Önkormányzati lakás elővásárlási joga és árverés
Az elővásárlási jog fogalma A Ptk. alapján az elővásárlási jog a következőt jelenti: ha a tulajdonos tulajdonában (résztulajdonában) álló ingatlant harmadik személy elővásárlási joga terheli, akkor az ingatlant jogszerűen csak úgy adhatja el, ha az elővásárlási jog jogosultjával írásban közli a vevőtől kapott ajánlatban rögzített feltételeket. Mivel tipikus esetben a vevő nem vételi ajánlattal indít, ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az eladó az ingatlan adásvételi szerződés egy másolati példányát mutatja be a jogosultnak. Ezek a feltételek az eladó eladási ajánlatának minősülnek, amit az elővásárlásra jogosult elfogadhat - ebben az esetben az eladó nem az (eredeti) vevővel köt szerződést, hanem az elővásárlásra jogosultnak kénytelen az adott ingatlant eladni. Az elővásárlásra jogosult felhívása az eladó kötelezettsége, így neki kell megismertetnie a vevői ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal és ezt neki kell hitelt érdemlően bizonyítania. Gyakori persze, hogy az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvédet bízzák meg az ügyintézéssel. Az eladónak a vevő ajánlatát a lehető legrészletesebben meg kell ismertetni az elővásárlásra jogosulttal. Célszerű közölni, hogy ki a vevő, mennyi a vételár, mi a fizetés módja, és a fizetési határidőre is érdemes kitérni. Jó tudni, hogy született olyan bírósági határozat is, amely a szerződés megküldését a vételi ajánlat-közlés technikailag legegyszerűbb kivitelezési módjának tekinti. A bírói gyakorlat alapján elővásárlási jog esetén elvárható, ha a vételi ajánlat a belföldi lakhellyel rendelkező tulajdonosokkal tértivevényes levél, vagy más igazolható módon kerül közlésre.
Kinek van elővásárlási joga?
Elővásárlási jog törvény, vagy szerződés alapján illetheti meg az elővásárlásra jogosultakat. Ezek legtöbbször tulajdonostársak, de a Magyar Államnak is lehet elővételi joga. A lenti táblázat az elővásárlási jog leggyakoribb eseteit taglalja:
- Szerződés - Társasházi alapító okirat - Jogosult: Társasházi tulajdonostárs - Honnan tudható?: Szerződés, Társasházi alapító okirat, Tulajdoni lap
- Szerződés - Elővásárlási jogot alapító kötelmi ügyet - Jogosult: Harmadik személy - Honnan tudható?: Tulajdoni lap
- PtK. 5:81. § - Jogosult: Tulajdonostárs (szomszéd) - Honnan tudható?: Tulajdoni lap
- Nvtv. 14. § (2) - Helyi önkormányzat tulajdonában lévő ingatlan értékesítése esetén (főszabály szerint) az államot minden más jogosultat megelőző elővásárlási jog illeti meg. Magyar Állam - Honnan tudható?: Tulajdoni lap
Az állam elővásárlási joga a nemzeti vagyonról szóló törvény alapján, az MNV Zrt.-től függően gyakorolható. Osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdonostársak között megjelenő elővásárlási jog is lehetőséget ad a többi tulajdonostársnak, hogy elsőként éljenek a jogukkal. Ha a lakóingatlan vagy helyiség - például teremgarázs - adásvétele történik, az elővásárlási jog gyakorlásának módja a fenti rendelkezések szerint történik.
Hova kell küldeni az elővásárlásra jogosultnak a felhívást?
Az irányadó cím: a felhívást az elővásárlásra jogosult hatályos lakcímére (természetes személy esetén) vagy székhelyére (jogi személy esetén) kell megküldeni. A mérvadó adatforrás a hivatalos személy- és lakcímnyilvántartás, nem pedig az ingatlan tulajdoni lapja. A kézbesítésnek igazolható módon kell történnie, ezért a gyakorlatban leggyakrabban tértivevényes postai küldeményre van szükség.
Ha a küldemény címzett ismeretlen vagy elköltözött jelzéssel érkezik vissza, az ajánlat akkor nem tekinthető közöltnek. A sikeres kézbesítés hiányában a földhivatal nem jegyzi be a jogváltozást, hacsak a felek nem közösen nyilatkoznak egy rendkívüli helyzetre utaló tényekről (179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 43. § (3)).
Mi történik, ha a küldemény visszatér „címzett ismeretlen”?
Ilyen esetben a felek együttes nyilatkozata elegendő lehet, ha a rendkívüli nehézségek vagy késedelem tényét részletezik. Társasházi vagy szövetkezeti házi garázsoknál és mező- és erdőgazdasági földeknél külön eljárások érvényesek: garázsok esetén a közös képviselő kifüggesztheti a vételi ajánlatot, a termőföldek esetében pedig a jegyző hirdetményi úton értesíti a jogosultakat.
Elővásárlási jog gyakorlása
Az e-ingatlan-nyilvántartás megjelenése után a bejegyzett adatokkal kapcsolatos címek és jogosultak könnyebben hozzáférhetők. A joggyakorlat szerint elegendő a lakcímre vagy székhelyre intézett felhívás, és a jogosult a kapott ajánlat alapján nyilatkozatot tehet: Elfogadja az ajánlatot, lemondhat róla, vagy hallgathat.
Az elfogadó nyilatkozat: a jogosult az ajánlatot a megadott feltételek szerint elfogadja, és a szerződés az elővásárlásra jogosulttal jön létre. A lemondó nyilatkozat vagy a hallgatás esetén az eladó és a vevő közötti adásvételi szerződés a későbbi törvényes feltételek szerint jöhet létre. Az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó határidő gyakran 15 nap.
Mit kell tartalmazzon az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat?
Az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat tartalmazza: az ingatlan helyrajzi számát (címe), a vételárat, a vevő nevét és a jogosult kifejezett lemondását. A személyes adatok közlése a vevő nevén túl nem szükséges. A nyilatkozat ellenjegyzése vagy közokiratba foglalt formája szükséges.
Eladók és a jogi eljárás
Ha az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot határidőn belül nem kapják meg, a jog érvényét veszítheti. A határidő végéig az elfogadó nyilatkozat tartalmazza, hogy mely feltételek alapján történik meg az adásvétel. Az eladó és a vevő közötti szerződés a jogilag hatályos elfogadó nyilatkozattal jön létre.
Elővásárlási jog társasház esetén
Az elővásárlási jog társasház esetén gyakran összetett: lakás, kocsibeálló és teremgarázs adásvételei különböző szabályok alá tartozhatnak. A közös képviselő kifüggesztheti az ajánlatot a közös használatú területen. A tulajdonostársak jogait és kötelezettségeit érdemes alaposan tisztázni, és szükség lehet az alapító okirat beszerzésére.
Árverések és elővásárlási jog
Röviden: bírósági árveréseknél az elővásárlási jog kiemelt jelentőségű, mivel előfordulhat, hogy az értékesítésre kerülő ingatlanon több jogosult is van. Az árverési eljárásokban és a teljesítés során a jog gyakorlása a Ptk. és a kapcsolódó törvények szerint történik. Az árveréses helyzetekben a jog gyakorlása gyakran a megjelölt határidőn belül történő nyilatkozattétellel lehet csak biztosítani.
Rendkívüli tájékoztató a Sándor-palotából Forsthoffer Ágnessel.
Állami elővásárlási jog részletei
A nemzeti vagyonról szóló törvény alapján - az állam elővásárlási joga az önkormányzati ingatlanokra vonatkozik. A jog gyakorlására vonatkozó alapvető szabályok tartalmazzák a 35 napos határidőt, a bejegyzés feltételeit, és a jognyilatkozatok formáját. Az értékhatárok és kivételek részletesen megjelennek a tájékoztatóban: például 25 millió forint feletti ingatlanokra vonatkozóan lehet hatékony az állami elővásárlási jog, egy adott értékhatár felett az állam elővásárlási joga érvényesülhet.
Az állam elővásárlási joga a lakóingatlanokra különösen fontos: a Lakástörvény szabályai szerint az önkormányzat jogosult elővásárlási jogot gyakorolni lakóingatlanok bérletére és elidegenítésére vonatkozóan, bizonyos kivételekkel. Az elővásárlási jog tehát összetett jogintézmény, amely sokféle ingatlan-típusra és helyzetre kiterjed.
Hogyan érvényesíthető az állami elővásárlási jog?
Az állam érdekében az elővásárlási jog gyakorlását az MNV Zrt. vagy a meghatározott szerv végzi. A jog gyakorlásához szükséges dokumentumok és határidők pontos betartása kulcsfontosságú; a bejegyzéshez kapcsolódó kötelezettségek és a szükséges közlések mind részletesen szabályozva vannak. A jog eljárásának hiányosságai esetén a jogérvényesítés bírósági útvonalakat vonhat maga után.
tags: #onkormanyzati #lakas #elovasarlasi #jog #arveres