Lemondo nyilatkozat szolgalmi jog: útmutató a telki szolgalom alapításáról, bejegyzéséről és gyakorlásáról
A telki szolgalom lényege, hogy az ingatlan tulajdonosaként/birtokosaként meghatározott célból áthaladhat egy másik ingatlanon. Ha valakinek ún. szolgalmi útja van, akkor az nem a szolgalmi út tulajdonosa, csak a szolgalom jogosultja. Az út az eredeti tulajdonosé marad, a használat megosztott a felek között. A szolgalom mindig ingatlanhoz kötődik, nem egy személyhez, ezért a későbbi vevőknek is érteniük kell a bejegyzés tartalmát és hatását a mindennapi használatra.”
Mi az útszolgalom és hogyan hat az uralkodó-szolgáló telekre?
Szolgalmi jog piramisa két ingatlant különít meg: az uralkodó telek az az ingatlan, amelynek javára a szolgalmi jog fennáll, és a szolgáló telek az, amelyet átjáráshoz használnak. A szolgalmi jog dologi jog, amely az ingatlanokhoz kötődik, és ha az uralkodó telek tulajdonosa eladja ingatlanát, a jog továbbra is fennáll a jogkövetkezményekkel együtt; ha a szolgáló telket adja el, az új tulajdonos köteles tűrni a jog gyakorlását. A mindenkori tulajdonosokra és az utódlásra egyaránt kihat a bejegyzés.
Minimum szélesség és az útűzési követelmények
Nincs univerzális országos minimum szélesség; a szükséges szélességet mindig a rendeltetésszerű használat határozza meg. Gyalogos átjáráshoz kevesebb is elég lehet, de személyautóval vagy mezőgazdasági gépekkel történő használathoz gyakran legalább 3,5 méter szélesség szükséges. A kapubehajtó környezete, a kanyarodási ív és a terepviszonyok is befolyásolják a megfelelő szélességet. Emellett figyelembe kell venni a magasságváltozásokat és a szabad ágak, vezetékek jelenlétét is.
Szolgalmi jog szerződéssel
A legegyszerűbb alapítás írásbeli szolgalmi szerződéssel történik. A szerződésben rögzítendő legfontosabb elemek:
- az uralkodó és a szolgáló telek helyrajzi száma,
- a szolgalmi jog típusa (átjárási szolgalom, vízellátási szolgalom stb.),
- az átjárás pontos helye/nyomvonala és a szélesség,
- a gyalogos vagy gépjárműves használat megengedése,
- a fenntartás és költségviselés szabályai,
- a bejegyzési engedély és az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés feltételei.
Ha a jog dologi hatályú legyen, vagyis harmadik személyekre és későbbi tulajdonosokra is érvényes legyen, akkor az okiratot közokiratra vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratra kell alapozni, és a záradékolt változási vázrajz csatolása is szükséges.
Szolgalmi jog elbirtoklással
Elbirtoklással a telki szolgalom akkor keletkezhet, ha a jogosult hosszú ideig, megszakítás nélkül használja az idegen ingatlant, és az érintett tulajdonos nem tiltakozik. Jellemzően régi átjárásoknál fordul elő. Fontos, hogy a szívességi vagy engedékeny jog nem vezet elbirtokláshoz, ezért alapos vizsgálatra van szükség a régi iratok és nyilatkozatok vonatkozó részleteivel.
Kell-e földmérő és változási vázrajz?
Igen. A bejegyzéshez az 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet alapján földmérő által készített változási vázrajz és a műszaki dokumentáció szükséges. A földhivatal záradékol, és a vázrajz által nyert joghatályt a bejegyzés mellékletként kezeli. A vázrajz elkészíttetése a felek közti megállapodás alapján történik, és a földmérő által végzett felmérésen alapul.
Hogyan jegyzik be a szolgalmi jogot az ingatlan-nyilvántartásba?
A bejegyzés kérelmezése történik; szerződés esetén közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat és bejegyzési kérelem szükséges. A szolgáló telek tulajdoni lapján terhelésként jelenik meg a jog, az uralkodó telek tulajdoni lapján pedig utalás van a szolgalmi jogra. A jogosult neve nem feltétlenül jelenik meg név szerint; a jog az uralkodó telek mindenkori tulajdonosára terjed ki.
Hogyan történik a szolgalom gyakorlása?
A gyakorlás mértéke a szükséglethez igazodik. Ez általában magába foglalhatja a gyalogos vagy gépjárműves áthaladást, a mindennapi megközelítést és a fenntartási munkálatokat, például az út járhatóságának fenntartását. A jog nem jogosít fel arra, hogy a szolgáló telek tetszőleges módon legyen használva (például tárolásra vagy üzleti tevékenységre). A tulajdonos köteles tűrni a jogszerű használatot, de a használat módját korlátozhatja, ha az jogsértő vagy aránytalan.
Hogyan lehet törölni a szolgalmi jogot?
A törlés lehet megállapodással, amikor az uralkodó telek tulajdonosa lemond a jogról és a felek közös okirata alapján történik a törlés az ingatlan-nyilvántartásból. Ha nincs megállapodás, a bíróság is megszüntetheti a jogot, például ha a jog már feleslegessé vált vagy hosszú ideje nem gyakorolták azt. A megszüntetés feltételei az adott ügy körülményeitől függenek.
Összegzés
A legkritikusabb pont a pontos megfogalmazás: nem elegendő csak annyi, hogy „át lehet járni”. A feleknek egyértelműen meg kell határozniuk, melyik ingatlan javára és melyik terhére jön létre a jog, hol vezet az út, milyen szélességű, milyen célra és milyen feltételekkel használható, ki tartja karban az utat, és mi történik a tulajdonosok jövőbeli változásakor. A jól megfogalmazott szolgalmi szerződés és a pontos földhivatali bejegyzés megelőzik a későbbi vitákat, és világos kereteket ad a jogosultságok érvényesítéséhez.
A válás jogi lépései
Ha szolgalmi jog alapításán vagy bejegyzésén gondolkodik, keresse fel jogi csapatunkat, hogy a szerződés és a bejegyzés minden részlete pontosan legyen rendezve.
Dr. Szabó Judit Anna, e-ingatlanügyvédek.hu vezető ügyvédje, az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás budapesti tagja, ingatlanjog és elektronikus ingatlan-nyilvántartás szakértője.
tags: #lemondo #nyilatkozat #szolgalmi #jog