Lakásvásárlás előtti építőanyag vásárlás ÁFA: hogyan érinti az új építésű ingatlan adó- és kivitelezési költségeit
Egy új építésű lakás vásárlásának menete némileg eltér attól az esettől, amikor használt ingatlant veszünk: ilyenkor felmerülnek olyan plusz teendőink, amelyek megkerülhetetlenek a sikeres adásvétel létrejöttéhez. Ilyen például az építtető referenciáinak ellenőrzése, a hitellel kapcsolatos ügyintézés sajátosságainak megismerése vagy a tehermentesítés feltételeinek ellenőrzése. Ezekkel jó, ha tisztában vagyunk, és pontosan tudjuk, hogyan zajlik majd a lakásvásárlás, így megkímélhetjük magunkat a bizonytalansággal járó stressztől. Ez a cikk fizetett promóció, támogatott tartalom, megrendelője a K&H Bank Zrt.
Az első lépések: kiindulópont a megbízható építtető kiválasztása
Egy új építésű lakás vásárlásának menete azzal a lépéssel kezdődik, hogy információkat gyűjtünk az építtetőről. Nem mindegy, hogy milyen cég felelős új otthonunk megépítéséért, ezért lakásvásárlás előtt nagyon ajánlott megbizonyosodni arról, hogy egy olyan stabil céggel szerződünk, aki hiteles referenciákkal is rendelkezik. Nagyobb kockázattal jár, ha a céget kifejezetten az adott építési projektre alapították, ezért inkább válasszunk olyan építtetőt, aki már több éves ingatlanpiaci tapasztalattal rendelkezik. Olvassunk utána a tulajdonosoknak, nézzük meg, mit írnak a cégről az ügyfelek, illetve keressünk képeket korábbi munkákról. Ezekről tájékozódjunk, mielőtt döntenénk.
Társasházi projektek és a beavatkozási lehetőségek
Főleg társasházi lakások esetén igaz, hogy nem minden esetben van beleszólásunk például a szobák elrendezésébe, ugyanis ezt sokszor már a tervrajzok engedélyeztetésénél rögzíteni kell, és ezen később egyedi igényeink szerint nem változtathatunk. Tehát mielőtt kiválasztjuk álomotthonunkat, járjunk utána, hogy az adott lakásépítési projekt keretein belül mibe lesz vevőként beleszólásunk, és mi az, ami adott. Szintén társasházaknál lényeges szempont, hogy melyek azok az extra szolgáltatások, amelyeket költözés után igénybe vehetünk majd: például konditerem vagy játszótér. Ezen kívül nem elhanyagolható, hogy a konyhai berendezés és a szaniterek beszerelését tartalmazza-e az ingatlan vételára, vagy ezeket csak felár ellenében igényelhetjük. Ha az utóbbi eset áll fenn, az növeli a teljes kifizetett összeget, így ezt előre tisztázni érdemes. Legyünk tisztában azzal is, hogy a kivitelező milyen garanciákat vállal az alapterületre vagy az ingatlan külső megjelenésére, ugyanis ezek miatt később nem nyújthatunk be panaszt, ha a feltételek egyértelműen szerepeltek az adásvételi szerződésben.
A szemrevételezés szakértői szemmel és a tehermentesítés
A ház bejárása szakemberrel: Ha használt ingatlant vásárolunk, gyakran észrevehetünk olyan hibákat, amelyeket laikusként nem veszünk észre. Nincs ez másként az új építésű ingatlanoknál sem: itt is érdemes szakember segítségét kérni az épület műszaki ellenőrzésére és az esetleges hibák feltárására. Ha az első bejárásnál az épület még félkész állapotban van, és a szakember hibát talál, az javítható az építés során, de szükséges egy ismételt ellenőrzés a birtokbaadásnál.
Tehermentes-e az ingatlan? Jogilag fontos, hogy saját ügyvéd segítségét vegyük igénybe, aki felülvizsgálja az adásvétel során keletkező dokumentumokat. Az új lakások kivitelezését gyakran nem az eladó, hanem egy külsős cég vagy bank finanszírozza, aki az ingatlanra biztosítékként jelzálogjogot jegyeztet be. Az eladónak kötelessége gondoskodni arról, hogy a vevő tehermentes ingatlant vehessen át, ezért az adásvételi szerződésben egyértelműen szerepeljenek a tehermentesítés feltételei. Ezt mindenképp ellenőrizzük a saját ügyvédünkkel.
Fizetési ütemezés és az ÁFA speciális szabályai
Ha új építésű házat vásárolnánk, általában az építés ütemének megfelelően történik a fizetés - meghatározott műszaki készültséghez kötve. Az adásvételi szerződés vagy az előszerződés aláírásakor foglalót is kell fizetnünk, ami később a vételár részét képezi majd.
Az új építésű lakások ÁFÁ-ja 2021-ben ismét 5%-ra csökkent, ami azokra az ingatlanokra vonatkozik, amelyeknek építési engedélyét legkésőbb 2022.12.31-ig véglegesítik. Ezt azok vehetik igénybe, akik új építésű ingatlant vásárolnak vagy saját telken kivitelezővel építkeznek; ha kivitelező megbízása nélkül építenénk meg a házunkat, 27%-os ÁFÁ-val kell számolnunk. Ha kivitelezővel építkezünk, de az építőanyagot mi vásároljuk meg, a munkadíjra 5%-os ÁFÁ-t kell fizetnünk, az anyagköltség pedig 27%-os ÁFÁ-val terhelt.
Jogász, közjegyző, vagyonszerzési illeték, költözés, berendezés vagy kisebb felújítás - a lakásvásárlás a vételáron felül is jelentős kiadásokkal jár. Erre figyeljünk, ha hitellel finanszírozzuk a vásárlást. Néhány bank megkövetelheti a későbbi várható készültségi fokokra vonatkozó dokumentumokat a hitel folyósításához, és a szerződésben rögzített ütemezésnek megfelelő fizetésre van szükség.
Számoljunk csúszással: új építésű lakást vagy házat vásárolva gyakran előfordulhat, hogy a beköltözés késik az építőanyag-szállítások és munkaerőhiány miatt. Biztosítsunk lehetőséget köztes tartózkodásra, és csak az új otthon költözhető státusza után mondjuk fel korábbi lakásunk bérleti szerződését. A folyamat lezárásaként kössünk lakásbiztosítást: a Netrisk.hu kiválasztásával összehasonlíthatunk több ajánlatot, és személyre szabott fedezetet választhatunk. Ha hitel mellett vásárolunk, a lakásbiztosítás megkötése kötelező lehet, és a bank feltételei szerint zálogkötelezetti nyilatkozatot is be kell nyújtanunk, ha jelzáloghitelt használunk.
Hitelkérdések, érdeklődés a kivitelező hátteréről és az engedélyek
Új építésű lakás hitelének felvételekor a bankok nemcsak a jövedelmi helyzetünket, hanem magát a beruházást is vizsgálják: ellenőrzik a kivitelező hátterét, a projekt jogi és műszaki státuszát, valamint az engedélyek meglétét. Gyakori, hogy a hitelösszeg fokozatosan kerül folyósításra, adott készültségi fokhoz kötötten, és a végső kifizetés csak használatbavételi engedély vagy albetétesítés után történhet meg.
Az ÁFA és a lakóingatlan fogalmának összefüggései különösen fontosak: a lakóingatlan az Áfa törvény 259. § 12. szerint meghatározott ingatlan, amely lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. A beépített bútorok és beépített eszközök áfa-szabályozása komplex lehet, és a NAV álláspontja szerint a beépített bútorok különböző módon adóznak, attól függően, hogy önálló értékesítésre kerülnek-e vagy sem.
5%-os ÁFA visszaigénylés és az ehhez szükséges feltételek
Az 5%-os ÁFA bizonyos feltételek teljesülése esetén visszaigényelhető olyan új építésű ingatlanokra, amelyekre az építési engedély véglegesítése 2022.12.31-ig megtörtént, és amelyek vásárlását vagy saját telken történő kivitelezést érintenek. A kedvezményes ÁFA hatálya két évvel meghosszabbítható bizonyos projektekre 2028 végéig, de összefügg a jogi és műszaki státuszjavításokkal, engedélyekkel és a visszaigénylési eljárásokkal. A visszaigénylés részletei és feltételei bankonként és jogszabályi környezetben változhatnak, ezért érdemes a pontos feltételeket a banki és NAV közleményekből ellenőrizni.
A visszaigényléshez általában össze kell gyűjteni a szükséges dokumentumokat, benyújtani a kérelmet az illetékes hatóságnál, és figyelembe venni a határidőket. Az ÁFA visszaigénylése nem automatikus minden új lakásra; a kedvezményhez kapcsolódóan meg kell felelni a keretszabályoknak és a 240 hónapos figyelési időnek is, amely során az adólevonási jog arányos kiigazítása történik. A beépített bútorokra és beépített eszközökre a 240 hónapos szabály a gyakorlatban meghatározó lehet, ezért a számlákat és a kapcsolódó bizonylatokat is meg kell őrizni.
Összegzés a gyakorlatban: a fizetések, biztosítások és adózási hatások összekapcsolása
A banki folyósítások és a kivitelezők feltételei alapján érdemes elkülönített számlán tartani a vételárat, és csak a meghatározott feltételek teljesülésekor adni át az eladónak. A hitel típusa és a finanszírozás összetett lehet: egy másik ingatlant terhelő hitelből vagy saját forrásból megfontolandó megoldásokat találhatunk. A végeredmény az, hogy az 5%-os ÁFA lehetősége bizonyos esetekben jelentős megtakarítást hozhat, de a kedvezmény időszaka lezárultával a normál 27% ÁFA lép életbe, ami hosszú távon befolyásolja a beruházás teljes költségét. A 5%-os ÁFA és a befolyó kedvezmények részleteiről érdemes közvetlenül a bankkal és adóhatósággal egyeztetni, hogy a vásárlás zökkenőmentes legyen és a költségek jól tervezhetők legyenek.
Megfontolandó kérdések és teendők a vásárlás előtt
- Tájékozódjunk az építtető referenciáiról és korábbi projektekről, és ellenőrizzük a garanciákat.
- Győződjünk meg róla, hogy az adásvételi szerződés tartalmazza a tehermentesítés feltételeit és a közvetlen kötelezettségeket.
- Érdeklődjünk a költözéshez kötődő extra szolgáltatásokkal kapcsolatos lehetőségekről (pl. konditerem, játszótér).
- Rendeljünk felderítő szakértőt az épület műszaki ellenőrzésére és a felmerülő hibák feltárására.
- Készítsünk pénzügyi tervet, amely tartalmazza a fizetési ütemezést, jogi költségeket, közjegyzői díjakat és a biztosítást.
- Vásárlás előtt tájékozódjunk a 5%-os ÁFA visszaigénylés feltételeiről és a szükséges dokumentumokról, valamint az eddig elért kedvezmények határidejéről és feltételeiről.
A meta adatok és kulcsszavak
tags: #lakasvasarlas #elotti #epitoanyag #vasarlas #afa