Somló Tájvédelmi Körzet elővásárlási joga és összefüggő jogi keretek

Az elővásárlási joggal viszonylag gyakran találkozhatunk, különösen ingatlanok adásvétele esetén. Bizonyos ingatlanokon az államot is elővásárlási jog illeti meg, amelyre az érintett ingatlan adásvétele során szintén figyelemmel kell lenni. Ha egy ingatlanon (vagy más dolgon) elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonos el kívánja adni egy harmadik személynek, akkor a tulajdonos köteles a harmadik féltől érkezett, és általa elfogadni kívánt vételi ajánlatot közölni az elővásárlási jog jogosultjával. Ha az elővásárlásra jogosult úgy dönt, hogy az ajánlatban foglaltakkal azonos feltételekkel meg akarja vásárolni az ingatlant, akkor írásban elfogadó nyilatkozatot kell tennie a tulajdonos felé. Amennyiben az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlatot nem fogadja el, vagy eltérő tartalommal fogadja el, illetve ha nem tesz nyilatkozatot, azt jelenti, hogy az elővásárlási jogát nem gyakorolja.

Nemcsak magánszemélyeket vagy szervezeteket, hanem az államot is megilletheti elővásárlási jog. Az államot illető elővásárlási jog rendszerint törvényi rendelkezésen alapul és azért áll fenn, mert az ingatlanhoz valamilyen fontos közérdek kapcsolódik. Az ingatlan tulajdoni lapját megvizsgálva tudjuk a legegyszerűbben eldönteni, hogy az érintett ingatlan termőföld-e. A mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek minősülő ingatlanon több személyt is elővásárlási jog illet meg. Az elővásárlásra jogosultak között a legelső helyen az állam található. Termőföld adásvétele esetén nem kell az állam képviseletében eljáró szervet külön megkeresnie az eladónak az elővásárlási joggal kapcsolatban. Az elővásárlásra jogosultak értesítésénél a földforgalmi törvényben meghatározott eljárást kell követni. Nem minden termőföld adásvétel esetén áll fenn az állam elővásárlási joga. Az államot törvény erejénél fogva elővásárlási jog illeti meg a kiemelten védett műemlék ingatlanokon. Amennyiben az ingatlan tulajdoni lapján feltüntetésre került a védettség ténye, akkor abból tudhatjuk, hogy az ingatlan műemlék. Azonban a védettség fennállásának nem feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék azt. Így, ha ott nem szerepel a védettség, attól még minősülhet az ingatlan műemlékre.

Szintén az ingatlan védettségére utal, ha azon a hatóság elhelyezte a „Műemlék” táblát, a műemlék adataival. Műemlék ingatlan eladása esetén az adásvételi szerződést és a vonatkozó kormányrendeletben meghatározott adatokat tartalmazó, elővásárlási jog gyakorlására felhívó nyilatkozatot az ingatlan fekvése szerint illetékes örökségvédelmi hatósághoz kell benyújtani. Örökségvédelmi hatóságként jelenleg megyénként egy erre kijelölt járási hivatal jár el. Budapesten pedig az ingatlan fekvése szerint, az I. vagy az V. kerületi kormányhivatal.

Somló tájvédelmi körzet térkép és védett területek jelölése

A védett természeti területeket és értékeket jogszabály határozza meg. A védett természeti érték és terület esetén az államot megillető elővásárlási jogot az ingatlan fekvése szerint illetékes a védett természeti területek természetvédelmi kezeléséért felelős igazgatóság (nemzeti parki igazgatóság) gyakorolja. Dr. A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

Ingatlant venne? Az állam beelőzheti! Bombaként robbant a hír az országos sajtóban ez év elején, miszerint a Magyar Állam több mint 80.000 világörökségi területen fekvő ingatlanra szerzett elővásárlási jogot. Érdemesnek tartom a témát arra, hogy kicsit bővebben boncolgassuk, hiszen sokan nem tudják, hány féle, már korábban hatályba lépett jogszabály alapján illeti meg elővásárlási jog a Magyar Államot, ide nem értve a múltkori cikkben már kivesézett világörökségi területeket. A kulturális örökség védelméről szóló 2001. LXIV. törvény a védetté nyilvánított ingatlanok tekintetében alapít elővásárlási jogot a Magyar Állam javára.

Szerző: Dr. Horváth István, Dr. A fenti két eset olykor egybeeshet. Jó példa erre a 7/2017. (III.7.) MvM rendelet, amely egyrészt Makovecz Imre életművének egyes emlékeit nyilvánítja műemlékké, ezeket tételesen felsorolva, egyes elemeire elővásárlási jogot telepítve. Ugyanezen törvény rendelkezik a régészeti lelőhelyek védelméről. Az ország kiemelkedő történeti és kulturális jelentőségű nyilvántartott régészeti lelőhelyeit jogszabályban kell védetté nyilvánítani.

Világörökségi területek és elővásárlási jogok ábrája

A természet védelméről szóló 1996. évi LIII. törvény a természeti értékekkel rendelkező területeken hoz létre elővásárlási jogot a Magyar Állam javára. A jogszabály szerint a védett természeti érték és terület tulajdonjogának változásakor az államot elővásárlási jog illeti meg. A törvény rangsorba állítja, hogy mi minősül Magyarországon védett természetvédelmi területnek. Végezetül meg kell említenünk a mező-és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény vonatkozó sorait is, amely a Nemzeti Földalapról szóló törvényben meghatározott földbirtok-politikai irányelvek érvényesítése céljából, valamint közfoglalkoztatás illetve más közérdekű cél megvalósítása érdekében alapít az Állam javára elővásárlási jogot a jogszabály hatálya alá tartozó földeken. Hozzáteszem, hogy ebben a bejegyzésben csak a leggyakrabban előforduló jogszabályon alapuló állami elővásárlási jog típusokat soroltuk fel.

Honnan tudható biztosan, hogy van-e állami elővásárlási jog az ingatlanomon?

  1. Tulajdoni lap - kiindulópont, de nem elég: A tulajdoni lap utalhat műemléki státuszra. Ez elővásárlási jog fennállását valószínűsíti, de nem mindig egyértelmű; önmagában nem megbízható forrás.
  2. Társasház esetén: kötelező a törzslap ellenőrzése. A műemléki jelleg nem kötelezően kerül fel az albetétek tulajdoni lapjára. Ezért a társasház törzslapját is meg kell nézni.
  3. Az elővásárlási jog fennállása elsőként a tulajdoni lap III. részéből derül ki. Emellett ellenőrizni kell zártkert, termőföld esetén a Földforgalmi törvény szerinti eljárást is.
  4. Új Külföldről is: ingatlanközvetítőt keres? Válassza az ingatlanjogászokból álló e-ingatlanközvetítők csapatát! Az elővásárlási ügyintézést a jutalékba belefoglaljuk.
  5. Az állam elővásárlási joga önkormányzati tulajdonú ingatlan esetén: Ha az ingatlan helyi önkormányzat tulajdonában áll, és azt értékesítik, a nemzeti vagyonról szóló törvény alapján az államot - főszabály szerint - minden más jogosultat megelőző elővásárlási jog illeti meg. Jogszabályi alap: Nvtv. 14. § (2). Jogosult: Magyar Állam. Honnan tudható? A tulajdoni lapról.
  6. Műemlék vagy védett kulturális örökség (védett ingatlanok): Ha az ingatlan védett kulturális örökség része, vagy világörökségi területen fekszik, a Magyar Államot - főszabály szerint - elővásárlási jog illeti meg. Jogszabályi alap: 2001. évi LXIV. törvény 86. § (1). Jogosult: Magyar Állam (esetenként önkormányzat). Ellenőrzés: Örökségvédelmi Nyilvántartás (oeny.hu). Budapesten a belső kerületekben különösen releváns lehet.
  7. Természetvédelmi terület: Ha az ingatlan védett természeti terület, az államot elővásárlási jog illeti meg. Jogszabályi alap: 1996. évi LIII. törvény. Jogosult: Magyar Állam. Ellenőrzés: termeszetvedelem.hu helyrajzi szám alapján.
  8. Termőföld - külön szabályok: A mezőgazdasági földeknél az elővásárlási jogi rendszer eltér a normál lakóingatlanoktól. Jogszabályi alap: 2013. évi CXXII. törvény 18. §. Jogosultak: a törvényben felsorolt személyek. Eljárás: hirdetményi közlés, jegyzői kifüggesztés. Itt az állam is jogosult lehet, de nem automatikusan.

Az elővásárlási ügyintézéshez nincs feltétlenül szükség ingatlan közvetítésre, de érdemes lehet jogi szakértőt megbízni. Az adásvételi szerződés és a vonatkozó adatok elővételi jog gyakorlására felhívó nyilatkozatban rögzülnek. A kiszabott határidők jogilag kötelezőek: a miniszter 30 napot kap a nyilatkozattételre.

Összefüggő példák és helyzetek Somló környékéről

A Somló Tájvédelmi Körzetet 1993-ban nyilvánítták védetté. A tájvédelmi körzet céljai összhangban állnak a helyi gazdák törekvéseivel a táj- és építészeti értékek megőrzésére, a hagyományokhoz visszanyúlva. A körzet egyedi természeti és kultúrtörténeti értékei miatt vonzó célpontja a kirándulóknak és a boros gazdáknak, miközben az elővásárlási jog gyakorlása gyakorta játszik szerepet különösen védett ingatlanok esetében.

Somló-hegy látképe bazaltképződményekkel és szőlőhegyekkel

A jogi háttérben fontos megjegyezni, hogy a világörökségi helyszíneken található ingatlanokra az államot megillető elővásárlási jog gyakran automatikusan fennállhat, míg a normál lakóingatlanokra általában nem. A törvények összefüggő rendszere alapján azonban minden esetet alaposan meg kell vizsgálni: védett természeti területek, műemlékek, Natura 2000 hálózat és földterületek mind külön elővásárlási jogokat és eljárási lépéseket vonhatnak maguk után.

A cikkekben gyakran kiemelt példák között szerepel a fővárosi önkormányzat Rákosrendezőnél történő elővásárlási joga, amellyel megakadályozta egy fejlesztés megvalósítását, és a Tihany part menti ingatlanok esete, ahol a világörökségi vagy védett területek miatt elővásárlási eljárások merülhetnek fel. Ezek a példák szemléltetik, hogy az elővásárlási jog sokféle forrásból fakadhat, és gyakran változó eljárási feltételekhez kötődik.

A gyakorlati teendők eladás előtt

  • Nézze meg friss tulajdoni lapot, és ellenőrizze, van-e bejegyzett elővásárlási jog.
  • Ellenőrizze, hogy az ingatlan védett területen fekszik-e (műemlék, védett természeti terület, világörökségi helyszín, Natura 2000).
  • Ismerje meg az állami elővásárlási joghoz kapcsolódó eljárási határidőket és a szükséges nyomtatványokat.
  • Az adásvételi szerződésben és az elővásárlási jog gyakorlásának feltételeiben pontosan rögzítsék az érintett jogokra vonatkozó rendelkezéseket.
  • Ha kétségei vannak, vegyen igénybe ügyvédet vagy ingatlanjogászt, és szükség esetén az örökségvédelmi hatóságot/természetvédelmi hatóságot is vegye igénybe.

Hivatkozott jogszabályok és keretek (összefoglaló lista)

  • 2001. évi LXIV. törvény a kulturális örökség védelméről: elővásárlási jog a védett ingatlanokra és világörökségi területekre.
  • 1996. évi LIII. törvény a természet védelméről: elővásárlási jog a védett természeti értékekre és területekre.
  • 2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról: állami elővásárlási jog földterületeken.
  • Máv. 7/2017. (III.7.) MvM rendelet: Makovecz Imre-emlékek és egyes régészeti lelőhelyek védelme; a kapcsolódó elővásárlási jogok köre.
  • 2001. évi LXIV. törvény 86. § (1) és egyéb rendeletek a nyilvántartott műemléki értékek és védett területek elővásárlási jogáról.
  • 68/2018. (IV. 9.) Korm. rendelet: az elővásárlási jog megkeresésének benyújtási és elbírálási eljárásának részletei.
  • 254/2007. (X. 4.) Korm. rendelet: állami vagyonhasználati és elővásárlási jogi rendelkezések összefüggései.

tags: #somloi #tajvedelmi #korzet #elovasarlasi #jog

Népszerű bejegyzések: