Perfeljegyzés és a közös tulajdon megszüntetése: jogi útmutató és gyakorlati tudnivalók
Közös tulajdon sokszor kényszerhelyzet: örökölt lakás testvérekkel, közös ingatlan egykori házastárssal, vagy osztatlan telkek. Minden ilyen helyzet alapja egy közös tulajdonosi jogviszony, amely nem ritkán konfliktushoz vezet. Sokan nem tudják, milyen lehetőségeik vannak ennek megszüntetésére, és hogyan zajlik maga az eljárás.
Mi a közös tulajdon és milyen jogokat keletkeztet?
A közös tulajdon azt jelenti, hogy egy dolog - tipikusan ingatlan vagy más jelentős értéket képviselő vagyontárgy - tulajdonjoga több személyt illet meg meghatározott tulajdoni hányadok szerint. A közös tulajdon nem csupán jogosultságokat, hanem kötelezettségeket is keletkeztet. Minden tulajdonostárs jogosult a dolog birtoklására, használatára és a hasznok szedésére - a tulajdoni hányad arányában -, ugyanakkor úgy köteles ezeket tenni, hogy se a többi tulajdonostárs joggyakorlását ne zavarja, se azok jogos érdekeit ne sértse.
A közös tulajdon megszüntetésének joga
A közös tulajdon megszüntetésének joga bármelyik tulajdonostársat megilleti, függetlenül attól, hogy mekkora hányaddal rendelkezik. A Polgári Törvénykönyv ugyanis kimondja, hogy: „A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis”. A közös tulajdon megszüntetésére irányuló igény tehát alanyi joga minden tulajdonostársnak, vagyis ebből a célból bármelyik tulajdonostárs megindíthatja az erre irányuló pert a bíróságon, melynek a többi tulajdonostárs így alperese lesz.
Megoldási lehetőségek per nélkül
A leggyorsabb és legolcsóbb megoldás, ha a felek megegyezéssel tudják rendezni a közös tulajdon sorsát. A természetbeni megosztás akkor a legegyszerűbb, ha a tulajdon tárgya fizikailag megosztható, hiszen ilyenkor a tulajdonosok egyszerűen külön tulajdont szereznek a saját részükön. A használati megosztási megállapodásban a tulajdonostársak rögzítik, hogy az ingatlan mely részének használatára melyik tulajdonostárs jogosult. Megfelelő ellenérték fejében eladhatod az ingatlanon lévő tulajdoni hányadodat a tulajdonostársnak.
Bírósági eljárás: mikor és hogyan?
Ha a társtulajdonosok között nincs egyetértés, vagy nincs vevő - tehát az előbbiekben felsorolt lehetőségek közül egyik sem alkalmazható -, a bíróság az árverés útján történő értékesítéssel dönt a jogvitáról. Amennyiben a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni arról, hogyan szüntessék meg a közös tulajdont, a bírósági eljárás válik szükségessé. A közös tulajdon megszüntetésének több jogi módja van: természetbeni megosztás, tulajdoni hányad kivásárlása, az ingatlan közös értékesítése árverésen keresztül, vagy a közös tulajdon társasház-tulajdonná alakítása.
Természetbeni megosztás
Természetbeni megosztás, ha az ingatlan fizikai megosztása lehetséges (pl. külön telkekre osztás). A bírói gyakorlatban ez a módszer akként jelenik meg, hogy ha a közös tulajdonban álló ingatlan természetbeni megosztásának feltételei fennállnak, a megszüntetési módtól eltérni csak kivételes esetben indokolt.
Tulajdoni hányad kivásárlása
A tulajdoni hányad kivásárlása: ha a természetbeni megosztásra nincs lehetőség, akkor az ingatlant megfelelő ellenérték fejében a bíróság valamelyik tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Az általános szabály tehát az, hogy ezt a módot a bíróság csak akkor alkalmazhatja, ha ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs hozzájárul. Ha a bíróság a közös tulajdonnak a tulajdonostárs általi megváltás útján történő megszüntetését rendeli el, nemcsak a felek teljesítőképességét vizsgálja, de törekszik annak biztosítására is, hogy az ellenérték megfizetése ténylegesen megtörténjen.
Közös értékesítés, árverés
Ha sem természetbeni megosztás, sem kivásárlás nem lehetséges, jöhet szóba az egész tulajdon értékesítése - például az egész ingatlan eladása. Abban az esetben, ha a tulajdonostársak az értékesítésben nem tudnak megállapodni, az értékesítés és a vételár felosztása a bíróság ítélete alapján történik hatósági árverés keretében. Árverés esetén a tulajdonostársakat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Az ítéletben megállapított legkisebb vételár a végrehajtás során sem szállítható le.
Társasházzá alakítás
Nagyobb ingatlanok esetében a közös tulajdon megszüntetésének egyik módja a társasházzá alakítás, amennyiben legalább két önálló lakás vagy helyiség kialakítható. A Ptk. 149. §-ának (3) bekezdése megengedi, hogy a bíróság a közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére elrendelje. A közös tulajdonnak társasház-tulajdonná átalakítása esetén a közös tulajdon részlegesen fennmarad ugyan, de a legfontosabb tulajdonosi jogosítványok szempontjából a tulajdon önállósága és kizárólagossága lesz a meghatározó. Az ilyen ítélet gyakorlatilag le is zárja a közös tulajdon megszüntetésének a kérdését, mert a társasház-tulajdon már csak valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával szüntethető meg.
Perbejegyzés az ingatlan-nyilvántartásban: mikor és milyen hatással?
A perbejegyzés azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzik egy ingatlant érintő per vagy eljárás megindítását. Az Inytv. 68. §-a alapján a perbejegyzést főszabály szerint nem a felperes, a sértett vagy más fél külön földhivatali kérelme alapján jegyzik be. A törvény úgy rendelkezik, hogy a bíróság hivatalból rendeli el a per megindítása tényének bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.
Perbejegyzés megindításának esetkörei
- Büntetőeljárás megindításának ténye: külön szabály vonatkozik arra az esetre, ha a bejegyzéssel vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal kapcsolatban bűncselekmény miatt indul büntetőeljárás. Ilyenkor a bíróság az ügyiratok bírósághoz érkezését követő 30 napon belül hivatalból, előzetesen végrehajtható végzéssel elrendeli a büntetőeljárás megindítása tényének bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.
- Ingatlant érintő közigazgatási per megindításának ténye: közigazgatási per esetén a bíróság az iratok beérkezésétől számított 15 napon belül hivatalból elrendeli az ingatlant érintő közigazgatási per megindítása tényének bejegyzését, ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogot, tényt vagy adatot érint.
Perbejegyzés joghatása és következményei
A perindítás tényének bejegyzése önmagában "nem fogja meg" a további kérelmeket, felhívásokat, de csak a folyamatban lévő per eredményétől függő hatállyal történhet meg ezek bejegyzése. Előzetesen végrehajtható végzéssel külön lehet kérni a perbejegyzés teljesítését követően érkezett beadványok intézésére irányuló eljárások felfüggesztését. A perbejegyzést elrendelő végzés ellen fellebbezésnek van helye. Ugyanez igaz akkor is, ha a bíróság a perbejegyzés iránti kérelmet elutasítja.
A perbejegyzés nem marad fenn korlátlan ideig. Ha a perbejegyzés alapjául szolgáló végzést hatályon kívül helyezik, megváltoztatják, vagy jogerősen mellőzik a perbejegyzést, a bíróság a jogerős végzést haladéktalanul, de legfeljebb 8 napon belül megküldi az ingatlanügyi hatóságnak a bejegyzés törlése céljából. Ha a bejegyzett perben olyan jogerős határozat születik, amely ingatlan-nyilvántartási változást tartalmaz, a bíróság a határozaton alapuló változás bejegyzését és a perbejegyzés törlését is elrendeli.
Felfüggesztés: később érkező beadványok elintézésének korlátozása
A perbejegyzés önmagában azt jelzi a tulajdoni lapon, hogy az ingatlannal kapcsolatban per vagy más eljárás van folyamatban. Bizonyos esetekben azonban a bíróság elrendelheti azt is, hogy a perbejegyzés után érkező földhivatali beadványok intézését az ingatlanügyi hatóság függessze fel. Ha perbejegyzéshez felfüggesztés is kapcsolódik, kiegészítő szöveges bejegyzésként fel kell tüntetni azt is, hogy a bíróság a perbejegyzést követően érkezett beadványok intézésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárások felfüggesztését rendelte el.
Ilyenkor a bíróság a perbejegyzés elrendelésével egyidejűleg, előzetesen végrehajtható végzéssel dönthet arról, hogy a perbejegyzést követően érkezett kérelmeket a földhivatal a per jogerős befejezéséig "ne intézze el". Ez a gyakorlatban komolyabb korlátozás, mint maga a perbejegyzés. Nemcsak arról van szó, hogy a tulajdoni lapon láthatóvá válik a jogvita, hanem arról is, hogy a későbbi ingatlan-nyilvántartási ügyek - például egy újabb bejegyzési kérelem - elintézése megakadhat. Ezt polgári perben a felperesnek külön kérnie kell. Büntetőeljárásban a felfüggesztést nem a felperes, hanem az ügyész, a magánvádló, a pótmagánvádló vagy a sértett kezdeményezheti.
Perbejegyzés hatása a jogszerzőkre és a vevőkre
A perbejegyzés figyelmezteti a későbbi jogszerzőket arra, hogy az ingatlan jogi helyzete vitatott. Vevőként ebből az következik, hogy egy elbirtoklással, tulajdonjogi vitával vagy törlési perrel érintett ingatlannál nem elég azt vizsgálni, hogy ki szerepel aktuálisan tulajdonosként a tulajdoni lapon. Azt is meg kell nézni, van-e folyamatban lévő per, volt-e korábbi elbirtoklási vagy tulajdonjogi vita, és a bejegyzett tulajdoni állapot mögött fennállhat-e olyan igény, amelyet a tulajdoni lap önmagában nem magyaráz meg.
Bírói gyakorlat és fontos döntések
A perbejegyzés gyakorlati jelentőségét jól mutatja a Kúria 9/2025. jogegységi határozata is. A döntés kimondta, hogy az ingatlan elbirtoklása iránt indított perben a keresetnek helyt adó jogerős ítélet hatálya nem terjed ki azokra a személyekre, akik a perben nem álltak félként. A jogegységi határozat lényege, hogy az elbirtoklási perben hozott ítélet nem zárja ki automatikusan, hogy egy perben nem álló másik személy később saját tulajdoni igényt érvényesítsen. Ez azért fontos, mert korábban felmerült az az álláspont, hogy ha valakinek az elbirtoklását jogerős ítélet megállapítja, majd ez alapján a tulajdonjogát bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, akkor ezt más, perben nem álló személy már nem vitathatja.
Gyakori tévhitek és gyakorlati tanácsok
Gyakorta találkozunk olyan ügyfelekkel, akik különböző téves feltevéseik miatt tartanak az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló peres eljárás megindításától. Célunk, hogy ezeket a téves feltevéseket, tévhiteket tisztázva, elősegítsük a határozott döntéshozatalt, ezáltal előrelépést tegyünk a korábbiakban tévesen forgalomképtelennek, hasznosíthatatlannak, ezáltal gyakorlati értékkel nem bírónak gondolt osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok használata, hasznosítása felé. Tapasztalataink szerint a hasonló problémával jelentkező ügyfelek az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló pert a filmekből, hallomásból, vagy akár tapasztalatból ismert házassági bontóperekhez hasonlóan tudja elképzelni, holott a per tárgya az ingatlanon fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetése, és annak lehetséges módja, módjai.
Bírósági eljárás jellege és a felek szerepe
A felek jelenléte a tárgyaláson a személyes meghallgatás keretében merül fel szükségképpen, melynek során a bíróság a közös tulajdon megszüntetésének valamennyi módjáról nyilatkoztatja a perben résztvevő feleket. Bár a bíróság a főszabálytól eltérően ezen perben nincs kötve a felek kereseti kérelméhez a döntés meghozatala során, nem dönthet a közös tulajdon megszüntetésének olyan módja mellett, „amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik”. Ennek gyakorlati következménye, hogy a bíróság nem alkalmaz olyan megszüntetési módot, amely a peres felek egyike számára sem elfogadható. Ennek ellenére a bíróság számára a felperes kereseti kérelme természetszerűleg kiindulópontként szolgál.
Speciális jogi kérdések
Érdekes lehet a közös tulajdon megszüntetése abban az esetben például, ha haszonélvezeti jog terheli az ingatlant. A haszonélvezeti jog nem más, mint egy személyhez kötött ún. személyhez fűződő jog; ilyen jogok befolyásolhatják a megosztás, kivásárlás vagy értékesítés feltételeit. Ha a bíróság a közös tulajdont úgy szünteti meg, hogy az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát a másik tulajdonostárs tulajdonába adja és egyidejű teljesítést rendel el, de az ellenérték későbbi megfizetésére határidőt engedélyez, a bíróság a jogerős határozat egyidejű megküldésével köteles megkeresni az illetékes földhivatalt a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése végett.
Praktikus ajánlások az érintetteknek
- Vizsgálja meg a tulajdoni lapot és keresse a perbejegyzést: a perbejegyzés figyelmeztetés a jogi vitára.
- Próbáljon meg peren kívüli megállapodást kötni: használati megosztás, hányad eladása vagy közös értékesítés egyszerűbb lehet.
- Ha perre kerül sor, gondoljon az elővásárlási jogokra és a lehetséges árverési következményekre.
- Konzultáljon ingatlanjogban jártas ügyvéddel: a bírói gyakorlat és a jogi részletek (pl. társasház-átsorolás, egyidejű teljesítés) szakértői kezelést igényelnek.
Hol kérhet segítséget?
A budapesti székhelyű Hódos Ügyvédi Iroda több éves tapasztalattal rendelkezik ingatlanjogi kérdések, öröklési és peres ügyek, valamint összetettebb tulajdonosi viták kezelésében. Irodánkban kiemelkedően fontosnak tartjuk felismerni az esetek között felmerülő párhuzamokat, ismétlődő viselkedési és jogi mintázatokat, kiváltképp, hogy feltárjuk azoknak a jogvita eldöntése szempontjából is releváns részeit, elősegítve ezzel a jogvita lezárását és lehetőség szerint az emberi konfliktusok feloldását. Vegye fel velünk a kapcsolatot bizalommal!
| Megsértés típusa | Lehetséges megoldás | Joghatás a tulajdoni lapra |
|---|---|---|
| Természetbeni megosztás lehetséges | Fizikai megosztás | Tulajdoni hányadok külön bejegyzése |
| Természetbeni megosztás nem lehetséges | Tulajdoni hányad kivásárlása | Új bejegyzés az egyik tulajdonos javára |
| Megállapodás nincs, vevő nincs | Értékesítés árverésen | Árverési vevő bejegyzése, elővásárlási jogok |
| Alkalmas épület | Társasházzá alakítás | Alapító okirat alapján új bejegyzések |
tags: #perfeljegyzes #kozos #tulajdon #megszuntetese