Osztatlan közös tulajdon hitelfelvétel: használati megosztási szerződés és banki követelmények
A banki hitelfelvétel során az igénylő jövedelme és hitelképessége mellett az ingatlan jogi státusza is döntő szerepet játszik - különösen, ha osztatlan közös tulajdonról van szó.
Ilyen esetekben a használati megosztási szerződés megléte vagy hiánya alapjaiban befolyásolhatja az ügylet kimenetelét.
Mi az a használati megosztási szerződés?
A használati megosztási szerződés egy írásos megállapodás az osztatlan közös tulajdonosok között, amely rögzíti, hogy ki mely részeit használhatja az adott ingatlannak kizárólagosan vagy közösen.
Ez lehet például lakrészekre, kertrészekre, parkolóhelyre vonatkozó pontos felosztás.
Miért számít ez a banknak?
A bank jogi és értékbiztonságot akar látni a fedezetként bevont ingatlan mögött.
Hiányzó vagy informális (pl. Egyes bankok kizárólag akkor hiteleznek osztatlan közös tulajdonú ingatlant, ha jogi megosztás is van, nemcsak használati.
Mire érdemes figyelni hitelfelvétel előtt?
Hitelfelvétel előtt érdemes előre tájékozódni arról, hogy az adott bank milyen feltételeket támaszt az osztatlan közös tulajdonra vonatkozóan, és kér-e használati megosztási szerződést.
Fontos tudni, hogy ezek az elvárások pénzintézetenként eltérhetnek, ezért nem érdemes általános sablonokra hagyatkozni.
A szerződés elkészítéséhez mindenképp ajánlott ügyvéd vagy ingatlanjogban jártas szakember segítségét kérni, hogy a dokumentum megfeleljen a banki követelményeknek.
Emellett célszerű előre egyeztetni az értékbecslővel is, hogy milyen formátumban és tartalommal fogadja el a dokumentációt, így elkerülhetők a későbbi kellemetlenségek és elutasítások.
Kiemelendő, hogy a legtöbb bank osztatlan közös tulajdon esetén kéri a használati megosztási szerződés benyújtását, különösen, ha az ingatlanon belül nem külön albetétként szereplő lakásra igényelnek hitelt.
A használati megállapodás bizonyítja, hogy a hiteligénylő pontosan mely részt használja kizárólagosan - ez alapvető feltétel az értékbecsléshez és a fedezetként való elfogadáshoz.
Mit tartalmazzon egy bank által elfogadott használati megosztási szerződés?
A bankok által elfogadott használati megosztási szerződésnek világosan és részletesen kell meghatároznia az ingatlanon belüli használati viszonyokat.
A kizárólagosan használt részek pontos megjelölését (pl. lakrész, garász, közművek, közös területek) és a dátumot és minden érintett fél aláírását.
Minél pontosabban körülírt a megosztás, annál nagyobb eséllyel fogadja el a bank.
Milyen esetekben utasíthatja el a bank a hiteligénylést osztatlan közös tulajdon esetén?
A bank elutasíthatja a hiteligénylést, ha nincs írásos, megfelelő tartalmú használati megosztási szerződés, vagy ha a dokumentum nem felel meg a belső elvárásaiknak (pl. hiányzik a térképmelléklet vagy nincs ügyvéd által ellenjegyezve).
Szintén problémát jelenthet, ha a kizárólagos használati jog átfedést vagy vitás területet tartalmaz, amit a bank nem tud egyértelműen értékelni.
A dokumentum megléte a banki hitelbírálat sikerét is jelentősen segítheti, és az Ön érdekeit is védi hosszú távon.
Elképzelhető, hogy egy osztatlan közös ingatlanban szeretnénk lakást vásárolni.
Az osztatlan közös tulajdon azt jelenti, hogy az adott lakás nincs jogilag teljes mértékben elkülönítve az épületben található többi lakástól.
Ez megbonyolíthatja a lakásvásárlást, a hitelfelvételt.
A helyzet még nehezebb, ha az épület egy másik lakásának már korábban is mi voltunk a tulajdonosai.
Összeszedtük, hogy mire kell figyelni ebben a helyzetben.
Amikor lakást keresel találkozhatsz az osztatlan közös tulajdon kifejezéssel.
Ez azt jelenti, hogy a kiszemelt lakás nincs külön albetéten, nincs külön tulajdoni lapja.
Ez nem is jelent alapvetően problémát, hiszen mindenki csak a saját lakását használná.
Lehetnek közös részek is - lépcsőház, udvarrész -, melyek használatáról pedig megállapodást lehet kötni.
Ezért a bankok használati megosztást kérnek be, melyből kiderül, hogy a tulajdonosok külön-külön melyik önálló lakást birtokolják.
Csatolni szoktak hozzá rajzot is, melyen megjelenítik az egyes lakásokat és jelölik azok tulajdonosait.
Használati megosztási szerződést abban az esetben lehet kötni, ha egy osztatlan közös ingatlanban több önálló lakóegység van, melyeknek mások a tulajdonosai.
Fontos, hogy önálló lakások szerepeljenek a megállapításban, a bankok általában elvárják az önálló forgalomképességet, a külön bejáratokat, de a közüzemi szolgáltatások elkülönült használatára - külön mérőórák, vagy megállapodás a fogyasztás felosztásáról - is kell valamilyen megoldás.
A bank a használati megosztás és vázrajz alapján már tudja, hogy melyik ingatlant szeretnénk megvásárolni.
A lakáshitelhez kapcsolódó jelzálogjogot is úgy jegyzik be az ingatlanra, hogy abból egyértelműen kiderüljön, az csak a mi tulajdonrészünkre vonatkozik.
Bonyolultabb a helyzet, ha már van tulajdonunk az ingatlanban, ami mellé szeretnénk újabbat vásárolni.
Példaként vegyünk egy háromlakásos osztatlan közös tulajdonban lévő házat.
Ebben az esetben használati megosztást csak a harmadik tulajdonossal tudok kötni.
Ez hitelfelvételnél jelenthet problémát, ugyanis ebben a helyzetben az általunk birtokolt teljes tulajdonrészt meg kell terhelnie a banknak a hitellel.
A bankok ugyanis nem szeretik, ha a fedezeti ingatlant már más pénzintézet hitele terheli.
Így két megoldási lehetőségünk maradt.
1. Ugyanattól a banktól igényeljük meg az új hitelt is, melytől korábban is felvettük a kölcsönün.
2. Megkereshetjük a legkedvezőbb hitelkiváltási kölcsönt, majd abból előtörleszthetjük meglévő hitelünket.
Osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok esetében elég sok buktató lehet.
Ha ilyen ingatlanban szeretnél lakást vásárolni, akkor érdemes lehet a Bankmonitor szakértőivel felvenni a kapcsolatot.
Magyarországon rendkívül sok az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan, Budapesten például nagyobb lakóingatlanoknál is előfordul, ahol még nem történt meg a társasházzá nyilvánítás.
Szerencsére ezekre is igényelhető Otthon Start hitel, ám pár dologgal tisztában kell lenned, hogy sikeresen vedd az akadályt.
Az ingatlannak rendelkeznie kell saját bejárattal.
Besorolás szerint lakóingatlannak kell lennie.
Különálló mérőórákat kell felszerelni.
Az ingatlannak forgalomképesnek kell lennie.
Ez azt jelenti, hogy a lakás nyilvántartási státusza rendezett.
Rendelkezned kell ügyvéd által ellenjegyzett és a tulajdonosok aláírásával ellátott használati megosztási szerződéssel.
Be kell nyújtanod a bank felé a lemondó nyilatkozatokat.
A fenti feltételek teljesülése esetén nemcsak Otthon Start hitelt, hanem CSOK Pluszt, vagy akár a Falusi CSOK-ot is igényelhetsz.
Vagyis kombinálhatod a támogatásokat, kihozva belőlük a maximumot.
Nem vagy jogosult az Otthon Start hitelre!
Ha később éred el az elvárt 2 éves biztosítotti jogviszonyt, ugyanúgy igényelhetsz.
Nem vagy jogosult az Otthon Start hitelre!
Igyekezz minél előbb rendezni a még fennálló tartozásod.
Ha jogosult vagy az Otthon Start hitelre, akkor akár 50 millió forint lakáshitelt is igényelhetsz fix, 3%-os kamattal.
A hitel futamideje akár 25 év is lehet, így az 50 millió forint hitelösszeg havi törlesztője 237 ezer forint körül lesz!
.........
Az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanokra vonatkozó hitellehetőségek és a használati megállapodás kritériumai sok részletben eltérhetnek bankonként.
A CSOK rendelet szerint az osztatlan közös tulajdon nem kizáró ok, de az igénylésnél nyilatkozni kell róla, hogy a CSOK-kal érintett lakásra vonatkozóan „a támogatott személynek az ingatlan-nyilvántartásban nyilvántartott kizárólagos használati joga áll fenn”.
Ha Ön osztatlan közös tulajdonú ingatlant szeretne megvásárolni, vagy osztatlan közös tulajdonú ingatlanra szeretne szabad felhasználású jelzáloghitelt felvenni, néhány dologgal érdemes tisztában lennie.
Mi az az osztatlan közös tulajdon?
Az osztatlan közös tulajdon lényege, hogy az ingatlan jogilag egy nagy egységet képez, annak több, egyenrangú tulajdonosa van.
Még ha fizikailag például két külön bejáratú, külön használható ingatlan részről van szó, az jogi értelemben egyetlen ingatlannak számít.
A másik megoldás a használati jogi megállapodás, amelynek keretében a tulajdonosok írásba foglalják, hogy ki melyik ingatlan részt használja, ezt pedig egy helyszínrajzzal, vagy vázrajzzal is alátámasztják.
Mind lakáshitel (tehát amikor Ön kíván ilyen ingatlant vásárolni), minden szabad felhasználású jelzáloghitnel elérhető osztatlan közös tulajdonú ingatlanra.
Osztatlan közös tulajdonú ingatlan, mint hitelfedezet: Mik a banki feltételek?
CSOK Plusz és Falusi CSOK: Finanszírozható belőlük az osztatlan közös tulajdonú lakás?
Minden bank finanszíroz osztatlan közös tulajdont?
Mi az a "albetéten belüli osztatlan közös tulajdon" és mi a helyzet a finanszírozásával?
Ingatlanvásárláskor előfordulhat, hogy a kinézett lakóingatlan - akár új, akár használt - osztatlan közös tulajdonban van.
Ez azt jelenti, hogy a telken több önálló lakás (vagy telekrész) osztozik ugyanazon a helyrajzi számon.
A jó hír, hogy az osztatlan közös tulajdonlási forma nem zárja ki az ingatlan lakáshitelből történő megvásárlását.
Ilyenkor azonban a bankok néhány extra feltételt szabnak, amire érdemes felkészülni.
- Az osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetén a használati megosztás és a vázrajz kötelező, és az albetétre vonatkozó rész is meg kell, hogy legyen.
- Az ingatlannak önálló bejárattal és önálló közműcsatlakozásokkal kell rendelkeznie.
- A bank kizárólag olyan fedezetet ismer el, amely önálló használhatóságot és forgalomképességet bizonyít.
Ha osztatlan közös tulajdonú ingatlanra szeretnél hitelt felvenni, a használati megosztás elkészítése vagy meglétének ellenőrzése a legfontosabb lépés.
Érdemes tudnod, hogy a legtöbb bank rendelkezik részletes tájékoztatóval vagy mintával, amely segíthet a használati megosztás megalkotásában.
Mindenképp szerezd be ezt, és add oda a megállapodást készítő ügyvédnek, hogy biztosan olyan dokumentum készüljön, amit a bank el fog fogadni.
tags: #osztatlan #kozos #tulajdon #hitel #felvetel