Áfa-szabályok a megkezdett építkezések átvételénél
A 2021. január 1-jétől újra bevezetett 5%-os áfakulcs jelentős változásokat hozott az új építésű ingatlanok vásárlása vagy felépítése terén. Ez a szabályozás, amely 2024. december 31-éig hatályos, lényegében a 2016. január 1-je és 2019. december 31-e között érvényben lévő kedvezményes áfakulcsot állította vissza. Ennek értelmében, ha generálkivitelező építi fel az ingatlant, és az építési engedélyezés vagy egyszerű bejelentés 2022. december 31-ig megtörtént, akkor a fővállalkozó 5%-os áfával számlázhat a magánszemélyek felé.
Az 5%-os lakásáfa alkalmazásának feltétele, hogy az építési engedélyezés vagy az egyszerű bejelentés 2022. december 31-ig megtörténjen. Ha a generálkivitelező cég legalább szerkezetkész állapotig építi fel a házat az alapozástól kezdve, akkor 5%-os áfával számláz. Amennyiben ugyanaz a cég fejezi be az építkezést, akkor a teljes folyamat során 5%-os áfát alkalmaznak. Ha a vállalkozó biztosítja az építési anyagokat is, azok továbbhárított áfája szintén 5% lesz.
Fontos megjegyezni, hogy ha a szerkezetkész állapot elérése után más cégeket bíznak meg a befejezési munkálatokkal, ezek a cégek már 27%-os áfával fognak számlázni. Egy alapvető különbség, hogy az 5 millió forintos áfa-visszaigénylés lehetősége akkor élhet, ha nem generálkivitelezővel építkezik. Az értékhatár meghatározásához a lakóingatlan összes hasznos alapterületét kell figyelembe venni, amihez a lakás rendeltetésszerű használatához szükséges helyiségek hasznos alapterületét kell összeadni.
Az 5%-os áfa feltételei és a fordított adózás
Az 5%-os áfa alkalmazásának lehetősége 2021. január 1. és 2026. december 31. között áll fenn, amennyiben az építési engedélyezés vagy az egyszerű bejelentés 2022. december 31-ig megtörtént. Az áfatörvény az 5%-os adó alkalmazását nem az épület készültségi fokához, hanem a használatbavételhez köti. Ez azt jelenti, hogy egy szerkezetkész vagy félkész épület új építésű ingatlannak számít, függetlenül az építkezés kezdő időpontjától.
A "szerkezetkész állapot" definíciója rövid zárójeles megjegyzésként szerepel az illetéktörvényben és a személyi jövedelemadóról szóló törvényben. Ez az állapot azt jelenti, hogy az építmény már rendelkezik tetőszerkezettel. Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 142. § (1) bekezdés b) pontja, valamint az egyes adótörvények módosításáról szóló 2022. évi XLV. törvény (Mód. tv.) módosításai értelmében 2023. január 1-jétől változtak az ún. belföldi "fordított adózás" szabályai. Ezek a változások kibővítik a "fordított adózás" alá tartozó építési-szerelési szolgáltatások körét.
A "fordított adózás" azt jelenti, hogy az áfa megfizetése nem a szolgáltatást nyújtó, hanem az igénybe vevő fél kötelezettsége. Ez nagyban egyszerűsítheti az adózók áfa-elszámolását, mivel a fizetendő és levonható áfa ugyanabban az időszakban keletkezik. Az építésiengedély-köteles tevékenységek speciális áfaszabályokat vonnak maguk után, különösen a fordított adózás vonatkozásában.
Az építési műszaki ellenőr és az építési napló
Az építési műszaki ellenőr az építtető megbízásából ellenőrzi a kivitelezést, figyelemmel a jogszabályi előírásoknak való megfelelőségre és az építkezés minőségére. Sok építkezésnél már kötelező ilyen szakembert megbízni, de a laikus építtetőknek mindenképpen javasolt a megbízása.
Az építési napló vezetésére a Kivitelezési kódex vonatkozik. Attól függően, hogy mikor kezdődött a beruházás, papír alapú vagy elektronikus vezetésre vonatkozó előírások az irányadók. 2013. szeptember 30-áig a papír alapú vezetés volt kötelező, 2013. október 1-jétől pedig az elektronikus építési napló (e-napló) bevezetése szabályozott, bár bizonyos beruházásoknál a papír alapú vezetés továbbra is megmaradt. Az e-napló bevezetésével együtt megjelent a "készenlétbe helyezés" fogalma is.
2022 januárjától az "Üvegkapu" (Építőipari Monitoring- és Adatszolgáltató Rendszer) adminisztrációs kötelezettsége is életbe lépett, amely az építési munkaterületen tartózkodók elektronikus nyilvántartására szolgál. Az Üvegkapu célja a feketegazdaság visszaszorítása, és az építkezésekre történő be- és kilépések online nyomon követése.
Épületszerelés panelekből 17. Épületgépészet 1.
Műszaki átadás-átvétel és munkaterület átadása
A műszaki átadás-átvételi eljárás célja annak ellenőrzése, hogy az építési szerződésben foglaltak maradéktalanul megvalósultak-e, és a teljesítés megfelel-e a műszaki és egyéb követelményeknek. Az eredményes műszaki átadás-átvételi eljárást követi az építési munkaterület átadása.
A 109/2013. (IV. 9.) Korm. rendelet már az építési munkaterület átadására vonatkozó eljárás előírásait rögzíti 2013. április 19-étől. Az építési munkaterület átadásának szabályait az e-napló vezetési kötelezettségtől függetlenül minden esetben alkalmazni kell.
Speciális helyzetek és kivitelezési dokumentáció
A jogerős és végrehajtható építési engedély megszerzését követően bizonyos esetekben hatósági ügyintézésre volt szükség az építkezés megkezdése előtt. A jogszabály 2013. április 19-étől az előzetes bejelentést az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésének tudomásulvétele iránti kérelemként határozta meg. Az e-építési napló 2013. október 1-jei bevezetésével az építésfelügyeleti hatóság az e-napló megnyitása során értesül a kivitelezés megkezdéséről.
A kivitelezési dokumentáció elkészítésének kötelező esetei és tartalmi előírásai fontosak, mivel hiánya jelentős bírságot eredményezhet, illetve akadályozhatja az igényérvényesítést a kivitelezővel szemben. 2017. január 1-jétől jelentős változások történtek ezen a területen is.
Egy befejezésre váró, évtizedekkel ezelőtt félbehagyott családi ház megvásárlása esetén, ha a tulajdonos most fejezteti be az építkezést, a használatbavétel most fog megtörténni. Az 5%-os áfa új ingatlanok értékesítésekor alkalmazható, ha a teljesítés ideje 2021. január 1. és 2022. december 31. közé esik.
| Év | Áfakulcs | Érvényesség |
|---|---|---|
| 2016. január 1. - 2019. december 31. | 5% | Kedvezményes lakásáfa |
| 2021. január 1. - 2024. december 31. | 5% | Újra bevezetett kedvezményes lakásáfa |
| 2021. január 1. - 2022. december 31. | 5% | Az 5%-os áfa feltétele (építési engedélyezés/egyszerű bejelentés) |
tags: #megkezdett #epitkezes #atvetele #afa