A szolgalmi jog és az építési engedélyezés összefüggései
Vannak olyan fogalmak, amellyel a hétköznapi életben gyakran találkozunk, ezért érdemes pontosan meghatározni. Előfordulhatnak olyan esetek, hogy ingatlantulajdonosként engednünk kell, hogy más személy-szolgáltató a földterületünket használja. Egyre többen vásárolnak telket, és fognak bele új ingatlan építésébe. Közös tulajdonú telek vásárlása esetében előfordulhat, az addig használt közös utat az új tulajdonos számára nem akarják biztosítani ingyenesen, vagy az előszerződésben rögzített megállapodás alapján.
A telki szolgalom olyan korlátolt, dologi jog, melynek értelmében valaki használhatja a más tulajdonában lévő dolgot (pl. ingatlant) egy bizonyos, meghatározott célra. A szolgalmi jog alapulhat törvényen vagy jogügyleten. A telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori tulajdonosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan tulajdonosa a jogosultságából eredő valamely magatartástól tartózkodjék. A szolgalmi jog tárgya lehet pl. A szolgalmi jog legalább két vagy több szomszédos ingatlan között jön létre.
A telki szolgalom formáit a törvény nem sorolja fel tételesen, vonatkozhat út, akár, pince, kút illetve vízelvezetés közös használatára. A telki szolgalmi jog tehát a más tulajdonában lévő ingatlan, valamely célú, és mértékű használatának jogára vonatkozik. Közismert esete az átjárási szolgalmi jog, amely törvényen alapul. A telki szolgalom vízellátást, pince létesítését, vezetékoszlopok elhelyezését és más, hasonló célt is szolgálhat.
A telki szolgalom fogalma és létrejötte
1. Fogalma
Telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék (1959. évi IV. tv. 166. §) [2013. évi V. tv. 5:160. A telki szolgalom az ingatlanokhoz kapcsolódik, nem a tulajdonosokhoz, az uralkodó, illetve a szolgáló telek mindenkori birtokosai (pl. tulajdonos, haszonélvező, haszonbérlő) lesznek a jogosultak és a kötelezettek.
A szolgalmi jog mindig az ingatlanokhoz kötődik, és nem a tulajdonosokhoz. A tényállás alapján a felperes tulajdonában álló perbeli 1. számú ingatlan szomszédos az alperes tulajdonában álló perbeli 2. számú ingatlannal, amelyen az Sz. csárda (a továbbiakban: csárda) működik. A csárdát egy korábbi termelőszövetkezet építtette, a csárda bejárata előtt parkolót alakítottak ki, annak megközelítését betonozott út biztosította.
A szolgalmi jog tárgya: annak meghatározása, hogy mire vonatkozik a szolgalmi jog pld. átjárási- és útszolgalmi jog, vízelvezetési, szennyvízelvezetési, gázvezeték elhelyezésére vonatkozó szolgalmi jog. Mindenkori tulajdonos: a telki szolgalmi jog bejegyzésében az ingatlan tulajdonosának név szerinti megnevezése helyett a mindenkori tulajdonos megnevezést kell használni. (A szolgalmi jog tulajdonjog változás esetén továbbra is fennmarad.)
A telki szolgalom vízellátást, pince létesítését, vezetékoszlopok elhelyezését és más, hasonló célt is szolgálhat.
A szolgalmi jog létrejötte
A telki szolgalom létrejöttének három esetét különböztethetjük meg: telki szolgalom létrejöhet törvény rendelkezésénél fogva, elbirtoklással és szerződéssel is.
2.1. Szerződés
Az ingatlanra telki szolgalmat szerződéssel csak a tulajdonos létesíthet. Ugyancsak a tulajdonos jogosult a szerződés módosítására, vagy a szolgalomról lemondó nyilatkozat megtételére is. A ellenszolgáltatást csak az alapításért lehet kérni, a gyakorlása mindig ingyenes (1959. évi IV. tv. 168. § (1) bek.) [2013. évi V. tv. 5:161. § (1) bek.]. Fontos tudni, hogy a szerződés mellett az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges a szerződésen alapuló telki szolgalmi jog keletkezéséhez.
Írásbeli szolgalmi szerződés szükséges, amely tartalmazza: az uralkodó és szolgáló telek helyrajzi számát, a jog tartalmát és terjedelmét (pl. átjárás szélessége, út nyomvonala), a költségviselés és fenntartás szabályait, bejegyzési engedélyt az ingatlan-nyilvántartásba. A bejegyzési engedély kötelező: ez az okirat lényeges eleme, különben a szolgalom nem szerez dologi hatályt.
A telki szolgalmi jog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Az ingatlant terhelő telki szolgalmi jogot egész ingatlanra, illetőleg annak természetben vagy területi mértékben meghatározott részére lehet bejegyezni. A bejegyzésben meg kell jelölni a szolgalmi jog tárgyát (átjárási, vízmerítési, vízvezetési, pinceszolgalom stb.). Annál az ingatlannál, amelynek mindenkori tulajdonosát a telki szolgalmi jog gyakorlása megilleti (uralkodó telek), a tulajdoni lap I. részén kell utalni arra az ingatlanra, amelyre a telki szolgalmi jog gyakorlása vonatkozik (szolgáló telek). A telki szolgalmi jog jogosultjának név szerinti megnevezése helyett a tulajdoni lap III. részén utalni kell az uralkodó telekre, amelynek mindenkori tulajdonosát a szolgalmi jog gyakorlása megilleti [1997. évi CXLI. tv. 32. §; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 12. §].
A szolgalom mindig az ingatlanhoz tapad, nem személyhez, és nem lehet önálló forgalom tárgya. Éppen ezért a szolgalmakat fel kell tüntetni mindkét érintett ingatlan tulajdoni lapján.
2.2. Törvényi rendelkezés
Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori birtokosa földjeiken átjárjon. A felek közötti vita alapján a bíróság állapíthatja meg (szükségbeli út szolgalma) (1959. évi IV. tv. 167. §) [2013. évi V. tv. 5:160. § (2) bek.].
2.3. Hatósági rendelkezés (az ún. közérdekű szolgalom)
A vezetékjog a szolgalmi jog egyik fajtája, amely határozat alapján jön létre és használati jogot biztosít egy bizonyos céllal, a tulajdonos engedélye/beleegyezése nélkül. Általában a közüzemi szolgáltatók - áram, gáz, hírközlés- részére alapítják, annak érdekében, hogy a szolgáltatást- a hálózat üzemeltetését biztosítsák. Különbség a rendes szolgalmi jogtól, hogy a hatósági engedély kiadását, és az ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzést követően létrejön. Ebben az esetben a szolgáltató mind a földalatti, mind a föld feletti vezeték építésébe, vagy akár kapcsoló berendezés, stb.
2.4. Elbirtoklás
Elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tizenöt éven át nem tiltakozik. Szívességből vagy visszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra (1959. évi IV. tv. 168. § (2) bek.) [2013. évi V. tv. 5:161. § (3) bek.]. Ha az uralkodó telek tulajdonosa a telki szolgalmat ingatlan-nyilvántartáson kívül szerezte, igényt tarthat arra, hogy a bíróság állapítsa meg a telki szolgalom fennállását, tartalmát és gyakorlásának körülményeit, továbbá kérheti, hogy a telki szolgalmat az ingatlan-nyilvántartásba jegyezzék be [2013. évi CLXXIV. tv. 10. §].
A szolgalmi jog gyakorlása és megszűnése
A szolgalom gyakorlása nem vezethet mások, különösen a szolgalommal terhelt dolog használója jogainak szükségtelen sérelméhez. Ha a telki szolgalom gyakorlása valamely berendezés vagy felszerelés használatával jár, a fenntartás költségei a szolgalom jogosultját és kötelezettjét - eltérő megállapodás hiányában - olyan arányban terhelik, amilyen arányban a berendezést vagy felszerelést használják (1959. évi IV. tv. 169. §) [2013. évi V. tv. 5:162. §].
Ha az uralkodó telek és a szolgáló telek azonos személy tulajdonában áll, de az ingatlanokat az ingatlan-nyilvántartásban nem vonják össze, a telki szolgalom csak akkor gyakorolható, ha a két ingatlant különböző személyek használják [2013. évi CLXXIV. tv. 7. §]. Az uralkodó telek megosztása esetén a telki szolgalmat az uralkodó telekből kialakított valamennyi új ingatlan birtokosa gyakorolhatja, feltéve, hogy a szolgalmi jog gyakorlása a jog kötelezettje számára nem válik terhesebbé [2013. évi CLXXIV. tv. 9. §].
A jogosult csak a szükség mértékéig használhatja az utat. Ez általában a következőket jelenti: Gyalogos és gépjárműves átjárás, Ingatlan megközelítése mindennapi használatra, Szükség szerinti karbantartási tevékenységek elvégzése (pl. kátyúk feltöltése, út járhatóságának fenntartása). Fontos: A jogosult nem terjesztheti ki a használatot a Ptk.-ban meghatározott „szükséges mértéknél” jobban (pl. nem minősül ide építési-anyag tárolás vagy más, az úthasználattól idegen tevékenység).
A szolgáló ingatlan tulajdonosa: Tűrni köteles, hogy az utat a jogosult használja, Nem akadályozhatja az átjárást (pl. kapu lezárása, út eltorlaszolása), Fenntartási kötelezettsége alapesetben nem terheli, kivéve ha erről szerződés vagy bírósági határozat másként rendelkezik.
A szolgalom gyakorlása akkor jogszerű, ha: Nem okoz aránytalan terhet a szolgáló telek tulajdonosának, Az eredeti célnak megfelelően történik (ingatlan megközelítése).
4. Megszűnése
A bíróság a telki szolgalmat megszüntetheti, korlátozhatja vagy gyakorlását felfüggesztheti, ha az az ingatlan mindenkori birtokosa ingatlanának rendeltetésszerű használatához már nem szükséges. A szolgalom megszűnik, ha a jogosult - bár ez módjában állt - tizenöt éven át nem gyakorolta vagy eltűrte, hogy gyakorlásában akadályozzák (1959. évi IV. tv. 170. §) [2013. évi V. tv. 5:163. §].
A telki szolgalom jogügylettel való megszüntetéséhez az uralkodó telek tulajdonosának a szolgáló telek tulajdonosához intézett írásbeli lemondó nyilatkozata és a szolgalmi jog ingatlan-nyilvántartásból való törlése szükséges. A telki szolgalom megszűnik, ha akár annak az ingatlannak a tulajdonosa, amelynek mindenkori tulajdonosa a telki szolgalmi jog gyakorlása megilleti (a továbbiakban: uralkodó telek), akár annak az ingatlannak a tulajdonosa, amelyet a telki szolgalmi jog terhel (a továbbiakban: szolgáló telek) megszerzi a másik ingatlan tulajdonjogát, és az ingatlanokat az ingatlan-nyilvántartásban összevonják [2013. évi CLXXIV. tv. 7. §]. Ha az uralkodó telek megosztását követően a telki szolgalom csak meghatározott új ingatlan vagy ingatlanok előnyére szolgál, a szolgáló telek tulajdonosa kérheti a többi új ingatlan vonatkozásában a jog megszüntetését [2013. évi CLXXIV. tv. 9. §].
Jogalap: Ptk. 5:163. § (3), Inytv. 29. § 1. Jogügylettel (szerződéses megszüntetés) Az uralkodó telek tulajdonosa írásban lemond a szolgalomról, a szolgáló telek tulajdonosa bejegyzési engedélyt ad a törléshez, a földhivatal törli a jogot az ingatlan-nyilvántartásból. 2. Bírósági úton Ha a szolgalom feleslegessé válik vagy 15 évig nem gyakorolták, a bíróság megszüntetheti. 3. Hivatalból Ha a szolgalom tárgya megszűnt (pl. az átjáró megszűnt, telek egyesült), a földhivatal hivatalból törölheti.
A szolgalmi jog és az építésügyi hatósági eljárások
Az építésügyi hatósági eljárásokról és az építésügyi hatósági ellenőrzésről szóló 193/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 2. §-a kimondja, hogy az építésügyi engedélyezési eljárásokban ingatlannal rendelkezni jogosult az a személy, akinek a polgári jog szabályai szerint az ingatlan birtoklásáról, használatáról, felhasználásáról döntési joga van, aki az ingatlannal rendelkezhet. Ez a fogalom azért kiemelten fontos, mert - az elvi építési és a használatbavételi engedélyezés kivételével - az építésügyi hatósági engedély megadásához, valamint a használatbavételi bejelentés kivételével a bejelentéshez az ingatlannal rendelkezni jogosult hozzájárulása is szükséges. Ha ez nincs meg, akkor az építésügyi hatóság nem adhatja ki az engedélyt.
Egy építésügyi hatóság hiánypótlásként a szomszédos ingatlan tulajdonosainak hozzájárulását is kérte az építési engedély iránti kérelemhez, a szomszédos ingatlan tulajdonosainak az engedélyezési eljárással érintett ingatlanon ugyanis átjárási szolgalmi joguk volt. A szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék. A szolgalmi jog gyakorlására jogosultnak tehát sem döntési joga, sem rendelkezési joga nincs a szolgalommal terhelt ingatlan tekintetében, ezért ingatlannal rendelkezni jogosultnak nem minősíthető, az építési engedély kiadásához a hozzájáruló nyilatkozata nem követelhető meg [1959. évi IV. tv. 166. § (1) bek.; 2013. évi V. tv. 5:160.
Az Építési törvény 37. § (2) bekezdése kimondja, hogy az építésügyi hatóság engedélye az építési munkával kapcsolatos polgári jogi igényt nem dönt el. Azáltal azonban, hogy az építésügyi hatóság kénytelen a tulajdoni lapon és a tulajdonjogon túlmenően is ellenőrzést folytatni, és olyan jogviszonyokat is figyelembe venni, amelyek az ingatlan-nyilvántartásból nem derülhetnek ki, szerintem a polgári jog területére téved.
A szolgalmi jog bejegyeztetéséhez vázrajzot kell készíttetni, ebben tudunk segíteni Önnek.
A szolgalmi jog bejegyzéséhez a földmérő változási vázrajza és műszaki dokumentációja kell. Az ingatlanügyi hatóság jogosultságot, méréseket, formai-tartalmi megfelelést vizsgál, záradékol, majd előzetesen nyilvántartásba vesz. A záradék jellemzően 1 évig hatályos; hibánál hiánypótlás, lejáratnál újrazáradékolás szükséges.
A földhivatal a változási vázrajzot és munkarészeit formai, tartalmi, műszaki és jogi szempontból vizsgálja. Megfelelés esetén záradékol, előzetes nyilvántartásba veszi és előzetesen átvezeti a térképi adatbázisban.
Gyakorlati esetek és jogi következmények
Az ingatlantulajdonosok szempontjából gyakori panasz, hogy a vezetékjog nem csak a használati lehetőségüket befolyásolja, de a telek, az ingatlan értékét is csökkenti. Fontos tudni, hogy a tulajdonosok kártérítésre tarthatnak igényt, de erre csak előzetesen, az építésügyi hatósági engedély kiadása előtt, valamint az új vezeték kiépítése előtt nyílik lehetőség. Előfordul, hogy a hálózat üzemeltetők, még az eljárás lefolytatása előtt kártalanítási megállapodást kötnek az ingatlan tulajdonosával. Érdemes a megállapodást alaposan átgondolni, szakértővel konzultálni, mert a döntésnek a jövőre nézve komoly következményei lehetnek, és utólagosan nem vonható vissza a megállapodás.
A Kúria a jogvita eldöntése során a telki szolgalom korlátolt dologi jogi jellegéből indult ki. A Kúria indokolásában kiemelte, hogy az 1959-es Ptk. 166. A telki szolgalmi jog abszolút jellegét is hangsúlyozta. A szolgalom jogosultja jogának megsértése, illetve a joga gyakorlásának akadályoztatása esetén birtokvédelmi igénnyel léphet fel az őt zavaró személlyel, még a szolgáló telek tulajdonosával szemben is, függetlenül attól, hogy a szolgalmi jogot akár elbirtoklással, akár más módon szerezte meg.
A jogeset száma: BH 2023. 241.
A szolgalmi jog bejegyzéséhez ügyvédi okirat vagy bírósági/hatósági határozat és - részterületnél - változási vázrajz kell.
Díjak és költségek (orientáció): Ingatlan-nyilvántartási változásbejegyzés általános díja: 10 600 Ft/kérelem (2025-ben is ez az irányadó). Földmérői díj: piaci (tipikusan 100 000 Ft-tól szolgalmi vázrajzra). (A pontos díjazás vállalkozótól függ.)
Tipikus hibák, amik elutasításhoz vezetnek: Nem megfelelő (nem ellenjegyzett) okirat, hibás formai kellékek - ilyenkor nem pótoltatható az alapokirat, és utasítás lesz. Vázrajz hiánya, ha a jog részterületet érint.
tags: #szolgalmi #jog #epitesi #engedely