Lakóépület építési engedély 300 m2 hasznos alapterület felett
A lakóépületek építésével kapcsolatos szabályozás jelentős változásokon ment keresztül az elmúlt években, különös tekintettel a 300 m2 hasznos alapterületet meghaladó ingatlanokra. Az építésügyi hatósági eljárások és az építési engedélyezés rendszere többféle eljárási módot foglal magában, beleértve az egyszerű bejelentési eljárást és az építési engedélyezési eljárást.
Az építési engedélyezés jogi háttere és változásai
Az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról 2024. október 1.-jét követően a 281/2024 (IX.30). Korm. rendelet rendelkezik. Ez a rendelet határozza meg azokat az építési tevékenységeket, amelyekhez építési engedély vagy egyszerű bejelentés szükséges. A korábbi szabályozások, mint például a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet, már nem teljeskörűen írják le a jelenlegi helyzetet. Az építési eljárások rendszeresen módosulnak, beleértve a bejelentéshez kötött tevékenységek kiterjesztését is. Az építési engedély nélküli építmények listája is többször megváltozott.
A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) 2024. október 1-jén hatályba lépő rendelkezéseihez kapcsolódóan jelent meg a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (az általunk használt elnevezése: Eljárási kódex). A 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendeletben (a régi Eljárási kódex) még azt a listát találhattuk meg, hogy milyen építési tevékenységekhez nem kell építési engedélyt kérnünk.
Az Országgyűlés március 21-én elfogadta a Kormány előterjesztését az egyszerű bejelentés körének bővítésére és az építésügy területén érvényesítendő további bürokráciacsökkentésre vonatkozóan az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény módosításáról szóló törvényjavaslatot. Az egyszerű bejelentés 2016. január 1-én került bevezetésre és az azóta eltelt idő alatt közel 17000 bejelentés történt. A lakossági magánépítkezéseknél bevezetett egyszerű bejelentés kedvező tapasztalatai alapján felmerült az igény, hogy a 300 m2-nél nagyobb alapterületű, saját célra szolgáló lakóépületeket is lehessen egyszerű bejelentés alapján építeni. Ez a lehetőség elsősorban a már meglévő többlakásos, összes hasznos alapterületükben 300 m2-nél nagyobb házak bővítését könnyíti meg. Jellemzően ilyen esetek például a többgenerációs lakóépületek, vagy ahol műszakilag lehetséges, társasházakban lévő lakások bővítése.
Egyszerű bejelentés vs. Építési engedély
Az építési engedély jogszabálya a 312/2012. (XI. 8.) Korm. Jelenleg a 300m2 alatti családi házak nem építési engedélykötelesek. Ha elkészültek - a jogosultsággal rendelkező építésszel - a tervrajzok, akkor az építési naplóba kell feltölteni azt. Építési engedélyköteles építkezéseknél viszont már mélyebben elemzik a leadott dokumentumokat, megnézik, hogy a jogszabályi előírásoknak megfelel-e minden terv.
Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény módosításának talán legfontosabb eleme, hogy a legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése esetén az erre irányuló szándékot elegendő egyszerű bejelentés formájában a kivitelezés tervezett megkezdése előtt tizenöt nappal bejelenteni az építésügyi hatóságnak. Az építésügyi hatósághoz való egyszerű bejelentéssel megkezdhetővé vált a 300 m2-nél nem nagyobb lakóingatlan építése. A lakásépítéseknél a korábbi hosszadalmas építési engedélyezési eljárást rövidítették le ezzel. Így egy sokkal gyorsabb és rugalmasabb eljárást vezettek be. 2016-ban tehát az Építési törvényt egészítették ki egy újfajta eljárással, egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység néven.
Az egyszerű bejelentéshez kötött lakóépületek közé tartoznak azok a lakóépületek, melyeknek az összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert. Az egyszerű bejelentés egy olyan létesítési forma, amit a jogalkotó a lakóépületek építésére vezetett be. A lehetőségek fokozatosan bővültek, és az egyszerű bejelentés kötelezővé vált az építési tevékenységekhez.
A 281/2024 (IX.30). Korm. rendelet IV. fejezete határozza meg, hogy mi építhető építési engedély nélkül. Egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység a legfeljebb 300 m2 összes hasznos alapterületű, kizárólag lakófunkciót és azt kiszolgáló helyiséget tartalmazó új lakóépület építése, ha a szomszédos ingatlanon lévő, zártsorúan vagy ikresen csatlakozó épület alapozásának megerősítése nem szükséges, nemzeti emléknek minősülő műemlék kivételével a meglévő lakóépület 300 m2 összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre történő bővítése, a lakóépületet kiszolgáló melléképület építése, bővítése, ha az az építési tevékenység elvégzése után a 17. § a) pontjában (ld. következő bekezdésben) meghatározott méretet meghaladja, de legfeljebb 60 m2 összes hasznos alapterületű és legfeljebb 6,0 méteres gerincmagasságú, lapostetős melléképület esetén legfeljebb 4,5 méteres párkánymagasságú, az a)-c) pont szerinti építési tevékenység megvalósításához szükséges, a rendezett alsó terepszinttől számított 1,5 méter magasságot meghaladó támfal építése, a bejelentett építési tevékenységtől eltérő ésea) az épület külső alaprajzi méretét megváltoztató,eb) az épület beépítési magasságát megváltoztató orec) az épület telken belüli elhelyezkedését módosító építési tevékenység, vagy a lejárt hatályú egyszerű bejelentéssel rendelkező, használatbavételre nem alkalmas épület befejezéséhez szükséges, tartószerkezetet érintő építési tevékenység.
Az építtető döntése alapján az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység építési engedély alapján is végezhető.
Az összes hasznos alapterület fogalma és számítása
Az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1. számú mellékletének 34. pontja szerint "építményszint: az építmény mindazon használati szintje, amelyen helyiség van." Az étv. csak hasznos alapterületről (lásd. OTÉK(2)) beszél, nem von le semmit. Se gépkocsitárolót, se tárolót, nem is magyarázza tovább a kérdést. Hogy a terepszintet 1,0 m-rel meg nem haladó padlószintmagasságú, homlokzathoz rögzített, lábakon álló előtetővel fedett terasz beleszámítandó-e a hasznos alapterületbe, így a 300 m2-be, arról várjuk az illetékesek állásfoglalását - melyet eddig még nem kaptunk meg.
Minden esetnél jelenleg máshogy nézzük a házat, annak ellenére, hogy nyilvánvalóan a jogalkotó ugyanarra a 300 m2-es épületre gondolt. Tehát, ha az a kérdés, hogy elég-e a bejelentés, akkor garázsostul, pincéstől számít a ház. Ugyanis az építéshatóság nem a NAV állásfoglalása és nem az ÁFA tv. Ha az a kérdés, lehet-e CSOK-ot igénybe venni vagy ÁFA visszatérítést, akkor nem számít sem a garázs és az egész pincét figyelmen kívül hagyhatjuk az alapterület számításnál.
Az építési engedélyezési eljárás részletei
Az építési engedély az építkezéshez szükséges jogosítvány, amit az adott terület illetékes hatóságai bocsátanak ki. Minden olyan építkezés esetén szükséges, amelyet a vonatkozó jogszabályok meghatároznak.
Az építési engedély kérelmét benyújthatja a kérelmező (az építés megrendelője), az építés megrendelőjének meghatalmazottja, vagy törvényes képviselője. Az építési engedély kérelemhez szükséges adatok: A kérelem tárgya és leírása, valamint az engedélyezési eljárás típusa. Az építkezéshez kapcsolódó további dokumentumok. A mellékletek, melyeket a kérelemhez csatolni kell. A kérelmező és/vagy képviselőjének azonosításához és elérhetőségeinek biztosításához szükséges adatok. Az építési tevékenységgel érintett telek pontos címe és helyrajzi száma. Az építési dokumentáció kézhezvételének módja a kérelmező részéről. Szükség esetén az építés megrendelőjének meghatalmazása és aláírása.
Az építési engedély kérelméhez a következő dokumentumok szükségesek: Digitális építészeti és műszaki dokumentáció. Ha szükséges, szakhatósági közreműködéshez szükséges dokumentumok. A településképet érintő változások esetén szükséges dokumentumok (pl. a települési önkormányzat polgármesterének írásbeli véleménye). Az eljárási díj befizetését igazoló dokumentumok. Lehet, hogy további dokumentumokat kell benyújtani.
Az építési engedély illetéke összetett. Továbbépítési engedélyezési eljárás alapdíja 5 000 forint. Ez akkor fizetendő, ha meglévő ingatlant szeretnél átalakítani. Új, egylakásos ingatlan építése esetén az illeték 20 000 forint. Az építési engedély további illetékeiről részletesebb információk találhatók a Kormányablak tájékoztatójában.
Az építési engedély a végrehajthatóvá válástól számított három évig érvényes.
Egyszerűsített építési engedélyhez kötött építmények
Az új épület építése, ha annak mérete a 35 m2 összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 méteres gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot meghaladja, építési engedély alapján végezhető. Ez alól kivételt képeznek a növénytermesztésre szolgáló üvegházak, növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátrak, valamint a felvonulási épületek építése. A meglévő épület bővítése is építési engedélyhez kötött, ha az így elkészült épület meghaladja a fent említett méreteket. Kivételt képeznek itt is a növénytermesztésre szolgáló üvegházak, fóliasátrak, felvonulási épületek, valamint a meglévő épület kizárólag külső alaprajzi méretet érintő, hasznos alapterületet nem növelő bővítése.
Zártsorúan vagy ikresen épített épületen minden olyan építési tevékenység, amely az épület szomszédos épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét érinti, építési engedélyhez kötött. Továbbá, az 1,5 m magasságot meghaladó támfalak építése, valamint a közhasználatú fürdőmedencék építése is engedélyköteles.
Hogyan lehet építési engedélyt igényelni? Követelmények és eljárások
Az új, 6,0 méter magasságot meghaladó, épített égéstermék-elvezető építése, kivéve a meglévő állami tulajdonú vagy használatú építmény alternatív fűtési módra való áttéréséhez telepített konténeres kazánház kéményének építését, szintén építési engedélyhez kötött. A csatlakozó terepszinttől számított 6,0 méternél magasabb vagy 60 m3-t meghaladó töltőtérfogatú, ömlesztettanyag-tároló elhelyezéséhez építmény építése, valamint a magasles és kilátó építése, bővítése, ha annak járófelülete a terepcsatlakozástól mért 6,0 métert meghaladja, építési engedélyköteles.
Az Országos Tűzvédelmi Szabályzat szerinti, emberi tartózkodásra alkalmas állvány jellegű építmény építése, bővítése, kivéve a legfeljebb 180 napig fennálló és megfelelőség-igazolással vagy teljesítménynyilatkozattal rendelkező és maximum 50 fő egyidejű tartózkodására alkalmas állvány jellegű építményt, szintén engedélyköteles. A megfelelőség-igazolással vagy teljesítménynyilatkozattal rendelkező, több mint 180 napig fennálló és a piacfelügyeleti hatóság hatáskörébe nem tartozó épület építése, ideértve a sátorszerkezetet is, építési engedélyhez kötött.
A lejárt hatályú építési engedéllyel rendelkező, de használatbavételi engedéllyel vagy használatbavétel tudomásulvételével nem rendelkező építményen - a hőszigetelés kivételével - a külső alaprajzi méretet vagy az építmény beépítési magasságát érintő befejező építési tevékenység, valamint a hatályos építési engedéllyel rendelkező építményla) külső alaprajzi méretét,lb) beépítési magasságát,lc) telken belüli elhelyezkedését vagyld) szomszédos épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét megváltoztató építési tevékenység is építési engedélyhez kötött.
A jogorvoslat lehetőségére is van mód, ha nem kapunk építési engedélyt. Ehhez fordulhatunk a másodfokú építésügyi hatósági feladatokat ellátó illetékes fővárosi vagy megyei kormányhivatalhoz.
tags: #legfeljebb #300 #m2 #hasznos #alapteruletu #egylakasos