Ingatlan-nyilvántartáson Kívüli Tulajdonszerzés Magyarországon
A magyar jogrendszerben az ingatlan-nyilvántartás alapvető szerepet tölt be az ingatlanok jogi helyzetének rendezésében és a tulajdonviszonyok egyértelművé tételében. Azonban léteznek olyan helyzetek, amikor a tulajdonszerzés az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésen kívül történik meg. Ez az "ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés" speciális jogi kategóriája, amelynek megértése elengedhetetlen az ingatlanpiacon való biztonságos mozgáshoz.
A Kúria 2022. évi 84. számú döntése rávilágított arra, hogy élettársak esetén az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés elismerése vagy ítéleti megállapítása nem eredményez további illetékfizetési kötelezettséget.
Az Ingatlan-nyilvántartáson Kívüli Tulajdonszerzés Jogi Háttere
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:37. §-a kimondja, hogy ha az ingatlantulajdonos a tulajdonjogot ingatlan-nyilvántartáson kívül szerezte, igényt tarthat arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Ezekben az esetekben valamilyen tény bekövetkezte eredményezi a tulajdonjog keletkezését, és ily módon az örökös, az elbirtokló, a házastárs, az élettárs stb. tulajdonosnak tekintendő annak ellenére, hogy tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba nincs bejegyezve.
Ezzel szemben, ha valaki adásvétel, csere vagy más szerződés alapján jut az ingatlanhoz, tulajdonjoga csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik, és a bejegyzés időpontjáig legfeljebb kötelmi jogcíme lehet a különböző igények tekintetében.
A perbeli esetben a felek megállapodása hiányában ennek az igénynek az érvényesítése tulajdoni perben történhetett, és a már megszerzett tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése deklaratív hatályú, vagyis joghatály nélküli, a tulajdonszerzést - ellentétben a konstitutív bejegyzéssel - nem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés keletkezteti.
A Kúria rámutatott arra, hogy a perbeli tulajdonjogszerzésre irányadó régi Ptk. az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés számos esetét ismerte (elbirtoklás, ráépítés, közös háztartásban élők, házastársak közös szerzése, élettársi vagyonközösség, öröklés stb.), és aki ilyen módon szerzett tulajdont, igényt tarthatott arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse.
Az Élettársak Tulajdonszerzése és az Illetékfizetési Kötelezettség
A Kúria által vizsgált tényállás szerint a felperes és élettársa társasházi lakást vásároltak 2003-ban az élettárs nevére a felperes különvagyonából. Az élettársi kapcsolat megszakadását követően a felperes keresetet nyújtott be a Fővárosi Törvényszékhez, melyben az ingatlan 80/100 hányadára élettársi közös vagyon jogcímén kérte tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését. A Fővárosi Ítélőtábla részítéletével elrendelte a felperes tulajdonjogának bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba élettársi közös vagyon jogcímén az ingatlan ½ részére.
A Fővárosi Ítélőtábla álláspontja szerint a felek nyilatkozatainak és az ingatlanvásárlás körülményeinek az összevetéséből az a következtetés vonható le, hogy az ingatlanvásárlás a közös szerzés szándékával történt és az élettárs nevére megvásárolt ingatlan nem az élettárs külön vagyonát, hanem az élettársak közös vagyonát gyarapította.
Illetékjogi szempontból vizsgálva a szerzést, megállapítható, hogy a felperes már 2003-ban az adásvételi szerződés megkötésével megszerezte az ingatlan ½ tulajdoni illetőségét ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosként. A visszterhes vagyonátruházásra figyelemmel az illetékkiszabás megtörtént, melyet az ingatlantulajdon teljes egészére megfizettek, nem csupán az ½ tulajdoni hányadra. A felperes élettársa a teljes vagyonszerzésre vonatkozóan teljesítette illetékfizetési kötelezettségét.
A Kúria egyúttal akként foglalt állást, hogy téves az adóhatóság részéről az a felfogás, hogy az élettársak tartoznak elszámolni egymással az illetékfizetés vonatkozásában, mert az államnak a visszterhes vagyonátruházásra tekintettel járó illetékfizetés megtörtént, ennek ismételt, az ½ tulajdoni hányadra történő kiszabására nincs lehetőség. Annak sincs jelentősége, hogy az illetékfizetést melyik fél teljesítette, hiszen nem vitatott, hogy az a teljes ingatlan tekintetében kiszabásra és megfizetésre került.
A Kúria Döntésének Indokai és Következményei
A Kúria döntésének alapjául szolgáló tényállás szerint az élettársak élettársi életközösségük ideje alatt 2003. december 17-én kelt adásvételi szerződéssel az egyik élettárs nevére megvásárolták az ingatlant. A bíróság ítélete szerint a felperes ½ tulajdoni illetősége ingatlan-nyilvántartáson kívül, 2003. december 17-ei adásvételi szerződésen alapul. Az illetékfizetési kötelezettség az Itv. 3. § (3) bekezdés c) pontja alapján az ítélet jogerőre emelkedésének napján, azaz 2018. november 14-én keletkezett.
A Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy mivel a végrehajtási jog bejegyzéséig a felperes tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nem történt meg, a felperes a végrehajtás alá vont ingatlanhányadnak a foglalás alóli feloldását tulajdonjogára alapítottan nem kérheti. Az adásvételi szerződéssel való tulajdon átruházásának - amely nem eredeti szerzés - feltétele a konstitutív hatályú ingatlan-nyilvántartási bejegyzés.
A Kúria hangsúlyozta, hogy a jóhiszeműség fennállása objektív gondossági mérce alapján ítélendő meg. A perbeli esetben a felek megállapodása hiányában ennek az igénynek az érvényesítése tulajdoni perben történhetett, és a már megszerzett tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése deklaratív hatályú, vagyis joghatály nélküli, a tulajdonszerzést - ellentétben a konstitutív bejegyzéssel - nem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés keletkezteti.
Az alperesi nézőpont ellentétben áll az illetéktörvényben megfogalmazott céllal is, miszerint a vagyonszerzéshez kötődő illetékek - az arányos közteherviselés elvének megfelelően - a vagyonszerzésre felhalmozott jövedelem (nyereség) egy részének egyszeri alkalommal fizetendő vagyonadóként történő megfizetése.
Az Ingatlan-nyilvántartáson Kívüli Tulajdonszerzés Gyakorlati Példái
Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosok esetei többféle jogcímen jöhetnek létre:
- Házastársi közös vagyon: A házastársak vagyonközösségének fennállása alatt a házastársak vagyonában meglévő ingatlanról azt kell vélelmezni, hogy azok a házastársak közös vagyonához tartoznak.
- Elbirtoklás: Elbirtoklással akkor szerezhetünk ingatlan tulajdonjogát, ha azt legalább 15 éven át sajátunkként szakadatlanul birtokoljuk.
- Ráépítés, hozzáépítés: Aki jóhiszeműen idegen telekre épít egy épületet, és az épület jóval értékesebb, mint a telek, tulajdont szerezhet.
- Öröklés: Az öröklés az örökhagyó halálával nyílik meg, tehát az örökösök elméletileg már ettől a naptól kezdődően az örökölt ingatlan tulajdonosainak számítanak.
Fontos tudni, hogy az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy vagy az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogot és fel nem jegyzett tényt a jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző, valamint bejegyzési igénnyel rangsorban előrébb álló, jóhiszemű jogszerzővel szemben nem lehet érvényesíteni. Ha a vevő gyorsabb, mint az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos, azaz a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét a földhivatal hamarabb iktatja, akkor a vevőnek nem kell aggódnia, hiszen az ingatlan-nyilvántartáson kívül az ingatlanra vonatkozóan dologi jogot szerzővel szemben nyertes pozícióban van.
| Jogcím | Tulajdonszerzés Jellege | Ingatlan-nyilvántartási Bejegyzés Szükséges? |
|---|---|---|
| Adásvétel, csere | Konstitutív (bejegyzéssel keletkezik) | Igen |
| Házastársi közös vagyon | Deklaratív (a vagyonközösség fennállása alatt keletkezik) | Nem feltétlenül (de javasolt) |
| Elbirtoklás | Deklaratív (a törvény erejénél fogva keletkezik) | Nem feltétlenül (de javasolt) |
| Ráépítés, hozzáépítés | Deklaratív (a ráépítés tényével keletkezik) | Nem feltétlenül (de javasolt) |
| Öröklés | Deklaratív (a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésével keletkezik) | Nem feltétlenül (de javasolt) |
Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosok kérdése kritikus fontosságú lehet az ingatlan vásárlásakor. Az ingatlan-nyilvántartás a legtöbb esetben megbízhatóan tükrözi az ingatlan jogi helyzetét, azonban az elbirtoklás, házastársi közös vagyon, öröklés, ráépítés és hozzáépítés eseteiben ezek a jogok nem feltétlenül jelennek meg a tulajdoni lapon. Fontos, hogy a vevők és eladók tudatában legyenek ennek, és megfelelő óvatossággal, szakértői segítséggel járjanak el, különösen akkor, ha a tulajdoni lap és a valós helyzet között eltérések vannak.
tags: #raepites #ingatlan #nyilvantartason #kivul #tulajdonjog #szerzes