Építési bejelentés és a 300 m2 hasznos alapterület: mikor lehet egyszerű bejelentéssel építeni vagy bővíteni?
Az építési szabályozás az elmúlt években többször módosult; különösen jelentős változások történtek az egyszerű bejelentéssel végezhető építési tevékenységek körében. A 2017-es módosítások egyes esetekben eltörölték a korábbi 300 négyzetméteres összes hasznos alapterületre vonatkozó korlátot, és már ezen felüli méretű lakóépületek is létesíthetők vagy bővíthetők egyszerű bejelentéssel, de több feltételhez kötötten.
Mi változott az egyszerű bejelentésre vonatkozóan?
Ismét változtak a lakóépületek egyszerű bejelentésére vonatkozó jogszabályok. Eltörölték a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületre vonatkozó korlátot és már ezen nagyság felett is lehet végezni építési tevékenységet egyszerű bejelentéssel. Az engedménynek azonban több feltétele is van.
Ügyeljünk arra, hogy új épület esetén az építtetőnek természetes személynek kell lennie, saját lakhatás biztosítása céljából kell végezni az építési tevékenységet és az így megépült új lakóépület egy lakásnál többet nem tartalmazhat. Meglévő lakóépület esetén szintén túl lehet lépni a 300 négyzetméteres határt - de ebbe a műemlékek nem tartoznak bele -, ha az építtető természetes személy és azt saját lakhatása biztosítására szolgáló lakóépület tekintetében végzi.
Részletes feltételek a 300 m2 feletti építkezésekre
- A 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó új lakóépület csak azok a természetes személy építtetők létesíthetnek, akik kizárólag saját lakhatás biztosítása céljából építkeznek, valamint az építendő új lakóépület egy lakásnál többet nem tartalmazhat.
- A meglévő lakóépületek, 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó bővítésére irányuló építési tevékenység egyszerű bejelentés alapján is csak akkor történhet, ha azt saját lakhatása biztosítására szolgáló lakóépület tekintetében végzik.
- A bővítésre a törvényi szabályozás nem írja elő, hogy az épület csak egy lakást tartalmazhat, amivel a jogalkotó a többlakásos társasházakban történő bővítéseket kívánja megkönnyíteni.
Mi számít jogszerűtlen építési tevékenységnek?
A jogszabály szerint jogszerűtlen építési tevékenységnek minősül, ha 300 négyzetméter összes hasznos alapterület feletti lakóépületet egyszerű bejelentés alapján építenek (vagy meglévőt bővítenek), de nem saját lakhatás biztosítása érdekében, illetve a megépült új lakóépület esetében több lakást alakítanak ki. Ugyancsak jogszerűtlen, ha a 300 négyzetméter feletti lakóépület létesítését vagy bővítését nem természetes, hanem jogi személy végezteti.
Hatósági bizonyítvány, igazgatási szolgáltatási díj és korlátozások
Ha a lakóépület elkészült, hatósági bizonyítványt kell kérni. A 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó új lakóépület vagy bővítmény hatósági bizonyítványában az is szerepelni fog, hogy a kiállításától számított 5 évig a lakóépület rendeltetése akkor sem változtatható meg, ha egyébként a rendeltetés megváltoztatásának egyéb jogszabályi feltételei fennállnak.
Az építési tevékenység befejezését követően kiállításra kerülő hatósági bizonyítványért fizetendő igazgatási szolgáltatási díj mértéke a fentieknek megfelelően kikerült az Étv. mellékletéből. A díjat miniszteri rendeletben határozzák meg, így egyszerűbbé válik az igazgatási szolgáltatási díj esetleges módosítása is.
Szabálytalanságok és ellenőrzés
A szabálytalan építési tevékenységek köre kiterjesztésre került. Az építésfelügyeleti hatóság jogköre is kibővült: az elektronikus építési naplóba történő egyidejű bejegyzéssel megtilthatja az építőipari kivitelezési tevékenység folytatását, ha súlyos szabálytalanságot észlel. Súlyos szabálytalanságnak minősül, ha az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet az egyszerű bejelentés kivitelezési dokumentációja alapján, de az Étv. feltételeinek nem megfelelően végzik.
Az építésfelügyeleti bírságról szóló kormányrendelet melléklete kiegészült, és változtak az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályai is. Nem tartozik közvetlenül a lakóépületek egyszerű bejelentéséhez, de a jókarbantartási kötelezettséget már nem az építésfelügyelet, hanem az építésügyi hatóság ellenőrzi.
Az egyszerű bejelentés gyakorlati követelményei
Az „egyszerű” elnevezés félrevezető lehet: az egyszerű bejelentés azt jelenti, hogy nincs hatósági engedélyezési eljárás; a dokumentáció ÉTDR rendszerbe való feltöltése után két héttel - ha a feltöltött anyag minden előírás szerinti dokumentumot tartalmaz és a hatóság a kivitelezés megkezdését más okból sem tiltotta meg - el lehet kezdeni a kivitelezést. Maga a tervanyag nem egyszerűbb, hanem a korábbi építési engedélyezési tervnél részletesebb.
Az egyszerű bejelentés az e-építési napló készenlétbe helyezésével valósul meg, ami megelőzi az e-főnapló megnyitását. A vállalkozó kivitelező az egyszerű bejelentés alá tartozó építési tevékenységet csak akkor végezheti, ha a bejelentés megtörtént; ha kivitelezési napló hiányában dolgozik, tevékenysége jogszerűtlen, és bírság szabható ki.
Aktuális jogszabályi környezet és 2024-2025-ös változások
A 2024. október 1-jén hatályba lépett új szabályozás (281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet) nem azt sorolja, mihez NEM kell engedély, hanem azt, mihez KELL egyszerű bejelentés vagy építési engedély. Amennyiben a tevékenység nem egyszerű bejelentéshez kötött, akkor építési engedély alapján végezhető, és ha se egyszerű bejelentés, se építési engedély nem szükséges, akkor településképi bejelentést kell vizsgálni.
Gyakorlati következmény: 2024 októberétől hatályos új szabályozás szerint a 300 m2-nél nem nagyobb új lakóépületek egyszerű bejelentéssel építhetők, míg a 300 m2 feletti lakóépületek és egyéb építmények esetében szigorúbb a vizsgálat és egyértelműek a feltételek.
Mikor nem alkalmazhatók az egyszerű bejelentésre vonatkozó szabályok?
- Az egyszerű bejelentésre vonatkozó szabályok nem alkalmazhatók azokra az engedélyezési eljárásokra, amelyek már folyamatban voltak a módosítás hatálybalépésekor - ezek a benyújtáskor hatályos előírások szerint folytathatóak le.
- Műemléki épületekre az egyszerű bejelentés nem vonatkozik.
- Továbbá a többlakásos új épületek, illetve olyan beruházások esetén, amelyek nem felelnek meg az egyszerű bejelentés feltételeinek, építési engedély szükséges.
Gyakori kérdések - kiválasztott válaszok
Hogyan történik a használatbavétel építési engedély alapján felépített, 300 m2 alatti lakóépületnél?
A használatbavétel ugyanúgy történik, mint eddig az építési engedély alapján épített épületeknél: használatbavételi engedélyt vagy használatbavétel tudomásulvételét kell kérelmezni. Az egyszerű bejelentésre vonatkozó szabályok erre az esetkörre nem alkalmazhatók.
Kell-e igazgatási szolgáltatási díjat fizetni hatósági bizonyítványért?
Az építési tevékenység befejezését követően kiállításra kerülő hatósági bizonyítványért fizetendő igazgatási szolgáltatási díj mértékét a miniszteri rendelet határozza meg, mivel az Étv.-ből kikerült.
Mi a következménye, ha eltérnek a kivitelezési dokumentációtól bejelentés nélkül?
Ha a módosítás elvégzése előtt nem töltik fel a vonatkozó kivitelezési dokumentáció munkarészt az e-építési naplóba, és a kivitelezési tevékenységet a bejelentéstől eltérően kívánják folytatni, akkor a kivitelezési tevékenység szabálytalannak minősül és az építésfelügyeleti hatóság intézkedéseket tehet. Nem kell újabb bejelentést tenni, ha az összes hasznos alapterület nem lépi túl a 300 m2-t, de a változást az eltérő megvalósítást megelőző nappal be kell jelenteni az e-naplóba feltöltött dokumentációval.
Mihez nem kell építési engedély és mihez elég az egyszerű bejelentés?
A 281/2024 rendelet szerint nem kell építési engedély és bejelentés sem kisebb kerti munkákhoz (kerítés, tároló, medence max. 20 m2), valamint belső átalakításokhoz, ha nem érintik a tartószerkezetet. A 300 m2 alatti új lakóépületek egyszerű bejelentéssel építhetők. Fontos, hogy lehetnek helyi szabályok (HÉSZ), amelyek szigorúbbak lehetnek.
| Építési tevékenység | Eljárás típusa |
|---|---|
| 300 m2 alatti új családi ház | Egyszerű bejelentés |
| 300 m2 feletti lakóépület | Építési engedély (általános eset) |
| Kerítés, kerti tároló (max 6 m2) | Nincs kötelezettség |
| Melléképület (max 60 m2) | Egyszerű bejelentés |
| Garázs | Építési engedély |
Hasznos tanácsok a tervezéshez és kivitelezéshez
- Ha családi házat szeretne építeni, alighanem elegendő az egyszerű bejelentés, de mindig ellenőrizze a HÉSZ előírásait.
- Az épület tervezése több mérnök együttes munkájának eredménye, amit az építész koordinál; a teljes tervdokumentáció elkészítése általában 2-4 hetet vesz igénybe.
- A tervezés során folyamatosan konzultáljanak, hogy a leginkább személyre szabott tervek készülhessenek.
- Az egyszerű bejelentés nem mentesít a helyi építési szabályzat (HÉSZ) és településképi előírások betartása alól; bizonyos esetekben településképi hozzájárulás is szükséges lehet.
- Már a telekválasztáskor bízzon meg építészt, aki segít meghatározni a szükséges eljárást és a szabályoknak való megfelelést.
Mikor mindenképp kell építési engedély?
- Lakóépületek: több lakást tartalmazó épület (társasház), 300 m2-nél nagyobb lakóépület, ikres vagy zártsorú beépítés.
- Egyéb épületek: ipari, mezőgazdasági (nem fóliasátor), kereskedelmi, szolgáltató épület.
- Védett területeken és műemléki területeken végzett munkák.
- Közterületet, közművet érintő beruházás, közútra nyíló kapubejáró.
Gyakori buktatók és mire figyeljünk
- A „kicsit nagyobb” probléma - például egy 6 m2-es tároló véletlenül 8 m2-re növelése kivitelezés közben bejelentési kötelezettséget vonhat maga után.
- A mobilház-tévhit - mobilház nem feltétlenül engedélymentes; elhelyezése előtt ellenőrizze a helyi előírásokat.
- A „csak felújítás” csapda - ha tartószerkezetet érint a munka (fal bontása, gerenda csere), az engedélyköteles lehet.
- A szomszédok jogai - még engedély nélküli munkáknál is be kell tartani a távolsági és egyéb szomszédjogi szabályokat.
Jogszabályi források és további információk
A legfontosabb jogszabályok: a 1997. évi LXXVIII. tv. (Étv.), 2017. évi XXIV. tv. módosításai, a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet egyes rendelkezései, valamint 2024. október 1-jétől a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet. Emellett a helyi HÉSZ és településképi rendeletek kritikus szerepet játszanak minden konkrét ügyben.
Az építési szabályozás egyszerre egyszerűsödött és bonyolultabbá vált: ha nem biztos a követelményekben, konzultáljon építészetért és építésügyért jártas szakemberrel. A pontos jogalkalmazás és a részletes teendők meghatározása minden esetben az adott beruházás sajátosságaitól és a helyi szabályozástól függ.
tags: #mi #a #epitesi #bejelentesnel #a #hasznos