Mezőgazdasági terület tanyás hasznosítása: új szabályozás és gyakorlati útmutató

A 2023. március 30-án hatályba lépett OTÉK-módosítás (90/2023. Korm.) jelentős változásokat hozott a tanyák definiálásában és beépíthetőségük megítélésében. A rendelet célja az volt, hogy egységesítse a tanyák értelmezését és a gazdálkodókat támogassa a fejlesztésekben, anélkül azonban, hogy a külterületi zártkertekre könnyített beépítési lehetőséget nyújtana.

Mi számít tanyának az új szabályok szerint?

Az OTÉK 29. § (10) bekezdése szerint tanyának minősül:

  • külterületen, mezőgazdasági területen fekvő, 1500-10 000 m² nagyságú földrészlet,
  • amelyhez a föld mellett növénytermesztés és állattenyésztés, valamint ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terménytárolás célját szolgáló lakó- és gazdasági épület, illetve ilyen épületcsoport is tartozik,
  • és a tanyán belül vendéglátást szolgáló épület is elhelyezhető.

Beépíthetőség és magasság tekintetében a szabályozás a következőket rögzíti:

  • megengedett beépítettség legfeljebb 30%;
  • épületmagasság legfeljebb 4,5 méter;
  • új tanyánál maximum két lakóépületet tartalmazó épületcsoport helyezhető el a gazdasági épület(ek) mellett;
  • a telek méretétől függően például 2000 m² esetén 270 m² épületet lehet elhelyezni; 2000-6000 m² között 35%-os beépíthetőséget, 6000 m² felett pedig 25%-os beépíthetőséget alkalmaznak (a korlátok a 12. bekezdés szerinti feltételeket követik).

Fontos kiegészítés, hogy a tanyaterület legalább 60%-ának a jogi nyilvántartásban művelési ágban kell lennie vagy többszintes növényállományból álló zöldfelületeket kell kialakítani. E kofaktor működése a gyakorlatban is megköveteli, hogy legyenek füves, bokros vagy fás zöldfelületek a területen, nemcsak a tanyákra jellemző tulajdonság.

Gyakorlat: hogyan alakul a megvalósítás folyamata?

Az új szabályozás szerint egy területet akkor lehet tanyának minősíteni, ha:

  • a telek külterületen fekszik, mezőgazdasági terület övezetbe tartozik,
  • 1500-10000 m² közötti,
  • valódi mezőgazdasági tevékenység folyik rajta (növénytermesztés és/vagy állattenyésztés, terménytárolás, feldolgozás),
  • lakóépület és gazdasági épület(ek) is megvannak,
  • a HÉSZ tanyaterületként jelöli,
  • és az ingatlan-nyilvántartásban tanya jogi jelleg feljegyzése történik.

Gyakorlati lépések:

  • Meg kell győződni arról, hogy a település HÉSZ-ében tanyaterületként van-e jelölve; ha nincs, nem lehet átminősítésre számítani.
  • Ha a HÉSZ jelöli tanyaként a területet, és a gazdasági tevékenység megvalósítható (gazdasági épület felépítése, majd lakóépület), akkor lehet kérelmezni a tanya jogi jelleg bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásban.
  • Új tanya létesítése esetén a lakó- és gazdasági épületet a településrendezési eszköz elfogadásától számított 2 éven belül kell megvalósítani, és ezt az időkeretet az OTÉK rögzíti.

Régi tanyák és az új szabályok kapcsolata

A 2021 előtti tanyáknál létezett kivételek is érvényben maradhatnak, tehát egyes régi tanyák az OTÉK 29. § (10) bekezdése előtti jogi és beépíthetőségi feltételek szerint maradhatnak. Ezek a tények jelzik, hogy a módosítások nem egyértelműen érintik minden korábbi tanyát, különösen az Alföldön, Pest környékén és Északkelet-Magyarországon található tanyákat.

Építésügyi és területfejlesztési nézőpontok

  • A módosítás célja az volt, hogy egységesítse a tanyák beépíthetőségének szabályait és elősegítse a gazdálkodók fejlesztéseit, anélkül azonban, hogy kizárólag a zártkerteket tanyaelemmé tenné.
  • A szabályozás szerint a tanyák területe bárhol elhelyezkedhet Magyarország területén, ha megfelel a feltételeknek, de továbbra is a helyi önkormányzatok felelőssége a beépítés-helyzet meghatározása.
  • A gazdasági és lakóépületek elhelyezése, a zöldfelületek megszervezése és a művelési ágban való nyilvántartás továbbra is meghatározza a tanyák jellegét.

Infografika

Tájékoztató diagram a tanyák beépítettségéről, méret- és magasság-korlátokról

Területi érdekességek és gyakorlati példák

Az új szabályozás szerint tehát elméletben bármelyik hazai külterületi mezőgazdasági terület lehet tanyává minősíthető, ha megfelel a 1500-10000 m²-es méret, a valós mezőgazdasági tevékenység és a megfelelő építészeti feltételeknek. A gyakorlatban továbbra is előfordulhatnak kihívások, például kertvárosi vagy agglomerációs területeken, ahol a szemlélet és a beépítés jogosultsága konfliktusba kerülhet a közműhálózat és a terhelés miatt.

A hazai tanyás térségek fejlesztése vélhetően továbbra is regionális kérdés marad, és a helyi önkormányzatok közreműködésével valósítható meg. A Tanyafejlesztési pályázatok kedvező példát mutathatnak a vidéki élet minőségének javítására, de a szabályozások egységessége és transzparenciája nélkül a piac bizonytalan maradhat.

Érintett jogszabályok és összefüggések

  1. OTÉK 29. § (10) és (11) bekezdései a tanya fogalmát és területi feltételeit határozzák meg.
  2. OTÉK 29. § (12)-(13) bekezdések a beépíthetőség és a lakóépületek elhelyezésének részleteit rögzítik.
  3. OTÉK 121. § (5) bekezdése - úgynevezett egységes alkalmazás a helyi szabályozásokkal szemben, a településrendezési eszközök módosításának mellőzésével.
  4. Földforgalmi törvény - a tanya földhasználati és tulajdonjogi vonatkozásait érinti.
  5. 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet a tanya ingatlan-nyilvántartási szempontjairól és a nyilvántartásba vétel feltételeiről.

Video bemutató

Nagyító 2023 09 06 | Lakást ígértek nekik, ehelyett a pénzük után futnak...

Gyakran ismételt kérdések és gyakorlati útmutató

  • Hogyan lehet egy külterületi zártkertből tanyát létrehozni? - Először a település HÉSZ-ét érintő tanyafeliratot és gazdasági tevékenység megkezdését kell biztosítani, majd bejegyezni a tanya jogi jelleget.
  • Megengedett-e, hogy a tanyán vendéglátó egységet működtessünk? - Igen, amennyiben a beépítettségi és alapterületi kereteket teljesítik és az engedélyezési eljárás során a helyi szabályozás ezt lehetővé teszi.
  • Vannak-e kivételek régi tanyák számára? - Igen, a 2021 előtti tanyák egy része továbbra is tanya maradhat, még akkor is, ha nem felel meg az új feltételeknek.

Rövid összefoglaló a feltételekről

A tanya létrejöttéhez szükséges feltételek összegzése:

  • külterületi mezőgazdasági terület, 1500-10000 m²,
  • valódi mezőgazdasági tevékenység (növénytermesztés, állattenyésztés, feldolgozás, tárolás),
  • lakóépület és gazdasági épület vagy épületcsoport jelenléte,
  • HÉSZ tanyaterületként történő jelölése,
  • ingatlan-nyilvántartásban tanyának jogi jellege.

tags: #mezogazdasagi #terulet #tanya

Népszerű bejegyzések: