Meghatalmazási szerződés ingatlan bérbeadására jogi szabályai, gyakorlati megközelítés
Az alábbi cikk a megbízási szerződés ingatlan bérbeadására vonatkozó jogi kereteit és gyakorlati kockázatait foglalja össze. A tartalom a hatályos magyar jog alapján értelmezett, kiemelten a Ptk. és az ingatlanközvetítői tevékenységre vonatkozó szabályok figyelembevételével készült, továbbá reflektál a bérbeadók és közvetítők közötti viszonyokra, költségekre és felelősségi kérdésekre.
A megbízási szerződés tárgya és jogi alapja
A Weboldalon közzétett ingatlanhirdetések és egyéb információk tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek a Ptk. szerinti ajánlattételnek. A Szolgáltató és a Megbízó közötti jogviszony kizárólag személyesen, írásban megkötött megbízási szerződés alapján jön létre. A jelen ÁSZF a Felek között létrejött ingatlanközvetítői szerződés elengedhetetlen mellékletét képezi.
A megbízott feladata az ingatlan bérbeadási tevékenység közvetítése: hirdetés közzététele, érdeklődők megkeresése, időpont egyeztetése, illetve a felek közti információátadás. A szerződés tartalmazhat kizárólagossági záradékot, amely meghatározza, hogy a tulajdonos kizárólag a megbízott közreműködésével adhatja-e bérbe az ingatlant, vagy megengedheti-e más közvetítők bevonását is.
A díjazás és költségek
Ingatlan bérbeadásának közvetítése esetén a közvetítési díj mértéke egy havi bérleti díjnak megfelelő összeg + ÁFA. A díj elszámolása és számlázása a Szolgáltató feladata. A kizárólagos megbízás intézménye esetén a díjazás arányos lehet a közvetítő tevékenységének eredményességével kapcsolatban, azonban tisztességtelen feltételek kizárólagosságával kapcsolatos viták esetén a bíróságok irányadó joggyakorlatát kell követni.
A megbízó felelőssége kiterjed az adatok valódiságáért és az ingatlan elérhetőségéért, és egyetemleges szerepvállalást vár el a tulajdonosokra. Az esetleges elérhetőség változásairól a Megbízottat írásban értesíteni és visszaigazolást kérni kötelezettség.
A közvetítői tevékenység kötelezettségei és a felek jogai
A Felek között létrejövő megállapodás tartalmazza, hogy a Megbízott a közvetítés érdekében a megadott módon és határidőn belül jár el. A Megbízó köteles a közvetítő részére minden olyan információt megadni, amely a tevékenységének teljesítéséhez szükséges. A Megrendelő jogosult utasításait a Megbízott felé megadni, azonban a Megbízott jogosult feltételek szerint eljárni, ha a megbízó utasítása célszerűtlen vagy szakszerűtlen.
Ha a Megbízó saját maga vagy általa megbízott más ingatlanközvetítő a jelen megbízásban szereplő kínálati árnál alacsonyabb áron hirdeti az ingatlant, a Megbízott számára visszafizetendő kötbér állhat fenn, mely mértékét a szerződésben rögzítik. A kötbér azonban csak arányos lehet, és nem lehet olyan mértékű, amely jogszerűtlenül kizárná a megbízót a piaci versenyből.
A védelem és felelősség a megbízó részéről
A kizárólagos megbízásnak célja nem a tulajdonos kizárása, hanem egy közvetítő kezébe adni a megbízást. A bíróságok szerint a tulajdonos elidegenítési joga nem korlátozható kizárólagos megbízás esetén sem. Ha a tulajdonos maga talál vevőt vagy bérlőt, a jutalék megfizetése nem automatikus, kivéve, ha bizonyítható, hogy az eladás a közvetítő tevékenységének közvetlen következménye volt.
Gyakorlati példák és jogeset-áttekintés
Egyes bírói döntések kimondják, hogy tisztességtelen az általános szerződési feltétel (ÁSZF), amely az ingatlanközvetítő részére díjfizetést ír elő abban az esetben is, ha a megbízó a megbízás időtartama alatt maga adja el az ingatlant. További példák szerint a kizárólagosság olyan esetként értelmezendő, amelyben a tulajdonos csak meghatározott személyek körében engedélyezi az eladást, s minden egyéb megfogalmazás a jóhiszeműség és tisztesség követelményeit sértheti.
A sikerdíjas díjazás általában csak akkor jár, ha a közvetítő tevékenysége közvetlenül vezetett a szerződéskötéshez. Ha a vevőt nem a közvetítő találta meg, a jutalék nem jár. Ezen elv köré tartozó részletes bírói döntések erőteljesek és gyakorlati útmutatást adnak a tulajdonosok és közvetítők között felmerülő viták rendezésére.
Az ingatlan bérbeadásának különösen releváns szabályai
A bérbeadás esetén a bérbeadó szavatol azért, hogy a bérlettartam alatt a dolog szerződésszerűen használható legyen és harmadik személynek nincs olyan joga, amely a bérlő jogosultságát korlátozná. A bérlő díját havonta előre köteles megfizetni. Ha a bérbeadó kockázatot vállaló hibát követ el, a jogvita békés rendezése elsődleges célnak számít.
Végső megfontolások és ajánlások
Ha ingatlanát bérbeadásra vagy értékesítésre tervezett megkötni, mérlegelje, hogy kizárólagos vagy nem kizárólagos megbízást szeretne-e. Ismerje meg előzetesen a bírósági gyakorlatot a kizárólagosságot érintő tisztességtelen feltételekről, valamint a sikerdíj arányosságáról. Kérdezzen és tárgyaljon a közvetítővel: a szerződésben rögzített pontok közül melyek egyedileg vitathatók, és melyek lehetnek jogszabályellenesek vagy tisztességtelenek.
A blogcikkben bemutatott példák és bírói döntések alapján elmondható, hogy a megbízási szerződés és a kizárólagos szerződés részletei jelentős hatással vannak a jogi felelősségre és a jutalékra vonatkozó követelményekre. Kérje ki ingatlanjogi szakértő védelmét, hogy a hosszú távú megállapodásokat jogszerű és kiegyensúlyozott keretben köthessék meg.
| Szolgáltató | Megbízó | Közvetítés típusa | Díjazás | Hatályos jog |
|---|---|---|---|---|
| Custom Dream Home Kft. | Ingatlan tulajdonos | Kizárólagos vagy nem kizárólagos | Közvetítési díj: 1 havi bérleti díj + ÁFA | Ptk., Eker. tv., 254/2009. (XI. 20.) Korm. rendelet |
Jogi hivatkozások és tágabb keretek
- Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) - általános szerződési feltételek és megbízási jogviszony alapjai
- 254/2009. (XI. 20.) Korm. rendelet az ingatlanközvetítői tevékenységről
- 2001. évi CVIII. törvény az elektronikus kereskedelem kérdéseiről
- EU rendelet: GDPR/40/2016(28) és az információs önrendelkezés jogai - az adatok kezelésének keretei
tags: #megbizasi #szerzodes #ingatlan #berbeadasara