Sorhaz építés könyvelése: részletes útmutató a gyakorlatban

A téma középpontjában a társasház-építés finanszírozása, a beruházás költségeinek elszámolása és a befejezett/vagy befejezetlen termelés, valamint a készletek megfelelő könyvelése áll. A szakmai anyag részletesen foglalkozik az építési telek beszerzésének besorolásával, a saját kivitelezés és az alvállalkozói díjak könyvelésével, az anyag- és szolgáltatásköltségek, a közvetlen önköltség meghatározásával, továbbá az árbevétel és adózási szempontokkal fűszerezett speciális esetekkel. A következőkben összefoglalom és rendszembe állítom a legfontosabb elveket és megoldásokat a gyakorlatban alkalmazható formában.

A beruházás kezdete: telek és anyagkészletek felosztása

Az eszközöket a beérkezésük alapján kell besorolni: a telek vásárlásakor már tudni kell, milyen célra kívánják használni, ezért a telek beszerzési árát a készletek közé kell kimutatni, ha az eladásra építés a cél.

  • Értékesítési céllal beszerzett eszközök és az ezen eszközök értékét növelő ráfordítások a készletek közé tartoznak. A lakóépületek eladására épített teleket tehát az 2-es számlaosztályban (például T 261. - K 454. vagy 384.) kell nyilvántartani.
  • A saját termelésű készletek közé tartoznak azok az eszközök, amelyek közvetlen önköltségét a fentiek szerint meghatározzák, és amelyeknél az értéknövelő munkákat a társaság végezte el.

Előírások a szolgáltatások és alvállalkozók tekintetében

Más kivitelezők által számlázott díjak a lakásépítéssel kapcsolatos részteljesítések, és nem a lakóépület ellenértéke; ezeket a vállalkozástól kapott összegként, mint az igénybe vett szolgáltatások költségét a 52-es számlacsoportba (például T 529. - K 454) kell könyvelni. Így alvállalkozókról ebben a kontextusban beszélünk.

Szerepük és elhatárolások a kivitelezésben

A Polgári Törvénykönyv szabályai szerint a generálkivitelezői szerződések alapján történő lakásépítés esetén a szolgáltatások nem minősülnek alvállalkozói teljesítésnek a vevőkkel kötött adásvételi szerződések miatt. Ez iparűzési adó szempontjából is jelentős.

A lakás- és telek arányos értékesítése

A lakásberuházás befejezésekor a közvetlen önköltségek felosztása az egyes lakásokra történik a műszaki mutatók alapján. A telek kivételével a közvetlen önköltség megosztása és kiterjesztése történik az egyes lakásokra, amelyet a szerződésben meghatározott arányokkal osztanak fel. Ha a beruházás az év végéig nem készül el, a befejezetlen termelés a mérlegben saját termelésű készletként jelenik meg.

Befejezetlen termelés és saját termelésű készletek

A számviteli törvény 51. § alapján a bekerülési érték részéhez azok a költségek tartoznak, amelyek közvetlenül felmerültek az eszköz előállítása során, és szoros kapcsolatban álltak az előállítással. Az építési idő alatt felmerült hitelkamatok is az előállítási önköltség részét képezhetik. Ha az épület megépítése befejeződik és rendeltetésszerűen használatba vehető, a közvetlen önköltséget megosztják az egyes lakásokra, és a befejezett értékesítéssel egyidejűleg kivezetik.

Amennyiben a lakásberuházás az üzleti év vége előtt befejezetlen marad, az év végén fennálló befejezetlen termelést be kell venni a mérlegbe, és a befejezetlen termelés értékét a szerződés szerinti teljesítési fok és az elvégzett munkák arányában kell meghatározni. A befejezett építési-szerelési munkák értékét késztermék számlában értékesítik.

Könyvelési tételek és a készletek megosztása lakásonként

  1. Beépítésre kerülő anyagok: a lakásberuházáshoz vásárolt anyagokat kezdetben anya készletként kell nyilvántartani (T 21-22 - K 454).
  2. Beépítés során felmerülő költségek: a tényleges beépítéskor ezek az anyagköltségek és az azzal szoros kapcsolatban álló költségek akkor kerülnek a készletbe (T 511 - K 21-22).
  3. Tényköltségek és a közvetlen önköltség összevonása: a saját munka és a külső szolgáltatások díjai a saját termelésű készletek között, késztermékként jelennek meg (T 25 - K 581).
  4. Értékesítéskor az árbevétel és az arányos költségek elszámolása: a lakás értékesítésének bevétele és az arányos költségek a megfelelő szintű számlázási tételekből adódnak (például T 581 - K 25 az értékesítésnél).
  5. Folyamatos beruházás és részszámlázás: a készültségi foknak megfelelő részszámlák kiállítása miatt a befejezetlen termelés arányos értéke is felmerülhet.

Áfa és adózási vonatkozások

Az általános forgalmi adóról szóló törvény értelmében az ingatlanok és földrészek értékesítése adóköteles tevékenység lehet, amely a vevőketől függően ÁFA-szabályokat érint. Magánszemély vevőknél az értékesítés áfáztatva történik. Ha készlakás-típusú értékesítésről van szó, az adólevonási jogosultság az értékesítés adókötelezettségének függvénye.

A társasházak és az IPA

A társasházak nettó árbevételének fogalma és a kapcsolódó adózási kötelezettségek a Htv. 52. §-a 22. pontjának f) alpontja szerint kerül meghatározásra. A feladat alapján meg kell vizsgálni, hogy a tevékenység milyen IPA-köteles bevételnek minősül, és ennek megfelelően kell megállapítani az iparűzési adó alapját és mértékét.

Gyakorlati példák és gyakorlati megoldások

  • A két lakás maradványait a piaci érték csökkenése miatt értékvesztéssel le kell írni. A maradványokat az Szt. 23. § (5) bekezdése szerint átalakítják, ha a használat módja megváltozik, és az eszköz besorolását módosítani kell.
  • Ha a társasház közbeszerzésének keretében került sor felújításra, a felújítás költségét az értékesítésre váró eszközök között kell kimutatni. A felújítás bekerülési értékét a megnövelt értékben kell figyelembe venni, és a későbbi értékesítéskor ezt figyelembe kell venni a bekerülési értéknél.
  • Az adózási szempontból az értékesítés időpontja és a kiszámlázott összeg függvényében a számlázás és a bevétel elismerése is ennek megfelelően történik. A részletszámlázás nem lehetséges lakás esetén; tehát a lakásokat nem lehet részletekben értékesíteni az Áfa-törvény alapján.

Összegzés és gyakorlati következtetések

A beruházás kezdeti szakaszában a telek és a hozzá kapcsolódó közművek és tervek költségét a készletek között kell nyilvántartani, a későbbi értékesítés arányában pedig az egyes lakásokra osztani. A saját kivitelezésen és az alvállalkozói teljesítéseken felmerült költségek közül a közvetlen önköltség része a bekerülési érték része, amelyet a befejezés után a lakásokra felosztanak és az értékesítéssel egyidejűleg kiadásként, illetve az eladáskor visszavezett költségként jelennek meg. A hitelkamatok és az egyéb finanszírozási költségek az előállítási költség része lehetnek. Az adózási és áfa-szabályok alapján a lakások értékesítése adóköteles lehet, és az Áfa-törvény szerint kell kezelni a számlázást és az adólevonásokat.

Infografika a befejezetlen termelés és a befejezett termelés közötti átvezetésről, valamint a készletek felosztásáról lakásokra

tags: #sorhaz #epites #konyvelese

Népszerű bejegyzések: