100 millió forint feletti luxus ingatlanok Magyarországon
Évi néhány tucat, de vélhetően száz alatti azon adásvételek száma, amelyeknél az ár meghaladja a félmilliárd forintot a használt lakóingatlanok piacán.
Főleg saját célra veszik ezeket, zömmel a pesti belvárosban, Buda egyes övezeteiben, a Balatonnál és a Dunakanyarban.
Pontos adatok azért sincsenek, mert az ingatlanok sokszor úgy cserélnek gazdát, hogy a lakást vagy házat birtokló céget vásárolják meg.
A tranzakciók harmada a nyilvánosan elérhető kínálatban nem szereplő ingatlanokat érinti.
A kínálat egyelőre szűkös, de emelkedőben van a nagyon kipofozott belvárosi szuper luxus lakások száma, és a választék, ha lassan is, az által is növekszik, hogy az ingatlanfejlesztők egy kisebb része penthouse-okat és loftokat is épít egy-egy új társasházon belül.
Újabban a Balatonnál is megjelentek a 100 millió forintot meghaladó új lakások, illetve az újszerű villák, felújítandó kastélyok, itt már több százmilliós, vagy akár félmilliárdot meghaladó összeg is lehet az árcédulán.
A nagy értékű lakóingatlanok legfelső csoportjában már nálunk is 15 éve üzletet lát a franchise rendszerben működő Engel&Völkers.
Az 1977-ben Hamburgban alapított vállalkozás - egy magyar partneren keresztül - már a 2008-as válság előtt megjelent itt.
A licensz partner céget vezető Urbán Péter szerint a vagyonosok az ingatlan elhelyezkedése, mint legfőbb szempont mellett az értéktartási kilátásokat vizsgálják leginkább, de nagyon fontos az érzelmi faktor is.
A top luxus egyfajta státusz szimbólum is, és egyre gyakoribb, hogy a hosszabb ideje külföldön élő honfitársaink nálunk is fenntartanak egy vagy több exkluzív lakást, házat, nyaralót.
A válság után az üzletember bevezette a külföldön már megszokott fedezetigazolást, ami egyfajta garancia arra, hogy komoly a vevőjelölt szándéka és nem vész kárba az iroda munkája.
(A nemzetközi gyakorlat szerint az igazolás osztalékjövedelemről is érkezhet, de gyakoribb, hogy az ügyfél bankja nyilatkozatban vállalja, hogy az ügyfél rendelkezésére bocsát egy bizonyos összeget, amit letéti számlán vagy más módon kezel).
Arra a kérdésre, hogy befolyásolja-e az ingatlan ára a közvetítő jutalékát, vagyis csökkenhet-e a nálunk általában elfogadott 4 százalék, ha kiemelkedő az ár, azt mondta: az Engel&Völkers globálisan 6,25 százalékot számít fel, de itt az 5 százalék elérése a cél.
Ebből azért nem tudnak engedni, mert nem végeznek kevesebb ingatlanszakértői és tanácsadási munkát, sőt, a valóban prémium ingatlanok egyedisége és a vevőkör speciális igényei miatt az átlagnál hosszabb a tranzakciós idő, átlagosan 8-9 hónap.
Az értékesítést egyébként segíti a globális hálózatból származó előny is.
Magyarországon a közép vagy felsőközép kategóriás lakásoknál jellemzően nettó 4%, a nagy értékű (100-250 millió forint) ingatlanoknál 3,5-4 % körüli a közvetítői jutalék.
A Portfolionak név nélkül nyilatkozó piaci források szerint a valódi luxus piacon (300 millió forintnál drágább ingatlanok) nem ritka, hogy a tulajdonos a közvetítővel folytatott alku során egyedi, fix összegben állapodik meg.
Vagyis például a top luxus lakóingatlanoknál átlagosnak számító 400 milliós eladási ár után - 4 százalékkal számolva - nettó 16 millió forint jár a közvetítőnek.
Az ultra luxus magyarországi lakáspiacon tavaly nyár óta már számolni kell a nemzetközi Barnes csoporttal is.
Masszív külföldi ügyfélkörével és szolgáltatásaival jelent meg, a budapesti az egyetlen közép-európai irodája.
Hamza Zoltán ügyvezető igazgató azt mondta, hogy a vásárlók/érdeklődők 60 százaléka Magyarországon élő magyar.
Az ügyfelek a teljesen felújított és a nyugat-európai luxusnak megfelelő színvonalon berendezett lakásokat, továbbá a felújítandó ingatlanokat keresik, szinte kizárólag saját célra, saját névre.
A kínálatban van több milliárdos is, de a 150-300 millió forint közöttiek a legnépszerűbbek.
Honlapja szerint öt budapesti és egy keszthelyi partner irodával működik az amerikai Re/MAX, a legnagyobb hálózatnak számító Duna House pedig önálló részlegben (DH Prime) kezeli a legértékesebb ingatlanokat.
Ezeken kívül kisebb vállalkozások is próbálkoznak, főleg használt luxus lakások és villák eladásával.
De nem csak régi villákat és belvárosi és budai lakásokat, palotákat kínálnak.
Az Engel&Völkers és a Barnes sem mond le arról, hogy néhány most épülő, kiemelt hegyvidéki vagy vízparti projekt egyedi, kisszámú otthonait (penthouse-ok, duplexek) és villákat értékesítsen.
A közvetítők mellett a vezető hazai lakásberuházók szintén szeretnének pénzt keresni ezen a részpiacon: a pesti belvárosban, a budai hegyvidék egyes részein és a Balatonnál indítottak fejlesztéseket.
Néhányan tetőtereket is vettek az V. és a VI. kerületben, de nem ritka, hogy egész bérházakhoz jutottak az elmúlt 3-5 évben.
Az értékesítést sokszor házon belül oldják meg, de van példa, hogy ügynökséget is megbíznak.
A Szervita tér és környéke
Nagyon beindult a Szervita tér és környéke.
A területi koncentrációra jó példa a Szervita tér: egyszerre két építkezés is zajlik, a Szervita Square és az Emerald Residence, mindkettőben lesz top luxus lakóingatlan.
Előbbinél egyebek között a Bentley Home lakberendezési termékeit használják, de lesz itt privát tetőkert és spa is.
Árat nem közölt a fejlesztő Horizon Development, de a lokáció, a felhasznált anyagok és az eddig nyilvánosságra hozott szolgáltatások bizonyosan három millió forint fölé nyomják az átlagos négyzetméterárakat.
Egy-két triplex lakásnál akár az ötmilliót is elérheti ez.
Az időben előrébb tartó Emerald Residence fejlesztését végző Biggeorge Property Zrt. a lakások több mint felét eladta.
A vevők harmada külföldi, többségük az Egyesült Arab Emirségekből, Egyiptomból és Oroszországból érkezett.
Demetrovits Petra értékesítési igazgató szerint a lakásokhoz fizikailag szorosan kapcsolódó új hotel üzemeltetőjével kötött megállapodás értelmében a szálloda visszabérelheti a megvásárolt lakást, ha erre igényt tart a tulajdonos.
Ez a körülmény kb. 5 %-os hozamra ad lehetőséget, ez ösztönözheti a befektetési célú vásárlást.
A vezető szerint több olyan vevő is van, aki időszakosan kiadná az itt megvásárolt ingatlant, de máskor maga is használná azt.
A nagyobb alapterületű lakásokat általában csak saját célra veszik.
A hotel arra is módot ad, hogy a lakástulajdonosok a hotel által kínált szolgáltatásokat (étkezés, takarítás, fitnesz központ, mosoda) is igénybe vegyék.
Az V. kerületben az új lakások négyzetméterenkénti átlagára tavaly a 3. negyedévben már 1,9 millió forint volt a Budapesti Lakáspiaci Riport adatbázisa szerint.
Ez az érték 2018 legvégére 2,1 millió forintra nőtt és idén további, ha nem is ilyen ütemű drágulás várható.
Úgy tudjuk, hogy az Emerald Residence esetében szintén jellemző a 2 milliós négyzetméterár.
Budán az egykori SZOT szálló helyén az év végéig elkészülő 100 lakásos Elysium társasház ingatlanait kb. egy éve értékesítik, az ügyfelek többsége magyar - mondta Erdélyi Gábor, a fejlesztő RED Real vezetője.
Pontos arányt nem említett, de szerinte "jól állnak" az értékesítéssel.
Mint mondta, "a tervezéskor a kényelem és a biztonság szempontjai mellett elsődlegesnek tartották a privát szféra kialakítását is, amelyhez egyedülálló dunai panoráma és hatalmas teraszok kapcsolódnak."
A fejlesztő nem közölt árakat (a projekt honlapján csak előzetes egyeztetés után kapott azonosítóval belépve lehet tájékozódni), így a lakások ársávjáról csak becslések léteznek.
Az ingatlanokat vélhetően legalább 2,5-2,7 millió forintos négyzetméteráron kínálják, ami nem kirívóan magas, ha figyelembe vesszük a belvárosihoz képest is egyedi lokációt és a lakásokhoz tartozó szolgáltatások körét.
Vagyis egy kb. 100 négyzetméteres lakás ára bizonyosan meghaladja a 250-270 millió forintot.
Úgy tudjuk, hogy a beruházó/tulajdonos Wáberer György a felső lakások közül néhányat magának fenntart.
A vevőkör és a befektetési lehetőségek
Nem mindegy, ki a vevő.
A saját célra vásárlók, főleg külföldiek, egy életérzést is vesznek, ha mondjuk egy felújított polgári lakást vásárolnak.
Fontos, hogy a lépcsőház és az épület egésze is a gondosságot sugározza.
Új luxus lakás vagy villa esetén a nagy belső terek mellett a kapcsolódó szolgáltatásokra is igényt tartanak, nem akarnak takarítani vagy füvet nyírni, csak élvezni akarják a belső és külső környezet luxusát.
A befektetők a kiadás utáni hozamra játszanak, de ez manapság enyhén csökkenőben van a nagyon megugrott árak miatt.
Egy 3 hálószobás+2 fürdőszobás lakást legalább havi 1600-1800 euróért lehet kiadni hosszú távra, ennél a változatnál kb. 4-6 százalékos a hozam, ez szintén jóval meghaladja a más befektetési formánál elérhető hozamszintet.
Piaci szereplők és trendek
A Duna House cégcsoport tulajdonában lévő, exkluzív ingatlanokra specializálódott DH Prime kínálatában jelenleg több mint 250 prémium kategóriába sorolt ingatlan található, amelyek meghatározó része a 100 millió forint feletti kategóriába tartozik.
„A legfontosabb faktor az exkluzív ingatlanok piacán hazánkban is a lokáció, az egyediség és a szolgáltatások komplexitása.
Tapasztalataink szerint a luxust vásárló hazai vevőkör tudatosabb és ezáltal kifinomultabb igényekkel és elvárásokkal rendelkezik, mint a válság utáni években, hiszen sok esetben külföldi piacokon is tapasztalatot szereztek ingatlan adásvételekben” - nyilatkozta Uracs Annamária, a prémium ingatlanokra specializálódott DH Prime menedzsere.
„Fontos megemlíteni, hogy meghatározó tényező az értékesítés során a különlegességeket bemutató szakemberek és cégek specifikus szaktudása.
A legdrágább kategóriában a DH Prime kínálatában jelenleg megtalálható egy klasszikus stílusú, 12 szobás villaépület az Andrássy úton 6,757 milliárd forintért, illetve egy szintén pesti belvárosi luxus lakás 490 millió forintos kínálati áron.
A budai oldalon a legexkluzívabb rezidenciákért 1 milliárd forint feletti vételárat kérnek tulajdonosaik, míg egy csodálatos dunai körpanorámás penthouse lakásért több mint 500 millió forintot.
Megállíthatatlanul drágulnak a lakások és a kedvelt téglalakások mellett, a panelokra is hatalmas a kereslet.
Gyakran egy felújított, jól felszerelt panellakás ára szinte eléri a téglaépítésűekét annak ellenére, hogy néhány éve még tartottak a vevők a panel ingatlanok vásárlásától.
Összegyűjtöttük a legdrágább panellakásokat a piacról.
Vigyázat, ezek a lakások nem kímélik a pénztárcát!
Megdöbbentő, de nem is egy 100 millió feletti ajánlatra bukkantunk.
Sokszor a méret vagy a luxus felújítás miatt rúgtak magasabbra az árak, de néha első ránézésre nem is volt egyértelmű, mitől extra az ingatlan.
Az ingatlan.com lakásárindexe alapján júliusban folytatódott a lakásárak emelkedése.
Az előző hónaphoz képest 1 százalékkal nőtt az eladó lakóingatlanok ára és eközben éves szinten 6,4 százalékra gyorsult a drágulás üteme.
Az adatokból kiderült, hogy az elmúlt 12 hónapban a dél-alföldi, észak-alföldi régió ingatlanjai értékelődtek fel legnagyobb ütemben.
A lakásárak típustól függetlenül fokozatos emelkedést mutatnak országos szinten, viszont sokak számára meglepetést jelentett az elmúlt időszakban, hogy már nem csak a téglaépítésű lakások számítanak jó befektetésnek.
A hirdetési portál egy korábbi elemzésében arról írt, hogy a panellakások bizonyultak az egyik legkeresettebb ingatlantípusnak 2024-ben.
Gyakran azonban már olyan hirdetésekkel is találkozhatunk, ahol egy-egy panellakás ára az említettnél jóval csekélyebb mértékben tér el a téglalakásokétól.
Az Otthon Centrum szerint még mindig sokan keresik az úgynevezett „panel kényelmet”, vagyis a jó alaprajzot, kiemelkedő infrastruktúrát és közlekedést, jó lokációt.
Azt is fontos megjegyezni, hogy számos panellakás már olyan mértékű esztétikai és műszaki felújításon, illetve modernizáción esett át, hogy az értéke is jócskán megemelkedett.
Arról, viszont, hogy inkább választanak a vevő egy tégla alapanyagú, kevésbé jó állapotú lakást vagy egy teljeskörűen felújított panelt csak az egyéni igények alapján lehet dönteni.
A teljeskörűen felújított panelek Budapesten és a vidéki nagyvárosokban is jellemzően egy, másfél hónap alatt kelnek el.
Az OC adatai alapján Budán 33, Pesten 41, míg a vidéki városokban 50 nap az átlagos értékesítési idő.
A legdrágább panel Budapesten a XI. kerületben talált gazdára 64,5 millióért.
A vidéki városokban pedig 550 ezer forint körül alakult a négyzetméterár.
Ezek az árak 20-25 százalékkal magasabbak, mint az átlagos állapotú vagy felújításra szoruló panelek esetében.
Egy panellakás esetében a tömb elhelyezkedése jelentősen hozzájárul a luxusmegítéléshez, valamint a lakóközösség sem mellékes.
Nagy a különbség egy városszéli lakótelep és egy, a belvároshoz közeli vagy kedvelt városrészben, jó földrajzi adottságokkal rendelkező helyen épült tömb között.
Budapesten egyedi panorámát kínál a XIII.
Az OC adatbázisa alapján a főváros budai oldalán a XI. kerületben a legdrágább a panellakások átlagos négyzetméterára (átlagosan 876 ezer forint).
Ezzel szemben a pesti oldalon a XIII. kerületben 813 ezer forint az átlagár.
A XIV. kerületben 760 ezer, a III. kerületben 728 ezer, míg a IV. kerületben 686 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár.
A legkedvezőbb áron a dél-pesti kerületekben (XX. és XXI.
A vidéki nagyvárosok közül Veszprém a legdrágább (620 ezer forint/négyzetméter), melyet Debrecen követ (610 ezer forint).
A további sorrend Székesfehérvár (583 ezer), Sopron (560 ezer), Győr (550 ezer).
Salgótarjánban már 15 millió forintért is lehet kapni egy átlagos méretű panelt, míg a legdrágábban kínált panel a főváros XII.
„Meghökkentő és nem is általános, amikor egy panellakás ára meghaladja a 100 millió forintot, hiszen ez az árcédula a belépőkategória egy, a mai kor követelményeinek megfelelő budapesti családi ház esetében.
A kétezres évek elején a panel szitokszónak számított a lakáspiacon.
Az ingatlanárakban 2015 óta bekövetkezett háromszoros szorzó hatására felértékelődtek a megfizethető és funkcionális lakástípusok.
„Utóbbit úgy lehet érzékeltetni, hogy egy panellakás esetében - mint egy házgyári technológia - nem nagyon beszélhetünk felesleges, kihasználatlan területről.
Balogh László rávilágított, hogy korábban sokan nem szimpatizáltak a házgyári technológiával és idegenkedtek a panelházaktól a rendkívül kedvezőtlen fogyasztásuk miatt.
A rendszerváltás óta több hullámban megvalósuló panelprogram keretében ezt a hátrányt igyekeztek eltüntetni azáltal, hogy a tömböket korszerű szigeteléssel, valamint nyílászárókkal látták el.
Vannak olyan települések, ahol az összes panellakás átesett az említett ráncfelvarráson.
Az Otthon Centrum szakértői szerint nem feltétlenül jelent előnyt egy panelprogramos ingatlan.
Hőszigetelés szempontjából a panelházak (a felújítottak kivételével) korszerűtlenek, pazarlók.
A távhőnek elsősorban az energiaárak vonatkozásában most van előnye, de ez megváltozhat.
Ezen fűtési mód megítélése változott, vannak új építésű lakások is, amelyeket távhőre kapcsolnak.
Szintén fontos szempont, hogy a távhőt nem érintette a rezsicsökkentés részleges kivezetése - márpedig a panellakások távfűtéssel üzemelnek.
Az ingatlan.com adatai szerint a házgyári lakások kínálata jelentősen bővült az elmúlt négy hónapban.
Szintén nőtt az eladó panelek száma a vármegyeszékhelyeken: négy hónap alatt 15 százalékkal bővült a kínálat, így januárban majdnem 14 ezer lakásból válogathattak a vevőjelöltek.
Az átlagos négyzetméterár 550 ezer forintot tett ki, ami lényegében megegyezik a szeptemberi értékkel.
Eladó luxus ingatlan! Na predaj!
A luxusadó és a jövő
A Világgazdaság birtokába jutott luxusadóról szóló törvénytervezet szerint az új adó valójában egy érték alapon működő ingatlanadó lenne.
Az új adó nem érintené a vállalkozási célú ingatlanokat.
Az önkormányzatok bevételét gyarapító új adó bevezetését a kormány június végén, a száz lépés programja keretében bejelentett ötéves adócsomagja tartalmazta.
A százmillió forintnál nagyobb értékű ingatlanok megadóztatását célzó törvénytervezetre már a koalíciós képviselők is áldásukat adták, így az rövidesen a parlament elé kerül.
A kormány az új adó bevezetését a társadalmi igazságossággal, valamint a vagyonarányos közteherviselés érvényre juttatásával magyarázza.
A tervek szerint luxusadót a magánszemély tulajdonában álló, illetve javára bejegyzett vagyoni értékű joggal terhelt, százmillió forint számított értéket meghaladó lakóépületnek minősülő épület, épületrész után kellene fizetni.
Az adó mértéke a százmillió forint feletti rész 0,5 százaléka.
A fő szabály szerint az adókötelezettség a használatbavételi engedély kiadását követő év első napjától keletkezik, s azt terheli, aki az év első napján a tulajdonos, illetve a vagyoni értékű jog birtokosa.
Az adót - a helyi adókhoz hasonlóan - évente kétszer, március 15-ig, illetve szeptember 15-ig kellene fizetni.
tags: #100 #millios #luxus #haz