Elbirtoklás vegyes elbirtoklásról és közös tulajdonban szerepéről
Elbirtoklás segítségével nagyon kevesen szereznek tulajdont. Egy adásvétel menete kissé más, sokkal egyszerűbb, ugyanakkor nem lehetetlen elbirtokolni. Érdekes, hogy az elbirtoklásról szoktak hallani laikusok is, csak a pontos feltételeit nem tudják. A jóhiszeműség nem feltétel, hiszen nyilvánvalóan tudom hogy nem az enyém az ingatlan. Az ingatlanok elbirtoklásához arra van szükség, hogy valaki megszakítás nélkül, legalább 15 évig, sajátjaként birtokolja az ingatlant. Ez a követelmény pont nem annyira magától értetődő, mint ahogy sokan gondolják. De első körben elegendő azt tudni, hogy az elbirtoklásnak folyamatosnak kell lennie. Nem elegendő, ha az első és az utolsó évben csinálok úgy, mintha tulajdonos lennék: a külvilág számára folyamatosan úgy kell hogy tűnjön, nekem valami keresnivalóm van ott, azt kell gondolniuk, hogy én vagyok a tulajdonos. Ha az igazi tulajdonos közben tiltakozik az elbirtoklással szemben vagy más módon ő maga tulajdonosként csinál valamit, akkor az elbirtoklást újra kell kezdeni. Az ugyanis megszakad. 15 évnek kell eltelnie ahhoz, hogy az elbirtoklás bekövetkezzen. Az elbirtoklási időt alapvetően elég gyengén szokták dokumentálni. Tipikusan tanúkat szoktak hívni, hogy igazolják az elbirtoklás kezdeti idejét. Nem kell nagy dolgokra gondolni: akkor kezdtük el nyírni a füvet a telken, akkor építettünk kerítést, stb. Nem is a konkrét dátumokra szoktak emlékezni, hanem valami időponthoz kötik: „Amikor március 15-én havazott, már az övé volt a telek” vagy „mikor András napkor disznótoroztunk, a telekről jött át segíteni”, stb. Ha most vág bele elbirtoklásba, érdemes valamilyen módon dokumentálni a dolgot, mert 15 év múlva már nehezebb lesz. A sajátként történő birtoklás azt jelenti amit a neve is. Nem azért nyírja le a füvet, mert bérli valakitől. Nem azért javítja meg a lámpát, mert a szomszéd megkért. Hanem mert - legalábbis úgy csinálunk mintha - sajátja. Elbirtoklásnál legtöbbször nem is tudják a szomszédok, gyakran kiderül, hogy ők azt hitték hogy az elbirtokló megvette a telket. A sajátjaként birtoklás azt is jelenti, hogy nem lehet bérleti vagy más jogviszony az ingatlanra. Hiszen furcsa lenne, ha 15 év bérleti idő után elbirtokolná a bérlő az ingatlant. Bár a legtöbb esetben pert indítanak, ez nem feltétlen kell. Ha a tulajdonos elismeri az elbirtoklást, akkor ebben meg is lehet állapodni: ott annyit írnak a papírba, hogy az elbirtokló elbirtokolta, ezt a tulajdonos elismeri. Perindításnál alapvetően kettő probléma szokott lenni: tipikusan külföldre távozott tulajdonosoknál (akik már jó régen születtek) sok bíróság szokta kérni, hogy igazolják azt, hogy a tulajdonos még él, a másik probléma, ha megszűnt cég a korábbi tulajdonos, akkor jelenleg nincs kit perelni. A megszűnt cég problémája is összefügg azzal, hogy miért igazoltatja a bíróság, hogy él a tulajdonos: a magyar perjog szerint csak olyan személyt lehet perelni, akinek van jogképessége. Akinek nincs jogképessége, azt gondnok sem képviselheti, hiszen - a jog szerint - nem létezik az a személy, akit képviselni kell. Ha megszűnt cég volt az ingatlan tulajdonosa, akkor a jelenlegi szabályozás szerint nem lehet elbirtoklást megállapíttatni. Ha ugyanis olyan ingatlan kerül elő, aminek megszűnt cég volt a tulajdonosa, akkor egy úgynevezett vagyonrendezési eljárást lehet lefolytatni. Ami egy nemperes eljárás, ahol nem lehet kérni az elbirtoklás megállapítását. Csak a dolog árverezését lehet kérni. De ott semmire nem megyünk az elbirtoklással: ki kell fizetni. Nagyon ritka tehát, amikor lehet ingatlant elbirtoklással szerezni. Dr. Krisztián Katalin2026. május 15. • 8 perc olvasás
Az elbirtoklás menete és alapesetei
Az elbirtoklás a tulajdonszerzés egyik speciális formája, amely segítségével - meghatározott idő elteltével - egy ingatlant tulajdonjogát anélkül lehet megszerezni, hogy az ember megvenné, megörökölné, vagy ajándékba kapná azt. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) értelmében elbirtoklásra ingatlan esetében ez az időtartam 15 év, ingó dolgok esetében pedig 10 év után kerülhet sor. Ha az elbirtoklás ideje alatt tulajdonost vált az ingatlan, akkor az elbirtokló saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely jogelődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült. További részletszabályokért olvassa el cikkünket!
Mit jelent a sajátkénti birtoklás és a megszakadás?
A sajátkénti birtoklás azt jelenti, hogy a birtokos úgy viselkedik, mintha a dolog a sajátja lenne, és ezt a benyomást a külvilág felé is kifejezi. A birtoklás megszakad, ha a tulajdonos bírósági úton érvényesíti a jogait vagy ha a tulajdonosi jog gyakorlása megvalósul (például elajándékozza az ingatlant). Az elbirtoklás időtartama akkor sem folyhat tovább, ha a birtoklás megszakad, és újra kell kezdeni a 15 éves periódust. A jogcímes elbirtoklás öt év alatt is bekövetkezhet, ha van érvényes írásbeli szerződés és a tulajdonjog bejegyzésére lett volna lehetőség, valamint a birtokos teljesítette az ellenszolgáltatást.
Jogcímes elbirtoklás és útszolgálat
Az elbirtoklás során lehetőség van jogcímes elbirtoklásra, amely az öt éves időtartamot kínálhatja fel, ha a birtoklás jogcíme (például adásvétel) létező és írásban rögzített. Az útszolgálat elbirtoklása akkor jöhet szóba, ha a használó hosszú ideig belső közlekedési útvonalon átjárási joga alapján használja a másik telkét. A bizonyítás során fontos, hogy a használó és a szolgáltató közötti útvonal és gyakorlati körülmények egyértelműen igazolható legyenek. BH döntések foglalkoznak ezekkel a részletekkel.
A bizonyítás és a peres eljárás
Az elbirtoklás végső soron egy bizonyítási kérdés. A bizonyítékok közé tartozhatnak tanúvallomások, szerződések, fotók és közüzemi számlák. A peres eljárás során a felperesnek bizonyítania kell az ingatlan folyamatos és megszakítás nélküli birtoklását, valamint a jóhiszeműséget. A bíróság megállapítja, hogy az elbirtoklás feltételei teljesültek-e, és ha igen, jogerős ítélet születik, amely alapján bejegyzik a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba.
Különleges helyzetek és az ingatlan oszthatósága
Zártkert elbirtoklása díjtételek és földforgalmi szabályok alá esik, és a közös tulajdon kérdései között különleges megfontolások vannak. Osztatlan közös tulajdonban álló föld tulajdoni hányada - a jogcímes elbirtoklás kivételével - nem birtokolható el, kivéve ha az elbirtoklást az ingatlan valamennyi tulajdonosa elismeri. Tulajdonostárs elbirtokolhat? A Kúria Pfv.20034/2017/5. számú precedensképes határozata szerint ha egy közös tulajdonban lévő ingatlant a egyik tulajdonostárs a többiek beleegyezésével használ, az nem minősül sajátjakénti birtoklásnak, és ezért nem alapozhatja meg az elbirtoklást. A 9/2025. sz. jogegységi határozat kimondja: az elbirtoklási idő két személy vonatkozásában egyszerre nem telhet, de ez bizonyítási kérdés. Összegzésként tehát az elbirtoklás egy összetett jogintézmény, amely zártkertre és közös tulajdonra is kiterjedhet bizonyos feltételek teljesülése esetén.
Az elbirtoklás gyakorlati megközelítése
Az elbirtoklás gyakorlati megközelítése során fontos a jogcímes elbirtoklás és a sajátkénti birtoklás közti különbség megértése, mert ezek különböző feltételeket és időtávokat igényelnek. A jogcímes elbirtoklásban a szerződéses alapokra és az öt éves időtartamra lehet hagyatkozni, ha a bejegyzés feltételei fennállnak. A sajátkénti birtoklásnál pedig a hosszú, 15 éves időtartam a mérvadó, és a birtoklásnak folyamatosnak kell lennie. A jogalkotó és a bíróságok folyamatosan finomítják a szabályokat a konkrét helyzetek tisztázására, például közös tulajdon vagy állami tulajdonú ingatlanok esetében.
Összegzés
Az ingatlan elbirtoklása ritka, de mégis lehetséges, ha a birtoklás 15 éven át megszakítás nélkül folyamatos és jóhiszemű, a birtoklás tényleges körülményei pedig igazolják, hogy a birtokos úgy tekint magára, mint tulajdonosra. A jogcímes elbirtoklás öt év alatt is bekövetkezhet, ha létezik érvényes írásbeli szerződés és teljesítik a szükséges feltételeket. A peres úton történő bejegyzéshez a földhivatal előtti jogi folyamat és a bizonyítási teher egyértelműen a birtokost terhelik. A bírósági és közjogi környezetben pedig fontos, hogy a jogállapotok tisztázása során figyelembe vegyék a közös tulajdont érintő különleges rendelkezéseket és jogegységi határozatokat. Ha elbirtoklásról van szó, érdemes szakértő ügyvéddel konzultálni, és megfontolni a jogi lehetőségek széles spektrumát a kedvező vagy kedvezőtlen feltételek függvényében.
tags: #raepitessel #vegyes #elbirtoklas