A rad hesz hesz jelentése és építési övezetek jelentősége a magyar szabályozásban
Az építési szabályzatok, illetve helyi építési szabályozások kulcsfontosságú elemei az ingatlanfejlesztésnek és a városrendezésnek.
A helyi építési szabályzat (röviden HÉSZ) a település önkormányzatának által készített jogi dokumentum, amely meghatározza az adott területen végzett építési tevékenység alapvető kereteit.
A helyi építési szabályzat nem csupán formalitás, hanem alapvető jogi keret, amely biztosítja, hogy az ingatlanfejlesztés megfeleljen az adott település fejlesztési koncepciójának, és a környezethez illeszkedő módon valósuljon meg.
Jelen blog célja az ügyfelek tájékoztatása és figyelemfelhívás.
Az idő múlásával a jogszabályok változhatnak, ezért is fontos, hogy ügyvédhez forduljunk, aki naprakész a jogszabályok világában.
Ezen írások nem tekinthetők konkrét állásfoglalásnak.
Kiemelten fontosnak tartjuk az adott jogi szakterületben jártas ügyvéd bevonását a jogi eljárások során.
A Dr. Ökrös Tamás Ügyvédi Iroda országos szinten kínál ügyfélközpontú jogi szolgáltatásokat mind magánszemélyeknek, mind gazdasági társaságoknak egyaránt.
Célunk az ügyfeleink érdekeinek képviselete, legyen szó eseti vagy hosszú távú együttműködésről.
Irodánk munkatársai állnak az Önök rendelkezésére akár személyes ügyvédi tanácsadás formájában Gyömrőn vagy online ügyvédi konzultáció keretein belül.
Dr. Ökrös Tamás Ügyvédi Iroda fő működési területe Gyömrő és annak vonzáskörzete, többek között Péteri, Monor, Üllő, Maglód, Mende, Pécel, Gyál, Vecsés.
A budapesti ügyfeleink érdekében Budapesten az I. Olvasási idő: 6 perc.
Az építési övezeti besorolás ismerete kulcsfontosságú családi házak, nyaralók és telkek esetében.
Az eladók és a vevők nem nagyon tudnak róla, de ami igazán lesújtó tény, hogy az ingatlanközvetítők nagy része még ha tud is róla, nem foglalkozik vele.
Már pedig akár veszel, akár eladsz, elengedhetetlen tudnod a szóban forgó ingatlan építési övezeti besorolását, amennyiben ez családi ház, nyaraló vagy telek.
Ha valaki építkezni akar egy telken vagy például nyaraló helyett állandó ott tartózkodásra akarja használni és felújítani az ingatlant, akkor az építési övezeti besorolás tisztázása nélkül nem szabad se ígérni a vevődnek, sem pedig venni magadnak.
Ebben a cikkben megtudhatod: mi az építési övezeti besorolás?
egy település közigazgatási területét milyen kétféle területbe kell besorolni?
mik a jellemző besorolási típusok beépítésre szánt területek esetében?
mi írja elő az egyes építési övezetek előírásait?
melyek a legfontosabb építési övezeti előírás fajták?
lépésről lépésre útmutató, hogyan derítsd ki egy ingatlan övezeti besorolását?
Mi az építési övezet?
A TÉKA különbséget tesz az építési övezet és az övezet között, és a következőképpen definiálja ezeket:„Építési övezet: a beépítésre szánt területeken belül a területrészek sajátos építési használatának megfelelő besorolás.”
„Övezet: a beépítésre nem szánt területeken belül a területrészek sajátos építési használatnak megfelelő besorolás.”
2025. január 2-től már nem az OTÉK ,vagyis a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről, hanem a TÉKA , azaz a 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról határozza meg az építésekkel kapcsolatos szabályokat és fogalmakat.
Építési övezeti besorolás - Beépítésre szánt terület
A TÉKA szerint a városok és községek közigazgatási területét építési szempontból kétféle területbe kell sorolni: a.) Beépítésre szánt terület, amelyen belüli építési övezetekben az építési telkek megengedett beépítettsége legalább 10% b.) Beépítésre nem szánt terület, amelyen belüli övezetekben a telkek megengedett beépítettsége - kivéve a birtokközpontot és a tanyát, valamint a II. fejezet 6. (2) bekezdésben foglalt esetet - legfeljebb 10% kell
Milyen beépítésre szánt területtípusok vannak?
- Nagyvárosias lakóterület
- Kisvárosias lakóterület
- Kertvárosias lakóterület
- Falusias lakóterület
- Üdülőházas üdülőterület
- Hétvégi házas üdőterület
Ami az általános jelölést illeti, íme néhány példa: Kisvárosias lakóterület jele: Lk, Kertvárosias lakóterület jele: Lke, Falusias lakóterület jele: Lf, Hétvégi házas terület jele: Üh.
Például, ha valahol azt látod, hogy Lke, akkor most már tudod, hogy ez a kertvárosias lakóterület jele.
Egy településen belül egy adott kategórián belül többfajta is lehet, amelyeket a jelekkel különböztetnek meg pl. Lf1, Lf2, Lf3 stb.
Íme példaként Rácalmás település Helyi Építési Szabályzatából egy részlet: Mi határozza meg az egyes építési övezetek előírásai?
Az építési övezetek előírásait az önkormányzatok által megalkotott rendelet, a Helyi Építési Szabályzat írja elő.
Röviden: HÉSZ vagy HESZ.
Melyek az építési övezetekre vonatkozó legfontosabb előírás fajták?
A legnagyobb beépítettség mértéke. Ez az egyik legfontosabb mutatószám, amit vizsgálni kell.
Ha például egy telek mérete 700 nm és a beépítettség mértéke max. 30%, akkor a telken az épület(ek) legfeljebb 210 nm-t foglalhatnak el a telek teljes területéből.
Beépítés módja. Az előírás meghatározza, hogy az adott építési övezetben milyen beépítési módot kötelező alkalmazni.
Példa beépítési módokra: szabadon álló beépítési mód, oldalhatáros beépítési mód, ikres beépítési mód, zártsorú beépítési mód stb.
Legkisebb kialakítható telekméret
Legkisebb kialakítható telekszélesség
Legkisebb zöldfelület mérete
Legnagyobb megengedett épületmagasság
Ezeknek a fogalmaknak a pontos meghatározását a TÉKÁ-ban és a Helyi Építési Szabályzatban keresd!
Miért fontos tudni egy ingatlan építési övezeti besorolását?
Ahogy az előbbiekben szó volt, egy építési övezetnek előírása vannak. Az előírások az építkezés és bővítés kereteit és sok esetben korlátait határozzák meg.
Egy ingatlan értékét jelentősen befolyásolja, hogy milyen övezetbe van besorolva és ennek megfelelően milyen építmény vagy építmények építhetők fel rajta.
Nagyságrendbeli különbség van egy 3%-os beépítettséget megengedő üdülőövezeti és egy 30%-ot megengedő kertvárosias lakóövezeti ingatlan ára között.
Nagyon nem mindegy, hogy kertvárosias lakóterületen vagy üdülőházas üdülőterületen található az ingatlan.
Sokan későn, az ingatlan megvásárlása után, amikor építkezni, bővíteni akarnak, akkor döbbennek rá ennek a jelentőségére.
Hogyan tudhatod meg egy konkrét ingatlan építési övezeti besorolását?
Íme az útmutató lépésről lépésre:
1. lépés: Tudd meg a helyrajzi számot!
Saját ingatlanod helyrajzi számát a tulajdoni lapon találod. Ha pedig vásárolsz, akkor magától az eladótól vagy az ingatlanostól próbáld első körben megtudni!
Ha így nem sikerül, akkor ebben a cikkemben kapsz segítséget ehhez: Hogyan tudom meg a helyrajzi számot?
2. lépés: Szerezd meg az adott település vagy kerület Helyi Építési Szabályzatát!
Hol találod meg a Helyi Építési Szabályzatot (HESZ)?
Egyrészt elvileg meg kellene találni az adott település vagy kerület honlapján, a rendeletek között.
A másik lehetőség megtalálni ezt a fontos rendeletet, a Nemzeti Jogszabálytár, azon belül is az Önkormányzati rendeletek.
Kattints erre a linkre, és ott válaszd ki az adott települést, és írd be „Helyi Építési Szabályzat”!
Íme egy példa. Találomra beírtam Tolna település nevét.
Amint látod, a kereső kihozza a találatokat. Az adott linkre rákattintva megtalálod a HESZ-t.
3. lépés: Keresd meg a térképet is!
A Helyi Építési Szabályzat valamelyik mellékletében keresd meg azt a térképet, amely mutatja az általad keresett helyrajzi számot!
Nézzünk erre is egy példát!
A fenti ábrán azt láthatod, hogy az ott található helyrajzi számú ingatlanok pl. a bal felső sarokban található 150910 helyrajzi számú ingatlan az Lk-1/Ü2 építési övezetbe van besorolva.
Az Lk a Kertvárosias lakóövezet jele (lásd fenti magyarázat).
Az adott építési övezet jelét (esetünkben Lk-1/Ü2) a település Helyi Építési Szabályzata magyarázza meg pontosan.
4. lépés: Keresd meg a jelmagyarázatot is!
A térkép értelmezéséhez fontos lehet Helyi Építési Szabályzat jelmagyarázata. Ez az egyik melléklet szokott lenni.
Részlet egy falu Szabályozási Tervének jelmagyarázatából:
5. lépés: Alaposan tanulmányozd át a HESZ-t!
Helyi Építési Szabályzatot, különös tekintettel a rád vonatkozó építési övezet előírásait, továbbá azokat az egyéb szabályozási elemeket is vedd figyelembe, amelyeket a térkép mutat.
Ilyen lehet például sok egyéb mellett: - Kiemelten mozgásveszélyes terület - Potenciálisan mozgásveszélyes terület - Tájképvédelmi terület - Natura 2000 Kiemelt Jelentőségű Természetmegőrzési Terület stb.
A Helyi Építési Szabályzat és annak mellékletei alapján meg tudod határozni: a számodra fontos ingatlan (akár eladás akár vétel esetén ez szükséges lehet) építési övezeti besorolását,azzal együtt az arra vonatkozó övezeti előírásokat,sőt a további rá vonatkozó egyéb szabályozási elemeket is.
Keresd ki a Google segítségével az adott település építésügyeiben eljáró hatóság elérhetőségét!
Tapasztalatom szerint készségesen válaszolnak.
Ebből adódóan előfordulhat, hogy településképi arculati kézikönyv is készült, amely segíti a fejlesztőket és az építészeket a településképhez illeszkedő elemek kiválasztásában.
A Településképi törvény hatálya 2016 óta meghatározza a településképi kötelezést, és ennek értelmében az önkormányzatoknak tájékoztatási kötelezettségeket és arculati kézikönyvet kell kialakítani, hogy a településképi elvárások egyértelműek legyenek.
Az egyszerű bejelentés alá tartozó épületek esetében az építtető az építkezés kezdetén továbbra sem kerül hatósági kapcsolatba a helyi önkormányzattal, és nincs hatósági eljárás, a szakhatóság nem mond véleményt és nem ad ki semmilyen építési engedélyt.
Második ránézésre azért mégiscsak kinéz valamiféle különbség.
A mostani Településképi törvény ugyanis tartalmazza a településképi kötelezés fogalmát.
11. § (1) Az önkormányzat polgármestere településképi kötelezés formájában - önkormányzati hatósági döntéssel - a településképi követelmények teljesülése érdekében az ingatlan tulajdonosát az építmény, építményrész felújítására, átalakítására vagy elbontására kötelezheti.
A csonka HÉSZ jelenleg is érvényben van, de minden esetben érdemes figyelembe venni a településképi rendeletek előírásait.
Ennek legjobb és legegyszerűbb módja az utánjárás, utánérdeklődés.
A törvény hatályba lépése 2016. július 23., de sok minden hiányzik még ahhoz, hogy egy új, működő rendszer jöjjön létre.
Először is kell még pontosító kormányrendelet, majd pedig az önkormányzatokon a sor, hogy az ez utóbbi által megszabott részletek alapján megalkossák azt a bizonyos településképi arculati kézikönyvet és a Településképi rendeletet.
Ha elkészül és hatályba lép a helyi rendelet, onnantól kezdve az abban megfogalmazott elvárások lesznek érvényesek.
És csak azok, mert ezzel egyidejűleg a korábbi HÉSZ érvényét veszti.
Ha az önkormányzat nem alkot Településképi rendeletet, a régi HÉSZ legkésőbb 2017-ben érvényét veszti.
