékra is.
A vételi szándéknyilatkozat egy olyan nyilatkozat, amelyben a vevő kifejezi szándékát, hogy megvásárolja az ingatlant.
Fontos! Az adásvételi szerződés alapját képező dokumentum.
Alaposan olvassuk el a dokumentumot, különös figyelmet fordítva a vételárra, a fizetési feltételekre, a felmondási lehetőségekre és a foglaló/regisztrációs díjra.
Adásvételi szerződés: A vételi szándéknyilatkozat csak az első lépés, a végső döntést az adásvételi szerződés megkötésekor hozzuk meg.
Összefoglalva: A vételi szándéknyilatkozat egy fontos eszköz az ingatlanvásárlási folyamatban, de nem szabad elkapkodni az aláírását.
tags: #veteli #szandeknyilatkozat #kotelezo #adatok