Rövidtávú lakás hasznosítása: adózás, engedélyezés és közösségi szabályozások
Első körben tisztázzuk azt, hogy az adószám kiváltása nem jelenti azt, hogy egyéni vállalkozóvá kell válni. A rövidtávú és a hosszútávú lakáskiadás is folytatható nagyon kedvező adózási feltételekkel, adószámos magánszemélyként. Adózási és engedélyezési szempontból különbséget kell tennünk a hosszútávú lakáskiadás adózása (albérlet) és a rövid távú lakáskiadás adózása (fizető vendéglátás, szállásadás, magánszállásadás, szálláshely szolgáltatás, apartmanozás, airbnbzés, booking stb. között).
10%-os költséghányad: Ebben az esetben nem kell a kiadások számolásával bíbelődni és a számlák gyűjtögetésével foglalkozni. A rövid távú lakáskiadásnál választható a harmadik módszer, amit tételes átalányadózásnak hívunk. Ebben az esetben a fizetendő adó teljesen független a megszerzett bevételtől, illetve a jövedelemtől. A köznyelvben rövidtávú lakáskiadásnak illetve hosszútávú lakáskiadásnak nevezett tevékenység, két nagyon eltérő dolgot takar. Ezeknek eltér az adózása és az engedélyezési eljárása, bejelentése is.
A rövidtávú lakáskiadás esetén arról van szó, hogy a lakás tulajdonosa néhány napra, esetleg hétre adja ki a lakását elsősorban turistáknak. A lakás kiadásához mindenképpen hozzátartozik, hogy a vendégek számára ágyneműt, illetve takarítást biztosítasz érkezés előtt. A rövidtávú lakáskiadás hivatalos neve az SZJA törvényben fizetővendéglátás, a többi jogszabályban egyéb szálláshely szolgáltatás néven említik. Ha az Önkormányzati köröket lefutottad, akkor az adószám kiváltása következik, amit a NAV-nál tudsz intézni.
Hosszútávú lakáskiadás esetén arról van szó, hogy a lakásodat (remélhetőleg) hosszabb távra adod ki valakinek. A lakást kiadhatod bútorozottan vagy bútorozatlanul és nem kapcsolódik egyéb szolgáltatás a lakáskiadáshoz (pl. takarítás). A bérleti díj általában havi fix összegben kerül megállapításra és a lakás rezsijét a bérleti díjon felül kell még megfizetni. A bérbeadó jellemzően két havi kauciót (óvadék) kikötését kéri, amit a bérlő kiköltözése után visszaad, ha a lakásban nem keletkezett kár. A hosszútávú lakáskiadás komoly kockázattal jár. A hosszútávú lakáskiadást a köznyelv albérlet kiadásának nevezi. A hosszútávú lakáskiadás végezhető adóazonosítóval vagy adószámmal is.
Ha Te hosszútávra, albérletbe szeretnéd kiadni a lakásodat, előfordulhat, hogy a bérlő, akár néhány nap múlva elköltözik és felmondja a bérleti szerződést. Ettől még utólagosan nem fog átminősülni szállásadássá a Te tevékenységed. Ugyanígy előfordulhat, hogy a szálláshelyként üzemeltetett lakásodba egy olyan turista érkezik, aki hosszú-hosszú hetekre béreli ki a lakásodat. Szakmai cikkekben és a NAV tájékoztatójában nehezen érthető leírás található erről. Ha Neked sem megy az értelmezés ne keseredj el!
A 90 napos határnak csak és kizárólag a szállásadás, rövid távú ingatlan bérbeadás esetén van jelentősége, méghozzá adózási szempontból. A tételes átalányadózás egy nagyon kedvező adózási mód. A választásának van néhány feltétele. Ezek közül az egyik az, hogy ugyanazon vendégnek legfelebb 90 napig adod ki a lakást. Ha egy vendég 90 napnál tovább tartózkodik Nálad akkor az átalányadózást elveszíted és költségelszámolóvá válsz.
„Vállalati üdülő”: Előfordulhat, hogy egy cég teljes szezonra igénybe veszi a lakásodat, a dolgozóinak a nyaraltatása céljából. A számlát a cég nevére kérik. A cég dolgozói vendégként heti váltásban érkeznek hozzád. Hosszú időre érkezik Hozzád egy vendég, legyen ő Tóth Béla a családjával. 4 hónapig laknak Nálad. A közgyűlés jogköre, az SZMSZ módosítása és a tulajdonosi jogok ütközése.
Miért probléma az Airbnb egy társasházban? A rövid távú lakáskiadás - például Airbnb-jelleggel - sok előnnyel járhat a tulajdonosnak: jövedelem, kihasználatlan ingatlan hasznosítása, rugalmasság. Ugyanakkor, egy társasházban - ahol sokan élnek közös falak között - felmerülhetnek konfliktusok: zaj, idegenek mozgása, zavart moduláris használat - míg egy állandó lakó viselkedése kiszámíthatóbb lehet, egy-egy turistacsoport érkezése „ingadozó viselkedést” hozhat.
Közmű- és közös infrastruktúra igénybevétele (pl. lift, lépcsőház, takarítás) - a vendégek használata hamarabb kopáshoz, karbantartási igényekhez vezethet. A lakóközösség jellege változhat - kevesebb “konszolidált” lakó, több tranzitforgalom. Jogbizonytalanság: amikor nincs tiszta szabályozás, gyakran vita alakul ki, hogy mi számít „rendeltetésszerű használatnak”. Ezért sok társasházi közösség igyekszik szabályozni vagy korlátozni a rövid távú kiadást - de ezt csak akkor lehet jogszerűen és hatékonyan megtenni, ha megfelelnek bizonyos feltételek.
Jogszabályi hátterek: mi határozza meg a lehetőségeket? Ahhoz, hogy értsük, mit tehet a közös képviselő, és hol vannak a korlátai, előbb át kell nézni a jogszabályi kereteket és a társasházi törvényt. A társasházi törvény (Tht.) és a lakás rendeltetésszerű használata: A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) alapvetően meghatározza, hogy a külön tulajdonban álló lakás tulajdonosa használhatja lakás céljára, illetve azon belül - ha az nem áll ellentétben az érvényes szabályokkal - egyéb hasznosítást is végezhet. Azonban a Tht. lehetőséget nyújt arra, hogy a lakóépület céljával összhangban az SzMSZ korlátozásokat vezessen be, például korlátozza a “lakáshasznosítás” módját, ha ez a lakóközösség nyugalma és rendje érdekében indokolt.
Kúria-döntések és jogesetek: Egy fontos döntés (Pfv. I.20.583/2019/4.) arra utal, hogy egy társasház közgyűlése akkor is korlátozhatja az Airbnb-funkciót, ha az SzMSZ-ben előzetesen szerepel a bejelentési kötelezettség: ha a közös képviselő gyanút lát (pl. a zaj, rendbontás veszélyét), kérheti a közgyűlést az ügy eldöntéséhez. Azonban a korlátozásnak összhangban kell lennie a kisebbségi tulajdonos joggal - nem lehet olyan szabály, amely ellehetetleníti a tulajdonost abban, hogy alapvető jogait érvényesítse (pl. bérbeadás). Dr. Kovács Norbert jogi blogja is kiemeli: ha a társasház nem vezette be a tiltást az SZMSZ-ben, akkor a közgyűlési korlátozás gyakran érvénytelennek minősül a bíróságon.
SZMSZ módosítása: hogyan lehet beépíteni korlátozást? Ahhoz, hogy a szabályozás hatékony legyen, az SzMSZ-ben kell rögzíteni az AirBnB-vel, rövid távú kiadással kapcsolatos szabályokat, például: a bejelentési kötelezettség (a tulajdonosnak jeleznie kell, ha kiadásra szánja a lakást) hogy a lakás csak lakás céljára használható, és nem végezhető benne kereskedelmi tevékenység; időbeli korlátozás (pl. évente maximum napok száma); vendégek viselkedésének szabályai (zaj, vendéglátási rend); elérhetőség biztosítása (pl. 24 órás elérhetőség lakók számára). Az SzMSZ módosításához általában a közgyűlési döntés kell, és jellemzően a tulajdoni hányadok egyszerű többsége (vagy az érvényes SZMSZ szerint szükséges arány) szükséges. HBPM Kft. például azt írja, hogy az SzMSZ módosításához >50 %-os többség kell.
Korlátozási határok: meddig mehet a közösség? Az SzMSZ-ben szabályozott tilalom vagy korlátozás nem lehet ellentétes a törvénnyel (Tht.), és nem vonhatja el a tulajdonos alapvető jogosultságait. Az SzMSZ-ben foglalt szabály nem lehet túlzásba vitt: nem lehet olyan abszolút tiltást foganatosítani, amely ellehetetleníti bármiféle hasznosítási jogot. Ha az adott tulajdonos már korábban foglalkozott Airbnb-jelleggel, és ezt regisztráltál, akkor a későbbi SZMSZ-módosítás nem feltétlenül érvényes visszamenőleg az ő eseteire. A Kúria és bíróságok vizsgálhatják, hogy a szabályozás arányban áll-e a közösség érdekeivel, és nem okoz-e aránytalan hátrányt egy tulajdonosnak.
Mi tehet a közös képviselő? - lehetőségek és korlátok: 1. Kezdeményezés, előkészítés, tájékoztatás: Előzetes felmérés, érdeklődés a lakók felől: kik terveznek Airbnb-t indítani, milyen aggályaik vannak a lakóknak. Jogász, társasházi szakértő bevonása: hogy a tervezett SZMSZ-módosítás jogszerű legyen. Közgyűlési napirendi pont bevezetése: az Airbnb kérdésének megvitatása és szabályozási javaslatok lefektetése. 2. Napirend és közgyűlés lebonyolítása: Meghívóban pontosan jelezni: “Airbnb, rövid távú kiadás szabályozásának megvitatása és SZMSZ-módosítás.” Biztosítani, hogy a határozatképesség meglegyen (megfelelő részvétel). A javasolt módosításokat részletesen ismertetni, véleményeket meghallgatni. 3. Határozatok végrehajtása, kontroll: Ha elfogadja a közgyűlés az új rendelkezést, akkor a közös képviselő feladata, hogy biztosítsa a szabály betartását (pl. bejelentési kötelezettség, ellenőrzés). Amennyiben a tulajdonos nem tartja be az új szabályokat, intézkedhet figyelmeztetésről, követelheti a szabálysértő viselkedés megszüntetését, adott esetben jogi útra terelheti az ügyet. Fontos: a közös képviselő nem bírságolhat önállóan - ha az SZMSZ nem tartalmaz bírságról szóló kitételt, akkor nem rendelhet bírságot. Dr. Kovács szerint az SZMSZ-ben szereplő korlátozások megsértése esetén nem szabható automatikusan pénzbírság a tulajdonosnak. A közös képviselő jogos adatkezeléssel (ha az SzMSZ felhatalmazza) nyilvántarthatja, hogy mely lakások üzemelnek ilyen kiadásban, milyen vendégek érkeznek, elérhetőségük stb. (de csak a törvényes keretek között).
A tulajdonos jogai és konfliktusai: A tulajdonos sem tehet bármit. Íme, mire figyelnie kell: Ha a társasház már előre meghatározott szabályokat fogadott el (SZMSZ), akkor azokat be kell tartania: például bejelentési kötelezettség, bizonyos feltételek teljesítése. Ha a tulajdonos vitatja a közgyűlési döntést, akár bírósághoz fordulhat, kérve a döntés semmisségének megállapítását - különösen, ha az SZMSZ-módosítás nem felelt meg a jogszabályi követelményeknek. Jogvédelmi fórumok szerint, ha a tiltás nem volt az SZMSZ-ben korábban előírt, akkor valószínűbb, hogy a bíróság a tulajdonos javára dönt. A tulajdonos kérheti, hogy a szabályozás ne alkalmazható rá visszamenően, ha már korábban legitim módon működött. Az SzMSZ-nek nem lehet olyan rendelkezése, amely visszamenőleg ellehetetleníti a tulajdonost, vagy diszkriminatív módon bánik vele.
2024-2025: aktuális változások, szigorítások: Az Airbnb és rövid távú kiadás szabályozása az utóbbi időben több fokozatot lépett, különösen Budapesten. A kormány 2025-től kétéves moratóriumot vezet be Budapesten az új Airbnb-regisztrációkra, azaz 2025-2026 között új magánszálláshelyeket nem lehet majd bejegyezni. Az éves átalányadó Budapesten 38 400 Ft-ról 150 000 Ft-ra emelkedik szobánként. A Budapesti kerületek egyes helyi rendeletekben már kötelezővé tették a társasházi hozzájárulást vagy a házirend kifüggesztését, 24 órás elérhetőséget, szabályozzák az idegenforgalmi üzembeni lakás működését. Ezek a változások megerősítik, hogy bár a tulajdonosoknak még megmarad a joga a rövid távú kiadáshoz (lakáshasznosítás), ugyanakkor közösségi szabályozás is szükséges és egyre inkább legitimmé válik a korlátozás is.
„Meddig engedheti meg” a közös képviselő: A közös képviselő nem dönthet egyedül - csak előkészítheti és végrehajthatja a közgyűlési döntéseket. A tulajdonos jogai védettek: ha a szabályozás túlzott vagy jogtalan, bíróságon megtámadható. A közösségi konszenzus, a szabályok egyértelműsége és a jogi megalapozottság kulcs a zavartalan működéshez. A 2025-ös törvényi és adóváltozások tovább szigorítják a környezetet, különösen nagyvárosokban.
Fontos tudnivaló / Felelősség-kizárás: A blog cikkei kizárólag általános tájékoztatás célját szolgálják, és nem minősülnek jogi vagy pénzügyi tanácsadásnak. A közölt információk nem helyettesítik az adott ügy részletes vizsgálatát, és nem alkalmasak konkrét döntések meghozatalára. Rögtön az elején oszlassunk el egy tévhitet! Hosszútávú lakáskiadáskor mindig bérleti szerződés köttetik, melyben részletesen vannak taglalva a bérlőnek és a tulajdonosnak mind a jogai, mind a kötelezettségei. A szerződés szólhat határozott időtartamra vagy határozatlan időtartamra, ami általában min. A bérleti díj fix és a bérlő ezen felül fizeti a rezsi költséget. Továbbá a bérleti szerződéssel egyidőben 2 havi kauciót fizet meg a tulajdonos részére, ami egy biztonsági fedezetként szolgál a bérleti szerződés időtartama alatt. A lakáskiadás magában foglalja az ágyneműt, takarítást és a rezsiköltséget is. Első lépésként az Önkormányzat jegyzőjénél kell bejelenteni a tevékenységet és adószámot szükséges kiváltani a NAV-tól. A rövidtávú lakáskiadás egyik közkedvelt formája az Airbnb.
Milyen teendők akadnak Airbnb lakáskiadáskor? A teljes folyamat menedzseléséhez hozzátartozik az időpontkezelés, kapcsolattartás, vendégfogadás, rendelkezésre állás, kijelentkezési folyamat, lakás takarítás-karbantartás, illetve turisztikai információnyújtás. Irodánk több éves tapasztalattal rendelkezik ingatlankezelés terén, mind hosszabb, mind rövidebb távon kiadott (Airbnb) lakás kezelésének tekintetében. Ha nincs időd, tapasztalatod, türelmed, esetleg bátorságod az Airbnb lakáskiadáshoz, de látsz benne fantáziát akkor vedd fel velünk a kapcsolatot!
Adózási és engedélyezési szempontból fontos a 90 napos határ és a tételes átalányadózás részletei, mert ezek befolyásolják a bevétel alakulását és a költségek elszámolását. A jogkövetkezmények és kötelezettségek átlátható rendszerré alakítják a rövidtávú kiadást a közösség számára is.
Az adózási és engedélyezési keretek áttekintésével és a közösségi szabályozások betartásával a tulajdonosok számára is biztosítható a nyereséges és jogszerű rövid távú kiadás, miközben a lakók érdekeit is védeni lehet.
| Tokányos szempont | Rövid távú kiadás | Hosszútávú kiadás |
|---|---|---|
| Vendégek tartózkodása | 90 napos határ a tételes átalányadózásban | Havi bérleti díj, rezsi külön |
| Közösségi szabályok | Bejelentési kötelezettség, viselkedési szabályok | Általában nincs kereskedelmi szolgáltatás |
| Közös képviselő szerepe | Előkészítés, végrehajtás, ellenőrzés | Jogvita esetén közvetítő |
tags: #rovidtavu #lakas #hasznositas