Önkormányzati bérlakás elidegenítése: jogi hátterek és gyakorlati útmutató

Körbejárjuk a bérleti jog cseréjének jogi hátterét egy kis történelmi kitekintéssel ötvözve. Amikor az ingatlanhirdetéseket böngyésszük, találkozhatunk olyan ajánlatokkal, amikben az ingatlan bérleti jogát szerezhetjük meg. Hogyan lehetséges ez, mikor szabályos a bérleti jog cseréje és milyen részletekre kell figyelni ilyen ingatlanügyletek során? Ezen eltérést megengedő normák mellett azonban a bérleti jogot érintő főbb rendelkezések - a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó szabályokról szóló - a Lakástörvényben kapnak helyet. A heterogén jogkörnyezet okai a rendszerváltás utáni évekre, az akkori társadalmi-gazdasági viszonyokra vezethetők vissza. Az ezredforduló előtti években tömegesen fordultak elő az állami és önkormányzati bérlakásokkal kapcsolatos jogviszonyok. Noha a Ptk. hatálybalépése finomhangolta a rendszerváltáskorabeli szabályozást, mégis helyzetidegennek tűnik a Lakástörvény rendelkezéseinek a jelenlegi társadalmi-gazdasági viszonyokra vonatkozó alkalmazása. A lakásbérleti jog „értékesítése” nem a megszokott értelemben vett értékesítést jelenti. A Lakástörvény szerint a bérlő a lakás bérleti jogát - a bérbeadó hozzájárulásával - elcserélheti, mely csereszerződést írásba kell foglalni. Az ügylet rendkívüli jellegét erősíti az is, hogy ez nem szerződésátruházás keretében történik, a Lakástörvény a szerződés megszűnésének esetkörei alá sorolja a cserét. A törvény szigorítja az önkormányzati lakások „értékesítését” azzal, hogy önkormányzati lakás bérleti joga kizárólag másik lakás bérleti vagy tulajdonjogára cserélhető. Térjünk ki egy kicsit a lakhatással járó anyagiakra. Amennyiben a bérbeadó a lakáscsere szerződéshez történő hozzájárulását nem tagadhatja meg, az új bérleti szerződés feltételei sem lehetnek terhesebbek a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél. Végezetül szót kell ejteni a lakásbérleti jog legspeciálisabb „megszerzéséről” (törvényi szóhasználattal élve: folytatásáról), amely a tartási szerződéssel függ össze. A Lakástörvény idejétmúlt szabályozása köszön vissza ismételten annál a rendelkezésnél, mely kimondja, hogy a bérlő a lakásbérleti jog folytatása ellenében tartási szerződést a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával köthet. Végezetül pedig egy rövid összefoglalás: a 90-es évek szellemiségét tükröző normák, ha nem is gördülékenyen, de még ki tudják szolgálni a modern társadalmi viszonyokat, helyzeteket. Mint láttuk, a lakásbérleti jog „értékesítése” nem egy adásvételi szerződés keretében elképzelt értékesítés, hanem egy többszereplős speciális csereügylet. A blogcikk szerzője, dr. Böröcz László fideszes parlamenti képviselő kedd éjszaka nyújtotta be a törvényjavaslatát, melynek értelmében 15-20 százalékért vehetnek lakást a Várnegyedben önkormányzati lakásokat bérlők. A műemlékvédelem alatt álló ingatlanok eladása során hasonló kedvezményt adnak a bérlőknek, mint amit azok kaptak, akik a rendszerváltás után megvásárolhatták bérleményüket. A valóságban ez azt jelentené, hogy az önkormányzati lakások forgalmi értékének 30 százalékában állapítanák meg a vételárat, amit tovább csökkenthet százalékonként minden egyes ott lakott év. A benyújtott törvény leginkább az I. kerület ingatlanvagyonát sújthatja, ahol ezer műemléki lakás kerülhet a piacra, 50-100 milliárd forint értékben. De mellette a XIII. kerület is pórul járhat, ott ugyanis 2002 óta tudatosan építettek önkormányzati bérlakásokat, összesen 632 darabot. A 444.hu szemlézve az Utcajogász Egyesület állásfoglalását kiemelte, hogy az új szabályozási javaslat alapjogsértő, ugyanis sérti a tulajdonhoz való jogot, a szociális biztonsághoz való jogot és az önkormányzatiság elvét. A szervezet elemzésében kitér arra is, hogy a most benyújtott módosítási javaslat nagymértékben azonos azokkal a törvényi rendelkezésekkel, amelyeket az Alkotmánybíróság 1993-ban alkotmányellenesnek talált és megsemmisített. A javaslattal kapcsán a Városkutatás Kft. is megszólalt, akik szerint a 2010 utáni kormányzati lakáspolitika már eddig is egyoldalúan a magántulajdont és a magasabb jövedelmű, komolyabb megtakarításokkal rendelkező csoportokat részesítette előnyben, a 2015 után kibontakozó lakhatási válságra pedig a kormányzatnak nem volt válasza. A Habitat for Humanity Magyarország is határozottan elutasítja a törvényjavaslatot, amit a haldokló bérlakásszektor kegyelemdöfésének tartanak. Böröcz szerdán a Telex kérdésére megerősítette azt is, hogy az önkormányzatoknak nem lesz mérlegelési lehetőségük, ha a bérlő meg akarja majd venni a lakást, akkor az önkormányzatnak el kell adnia. sokat gondolkodtunk rajta, hogy legyen-e ilyen kikötés, de a várrí bérlőkkel folytatott konzultáció során - amit több mint ötszázan kitöltöttek - majdnem a kitöltők fele kifejezetten ellenezte, hogy legyen bármilyen ilyen típusú korlát. Kicsit több mint a fele pedig egy-két éves korlátot szorgalmazott volna. Itt azt kellett eldönteni, hogy felnőtt korúnak tekintjük azokat az embereket, akik megveszik ezeket a lakásokat, vagy sem. Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. Hosszú, az Alkotmánybíróságot is megjárt utat tudhat maga mögött a nemrég már hatályba is lépett új szabályozás, amely az állami és az önkormányzati lakások kedvezményes megvásárlását teszi lehetővé. Kihirdették és november 18-ától már hatályosak a Budai Várnegyed területén található lakásokra vonatkozó szabályokat tartalmazó 2021. évi CXXIII. törvényt. A törvény hosszú utat járt be. A június 15-ei elfogadást követően a köztársasági elnök kezdeményezésére a törvény az Alkotmánybíróság elé került, aki 25/2021. (VIII. 11.) AB határozatában megállapította az elfogadott törvény több rendelkezésének alaptörvény-ellenességét, és alkotmányos követelményeket állapított meg: az önkormányzati lakástulajdon sajátosságai alkotmányosan indokolttá tehetik az elidegenítési kötelezettség jogszerűségének elismerését, de csak az adott ügyhöz igazodó kompenzáció mellett. Alkotmányos követelmény, hogy a műemlékvédelmi hatósági jogkör címzettje döntéshozatala során a műemlékvédelmi érdekeket ne rendelje egyéb szempontok alá, így a vételi jog gyakorlásának feltételeként, a műemlékvédelmi szempontokat figyelembe véve adjon hozzájárulást az elidegenítéshez. A szabályozás célja az indokolás alapján, hogy kiemelkedően jelenjen meg a közérdek érvényesülése körében az, hogy a magyar állampolgárok, családok minél szélesebb körben szerezhessenek lakástulajdont. Az új szabályok megteremtik annak a lehetőségét, hogy azok is saját tulajdonú lakáshoz juthassanak, akiknek arra egyébként nem lenne lehetőségük, tekintettel a lakáspiacon az utóbbi években bekövetkezett rendkívüli áremelkedésre is. A rendszerváltozást követő szabályozás alapján az önkormányzati és állami tulajdonú lakások bérlőinek egy szűk köre nem vehette meg az általa lakott bérleményt. Az állami és önkormányzati tulajdonú bérlakások bérlői részére - amennyiben a vételi jog szempontjából alapul vett bérleti jogviszony 2020. december 31-én már fennállt - ismételten vételi jogot biztosít a törvény. A vételi jog abban az esetben illeti meg őket, ha a határozatlan idejű bérleti jogviszony időtartama eléri az öt évet, amennyiben a lakás 1995. november 30. - az önkormányzat 1994. - az olyan önkormányzati lakásra, amely az önkormányzat 2021. Korlátként jelenik meg, hogy nem gyakorolhatja vételi jogát a jogosult, ha 2021. november 18-át megelőző egy évben három havi lakbért meghaladó bérleti díj tartozása állt fenn a bérbeadó felé, vagy ameddig adó- vagy adók módjára behajtandó köztartozása, a társadalombiztosítási alap javára teljesítendő tartozása áll fenn. A vételi joggal érintett lakás vételára a forgalmi érték 100 százaléka, amennyiben a vételi jog szempontjából alapul vett bérleti jogviszony időtartama az egyoldalú nyilatkozat közlésének időpontjában 5 év és 25 év közötti; illetve 15 százaléka, amennyiben a vételi jog szempontjából alapul vett bérleti jogviszony időtartama az egyoldalú nyilatkozat közlésének időpontjában eléri vagy meghaladja a 25 évet. A lakás vételára a forgalmi érték legalább 35, legfeljebb 50 százaléka abban az esetben, ha a vételi jog alapjául szolgáló bérleti jogviszony csere útján jött létre és a csere során tulajdonjogot cseréltek bérleti jogra, valamint a vételi jog szempontjából alapul vett bérleti jogviszony időtartama az egyoldalú nyilatkozat közlésének időpontjában nem éri el a 25 évet. Az új szabályozás szerint lehetőség nyílik a csere ügylet során megfizetett összeg - egyéniesített módon való - figyelembevételére. Így a vételi joggal érintett lakás vételára a forgalmi érték legalább 35, legfeljebb 50 százaléka a csere ügyletben érintett lakások esetében, amely sávon belül a tulajdonos állam vagy önkormányzat határozza meg a vételár konkrét összegét a rendelkezésére álló iratok alapján. A vételi joggal érintett lakás forgalmi értékét a vételi jog jogosultjával az erre irányuló kérelmének benyújtásától számított hat hónapon belül közölni kell. A szabályozás főszabályként megfogalmaz védelmi intézkedéseket is, azon bérlők számára, akik a vételi jogukkal nem kívánnak vagy nem tudnak élni. Annak a bérlőnek a lakását, aki nyugdíjas vagy jogszabályban meghatározott nyugdíjszerű rendszeres szociális ellátásban részesül, és az elővásárlási jogával nem él, a szerződésének fennállásáig harmadik személy részére csak a bérlő írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni. A szabályozás oka, hogy az Alkotmánybíróság kimondta, hogy a vételi jog csakis az értékgarancia érvényesítése mellett lehet alkotmányos, azzal, hogy az értékgarancia nyújtásának módját a törvényhozás alakítja ki, amelynek során figyelemmel kell lenni a Lakástörvény összes rendelkezésére. A 25 évet el nem érő bérleti jogviszony vonatkozásában a forgalmi érték 100%-ában meghatározott vételár megfelel az Alaptörvény által megkövetelt értékarányosság követelményének. Az önkormányzat vagyonában így értékvesztés nem következik be az ingatlan értékesítésével. Az új szabályozás az Anjou bástya utcától a Hunyadi János útig terjedő körzet ingatlanaira vonatkozik. A törvény kimondja, hogy a Budai Várnegyed területén lévő lakásban az államon és a helyi önkormányzaton kívül csak magyar állampolgár vagy olyan természetes személy szerezhet tulajdonjogot, aki az Európai Unió tagállamának állampolgára, az EGT megállapodásban részes állam állampolgára, valamint a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgára. A személyi korláton túl mennyiségi korlát is bevezetésre kerül, ugyanis a Budai Várnegyed területén az államon és a helyi önkormányzaton kívül más személy legfeljebb kettő lakásban szerezhet tulajdonjogot (kivéve az öröklés esetét). Rögzíti a törvény, hogy minden, a szerzési korlátozásba ütköző szerződés semmis. Akik állampolgárság vagy mennyiségi korlátozás alá esnek, de a hatálybalépéskor már tulajdonuk van vagy több mint kettő lakásuk van a Budai Várnegyedben, elidegenítésre nem kötelezhetők, újabb tulajdont azonban nem szerezhetnek. A törvény rendeltetés-módosítási tilalmat is rögzít. A vételi jog gyakorlásával befolyt összeg felhasználása az önkormányzatok részére kizárólag saját tulajdonú lakóingatlanok, felújítás és lakáscélú állami támogatáshoz kapcsolódó önrész finanszírozására fordítható. 2021. április 1-jétől alapvetően megváltozik az önkormányzatok jogalkotási tevékenysége az Integrált Jogalkotási Rendszer alkalmazása miatt. A rendszert a Kormány a minőségi jogalkotás folyamatának magasabb szintű kiszolgálása érdekében vezette be. 1. A törvényjavaslat tartalmának rövid összefoglalása 2021. május 11-én a Fidesz képviselője benyújtotta az Országgyűléshez a Lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény módosításáról szóló T/16223. számú törvényjavaslatot. A jelenlegi javaslat lényege, hogy a helyi önkormányzat és az állam tulajdonában lévő lakásokra vételi jog illeti meg a bérlőt, a bérlőtársakat egyenlő arányban, a társbérlőt az általa használt lakóterület arányában, valamint mindezek hozzájárulásával egyenes ági rokonaikat, örökbefogadott gyermeküket. A vételi jog gyakorlására jogosultak: a bérleti jogviszony legalább 2020. december 31- napjától fennálljon. A törvényjavaslat szerint a vételi jog gyakorlása alóli kivételek közé tartoznak az olyan önkormányzati lakások, amelyeket előírtak vagy rehabilitáció alatt állnak, továbbá műemléki épületben lévő lakások, nyugdíjasházi és garzonházi lakások, és így tovább. A lakások megvásárlására akkor nyílik lehetőség, ha a bérleti jog időtartama lehetővé teszi, és a vételár a forgalmi érték 15-30% között, illetve bizonyos esetekben 35-50% között mozoghat. A vételár kedvezményes megállapításáról és a csere útján történő jogszerzésről a törvény részletesen rendelkezik, a műemlékvédelmi szempontokat pedig külön megemlíti. 2. Alkotmányossági kérdések 2.1. A lakásprivatizáció az Alkotmánybíróság előtt 1993. július 30-án hirdették ki a Lakástörvényt, melynek rendelkezései 1994. január 1-jén léptek hatályba. Az AB 64/1993. (XII. 22.) határozatában megállapította, hogy a vételi jog bizonyos rendelkezései alkotmányellenesek voltak, ezért megsemmisítette azokat. A 1993-as szabályozás alapján a vételi jog csak az Ötv. és Vátv. szerinti, részben ingyenes szerzeményekre vonatkozott és a műemlék lakásokra nem terjedt ki. A 2005-ös módosítások részben továbbfejlesztették a rendszert, de a fentieket is érintették. 3. Gyakorlati vonatkozások és tipikus kérdések A bérlők három fő csoportját érdemes megkülönböztetni: tipikus cserét tervező bérlők, olyan bérlők, akiknek nyugdíjszerű ellátása vagy egészségügyi okok indokolják a cserét, és a hozzátartozók örökölt jogosultságai. A cserére vonatkozó írásbeli szerződés szükséges; a régi és az új szerződés közti különbségek pedig a feltételek és a díjak tekintetében felmerülhetnek. Az önkormányzat védelmi intézkedéseket vezethet be azokra a bérlőkre, akik élni kívánnak a vételi joggal, illetve akik nem élnek vele. A folyamat során jogi és adminisztratív követelmények egyaránt fontosak: például a lakásbérleti szerződés bemutatása, a cserepartner jogainak és kötelezettségeinek tisztázása, valamint a határidők betartása. A csere során bekövetkező problémák közé tartozik, ha a cserepartner nem fizet bérleti díjat, vagy ha az átadás állapota vitákat gerjeszthet. A végrehajtás során érdemes előzetesen tájékozódni az önkormányzattól a konkrét feltételekről és a szerződéses részletekről, hogy a végleges megállapodás zökkenőmentes legyen.

Infografika: A bérleti jog cseréjének fő folyamata

A bérbeadó/bérlő jogai és kötelezettségei felújítás során

Részletes elvi keretek és gyakorlati feltételek

A Lakástörvény hatálya lefedi minden lakást és nem lakás céljára szolgáló helyiséget, és a Polgári Törvénykönyv szabályait kiegészíti a részletes előírásokkal. A törvény a bérlő részéről a bérleti jog cseréjét írásba foglalja, és megköveteli a bérbeadó írásbeli hozzájárulását. Az önkormányzati lakások elidegenítése csak egyes kivételekkel megengedett, és a csere során az elidegenítés nem szerződésátruházás, hanem speciális csereügylet. A műemlékvédelmi szempontok kiemelt figyelmet kaptak az új szabályozásban, és az engedélyezés során a műemlékvédelmi érdekek súlyánál fogva mérlegelnek. Az AB döntéseinek megfelelően az értékgarancia biztosítása nélkül a vételi jog alkotmányosnak nem tekinthető. A vételi jog gyakorlásának időtartama, a forgalmi érték és a vételár meghatározása a jogi szabályozás szerint történik, és a vételi jog továbbra is lehetőséget ad a bérlők számára, hogy személyes vagy családi körülményeik alapján saját tulajdonba jussanak.

Infografika: Az értékgarancia és vételi jog viszonya

Az Ágazati és helyi kiegészítések szerepe

Az önkormányzatok jogalkotó tevékenységében az Integrált Jogalkotási Rendszer bevezetése jelentős hatással volt a helyi rendeletek formájára és tartalmára. A Budai Várnegyed különleges jogi védelmet élvez, ahol a lakásvásárlásnál szigorú korlátok érvényesülnek: a tulajdonjogot kizárólag magyar állampolgár vagy meghatározott külföldi jogállamok állampolgára szerezheti meg, és a területükön mindenki legfeljebb két lakást szerezhet tulajdonjogként. A jogszabályok alapján minden olyan szerződés semmis, amely megsérti ezeket a korlátozásokat. A szabályozás célja, hogy a közérdek érvényesüljön, és minél szélesebb körben biztosítsa a lakáshoz jutás lehetőségét a magyar állampolgároknak és családoknak. A büntető és közigazgatási eljárások területén a jogszabályok közötti összhang megőrzése érdekében az AB és bíróságok állandó felügyeletet gyakorolnak a jogforrások összhangja felett.

Map: Budai Várnegyed tulajdoni korlátozások

Gyakorlati tanácsok a vételi joggal történő csere előtt

  • 2000 körüli környezethez igazodóan érdemes felmérni a saját anyagi lehetőségeket és a piaci környezetet.
  • Írásbeli szerződést kell kötni, és a szerződésben pontosan rögzíteni kell, hogy ki mit ad át kinek, és milyen feltételekkel.
  • Kérjen előzetes tájékoztatást az önkormányzattól a konkrét feltételekről és a szerződéses részletekről.
  • Dokumentálja az átadás állapotát fényképekkel és jegyezze fel a berendezési tárgyak sorsát a megállapodásban.
  • Fontolja meg jogász segítségét a csere megszervezéséhez és a jogszabályoknak való megfeleléshez.

tags: #onkormanyzati #berlakas #elidegenitese

Népszerű bejegyzések: