Osztatlan közös tulajdonú ingatlanok használati megállapodása mezőgazdasági célú hasznosítás esetén
Adott egy mezőgazdasági művelés alatt álló termőföldnek minősülő területnek több tulajdonosa van (osztatlan közös tulajdon).
Ebben az osztatlan közös tulajdonú ingatlanban az egyik tulajdonos használni kívánja egy másik tulajdonos földterületét mezőgazdasági művelés céljából.
A felek az ügylet tárgyát képező területre használati megállapodást kötelesek kötni, amely megállapodás gyakorlatilag a haszonbérleti szerződéssel azonos tartalmú.
A termőföld használatásért a használó a használatba adónak bérleti díjat fizet.
Jogszabályi alapok és alapvető tartalmi elemek
A 2013. évi CCXII. törvény 70. §-ának (3) bekezdése értelmében az egyik tulajdonos által, a használati rend szerinti, tulajdoni mértékével egyezően művelt területet növelheti a másik tulajdonos tulajdonában lévő, és korábban saját maga által művelt tulajdonával egyező területtel, amelynek írásba foglalt többlethasználati megállapodáson kell alapulnia.
Megjelent a Számviteli Levelekben 2017. május 25-én (366. […] föld használati jogának mezőgazdasági hasznosításra történő átengedése tekintendő a termőföld haszonbérbe adásának.
Az Szja-tv. 1. számú mellékletének 9.4. pontja a termőföld bérbeadásából származó jövedelem adómentességére vonatkozó szabályokat tartalmazza.
A 9.4.1. pont szerint adómentes a termőföld bérbeadásából származó bevétel, ha a termőföld haszonbérbe adásának alapjául szolgáló, határozott időre kötött megállapodás (szerződés) alapján a haszonbérlet időtartama az 5 évet eléri.
A közös tulajdonban álló földek használatának szabályait a 2013. évi CCXII. törvény 69-74. §-ai tartalmazzák.
A 70. § alapján a tulajdonostársak mindegyike jogosult a közös tulajdonban álló föld területéből a saját tulajdoni hányadának megfelelő terület használatára.
Ezen túlmenően a tulajdonostárs jogosult a használati rendben meghatározott terület egésze vagy ezen terület egy meghatározott része használati jogosultságának tulajdoni hányadot meghaladó mértékű többlethasználati megállapodással másik tulajdonostárs vagy - feltételekkel - harmadik személy javára történő átengedésére.
Az áfatörvény 6/A. A társaság devizanemváltást hajt végre, forintról euróra, a számviteli törvény 145-146. §-a alapján.
Osztatlan közös tulajdon jellemzője és használati megállapodás.
Osztatlan közös tulajdon jön létre, ha egy ingatlannak több tulajdonosa van.
Fontos tudni, hogy jogi értelemben az egy helyrajzi számon szereplő épületek, házrészek egy ingatlannak számítanak - akkor is, ha egyébként kerítés, fal, vagy más fizikai gát választja el őket egymástól.
De ha jogilag az osztatlan közös tulajdon egyszerre mindenkié, akkor mi biztosítja az egyes lakókat arról, hogy holnap nem kopogtat az "A" házrész lakója, hogy mostantól a "B" házrész kertjébe is szeretne vetni?
A válasz legtöbbször: a szokásjog!
Az évek során kialakult, akár évtizedes gyakorlatokkal általában mindenki tisztában van és ameddig a lakóközösség élete konfliktusmentes, nem is szokott problémát okozni, hogy a kialakult használati viszonyok nem kerülnek írásba foglalásra.
Ha azonban egyre csak sokasodnak a problémák, akkor érdemes lehet megfontolni az osztatlan közös tulajdon megszüntetését!
Hogyan véd egy jó használati megállapodás osztatlan közös tulajdon esetén?
Milyen előnyei vannak egy használati megállapodás megkötésének?
mivel egy egyszerű használati megállapodás kapcsán semmi sem kerül bejegyzésre a földhivatalban, a közös tulajdon dologi jogi értelemben nem válik osztottá, de a korábbi jogszabályi környezetben ez volt a legjobb biztosíték, amivel garantálhattuk, hogy az adott ingatlanrész mind jogi, mind fizikai értelemben azé, aki arra a kialakult használati viszonyok alapján jogosult.
2025. január 15-én azonban az új Inytv. vhr. bevezette az ún. "közös tulajdon használatára vonatkozó jogot".
Ez a jog a földnek minősülő ingatlan kivételével, közös tulajdon használatára vonatkozó jogot egész ingatlanra vagy az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni.
Ha valamelyik tulajdonostárs nem tartja be a megosztási szerződésben foglaltakat, polgári bíróság előtt pert, vagy jegyzői birtokvédelem iránti eljárást indíthatunk.
A tulajdoni lapra bejegyzett közös tulajdon használatára vonatkozó jog dologi jogi hatályú, tehát azt a tulajdonostársakon kívüli harmadik személyeknek is be kell tartaniuk!
Jó tudni, hogy ha az ingatlan korábbi tulajdonosai között a végrehajtás elrendelése előtt létrejött használati megosztási szerződés, az kihat az árverési hirdetmény tartalmára, ezáltal az árverési vevő megszerzett jogára is!
Természetesen osztatlan közös tulajdon áll fenn akkor is, ha a házastársak közösen vesznek egy egyszerű társasházi lakást, de ilyen egyszerű esetekben (1/2-1/2 tulajdoni hányad) ez sok jogi relevanciával nem bír.
Ügyvédi ellenjegyzés és banki elvárások
Az új, közös tulajdon használatára vonatkozó jog azonban csak ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján jegyeztethető be a földhivatalba.
Az Ügyvédi Törvény alapján az ügyvéd tanúsítja a felek ügyleti akaratát, hogy utólag ne lehessen azt mondani, hogy az egyik fél valamit nem is úgy értett.
és a szerződés jogszabályoknak való megfelelését (hiszen a felek sokszor később szembesülnek vele, hogy milyen problémát tud okozni, ha valami kimarad).
Ezek miatt több bank is megköveteli, hogy az ilyen szerződést ügyvéd készítse és ellenjegyezze.
Banki követelmények és gyakorlati tanácsok
Amerre csak szükséges, az alábbi banki gyakorlatok és követelmények kerülnek említésre: K&H Bank, OTP Bank, CIB Bank, ERSTE Bank, MBH Bank, UniCredit Bank, Gránit Bank és mások.
Az OTP Bank elvárja, hogy az ügyvéd a vázrajzot is ellenjegyezze.
Az MBH Bank részletes tájékoztatót tett közzé az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok használatának megosztásáról szóló szerződésekkel szemben elvárt követelményekről.
A többi banknál is külön elvárások lehetnek: hitelkérelemhez mellékelt dokumentumok, vázrajz hitelesítése, aláírások kötelező jelenléte, jogutódlási nyilatkozat, közüzemi mérőórák szabályozása, és a bejegyezésre vonatkozó feltételek.
Pozitív, hogy a használati megállapodás sok esetben lehetőséget teremt a lakóingatlanok hitelhez történő fedezetként való felhasználására, ha a szerződés megfelelően és teljes körűen van elkészítve.
Hogyan készül egy jó használati megállapodás?
A használati megállapodás minta szerkezete a következőket tartalmazza: bevezető rendelkezések, ingatlan azonosítása, tulajdonosok felsorolása és tulajdoni hányadok, használat megosztása, hivatkozás a rajzi mellékletre, közművek és mérőórák szabályozása, közös részek használata, jogutódlási szabályok, záró rendelkezések, aláírások és hitelesítés, területmértékek és méretarány.
Kötelező elemek: az ingatlan pontos azonosítása; a tulajdonosok tulajdoni hányadai; a rajzi melléklet - hitelesítve; a külön használt ingatlanrészek leírása; közműórák elhelyezkedése és elszámolása; jogutódlási nyilatkozat; minden tulajdonostárs aláírása; ügyvédi vagy közjegyzői hitelesítés.
Ajánlott, de nem kötelező tartalmi elemek: többlethasználati díjról való lemondás; önkényes változtatások tilalma; korábbi megállapodások hatálytalanítása.
A vázrajz a banki követelményeknél kiemelt jelentőségű: áttekinthető formátum, utcáról való megközelítés jelzése, ingatlanrészek azonosítható jelölése, aláírás és dátum, területméretek méterben, méretarány.
Kérdőjelek és megoldások
Osztatlan közös tulajdon esetén mindig érdemes ellenőrizni, hogy a bank mit fogad el pontosan: a megállapodás minden jelenlegi tulajdonostárssal aláírt-e, és ügyvéd vagy közjegyző ellenjegyzése megtörtént-e.
Ha a tulajdonostárs szomszéd nem hajlandó aláírni a megosztási megállapodást, a Ptk. lehetőséget ad a polgári bírósághoz fordulásra a közös tulajdon megszüntetésére, amely során a bíróság az ingatlant természetben osztja meg.
A fentiek alapján a használati megállapodás biztonságos és gyakorlati eszköz lehet az osztatlan közös tulajdon rendjének megszervezésére.
Gyakorlati összefoglaló és tennivalók
A használati megosztási megállapodás részletes és minden érintett által aláírt formája segíti a tisztázott jogosultságokat, az átadások és a rengeteg esetleges vita megelőzését. Egy jól megírt megállapodás csökkenti a konfliktusok esélyét, és megkönnyíti a későbbi értékesítéseket és banki finanszírozást.
Ha ingatlanát megosztási megállapodással szeretné rendezni, érdemes konzultálni jogi szakemberrel, és figyelembe venni az aktuális banki elvárásokat, mivel azok időről-időre módosulhatnak.
Működési megállapodás Kft. számára (ingyenes sablon és bemutató)
Végső gondolatok és útmutató a gyakorlatban
A közös tulajdon használatára vonatkozó jog fejlődése szerint a jog bejegyzése a földhivatalban erős jogi védelmet ad a jogosultak számára, és elősegíti a tiszta és kiszámítható üzemeltetést a több tulajdonos által közösen használt területeken.
A használati megállapodás tehát nem csak jogi eszköz, hanem gyakorlati keretrendszer is, amely támogatja a hatékony mezőgazdasági hasznosítást és a hitel-elérhetőséget a tulajdonostársi viszonyok rendezése mellett.
tags: #szemelyauto #hasznalati #megallapodas #adozas