Elektronikus elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat DÁP-pal: teljes bizonyító erejű magánokirat és e-Papír útján történő benyújtás
Elektronikus elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat készítése és hitelesítése a DÁP (Digitális Igazolási Pont) segítségével, PDF-fé alakítva, a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény 325. § (1) bekezdés g) pontja alapján teljes bizonyító erejű magánokiratot hoz létre. Egy elektronikus okirat azonban nem postázható be a földhivatalhoz, de az ügyvéd az e-Papír rendszeren keresztül is benyújthatja (akár a folyamatban lévő ügyszámra hivatkozással).
Fontos megjegyzés: ha az elővásárlásra jogosult felhívása a szerződéskötést követően történik, akkor célszerű az egész adásvételi szerződést csatolni az eladói felhíváshoz, hiszen az ajánlatot teljes terjedelemben kell ismertetni.
Kitől kell lemondó nyilatkozatot kérni, avagy kinek van elővásárlási joga?
Minden elővásárlásra jogosulttól be kell szerezni a lemondó nyilatkozatot - vagy legalábbis igazolni kell, hogy az eladó a vevő ajánlatát velük megismertette. Kik jogosultak elővásárlásra? A jegyzett tulajdoni lap III. részén ilyen módon fogalmazott elővásárlási jogosultság van, és eladó és vevő közvetítésében az ingatlan tulajdoni lap II. részére bejegyzett minden olyan tulajdonos jogosult, akinél a vevő nem vásárol.
Nem kell lemondó nyilatkozatot tenni a haszonélvezőnek vagy más jogosultnak.
Belenyúlhatunk az adásvételi szerződésbe is az elővásárlásra jogosultak lemondó nyilatkozatának beiktatásával?
Bár nem bevett gyakorlat, a Kúria kimondta, hogy nincs akadálya annak, hogy a szerződő felek nem külön okiratban, hanem az ingatlan adásvételi szerződésben nyilatkozzanak az elővásárlási jog gyakorlásáról (BH2008. 286.).
Ha mindez nem probléma, akkor az elővásárlásra jogosultak időbeosztásához alkalmazkodva az eladó, a vevő és az ügyvéd közreműködésével is végig lehet vinni a folyamatot. A bírói gyakorlat szerint a tulajdonos az elővásárlásra jogosult jogát nem sérti meg, ha a jogosult nyilatkozatától függő hatállyal kötnek adásvételi szerződést és közlik az elővásárlásra jogosulttal.
Kinek kell gondoskodnia a lemondó nyilatkozat beszerzéséről?
A Ptk. szerint az eladó köteles a vételi ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal, és a költségek (birtokátruházás, rendezés) az eladót terhelik. Eladó tehát saját költségén köteles a lemondó nyilatkozatokat beszerezni, amelyet érdemes az adásvétel meghirdetése előtt kalkulálni az árba, hiszen sok elővásárlásra jogosult postaköltsége jelentős lehet.
Köthető-e ingatlan adásvétel, ha az elővásárlási jogosult még nem nyilatkozott?
Igen, de csak úgy, hogy a vevői ajánlat teljes terjedelmében, minden lényeges elemére kiterjedően közlésre kerüljön. A jogosultnak nyitva álló idő eltelte nélkül a szerződést nem lehet közvetlenül megkötni. Gyakorlatban a felek gyakran kötnek adásvételi szerződést, amely jogi értelemben csak az eladót és a vevőt köti, és a jogosult joggyakorlása esetén válik kötelezővé.
A Kúria BH 2018.11.309. eseti döntése kimondta, hogy a tulajdonos nem sérti az elővásárlás jogát, ha a jogosult nyilatkozatától függő hatállyal szerződést köt és ezt közli az elővásárlásra jogosulttal. A jogosult ezután is kérheti a teljes ajánlat ismertetését, akár akkor is, ha később nem kíván élni jogával. Ha az eladó nem hajlandó, a vevő tulajdonjogát csak akkor lehet bejegyezni, ha a lemondó nyilatkozat vagy az értesítését igazoló tértivevény rendelkezésre áll. Ha a jogosult aláírta a lemondó nyilatkozatot, utólag már nem sok mindent lehet tenni.
Mi a teendő, ha meghalt az elővásárlásra jogosult?
A halál megszünteti a jogképességet, így az illető többé elővásárlási jogosultnak nem tekinthető. A hagyatéki eljárás lezárultáig nem ismert, ki lesz az örökös, és ezért nem lehet vételi ajánlatot közölni. A jog nem engedi feltételezésre küldeni vételi ajánlatot. A fennálló helyzetben a hagyaték eljárás megindításáig a felek közös nyilatkozata elegendő lehet a késedelem csökkentésére, amelyben a haláleset körülményeit jelölik meg.
Mi történik, ha a tulajdonostárs eladná a saját hányadát?
Ha a hagyatéki eljárás folyamatban van, a közös nyilatkozatban érdemes rögzíteni az eladók közlésének szükségességét a vételi ajánlatról. A halál tényét alátámaszthatja visszaérkező tértivevény, vagy a felek nyilatkozata, melyet a földhivatal ellenőriz. A bolygató helyzetben a közös nyilatkozat érvényes, és a következő lépés a hagyatéki végzés jogerőre emelkedése után történő közlés lehetőségét nyitja meg.
Mikor válik ismét egyértelművé, kinek kell kiküldeni a vételi ajánlatot?
A hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedése után: ha az örökös tulajdonjoga legalább széljegyen szerepel, akkor ki kerül elővásárlásra jogosultként meghatározásra. Az örökös már a jogerős hagyatékátadó végzés pillanatától jogosult elfogadó nyilatkozatot tenni; nem szükséges megvárni a tulajdonos bejegyzését.
Az elővásárlási jog és a lemondó nyilatkozat összefüggései a gyakorlatban
A korábbi gyakorlat szerint elővásárlási jog esetén az eladó köteles a vevő teljes ajánlatát megismertetni az elővásárlásra jogosulttal. A közlés eladó adásvételi ajánlatának minősül, és ha a jogosult megfelelő határidőben elfogadja, az adásvételi szerződés az eladó és a közreműködő tulajdonostárs között jön létre. A felek közölt ajánlatát csak korlátozott ideig köteles tiszteletben tartani, az ún. ajánlati kötöttség a határidővel függ össze.
Garázsok esetén különleges szabályok
Garázsok esetén speciális szabályok alkalmazandók. Itt a Tulajdonrész Lemondó Nyilatkozat Minta megjelenik két variánsban, a részletek a későbbi cikkekben találhatók: 1) Tulajdonrész Részletei, 2) Lemondás Feltételei, 3) Jogi Következmények, 4) Csatolandó Dokumentumok. Ezek a minták segítenek az elővásárlási jogról való lemondás jogszerű lebonyolításában.
A Digitális Állampolgár (DÁP) applikáció bemutatása - MKVKOK INFORMÁCIÓS VIDEÓ
Összegzés
Fontos tudni, hogy ha a kiszemelt ingatlan elővásárlási jog terheli, az eladó köteles a vevő teljes ajánlatát megismertetni az elővásárlásra jogosultakkal. A közlés egyben az adásvételi ajánlatnak minősül, és a joggyakorlás időtartama alatt a felek közötti szerződés bármilyen módosítása újra megnyithatja az elővásárlási jogot. A jogi gyakorlat szerint a hallgatás vagy magatartásból eredő cselekvés hiánya önmagában nem minősül jognyilatkozatnak; szükséges, hogy a felek kifejezetten rendelkezzenek.
Ha az elővásárlási jogosult meghal, a halál pillanatában megszűnik a joga, és a hagyaték eljárás lezárulta után válik bizonyossá, ki lép a jogutód helyére. Az eladó tehát a teljes ajánlat beszerzését és a lemondó nyilatkozatok beszerzését saját költségén köteles intézni, figyelembe véve a jogi és postai költségek összegét. A praxist tükrözi, hogy a jogi eszközökkel és a megfelelő tudással hatékonyan lehet kezelni az elővásárlási joghoz kapcsolódó nyilatkozatokat.
tags: #lemondo #nyilatkozat #tulajdonjogrol