Osztatlan közös tulajdon kizárólagos használati jog földmérő által rendezett megosztása

A társasházi lakás vásárlása tárgyában írt cikkünk folytatásaként az ingatlan adásvételi szerződés kisokosának kontextusában vizsgáljuk a kizárólagos használati jog fogalmát, amely alapvető különbséget jelent a közös és a külön tulajdon között. A kizárólagos használati jog lényege az, hogy a társasház adott része - bár közös tulajdonban van - annak tulajdonosa kizárólagosan használhatja anélkül, hogy a többi tulajdonostárs ezt a használatot megakadályozná. A gyakorlatban ilyen például a kert egy része, a teremgarázs-beálló, a tároló vagy más közös területnek minősülő ingatlanrész kivételes használata lehet.

A közös tulajdon és a kizárólagos használati jog alapelvei

  • Külön tulajdon a tulajdonostársak nevére, külön tulajdoni lapon nyilvántartott részeket jelenti (lakások, irodák, garázsok, tárolók).
  • A társasházi közös tulajdon pedig minden olyan rész, amely nincs külön tulajdonban: kert, lépcsőház, tető, padlástér.
  • A kizárólagos használati jog csak akkor keletkezik dologi jogi hatállyal, ha bejegyzése alapján jogilag érvényesíthető; ennek bejegyzése konstitutív hatályú, vagyis a jog a bejegyzéssel jön létre.
  • A földhivatal és az ingatlan-nyilvántartás új szabályozása lehetőséget ad a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzésére, így a jog közhitelesen nyilvánvalóvá válhat.

Fontos megjegyezni, hogy az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés még nem jelenti automatikusan a használati jog minden részletének rendezését. A bankok és más pénzügyi intézmények gyakran megkövetelik a használati megállapodást és a vázrajzot a finanszírozás feltételeként. A jogi fejtegetés szerint a kizárólagos használati jog gyakorlati tartalma és az ahhoz kapcsolódó jogviszonyok rendezése külön megállapodást igényelhet.

A gyakorlatban előforduló helyzetek és tipikus problémák

  • Új építésű társasházaknál gyakori, hogy a vevőnek terembérlő vagy tároló használati joga jár, amelynek önálló helyrajzi száma hiányozhat. Ilyenkor ellenőrizni kell a társasházi alapító okiratot és az SZMSZ-t, mert gyakran előfordul, hogy nincs írásos jogalap a kizárólagos használatra.
  • A felek közötti kommunikáció és a jogi dokumentáció tisztázatlansága esetén fennáll a jogvita kockázata: a kizárólagos használati jogot nem garantálhatja csak a beruházó adásvételi szerződésbe foglalt felhatalmazása.
  • A földhasználati jog bejegyzése (ha több épület található az ingatlanon belül) külön szabályozás alatt áll, és részben megengedheti az időbeli használati megosztást is, de ez kifejezetten függ a megállapodástól és az ingatlan-nyilvántartási eljárástól.
  • A bankok gyakran kérik a használati megállapodást és a záradékkal ellátott vázrajzot, hogy biztosítsák a finanszírozás folyamatosságát és a hitelbiztosítékot.

Jogszabályi háttér és jogi megfontolások

A 2021. évi C. törvény (Új Inytv.) és a hozzá kapcsolódó végrehajtási rendeletek jelentős változásokat hoztak a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzésében. A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése dologi jogot hoz létre, amely a jövőbeni tulajdonosokra és harmadik félre is kötelező hatályú lehet. A bejegyzés térbeli vagy időbeli megosztást is rögzíthet, és pontos okiratokra van szükség az eljárásban (például közgyűlési határozat, bírósági határozat, vagy közös megegyezés).

A földmérő által készített változási vázrajz és a kapcsolódó dokumentumok alátámasztják a használati jog tartalmát, és ennek alapján a földhivatal a bejegyzést elvégzi. A vázrajz lehetőséget ad a területek megfelelő jelölésére, legyen szó térbeli határok megállapításáról vagy időbeni megosztásról. Az Inytv-vhr. 20.§ és 24.§ pedig részletezi, hogy mit lehet és mit nem lehet bejegyezni, és hogyan kell feltüntetni az okiratokat, amelyek megalapozzák a használati jog bejegyzését.

Gyakorlati útmutató a vásárlóknak

  1. Ha egy lakás vásárlása során kizárólagos használati jogkal érkező megbízók tájékoztatnak bennünket egy teremgarázs-beálló vagy tároló létezéséről, minden esetben ellenőrizni kell a társasházi alapító okiratot és az SZMSZ-t, és tisztázni kell, hogy önálló helyrajzi számmal rendelkezik-e az ingatlanrész.
  2. Fontos, hogy a beruházó által az adásvételi szerződésbe foglalt kizárólagos használatról szóló rendelkezés önmagában nem keletkeztet jogot; szükséges a felek közötti írásbeli megállapodás, amelyet a földhivatal is észlelhet és nyilvántartásba vehet.
  3. Ha a használati jog bejegyzése felmerül a finanszírozás során, akkor a banki követelményeket szem előtt tartva érdemes egy részletes használati megosztási megállapodást és egy pontos vázrajz elkészíttetni.
  4. Áttekintésre érdemes az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok között megkülönböztetni a használati jogot a földhasználati jognál, és megérteni a közhiteles bejegyzés következményeit.

Tájékoztató rész: vázrajzok és felhasználásuk

A változási vázrajzokat nem minden esetben szükséges benyújtani, például egyszerű használati megosztások esetén ez nem kötelező. Azonban ha a felek ingatlan-nyilvántartási eljárás során kívánják rendezni a használati viszonyokat, vagy ha a földhasználati jog bejegyzésére van szükség, akkor kiemelten fontos lehet a vázrajz. A vázrajzok típusai közé tartozik a használati megosztási vázrajz, jogok és tények bejegyzéséhez készített vázlat, épületfeltüntetési vagy telekalakítási vázrajz, és számos más típus, amely a földhivatali nyilvántartás pontosítását szolgálja.

Infografika: Hogyan alakul ki a kizárólagos használati jog a közös tulajdonban

Kapcsolódó jogi példák és döntések

A Kúria 2021-es BH döntése rámutat arra, hogy a közös tulajdon kizárólagos használatában a tulajdonostársak jogai egységesen érvényesíthetők, és a használati díj vagy bevétel megosztása a tulajdoni hányadok szerint történik, ha nincs más megállapodás. A jogvita során a felek közötti használati rend kialakítása önkéntes volt, és a hagyatéki eljárásban is megállapodás született. E döntés rávilágít arra, hogy a használati jog megállapodása és a közös tulajdonból származó bevételek felosztása komplex jogi kérdés, amely a tulajdoni hányadok és a megállapodás tartalmától függ.

Gyakorlati tanácsok a felkészült vásárlóknak

  • Részletesen vizsgálja át a társasházi alapító okiratot és az SZMSZ-t a kizárólagos használati jog vonatkozásában; ne hagyja figyelmen kívül, ha nincs önálló helyrajzi szám a használati részekre.
  • Ha a használati jog kialakítása érdekében vázrajz szükséges, kérjen hivatalos változási vázrajzot az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz és a földhivatalhoz benyújtandó dokumentumok részeként.
  • Értékelje, hogy a használati jogról szóló megállapodás összegszerű kártérítést vagy összegszerűen meghatározott értéket is tartalmazhat, amely a vevő védelmét szolgálhat egy esetleges jogvita esetén.
  • A finanszírozótól érkező követelményeket előre mérlegelje: szükség lehet a használati megállapodás és vázrajz meglétére a hitelnyújtás feltételeként.

Ha kérdése van a kizárólagos használati joggal kapcsolatosan, keresse fel jogi tanácsadásunkat.

tags: #osztatlan #kozos #tulajdon #kizarolagos #hasznalati #jog

Népszerű bejegyzések: