Netto jövedelem albérlet kiadásból: szabályok, adózás és gyakorlati tudnivalók

A lakóingatlanok hosszabb vagy rövidebb távú hasznosításának legelterjedtebb módja a tartós bérbeadás. Ugyanakkor egyre gyakoribb a lakóingatlanok rövidebb, leginkább turisztikai célú hasznosítása, a magánszálláshely-szolgáltatás vagy fizetővendéglátás.

Mi a különbség rövidtávú és hosszútávú lakáskiadás között?

A fő különbség a rövidtávú és a hosszútávú lakáskiadás között az, hogy a rövidtávú lakáskiadás esetén a tulajdonos pár napra vagy pár hétre adja ki a lakását. Jellemzően turistáknak és ebben az esetben a lakás bútorozott és a bérleti díjban benne van minden költség. Hosszútávú lakáskiadás esetén jellemzően minimum egy évre adja ki a tulajdonos a lakását, bútorozottan vagy bútor nélkül és a bérleti díjon felül a közös költséget is meg kell fizetnie a bérlőnek.

Rövidtávú lakáskiadás feltételei és engedélyei

A rövidtávú lakáskiadást be kell jelenti a helyi jegyzőnek. Az SZJA törvény szerint ez a tevékenység a fizetővendéglátás, más jogszabályok egyéb szálláshely szolgáltatásként nevezik meg. Ezt a tevékenységet adószámmal lehet kizárólag folytatni, elég magánszemélyként kiváltani az adószámot az adóhatóságnál, nem kell hozzá egyéni vállalkozás vagy saját cég. Szálláshely-szolgáltatóként az adószámos magánszemélyek önálló tevékenységből származó jövedelemként adózhatnak, vagy választhatják a tételes átalányadózást is.

Bejelentési kötelezettségek: kinek mit kell jelentenie?

A rövidtávú lakáskiadás szabályai szerint a tevékenységet be kell jelenteni a helyi illetékes jegyzőnél, aki nyilvántartásba veszi az ingatlant és tájékoztatja a hatóságokat, akik ellenőrzik például a higiéniai előírásokat. Ezután az adóhatóság felé is be kell jelentkezni illetve az idegenforgalmi adó miatt a helyi önkormányzathoz is. Az adóhatóság részére azt is be kell jelenteni, hogy pénztárgépet használunk vagy minden esetben számla kerül kiállításra.

Számla vagy számviteli bizonylat: mikor mire van szükség?

Minthogy az ingatlan-bérbeadás áfamentes, számla helyett elég számviteli bizonylatot kiállítani. Ezen szerepel: sorszám, bérbeadó neve, címe, adóazonosító jele, bérlő neve, bérbeadott ingatlan címe, a bérlőtől átvett összeg és az az időszak, melyre vonatkozik, dátum. Adómentes ingatlan-bérbeadás esetén számla helyett számviteli bizonylatot is elegendő kiállítanod. Számviteli bizonylatot adószám hiányában is beszerezhetsz, előállíthatsz, illetve kibocsáthatsz, az adóazonosító jeledet kell ráírni. Nem adószámos magánszemélyként kizárólag számviteli bizonylat kiállítására van lehetőséged, számla, nyugta kiállítására nem.

Adószám és adminisztráció

Adószám megállapításához a ’T101-es Bejelentő és változásbejelentő’ nyomtatványt kell kitöltened és a NAV-hoz benyújtanod. Adószámot az Ügyfélkapun vagy személyesen, a NAV ügyfélszolgálatain is igényelhetsz. Ha online intézed, akkor a NAV oldaláról le kell töltened hozzá az ÁNYK programot, majd ki kell töltened a T101-es nyomtatványt. Alapvetően ingatlant bérbeadni adószám nélkül, adóazonosítóval is lehet.

Bevétel és jövedelem: mi számít bevételnek?

A jövedelmet a bevételből, a költségek levonásával kell kiszámítani. Bevételnek számítanak ezek a tételek is, ha azokat a bérlő fizeti: a társasház biztosítási és takarítási díja, a közös képviselő díja, a felújítási alapba fizetett összeg, a közös költség, még ha az tartalmaz is például vízdíjat, szemétdíjat, a fix összegű bérleti díj, amiben benne van a rezsiköltség is, vagy a fix összegű költségtérítés, ha a bérbeadó átalánydíjat fizet a közműszolgáltatónak, de bérlője a fogyasztásmérő-órák állása szerint fizeti neki a rezsit.

Nem számít bevételnek: a bérlőre áthárított, jellemzően közüzemi szolgáltatások díja, feltéve, hogy a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, és a bérbeadó is a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval.

Jövedelemszámítás módjai: 10%-os költséghányad vs tételes költségelszámolás

A 10 százalékos költséghányad alkalmazásánál a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, és ezen összeg után kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót megfizetni. Ez nem tételes költségelszámolás, így számla, igazolás nem szükséges hozzá. A módszer előnye az egyszerűség: nem kell minden költséget külön számlával igazolni, és a számítás gyorsan elvégezhető.

Tételes költségelszámolás esetén szabályszerűen, tényleges bizonylatokkal és számlákkal kell igazolnod az ingatlannal kapcsolatos, a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében fennálló, az adóévben ténylegesen megfizetett költségeidet. Tételes költségelszámolásnál az összes bevételből le kell vonni az összes igazolt költséget és a fennmaradó jövedelem után kell adózni. Bizonyos feltételekkel értékcsökkenési leírás is elszámolható.

Mikor melyiket érdemes választani?

10%-os költséghányad: akkor célszerű ezt választani, ha a bérbeadás nem jár kiadásokkal, vagy az adminisztrációtól szeretnél megszabadulni.
Tételes költségelszámolás: ha jelentős, számlával igazolható költségeid vannak (felújítás, karbantartás, értékcsökkenés), ez csökkentheti az adóalapot.

Adóelőleg és az adó megfizetése

Magánszemély ingatlan-bérbeadása után önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 százalék. Ha a bérbeadásból származó bevételed kifizetőtől származik, az adóelőleget ő fizeti meg. Ez esetben adóelőleg-nyilatkozatot kell tenned, és az alapján számított jövedelem lesz az adó alapja. Ha nem nyilatkozol, a bevétel 90 százalékát tekintik az adóelőleg alapjának. A bérbeadó jövedelemadóját negyedévenként szükséges megfizetni adóelőlegként az adóhatóságnak, minden negyedévet követő hónap 12. napjáig.

Speciális esetek és kedvezmények

Ha más településen lakást bérelsz, az általad kiadott lakás bérbeadásából származó bevételedből levonhatod az ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díjat. Az általad bérelt lakás akár külföldön is lehet. A bevételből ilyen címen azonban csak akkor csökkenthető, ha a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot, és a bérbe vett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységből származó bevételével szemben nem számol el költséget, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítik meg.

Az ingatlan-bérbeadás tárgyi adómentes az áfatörvény 86. § alapján. Garázs, parkolóhely bérbeadása esetén adószámot kell kiváltani, a bérbeadás után áfát kell fizetni és főszabály szerint számlát kell kiállítani. Nem kell áfát fizetni és áfabevallást benyújtani, ha a bérbeadó az adószám kérésekor, vagy december 31-éig, a következő évre nézve alanyi adómentességet választ. Ezt 12 millió forint éves bevételi határig teheti meg.

Mi számít bevételnek a gyakorlatban? Példák és tippek

Az ingatlan-bérbeadásnál gyakori kérdés, hogy a bérlőtől átvett rezsi vagy közüzemi díj bevételnek számít-e. Ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a lakás rezsiköltségeit is, vagy a bérlő fix összegű rezsiköltséget fizet, ilyenkor a szolgáltatás díja nincs áthárítva a bérlőre. Ha a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a neked, viszont te átalánydíjat fizetsz a közműszolgáltatóknak, akkor a bérbeadó tulajdonképpen nem a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval.

Egy korábban ellentmondásos szabály megváltozott: a jogszabályváltozással azonban a rezsiköltségek nagy része mentesült az adózás alól, persze nem az összes. Azoknak a bérbeadóknak csökken a módosítással az adóalapjuk, akik a víz, a villany, a gáz, a hideg- és a meleg víz, a távfűtés, az internet, valamint a telefon költségének befizetését nem bízzák bérlőikre.

Albérleti szerződés és házirend

A lakás kiadás vagy bármilyen más ingatlan kiadása esetén, szükséges albérleti szerződést készíteni a bérbeadó és a bérlő között. Ez a szerződés szabályozza a bérbeadó ingatlan tulajdonos és a bérlő közötti viszonyt, rögzíti a feltételeket, a bérleti díjat, a fizetési határidőt, az bérleti díjon kívüli egyéb fizetendő költségeket, például a közös költség mértékét és a közüzemi számlák rendezésének a módját. A felek közötti megállapodás tárgya, hogy a közüzemi számlákat a bérlő hogyan fizeti ki. A gyakorlatban a leggyakoribb szokás, hogy az albérlő a bérleti díjjal együtt megfizeti a bérbeadónak a többi felmerülő díjat is, az esetleges közös költséget és a havi közüzemi díjakat is.

Szabályszegés következményei

A nem adózott, nem bejelentett albérlet büntetése 2019 óta, illetve már előbbről is érvényes szabályai szerint: 200 százalékos büntetés, plusz az elmaradt adó és a késedelmi kamat. A NAV ingatlan bérbeadás szabályait betartva adószámigényléskor közölnöd kell a hatósággal, hogy milyen tevékenységre kéred az adószámot.

Gyakorlati javaslatok bérbeadóknak

Előre döntsd el, hogy 10%-os költséghányadot vagy tételes költségelszámolást választasz, és számítsd ki mindkettővel a várható adót.
Vezess részletes nyilvántartást bevételeidről és költségeidről; még ha a 10%-ot választod is, jól jön a dokumentáció az éves bevalláshoz.
Ha rövidtávú szálláshelyet üzemeltetsz, mindenképp intézd a jegyzői bejelentést és az adószámot, valamint érdeklődj az önkormányzati idegenforgalmi adóról.
Számviteli bizonylatot mindig állíts ki, ha nem vagy áfás alany, és őrizd meg a dokumentumokat.

Így számoljuk ki a kötvények bruttó és nettó árfolyamát. Haladóknak. - Pénzügyi Fitnesz 050

Tételes példa a 10%-os költséghányad hatására

Éves bevétel (példa)	Költséghányad	Adóalap	15% SZJA
3 000 000 Ft	10%	2 700 000 Ft	405 000 Ft

Nem minden helyzetben optimális módszer létezik, ezért a döntés előtt érdemes mindkét módszerrel kiszámolni a várható éves adót. A cikk általános tájékoztató jellegű. Az adózási szabályok változhatnak, és egyedi élethelyzettől függően eltérő következményekkel járhatnak.

tags: #netto #jovedelem #alberlo #alberlet #kiadas