A mezőgazdasági hasznosítású területekkel kapcsolatos tudnivalók

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) jelentős változásokat hozott a földek tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződések jóváhagyási folyamatában. A jogszabály célja a birtokviszonyok átláthatóságának biztosítása, a helyi gazdálkodói közösségek érdekeinek érvényesítése, a generációváltás elősegítése, valamint a spekulatív földszerzések megakadályozása.

Az adásvételi szerződések jóváhagyási eljárása azzal veszi kezdetét, hogy a szerződés megérkezik a mezőgazdasági igazgatási szervhez. A helyi földbizottság állást foglal abban, hogy a szerződés megfelel-e az általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek. Ezt követően a mezőgazdasági igazgatási szerv dönt a szerződés jóváhagyásáról.

Az adásvételi szerződés jóváhagyási eljárása

A mezőgazdasági igazgatási szerv hatósági jóváhagyásához kötött, a föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződésnek, illetve a tulajdonjog-átruházásnak nem minősülő módon történő megszerzésének hatósági jóváhagyására vonatkozó eljárás az adásvételi szerződésnek a mezőgazdasági igazgatási szervhez való beérkezését követő napon kezdődik.

A helyi földbizottság az állásfoglalása kialakításához, valamint a mezőgazdasági igazgatási szerv az eljárása során a döntése meghozatalához a tényállást tisztázni köteles.

A szerződés jóváhagyása abban az esetben lehetséges, ha a termőföld olyan egyedi, pozitív tulajdonságokkal rendelkezik, amelyek indokolják a helyben szokásos vételárnál magasabb vételáron történő értékesítést. Ilyen tulajdonságok lehetnek például a föld fekvése, minősége, művelhetősége, öntözhetősége, megközelíthetősége.

A mezőgazdasági igazgatási szerv megtagadja a szerződés jóváhagyását többek között akkor, ha a szerződés nem felel meg a jogszabályi előírásoknak, ha a szerződésben foglalt vételár indokolatlanul magas, vagy ha a szerződés ellentétes az általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekekkel.

A felperes keresetében elsődlegesen az alperes határozatának megváltoztatását, a szerződés vele szemben történő jóváhagyását, szükség esetén a határozat megsemmisítését kérte. Másodlagosan az alperes határozatának hatályon kívül helyezését és a közigazgatási szerv új eljárásra utasítását kérte.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Indokolása szerint az alperesnek tényállás-tisztázási kötelezettsége keretében azt kellett vizsgálnia, hogy a helyi földbizottság állásfoglalásában rögzített indokolás okszerűsége megállapítható-e.

A termőföld értékét befolyásoló tényezők

A termőföld értékét számos tényező befolyásolja, melyek figyelembevételével lehet meghatározni a reális piaci árat. Ezek a tényezők a következők:

Földminőség és termőképesség: Az aranykorona érték, a talaj típusa és tápanyagtartalma mind hozzájárulnak a föld termőképességéhez.
Domborzat és vízelvezetés: A síkvidéki vagy enyhén lejtős területek általában kedvezőbbek a mezőgazdasági műveléshez.
Fekvés és elhelyezkedés: Az infrastruktúrához (utak, raktárak, piacok) való közelség, valamint a településekhez való távolság jelentős tényezők.
Régió: Magyarországon például az Alföld mezőgazdaságra alkalmasabb lehet, mint egy dombos vidék.
Jogi státusz és szabályozások: A földhasználati korlátozások, a támogatások elérhetősége és a tulajdoni viszonyok is befolyásolják az árat.
Művelési ág és hasznosítási lehetőségek: A szántó, legelő, gyümölcsös vagy szőlő művelési ágú földek ára eltérő lehet. Az öntözési, állattartási vagy alternatív energiaforrás létesítési lehetőségek is növelhetik az értéket.
Infrastruktúra és technológiai adottságok: A víz-, villany-, gáz- és internet-hozzáférés, valamint a mezőgazdasági gépek bejutásának lehetősége fontos szempontok.
Keresleti és kínálati viszonyok: A piaci trendek és a befektetési célú vásárlások is befolyásolhatják az árakat.
Környezeti tényezők: A klíma, a vadkár mértéke és a környezetvédelmi területek besorolása is hatással lehet a föld értékére.
Helyi szabályozások és adók: Az önkormányzati előírások és az adózási szempontok is szerepet játszanak az árképzésben.

A szerződésben szereplő vételárnak arányosnak kell lennie a föld forgalmi értékével, figyelembe véve annak valamennyi egyedi, pozitív tulajdonságát.

A haszonbérleti szerződések

A termőföld tulajdonosaként szembesülhetünk azzal, hogy ingatlanunkon - habár annak művelési ága erre nem mindig utal - szórtan, kisebb-nagyobb csoportokban, sávokban, vagy akár a terület egészén fák találhatóak. Ha a területtel hosszabb ideje nem foglalkoztunk, vagy az öröklés útján került a tulajdonunkba és most szeretnénk valamilyen módon hasznosítani, akkor felmerül a kérdés, hogy ezzel a fával borított területtel vajon mit tehetünk, milyen jogszabályokat kell figyelembe vennünk.

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (továbbiakban: „Földforgalmi törvény”) életbe lépésével nem csak a mező-, erdőgazdasági hasznosítású földek eladásának, hanem azok hasznosításának szabályozása is módosult. A haszonbérleti szerződés csak határozott időre szólhat, a gazdálkodás érdekében nem lehet rövidebb, mint 1 gazdasági év és maximum 20 gazdasági évre szólhat.

A haszonbérleti szerződést a felek aláírásától számított 8 napon belül a mezőgazdasági igazgatási szerv részére kell megküldeni előzetes jóváhagyás céljából. A szerződést annak tartalmi és alaki kellékei alapján vizsgálják meg, és 15 napon belül döntenek a szerződés jóváhagyásának megtagadásáról, vagy annak közzétételéről.

A haszonbér értékét aránytalannak kell tekinteni, ha az érintett föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést indokolják. Ilyen előnyös tulajdonságok lehetnek például a föld fekvése, a minősége, művelhetősége, öntözhetősége, megközelíthetősége.

Fás területek kezelése

Amennyiben a fásításban jelenlévő fa vagy faállomány nem akadályozza a mezőgazdasági célú hasznosítást (pl. legelőn található fa, facsoport vagy erdősáv), úgy nincs különösebb teendőnk vele. Amellett, hogy növelik a mezőgazdasági hasznosítású terület természeti értékét, változatosságát és színesítik a tájat, jelenlétük összhangban állhat a gazdálkodással is, például delelőhelyet biztosítanak az állatok számára, javítják a terület mikroklímáját.

Fontos tudni, hogy település belterületén az erdőtörvény hatálya csak az erdészeti hatóság által erdőként nyilvántartott területekre terjed ki. Fő szabály szerint ugyancsak nem tartoznak az erdőtörvény hatálya alá az ingatlan-nyilvántartás szerint zártkertnek minősülő területek.

A földterületet a fentieken túlmenően ipari- vagy energetikai célú fásszárú ültetvényként is boríthatja faállomány. Ezekre a területekre azonban nem az erdőtörvény, hanem a fás szárú ültetvényekről szóló 135/2017. (VI. 9.) Korm. rendelet vonatkozik.

Milyen szempontokat kell ingatlanvásárlás előtt sorra venni? | Otthontervezők 1. évad 1. rész

A termőföldek tulajdonságai között jelentős eltérések lehetnek, ezért fontos, hogy minden jogügyletet egyedileg kell vizsgálni. A szerződés jóváhagyása csak akkor lehetséges, ha a termőföld olyan egyedi, pozitív tulajdonságokkal rendelkezik, amelyek indokolják a helyben szokásos vételárnál magasabb vételáron történő értékesítést.

A Kúria kiemelte, hogy a Földforgalmi tv. 23/A. § (1) bekezdése alapján a birtokviszonyok átláthatóságára vonatkozó érdekek nem érvényesülnek, mivel sem a II. rendű érdekelt, sem felperes tulajdonában nem áll szomszédos föld, a magas vételár pedig ellentétes lehet a spekulatív földszerzések megelőzésére vonatkozó általános agrár- és földbirtok-politikai érdekekkel. A szerződés jóváhagyásával továbbá az egységes birtoktagok kialakítására irányuló cél sem valósulna meg, a tulajdonszerzés nem eredményezné egy, már meglévő egységes birtoktag területének növekedését. A magas vételár miatt a tulajdonszerzés nem segíti az életvitelszerűen helyben lakó és gazdálkodó földművesek érdekeit sem.

A mezőgazdasági igazgatási szerv a határozatát a szakági nyilvántartások, a helyi földbizottság állásfoglalása mint ügyféli nyilatkozat alapján hozta meg, a tényállást tisztázta, ugyanakkor az állásfoglalást kiegészítette, és a helyi földbizottság 2. állásfoglalásában meghatározott nem támogatási indokokat elfogadta és megállapította, hogy a szerződés jóváhagyása nem felel meg a Földforgalmi tv.-ben rögzített érdekeknek.

A helyben szokásos vételár vizsgálata kapcsán kiemelte, megtekintette a rendelkezésére álló nyilvántartások alapján a településre vonatkozó ingatlanok adásvételi szerződéseit, és megállapította azok alapján, hogy a tárgyi ingatlan vételárát a helyben szokásos vételárnál magasabban határozták meg. Az alperes szerint a rendelkezésére álló nyilvántartások alátámasztották a helyi földbizottság számításait és a határozat részét képező táblázatban szemléltette a tárgyi vételárnak az átlagtól való eltérését.

A helyi földbizottság az állásfoglalásának kialakításához a településen a hasonló fekvésű, azonos termőhelyi adottságú és elhelyezkedésű külterületi, mezőgazdasági hasznosítás alatt álló, szántó művelési ágú termőföld ingatlanokra magánszemélyek között létrejött, hatósági engedélyhez kötött és földbizottsági állásfoglalással érintett adásvételi szerződéseket áttekintette 2023. évre vonatkozóan és megállapította, hogy szántó művelési ágban 2 486 582 forint/ha átlagáron értékesítették a földterületeket, melyből következően az adásvételi szerződésben foglalt ellenérték a föld forgalmi értékével nem áll arányban, a helyben kialakult, hasonló adottságú (elhelyezkedésű, minőségű, művelési ágú, hasznosítású) termőföldek vételárának nem felel meg, attól jelentősen és indokolatlan mértékben eltér, a településen kialakult vételárakat jelentősen meghaladó vételárat jelent.

A helyi földbizottság szerint a tárgyi ingatlan esetében 29 673 591 forint/ha egységárat a termőföld elhelyezkedése, fekvése nem indokolja, nem áll rendelkezésre olyan tény, információ, adat, amely megalapozná a szerződésben foglalt vételárat. Ezért az indokolatlanul magas vételár a Földforgalmi tv. 23/A. § (1) bekezdés d) pontja szerinti, a helyi gazdálkodói közösség érdekeinek érvényesítésére vonatkozó általános agrár- és földbirtokpolitikai célkitűzésekbe ütközik. A szerződésbe foglalt vételár árfelhajtó hatást eredményezhet a helyben kialakult termőföld-átlagárak tekintetében, amely a helyben lakó, gazdálkodó, a gazdaságot, földterületet bővíteni szándékozó földművesek esetében a termőföld bekerülési költségeit indokolatlanul és jelentős mértékben megemelheti, és ez korlátozza vagy kizárja a gazdaságok fejlesztését.

Minderre tekintettel a helyi földbizottság állásfoglalásától eltérően az alperes igazoltnak látta, hogy a szerződés, illetve az abban rögzített vételár ellentétes nemcsak a Földforgalmi tv. 23/A. § (1) bekezdés d) pontjában foglalt érdekekkel, hanem az e) pontjában foglalt, az életvitelszerűen helyben lakó és gazdálkodó földművesek segítésére vonatkozó általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekekkel is.