Társasházi erkély felújítás: tudnivalók, felelősség és kivitelezés
A társasházi lakásfelújítás során nem csupán saját szempontjaink, például a belső terek átalakítása a feladatunk, hanem az is, hogy harmonikusan együttműködjünk a lakóközösséggel és betartsuk az ide vonatkozó szabályokat. Itt nem csak rólunk van szó: a szomszédok nyugalma, a közös területek állapota és a házirendek mind meghatározóak. Egy rosszul szervezett felújítás nemcsak konfliktust szülhet, de akár jogi következményekkel is járhat, ezért elengedhetetlen az alapos előkészítés és az átlátható egyeztetés.
Egy társasházban a felújítás nem kizárólag a lakás tulajdonosának döntése. Az átalakítási munkákhoz szükséges engedélyek, egyeztetések és az előírások betartása elengedhetetlen. A közös képviselő tájékoztatása az első és legfontosabb lépés, hiszen ő az, aki közvetlen kapcsolatot tart a lakóközösséggel, valamint a társasház szabályozási háttere között. De milyen esetekben szükséges tőle vagy más hatóságtól engedélyt kérni, és mi a teendő, ha egy szomszéd ellenvetést tesz?
A társasházi lakásfelújítás során nem minden munkálathoz kell hivatalos engedély, de természetesen vannak olyan tevékenységek, amelyek engedélykötelesek a közös tulajdonra, az épület statikai állapotára vagy a lakóközösség nyugalmára gyakorolt hatásuk miatt. Ezeket a szabályokat az építési jogszabályok, a társasház alapító okirata, a házirend és sok esetben az építési hatóság is meghatározza.
A „megértési határidő” egy olyan időszakot biztosít a szomszédoknak, amikor a felújítás kezdete előtt még jelezhetik kifogásaikat vagy különleges kéréseiket. Az értesítésben célszerű pontosan megadni, hogy például 3-5 nap áll rendelkezésükre a visszajelzéshez. Ha például kisgyermek miatt kérne csendes időszakot valaki, akkor ilyen esetben ezt még a munkálatok megkezdése előtt kezelni tudjuk.
A társasházi erkély felújítása az egyik leggyakrabban vitatott kérdés a lakóközösségekben. Sok tulajdonos bizonytalan abban, hogy a beállványozás, a korlátcsere vagy a szerkezeti javítás a társasházat terheli-e, vagy a tulajdonos saját költségén kell megoldania. Ebben a cikkben egyszerűen és jogilag pontosan összefoglaljuk, mire számíthat.
Mi számít közös tulajdonnak az erkélyen?
A társasházi törvény (Tht.) szerint minden olyan épületrész, ami az épület szerkezeti részéhez tartozik, közös tulajdon. Ennek alapján a társasházi erkély felújítása során a következő elemek általában a társasház felelősségébe tartoznak:
- az erkély vasbeton lemeze és alátámasztása
- a korlát, ha az az épület homlokzati szerkezetéhez kapcsolódik
- állványozás, ha azt szerkezeti javításhoz kell biztosítani
A panelépületek esetében az erkély betonszerkezete rendszerint a társasház közös tulajdonába tartozik, mint teherhordó szerkezeti elem. Amennyiben az erkély nem kizárólag a lakáshoz épített utólagos szerkezet, hanem a homlokzat szerves részét képezi, és szerepel az épület eredeti terveiben, akkor karbantartása és állagmegóvása a közösség, vagyis a társasház kötelessége. Ennek megfelelően a lehulló betondarabok, illetve a szerkezeti károk elhárítása is a társasház feladata. A közös költségből kell fedezni az ilyen javításokat, és ha balesetveszély áll fenn, haladéktalanul intézkedni szükséges.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 1. § (2) bekezdése szerint az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát, a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljáró szolgáló helyiségen belül van. Ennek alapján az erkélyek szerkezeti részei: korlátok és üveglapok is közös tulajdonban vannak, kivéve az erkélyek járólapjait.
A társasházi törvény (Tht.) szerint az alapok, lábazatok, szigetelések, vízszintes- és függőleges teherhordó szerkezetek, szellőzők, kémények, homlokzatok, járdák, lépcsők, bádogos szerkezetek a társasház közös tulajdonát képezik. Ha egy lakásnak 53 m2 alapterülete van, és ehhez tartozik egy 3,72 m2 alapterületű loggia, ami valójában egy homlokzatból kiálló panel erkély, akkor annak szerkezeti elemei a társasház közös tulajdonát képezik.
A társasházak néhány közös képviselőjének álláspontja szerint az erkély korlátja és annak üvegezése társtársasházi közös tulajdonban lévő vagyontárgy, mert az a homlokzat része és homlokzatot az alapító okirat II. pontja a közösség osztatlan közös tulajdonába sorolta. Igaz, ugyanúgy a homlokzati falba vannak beépítve az ablakok is, amelyek üvegezését a tulajdonosok végzik a közös képviselők véleménye szerint.
Mi tartozik a tulajdonos feladatkörébe?
Az erkély esztétikai és használati elemei általában a tulajdonos feladatai közé tartoznak. Példák a tulajdonosi kötelezettségekre:
- burkolatcsere, csempézés vagy padlólapok javítása
- vízszigetelés (ha az a lakás használati részét szolgálja)
- vakolat, festés, dekoráció
- korlát festése, ha az nem az épületszerkezet része (ha a korlát leszerelhető, nem fixen rögzített, akkor a korlát felújítása is a tulajdonos kötelezettsége!)
Ha a tulajdonos saját burkolatcserét végez, az ezzel járó beállványozás költsége is általában őt terheli.
Ha például az erkély burkolatával van gond, akkor a közös képviselő azt fogja mondani, hogy annak felújítása a lakás tulajdonosának kötelessége. Ekkor haladéktalanul végeztessük el a javítást, vagy - anyagi forrás hiányában - ne használjuk az erkélyt.
Általános irányelvek az állványozásról
Gyakori kérdés: ki fizeti az állványozást? A válasz attól függ, miért kell az állvány:
- Ha az erkély szerkezeti felújítása miatt szükséges (pl. vasbeton repedés, korrodált vasalás), a társasház finanszírozza az állványozást.
- Ha a tulajdonos saját, esztétikai jellegű munkát végez (burkolat, festés), akkor a beállványozás költsége rá hárul.
Társasházi erkély beépítése
Társasházi erkély beépítése esetén gyakran felmerül: kell-e rá építési engedély, kinek a hozzájárulása szükséges, és kit érint a jogi felelősség. Általánosságban az erkély tartószerkezete és a homlokzati elemek közös tulajdonnak számítanak, míg a padlóburkolat, nyílászárók és a belső burkolatok a tulajdonos kizárólagos használatába tartozhatnak.
Az építési jogszabályok szerint engedély szükséges minden olyan beavatkozáshoz, amely az épület homlokzatát, rendeltetését vagy szerkezetét megváltoztatja. A társasház közgyűlésének hozzájárulása szükséges, ha a beépítés közös tulajdont érint (pl. homlokzat, tartószerkezet). Az építési engedélyezési eljárást az önkormányzat építésügyi hatósága bonyolítja. A beépítés különösen problémás lehet, ha az épület műemléki védettség alatt áll, ha a homlokzat egységes arculatát sérti, vagy ha a szerkezet statikailag nem alkalmas a terhelésre.
Összefoglalva: a társasházi erkély beépítése jellemzően engedélyköteles, a közgyűlés hozzájárulása szükséges, és az önkormányzat adhatja meg a jogi engedélyt. Az engedély nélküli munkák kockázatosak és anyagilag is hátrányosak lehetnek.
Kinek a felelőssége az erkély felújítása?
Ahhoz, hogy megállapítható legyen, ki köteles a felújítást elvégeztetni és a költségeket viselni, azt kell meghatározni, hogy ki az erkély tulajdonosa. Az erkély közös vagy külön tulajdont képez-e? A külön tulajdonba kerülő lakásokat az alapító okiratban kell meghatározni.
Ha az erkély állapota az életet és egészséget veszélyezteti, az építésügyi hatóságnak intézkednie kell. A települési önkormányzat jegyzője ilyen esetben elrendeli a jókarbantartásra vonatkozó kötelezettség teljesítését, az erkély felújítását vagy helyreállítását. Ha a tulajdonos nem végzi el az előírt munkákat, a hatóság elvégeztetheti helyette, de a megelőlegezett költségek erejéig az érintett ingatlanra jelzálogjog kerül bejegyzésre.
Probléma általában akkor van, ha az erkély tulajdoni helyzetét az alapító okirat nem rendezi, és sajnos az alapító okiratok túlnyomó többsége hallgat e kérdésről. A tulajdonosok és a társasház egymásra mutogatnak, mindenki a másiktól várja, hogy elvégeztessen az egyébként mindkét fél által elismerten szükséges munkálatokat. A tulajdonosok azzal érvelnek, hogy az erkély az épület tartószerkezetének része, így felújítani is a közös tulajdon szabályai szerint a közös költségből kell.
Dr. Sudár Miklós ügyvéd szerint egy társasházban főszabályként a szerkezeti elemek közös tulajdonba tartoznak. Tehát maga az erkély a lakás tulajdonosáé, de a tartó- és szerkezeti elemei (így a kőkorlát is) a társasház felelősségi körébe tartoznak - hacsak az alapító okirat másképp nem rendelkezik. Ha viszont egy tartóelem meglazul, meghibásodik, akkor a lakás tulajdonosa köteles ezt jelezni a közös képviselő felé.
Gyakorlati tanácsok és kivitelezés
Érdemes átnézni az alapító okiratot és az SZMSZ-t, mert sok társasház részletesebben szabályozza, mit tekint közös tulajdonnak. Jogilag a 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) vonatkozik a társasházi viszonyokra.
Bármilyen meghibásodást, apró rendellenességet észlelünk, jelezzük a közös képviselő felé. Ha például az erkély burkolatával van gond, akkor a közös képviselő azt fogja mondani, hogy annak felújítása a lakás tulajdonosának kötelessége. Ekkor haladéktalanul végeztessük el a javítást, vagy - anyagi forrás hiányában - ne használjuk az erkélyt.
A tulajdonostársak döntését követően pedig megkezdődhet a kivitelezés, a meghibásodott épületelem javítása. Ám gyakran előfordul - hívja fel a figyelmünket dr. Sudár Miklós -, hogy a tulajdonosok közössége megtagadja a javítást, nem fogadja el, hogy az a ház közös felelőssége lenne.
A H-Ép Bau Hungary Kft. szakértői csapata számára az erkély felújítás egyszerre esztétikai és biztonsági beruházás. Több tucat társasház és családi ház erkélyét újították fel Budapesten, ahol a cél az volt, hogy tartós, biztonságos és modern erkélymegoldások szülessenek.
Az erkély felújításának munkafolyamata
- Lakáson belüli közlekedő sáv takarása: Megkezdés előtt gondoskodunk arról, hogy a ház-közlekedők, liftek, lépcsőházak és átjárható sávok teljes egészében védve legyenek.
- Nyílászárók, falak és ajzat takarása: A munkaterület biztonságos elhatárolása: nyílászárók, falak és padlóburkolatok védőfóliával, hogy ne sérüljenek a felújítás során.
- Bontás: A meglévő üvegtáblák biztonságos bontása: a régi, elhasználódott elemek eltávolítása a szerkezetből, a továbbhaladás alapja.
- Felület tisztítás (csiszolás, rozsda marás): A vas- és acélszerkezeteken a korrózió eltávolítása, felületi előkészítés csiszolással vagy rozsda-marrással, hogy a további kezelések tökéletesen tapadjanak.
- Szerkezeti elemek cseréje (amennyiben szükséges): Ha a felmérés kimutatja, hogy egyes szerkezeti elemek túlzottan korrodáltak vagy instabilak, kivágjuk és új acélelemet hegesztünk be, biztosítva a hosszú távú stabilitást.
- Felület kezelés (alapozás és festés): Magas minőségű festékrendszert alkalmazunk: a Tikkurila Temalac sorozat (alkid rendszer korróziógátló pigmentekkel) biztosítja a tartós, esztétikus és ellenálló bevonatot.
Munkáink során kizárólag magas minőségű anyagokat használunk - acélkeretek, korrodálás-ellenálló szerkezetek, biztonsági üveg. Az általunk alkalmazott csavarok rendelkeznek teljesítmény-nyilatkozattal, ezért minden rögzítésre 3 év garanciát vállalunk.
Az árajánlataink tartalmazzák az ún. "Organizációs költséget", amely magában foglalja a kiszállási díjat, a hulladék elszállítás díját és a munkaterület (erkély, lépcsőház, lift, kert-helyiség) takarítási költségét. Munkánk végén a területet tiszta, rendezett állapotban hagyjuk. Precízen, a vállalt határidőn belül dolgozunk.
Társasházi kis erkély felújítás, 1. rész (információk és felbontás)
tags: #panel #erkely #felujitas #tarsashaz