Az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatos felújítási kérdések és megoldások
Az osztatlan közös tulajdon egyre gyakrabban előforduló ingatlanjogi konstrukció, ahol több tulajdonos közösen birtokol egy ingatlant. Ez a megoldás számos jogi kérdést és potenciális konfliktust rejt magában, ezért fontos a megfelelő szabályozás és a tulajdonostársak közötti megállapodás. Az osztatlan közös tulajdon azt jelenti, hogy egy adott ingatlan tulajdonjogát többen, meghatározott tulajdoni hányadokban birtokolják. Az ingatlan használata és birtoklása azonban nem oszlik meg fizikailag a tulajdonostársak között, hanem közösen gyakorolják jogaikat. Az osztatlan közös tulajdon számos nehézséget okozhat a gyakorlatban, például a közös használatból adódó konfliktusok formájában. A tulajdonostársak közötti megállapodás hiánya gyakran vezethet nézeteltérésekhez.
Az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatban mindig rengeteg probléma merül fel. Sokan nem is tudják, hogy mindaddig, míg a tulajdonosok szerződésben nem rögzítik az ellenkezőjét, az osztatlan közös tulajdon teljes egésze szabadon használható bármely tulajdonos által - amennyiben ez a többi tulajdonostárs számára nem okoz kellemetlenséget. Természetesen ez a gyakorlatban kaotikus állapotokhoz vezetne, így az esetek nagy többségében célszerű az érintett feleknek használati rendet szabályozó szerződést kötni, melyben rögzítik a létrejött megállapodást. Ezen kontraktusban a tulajdonosok kiköthetik, hogy térben, vagy akár időben milyen beosztásban használják az ingatlant. Az ilyen jellegű szerződés kötelező például akkor, ha a tulajdonostárs hitelt kíván felvenni a tulajdonrészére - ez a bankoknál, illetve az ingatlan értékesítése során alapvető eljárásnak számít.
A tulajdonostársakat a közös tulajdonuk vonatkozásában a tulajdonjog részjogosítványai (a rendelkezés, a használat, a hasznok szedése, a hasznosítás és a birtoklás joga) felett a rendelkezés lehetősége tulajdoni hányaduk arányában illeti. Viszont egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a részjogosítványokat úgy, hogy sérti a többi tulajdonostárs jogait és lényeges jogi érdekét. Ha valamelyik tulajdonostárs az ingatlant a tulajdoni hányadánál nagyobb arányban használja, akkor a többi tulajdonostárssal szemben megtérítési kötelezettsége van.
Az osztatlan közös tulajdonjog megoldása sokszor kompromisszumos, problémás élethelyzeteket teremt. Ezért él a köztudatban a „közös lónak túros a háta” mondás. Ennek elkerülésére a tulajdonostársak a közös tulajdonukban álló dolog birtoklását és használatát - belső jogviszonyaikat - rendezhetik a szokásjog alapján, szerződéssel. Az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok tulajdonosai számára a békés, gördülékeny együttélés biztosítéka a használati megállapodásról szóló szerződés. Az ilyen szerződéses konstrukciónak az a sajátossága, hogy a tulajdonostársak megállapodása szóban, írásban vagy ráutaló magatartással, a kialakult gyakorlattal is létrehozható. Nem zárja ki a jogszabályt azt sem, hogy a tulajdonostársak tulajdoni hányadaiktól eltérő arányú birtoklás vagy használat jogában állapodjanak meg. Így akár az is előfordulhat, hogy az egyik tulajdonostárs kizárólagos birtoklással, használattal rendelkezik a felek megállapodása alapján.
Szótöbbséggel döntenek a birtoklás, használat, hasznosítás, rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében. A törvény egyhangú határozathozatalt követel meg a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vonatkozásában. Valamint az egész dolog feletti tulajdonjog átruházása, megterhelése, illetve az egész dologra vonatkozó kötelezettségvállalás tekintetében.
A legújabb bírói gyakorlat szerint számottevő értéknövelő beruházáshoz, vagyis a rendes gazdálkodás körét meghaladó beruházáshoz abban az esetben nincsen szükség egyhangú határozathozatalra, ha a beruházást a napelem telepítést elhatározó tulajdonostárs kizárólag saját költségére végezteti el. Egyszerűbb a kérdés megítélése abban az esetben, ha az egész házat - azaz, mind a 4 lakóegységet -, közösen látják el napelemes rendszerrel. Hiszen ebben az esetben a napelemes beruházás a közös tulajdonban álló vagyontárgy értékét számottevően gyarapítja.
Amennyiben cizellált megállapodás nincs a tulajdonostársak között, akkor általánosan elfogadott elv, hogy minden tulajdonos számára a kizárólagos használatában álló ingatlanrész felett elhelyezkedő tetőfelület használható a napelemes panelek elhelyezésére, a tetőfelület tulajdoni hányadának megfelelő mértékű terület igénybevételével. Nem elképzelhetetlen az sem, hogy a tulajdonostársak a tető használatát oly módon rendezik, hogy meghatározott tulajdonosok tulajdoni hányaduktól eltérő mértékű tetőfelületet használhatnak kizárólagosan.
Ahogy láthatjuk, a tulajdonjog osztatlansága és egyben közös mivolta számos hétköznapi kérdésekben történő ütközési pontot eredményezhet. A használati szerződés az a dokumentum, amely konkrét, behatárolható jogokkal és tartalommal tölti meg a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonból megillető tulajdoni hányadait. Hiszen ezek az ingatlan tulajdoni lapján csak egy törtszámként szerepelnek.
Gyakori tévhitek az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatban
A közösködés, a közös tulajdon járhat előnyökkel, ám sokszor láthatjuk, hogy előbb-utóbb problémát okoz. A tulajdonostársak szándékai, érdekei nem mindig egyeztethetők össze zökkenőmentesen. Mint minden téma esetén, itt is kezdjük az alapokkal. Például van egy lakás, ami a házastársak közös tulajdonában van. A közös tulajdonnál természetes, hogy felmerülnek a használattal kapcsolatos kérdések. Ám van egy makacs tévhit, ami ezt a területet érinti. Téves az az elképzelés, hogy a közös tulajdont mindenki csak a saját tulajdoni arányának megfelelő mértékű. A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog használatára. Ha tehát egy ingatlannak egyenlő arányban két tulajdonosa van, ez nem azt jelenti, hogy mindkét tulajdonos csak az ingatlan felét használhatja. Mindketten jogosultak akár az egész ingatlant is használni. A viták elkerülése érdekében a tulajdonostársak egymás közt megállapodhatnak a használat részleteiről.
Az egyik gyakran előforduló tévhit a pénz körül forog. Pontosabban a közös tulajdonnal kapcsolatos költségek körül. Kit terhelnek ezek a költségek? A probléma általában akkor lát napvilágot, mikor a közös tulajdonba tartozó dolgot nem használja minden tulajdonos. Vegyünk példaként egy lakást, amit ketten örököltek (akár végrendelettel, akár a törvény alapján), ám csak az egyik örökös használja, ő lakik benne. Ilyen esetben találkozhatunk azzal a téves elképzeléssel, hogy az ingatlan minden felmerülő költségét annak az örökösnek kell fizetni, aki ott lakik. Az állagmegóváshoz, fenntartáshoz feltétlenül szükséges költségek, az adók és más közterhek, továbbá a közös tulajdonnal járó egyéb kiadások a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában terhelik. Természetesen a használattal felmerülő költségek, mint például a víz, villany, gáz díja az ingatlant használó tulajdonostársat terheli majd. Ugyanakkor egy lakás közös költsége már nem feltétlenül csak a használó tulajdonosra hárul. Ez ugyanis olyan kiadásokat is magában foglalhat, ami a használattól függetlenül is fennáll.
Elővásárlási jog az osztatlan közös tulajdonban
A Polgári Törvénykönyv alapján a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. A törvényi elővásárlási jog csak kifelé él. Ezt jelenti a szabályban a „harmadik személlyel szemben” rész. Ha például 3 tulajdonosa van az ingatlannak, és ebből az egyikük szeretné eladni a tulajdonrészét egy másik tulajdonostársnak, akkor szabadon köthetnek szerződést egymással.
Ha meghirdetjük az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlant, akkor azt el kell vinni megmutatni a többi tulajdonostársnak is, hiszen nekik elővásárlási joguk van. Főként belvárosi lakásoknál fordul elő, hogy a lakás nem osztatlan közös tulajdon, a garázs azonban az. Ami nem mást jelent, mint hogy az utóbbira a tulajdonostársaknak elővásárlási joga van. Ha viszont nem szeretnénk külön értékesíteni a két ingatlant, az elővásárlási jog „kijátszásának” egyik leggyakoribb, és jogilag is csaknem minden esetben engedélyezett módja a dologösszesség létrehozása. Amikor olyan helyen vásárolunk ingatlant, ahol több lakás is egy helyen van, érdemes tisztában lennünk vele, hogy mi számít közös tulajdonnak és mi az, ami elkülönített rész.
Az elővásárlási jog jelentősen bonyolíthat a helyzeten - hiszen lehet, hogy rengeteg másik lakóval kell közölnünk a vételi ajánlatot - ugyanakkor védi is az eladót. Az elővásárlási jogra jogosult ugyanis ugyanazokkal a feltételekkel veheti csak meg az ingatlant, mint amire az eladó amúgy is jogosult lett volna a piacon.
Felújítások az osztatlan közös tulajdonban
Az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatos döntéshozatal sok esetben rendkívül nehézkes lehet, különösen, ha nagyon sok tulajdonosa van egy ingatlannak. Érdemes megjegyezni azt is, hogy a használat, illetve a birtoklás joga nem mindig egyezik meg a tulajdoni részesedés arányával, hiszen a résztulajdonosok máshogy is megegyezhetnek egymás között. Például lehetséges, hogy csak egyetlen tulajdonos használja az ingatlant, esetleg az igénybevételt időközönként váltva osszák fel egymás között.
A beépítéssel kapcsolatban minden esetben a használati megállapodási szerződésben rögzített információk az irányadók. A dokumentum ugyanis rögzíti azt is, hogy egy ikerházas telek esetében melyik részek kizárólagos használatúak és melyikek közösek. Minden tulajdonos csak a saját részével rendelkezhet, a másik fél kizárólagos használatú részét nem hasznosíthatja - éppen ezért nem is építheti be a használó engedélye nélkül. Az, hogy egy ilyen esetben mi és hogyan építhető be, nem csak a telektulajdonosok akaratától, hanem a telek beépítési szabályaitól és a helyi önkormányzat jóváhagyásától is függ.
Ha valamelyik tulajdonostárs az ingatlant a tulajdoni hányadánál nagyobb arányban használja, akkor a többi tulajdonostárssal szemben megtérítési kötelezettsége van. A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz, tehát egy nagy volumenű felújításhoz is. Ilyenek lehetnek vagy a munkálatok méretére tekintettel (például felújítás), vagy a kiadás összegszerűségének szokatlan magassága miatt. Így egyhangú határozat szükséges ahhoz a beruházáshoz, amely a közös tulajdonban lévő vagyontárgy értékét számottevően gyarapítja, annak állagát megváltoztatja. A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak kell tekinteni például az épület bővítésével, az épületben új helyiségek kialakításával kapcsolatos kiadásokat. Egyhangúság hiányában egyik tulajdonostárs sem határozhat a kiadásról.
Természetben kizárólagos használatú közös tulajdonú ingatlan esetében az ingatlan felét használni jogosult területére csak birtokháborítás terhe mellett lehet bemenni.
Budapesten, ill. Szentendrén található ügyvédi irodáinkban készséggel állunk rendelkezésére! Kiemelten foglalkozunk ingatlan- és családjogi ügyekkel, illetve segítünk adásvételi ügyletek lebonyolításában, válási vagyonmegosztás rendezésében, és a gyermektartásdíj megállapításában egyaránt!
A közös tulajdon megszüntetése
Az állami törekvés is van arra - elsősorban mezőgazdasági területek esetében -, hogy rendeződjenek az ilyen jogállású ingatlanok helyzetei. 2021. január elsején lépett életbe a 2020. évi LXXI. A törvény úgy kívánja megszüntetni az osztatlan közös tulajdont, hogy az vagy darabolódjon szét a tulajdonosok között, vagy hogy az egész ingatlan egy tulajdonoshoz tartozjon (vagyis, hogy egy tulajdonos bekebelezze az adott földet), méghozzá úgy, hogy minden ilyen földrész versenyképes méretű maradjon. Erre csak abban az esetben van lehetőség, ha a megosztást követően műszakilag és a település helyi építési szabályainak is megfelelő, önálló ingatlanok kerülhetnének kialakításra.
A tulajdonostárs kérheti azt, hogy a bíróság a másik tulajdonostárs tulajdoni hányadát megfelelő ellenérték fejében adja a tulajdonába. Ehelyett kérheti azt is, hogy az ő tulajdoni hányadát vegye meg egy másik tulajdonostárs (ebben az esetben természetesen, ha a másik tulajdonostársnak nincs meg a megfelelő teljesítőképessége, nem lehet megvásárlásra kötelezni, nyilvánvalóan ez ellen tiltakozni fog).
Ha az ingatlan más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna, esetleg gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyát értékesíteni kell és a vételárat a tulajdonosok között a tulajdoni hányadaik arányában kell felosztani. Ha a tulajdonostársak közösen nem tudják, vagy valamelyik tulajdonostárs egyáltalán nem akarja értékesíteni az ingatlant, úgy az eladásra árverés útján is van lehetőség. Ez azonban a csökkentett induló licitár és az árverési költségek miatt jelentősen kevesebb bevétellel jár.
Abban az esetben, ha az ingatlan műszakilag erre alkalmas, a közös tulajdon a társasházzá alakítással is megszüntethető. Így az egyes albetétek azonnal külön tulajdonba kerülnek.
Osztatlan közös tulajdon? Az meg mi a fene?
Az osztatlan közös tulajdon elbirtoklása ugyanígy történhet meg, azonban jóval kényesebb a helyzet, mert egyik résztulajdonos sem sajátíthatja ki az ingatlan használatát erőszakkal, vagy bármilyen jogsértő tevékenységgel, ami elbirtokláshoz vezetne.
A termőföldekre kicsit más szabályok vonatkoznak - az ezzel kapcsolatos törvényt az állam 2021. január 1-én léptette hatályba. Ennek a célja a termőföldek hatékonyabb és gazdaságosabb kihasználása, művelése. Az elaprózódott tulajdoni hányadokkal ugyanis nagyon hosszadalmas folyamat volt minden esetben az összes tulajdonos beleegyezését megszerezni. Lényege, hogy termőföldet vagy legelőt, erdőt nem lehet egy bizonyos résznél kisebbre darabolni.
Látható, hogy az osztatlan közös tulajdonjog esetén sokszor van szükség a hatékony konfliktuskezelési stratégiákra, hiszen egy ilyen tulajdonjogi viszony rengeteg ütközési pontot rejt magában. Van egy ingatlan ami 1/6, 2/6, 3/6 arányban van elosztva, az 1/6 + 2/6 résszel bíró személyek élnek a házban, a 3/6-dal rendelkező nem itt él, minden felújítást, költségeket a benne élők fizetnek. Osztatlan közös tulajdon. A 3/6-dal rendelkező fél ingatlanrészét (egy szobát) szeretnének a benne élők felújítani, állagmegóvás céljából. Ha ebbe nem egyezik bele a 3/6-dal rendelkező fél, de mégis saját költségen kivitelezik a benne élők, milyen következményeket vonhat maga után?
A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz, tehát egy nagy volumenű felújításhoz is. Ilyenek lehetnek vagy a munkálatok méretére tekintettel (például felújítás), vagy a kiadás összegszerűségének szokatlan magassága miatt. Így egyhangú határozat szükséges ahhoz a beruházáshoz, amely a közös tulajdonban lévő vagyontárgy értékét számottevően gyarapítja, annak állagát megváltoztatja. A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak kell tekinteni például az épület bővítésével, az épületben új helyiségek kialakításával kapcsolatos kiadásokat. Egyhangúság hiányában egyik tulajdonostárs sem határozhat a kiadásról.
A haszonélvezeti jog fennállása alatt a haszonélvező viseli a dolog fenntartásával járó terheket, a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével. Rendes fenntartási költség körébe tartozik mindaz, amit a dolog jövedelméből szokás fedezni, illetőleg ami a jövedelmet nem hozó dolog használatával rendszerint együtt jár.
Azonban arra van lehetőség, hogy a bíróságtól kérje az ingatlan közös tulajdonának megosztását. Ebben az esetben a bíróság szakértővel felbecsülteti az ingatlan értékét, és feljogosítja az egyik tulajdonostársat arra, hogy a másikat ezen az áron kivásárolja.
tags: #osztatlan #kozos #fasitasbol #fekitermeles