Szövetkezeti lakás vs. Társasház: Mire figyeljünk vásárláskor?
A lakásszövetkezeti lakás vásárlása előtt érdemes alaposan megismerni az ingatlan tulajdoni és használati viszonyait, mivel ezek eltérhetnek a hagyományos társasházi lakásoktól.
Mit jelent az, hogy egy ingatlan lakásszövetkezeti lakás?
A lakásszövetkezet "hivatalosan", vagyis a 2004. évi CXV. törvény alapján lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet. Bár vállalkozási tevékenységet folytathat és jogi személy is, a célja sosem a nyereségszerzés. A magyar jog a lakásszövetkezetek több fajtáját is ismeri, ezek: hagyományos lakásszövetkezet, nyugdíjasházi lakásszövetkezet, üdülő lakásszövetkezet, személygépkocsi-tároló/műhely lakásszövetkezet, továbbá üzlethelyiség-építő és -fenntartó szövetkezet.
Szövetkezeti lakás vásárlása esetén fontos tisztában lenni a tulajdoni és használati viszonyokkal, amelyeket a lakásszövetkezeti szabályok és az alapszabály határoznak meg.
Tulajdonosi szerkezet és használati jogok
A lakásszövetkezeti lakások esetében a tulajdonosi szerkezet összetett: a lakások lehetnek a tagok, nem tag tulajdonosok vagy maga a lakásszövetkezet tulajdonában. Fontos tudni, hogy amennyiben a lakás a lakásszövetkezet tulajdonában van, a tag csak a lakás használati jogával rendelkezik, és ennek szabályozása az alapszabályban található. Ez a sajátos jogi helyzet számos tényezőt befolyásolhat, például az ingatlan értékesíthetőségét, a közös tulajdonú részek használatát és a lakóközösség által meghatározott szabályokat.
Ha a lakások a tagok tulajdonában állnak, a közös részek (épület szerkezete, közös használatú helyiségek, házfelügyelői lakás stb.) a lakásszövetkezet tulajdonában vannak, és ezek használatára vonatkozó szabályokat a közgyűlés határozza meg. Amennyiben a lakás a lakásszövetkezet tulajdonában van, a tagot egy meghatározott lakás állandó használati joga illeti meg. Ezt a jogot a tag saját célra használhatja, hasznosíthatja, vagy akár át is ruházhatja. Fontos azonban, hogy az ilyen átruházásnál a lakásszövetkezetnek elővásárlási joga van. Ha a lakásszövetkezet nem él ezzel, akkor a tag olyan személyre ruházhatja át a jogot, aki megfelel a tagsági feltételeknek.
ÚJDONSÁG: A közös tulajdon használatára vonatkozó joghoz hasonlóan a lakásszövetkezet tulajdonában álló lakásra a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használat jogát is be lehet jegyeztetni a tulajdoni lapra!
Több személy állandó közös használatába adott lakás esetében a bejegyzésben az egyes jogosultakat megillető állandó lakáshasználati jog terjedelmét is fel kell tüntetni a közös tulajdonra vonatkozó szabályok szerint.
Jogutódlás és közös helyiségek használata
A tag halála vagy jogi személy esetén a megszűnése esetén a használati jog átörökíthető, így jogutódlásra van lehetőség.
A lakásszövetkezet tagjai jogosultak a közgyűlés határozata alapján használni a közös részeket, azonban úgy, hogy ez ne sértse más tagok jogait. A használati szabályokat, mint például az építési munkálatok rendjét és a közös területek használati előírásait, a lakásszövetkezet házirendje határozza meg, amely minden lakónak kötelezően betartandó.
Kamerarendszer telepítése
A közös helyiségek megfigyelésére szolgáló kamerarendszer telepítéséről a lakásszövetkezet közgyűlése dönthet, a tagok és nem tag tulajdonosok kétharmados támogatásával. A kamerák elhelyezésekor figyelni kell arra, hogy azok ne irányuljanak a tagok vagy tulajdonosok magántulajdonára vagy olyan helyiségekre, ahol az emberi méltóságot sérthetik.
A lakásszövetkezeti lakás eladásának menete
A lakásszövetkezeti lakás eladása során nagyjából arra kell figyelni, amire bármilyen más ingatlan eladása esetén - de azért a szövetkezeti lakások speciális tulajdoni viszonyaiból fakadóan nem árt odafigyelni az alábbiakra:
- Tulajdonjog és tagsági viszony ellenőrzése: A tulajdonosnak biztosítania kell, hogy a lakás ténylegesen az övé, és nem arról van szó, hogy az elmúlt 40 évben a családi legendáriumból kikopott, hogy csak használati jogot szereztek. Az is átadható, csak az ilyen jogoknak más az értéke.
- Lakásszövetkezet tájékoztatása: Ha elővásárlási joguk nincs is, a közös képviselettől érdemes a fennálló közös költségek és egyéb tartozások hiánya kapcsán igazolást kérni.
- Adásvételi szerződés megkötése: A lakásszövetkezeti lakás tulajdonjogának átruházásához is szükség van ügyvédre.
- Földhivatali ügyintézés: A szerződés aláírását követően a vevőnek kérelmeznie kell a tulajdonjog bejegyzését a földhivatalnál, ezt természetesen az ügyvéd intézi.
- Adózási kötelezettségek: Az eladásból származó jövedelem után elképzelhető, hogy személyi jövedelemadó fizetendő.
Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás együttműködik Hiteles Andrással és csapatával! Szeretné, ha együtt intéznénk az adásvételt? Vegye fel velünk a kapcsolatot!
Társasházi lakás vagy szövetkezeti öröklakás?
Szövetkezeti lakás vásárlása
Ha a szövetkezeti lakás nem a tag tulajdonában van, hanem csak használati joggal rendelkezik, a hitelfelvétel jelentősen nehezebbé válik, mivel a bankok általában tulajdonjogot követelnek meg a fedezetként felajánlott ingatlan esetében. Mielőtt szövetkezeti lakás vásárlásába kezdene, érdemes alaposan tájékozódni a finanszírozási lehetőségekről és a banki feltételekről. Érdemes több bank ajánlatát is megvizsgálni, és szakértői tanácsot kérni a legkedvezőbb feltételek megtalálásához.
Van-e elővásárlási joga a lakásszövetkezetnek?
Ez a kérdés főleg akkor merül fel, ha nem tulajdonos, hanem a lakásszövetkezet tulajdonában álló lakással kapcsolatos használati jog jogosultja értékesít használati jogot. A tagot ilyen esetben megilleti az átruházás joga, de a lakásszövetkezetet az elővásárlásra vonatkozó szabályok szerinti jog illeti meg. A tag halála esetén a használati jog tekintetében öröklésnek van helye.
Ha a lakásszövetkezet alapító okiratában vagy alapszabályában kikötötték, akkor hagyományos elővásárlási jog is előfordulhat a külön tulajdonú lakásokra. Ha az alapszabály ilyet tartalmaz és egy lakásszövetkezeti tag el kívánja adni a szövetkezeti lakás használati jogát, a lakásszövetkezet, illetve annak tagjai elővásárlási joggal élhetnek. Ez a jog biztosítja, hogy a szövetkezet tagjai vagy maga a lakásszövetkezet a piaci szereplőkkel szemben elsőbbséget élvezzenek a lakás megszerzésében.
Az e-ingatlanügyvédek.hu csapatának több ügyvéd tagja is foglalkozik ingatlanközvetítéssel. Ha ingatlanjogász közreműködésével adná el lakását, hívjon minket, vagy írjon nekünk!
Milyen költségekkel jár a szövetkezeti lakás fenntartása?
Nagyjából ugyanazokra a költségekre kell gondolni, mint egy hagyományos társasházi lakás esetén. Ezek a költségek általában a következő fő elemekből állnak:
- Üzemeltetési költségek: Ide tartoznak a közüzemi díjak, mint a víz, fűtés, villamos energia, és az egyéb, az épület használatát fenntartó szolgáltatások, mint a házfelügyelői vagy gondnoki díjak.
- Karbantartási költségek: A karbantartás során szükséges megelőző és hibajavító munkálatok költségei, amelyek az épület állapotának megőrzését szolgálják.
- Felújítási alap hozzájárulás: A szövetkezetek gyakran fenntartanak egy felújítási alapot, amely fedezetet nyújt az épület jelentősebb, időszakonként elvégzendő javításaira, mint például a tető, homlokzat vagy a központi berendezések cseréje.
- Pótbefizetések: Abban az esetben, ha a fenntartási költségekre és a közös alapokra nem elegendő a rendelkezésre álló forrás, a lakásszövetkezet közgyűlése rendkívüli pótbefizetéseket rendelhet el.
A fenntartási költségek mértékét a lakásszövetkezet alapszabálya és közgyűlési döntései határozzák meg, figyelembe véve az egyes lakások alapterületét és az épület közösségi terheinek arányos megosztását.
Szövetkezeti lakás adásvétel? Segítünk!
Milyen korlátozások merülnek fel a szövetkezeti lakások tulajdonjogával kapcsolatban?
A törvény a következő korlátokat említi a lakásszövetkezetek kapcsán:
- Használati jog korlátai: A lakásszövetkezet tulajdonában lévő lakásokat a tagok csak állandó vagy időleges használatra kaphatják meg, ami nem egyenlő a tulajdonjoggal. Ez a jog nem szabadon értékesíthető, és átruházásakor a lakásszövetkezet elővásárlási joga érvényesülhet.
- Tulajdonosi korlátok: Külföldi személyek csak akkor lehetnek tagok, ha rendelkeznek állandó vagy időleges használati joggal, vagy megszerezték a tulajdonjogot, így a nemzetközi személyek számára is szigorú szabályok vonatkoznak.
- Épületfenntartási előírások: A lakásszövetkezetek által fenntartott épületek szerkezeti és közös területeinek használatára, felújítására, valamint a közgyűlés által meghatározott karbantartási munkákra vonatkozó szabályok is kötelezőek, amelyek sértik az egyéni döntési jogköröket.
- Közösségi szavazati arányok: Az ingatlanhasználattal és -tulajdonlással kapcsolatos jelentősebb döntéseket a közgyűlés döntése alapján, meghatározott szavazati arányokkal lehet végrehajtani, ami korlátozza az egyéni tulajdonosok önálló döntéshozatali jogait.
Ezek a korlátozások a lakásszövetkezeti lakások közösségi jellegéből fakadnak, és elsősorban a közösségi érdekek védelmére szolgálnak, így ezek betartása alapvető kötelezettség a tagok számára.
Olyan ügyvédet keres, aki ért a lakásszövetkezetekhez? Tekintse át szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!
Dr. Petruska Emil az e-ingatlanügyvédek.hu Budapest V. kerületében praktizáló tagja. Szakterülete az ingatlanjog.
| Jellemző | Társasház | Lakásszövetkezet |
|---|---|---|
| Tulajdonjog alapja | Külön tulajdon a lakásra, közös tulajdon a közös részekre (tulajdoni hányad) | Lehet tag tulajdona, vagy a szövetkezet tulajdona (használati jog) |
| Döntéshozó szerv | Közgyűlés | Közgyűlés |
| Szavazás alapja | Tulajdoni hányad | Lakásszám (általában) |
| Jogi személyiség | Nem jogi személy | Jogi személy |
| Vagyon | Nincs saját vagyona | Rendelkezik saját vagyonnal |
| Üzemeltető szervezet | Közös képviselő (lehet természetes személy vagy gazdálkodó szervezet) | Igazgatóság (elnök) |
| Ellenőrző szerv | Számvizsgáló bizottság | Felügyelő bizottság |
| Vagyonkezelés | Költségek megosztása tulajdoni hányad alapján | Költségek megosztása (általában lakásszám alapján) és használati díj |
tags: #szovetkezeti #haz #tarsashaz