Táborfalva új társasházi övezet: lehetőségek, jogi keretek és lépésről lépésre útmutató
A társasház egy olyan jogilag szabályozott ingatlanstruktúra, amelyben az egyes lakások (vagy üzlethelyiségek) önálló tulajdonban vannak, de az épület más részei - például a lépcsőház, a tető, a pince, az udvar vagy a folyosó - közös tulajdont képeznek.
Társasházat csak olyan épület alakítható, amelyben legalább két külön tulajdonként nyilvántartható egység található. Ez a három feltétel együtt szükséges.
Ha több tulajdonos van, akkor az alapításhoz minden érintett egyhangú beleegyezése szükséges.
A társasház megalakulása csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel válik hivatalossá.
Miért érdemes Táborfalva környékén társasházat alapítani?
Ha több lakást szeretnénk külön értékesíteni, ha átláthatóan akarjuk kezelni a közös részek fenntartását, vagy ha hosszú távon rendezetten akarjuk kezelni az ingatlan jogi sorsát, akkor társasházá alakítanunk az épületet.
Társasházat nemcsak kész, már álló épületre lehet alapítani. Ha egy társasház még csak épülőfélben van, lehetőség van arra, hogy a társasház létesítésének szándékát már az építkezés ideje alatt előzetesen nyilvántartásba vetessük.
Ez a feljegyzés jogi védelmet ad a tulajdonos(ok) számára. Amint a földhivatal rögzíti az előzetes alapítás tényét, az alapítási szándék minden későbbi jogszerzőre nézve kötelezővé válik.
A folyamat lépései
- Elsőként a tulajdonos(ok) részéről világos és dokumentált döntést kell hozni a társasház létrehozásáról. Ha egyetlen tulajdonosa van az ingatlannak, ő egymaga határozhat erről. Ha több tulajdonos van, akkor az alapításhoz minden érintett egyhangú beleegyezése szükséges.
- A társasházi alapító okirat az egész társasház jogi alapja. Ez az a dokumentum, amely létrehozza a társasházi tulajdonformát, kijelöli a közös és külön tulajdonú részeket, és meghatározza a tulajdonosokat megillető hányadokat. A külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás célú helyiségeket általában emelet és ajtószám szerint, az alaprajzon sorszámozva tüntetik fel. A szervezeti és működési szabályzatban (SZMSZ) érdemes szabályozni a közgyűlés összehívását, a közös képviselő feladatait, döntéshozatali arányokat.
- A vázrajz elkészítése után azt a tulajdonos(ok) vagy meghatalmazott szakértő benyújtja a földhivatalhoz. A hivatal a benyújtott dokumentációt formai és tartalmi szempontból megvizsgálja. Ha a vázrajz megfelel a jogszabályi előírásoknak, a földhivatal záradékolja azt.
- Abban az esetben, ha a társasház még nem létező, újonnan épülő épületre vonatkozik, a folyamat kiegészül egy további lépéssel: szándéknyilatkozatot kell benyújtani a földhivatalhoz. Ez a nyilatkozat rögzíti, hogy a tulajdonosok a társasház alapítását az építkezés befejezése után véglegesíteni kívánják.
- A záradékolt vázrajz birtokában benyújtható az alapító okirat vagy annak módosított változata a földhivatal ingatlan-nyilvántartási osztályára. Szükség esetén hatósági bizonyítványokat is csatolni kell (például használatbavételi engedély új épület esetén).
- Ha a bejegyzés megtörtént, az ingatlan-nyilvántartásban létrejön a társasházi törzslap.
- Miután a társasház bejegyzése megtörtént, megkezdődhet annak tényleges működtetése. Az első lépés az alakuló közgyűlés megtartása, amelyet a tulajdonosok közül bárki, vagy az építtető is összehívhat.
- Ezt a közgyűlést az aláírástól számított 60 napon belül kötelező összehívni. A közgyűlés eldönti a közös képviselő személyét, elfogadhatja a SZMSZ-t, és dönthet a közösség költségvetéséről is.
- Legkésőbb az alakuló közgyűlésen - vagy az azt követő 60 napon belül összehívott közgyűlésen - el kell fogadni a társasház SZMSZ-ét.
- A társasház létrehozásának költsége több tényezőtől függ, ezért pontos összeg nem előre meghatározható. Ugyanakkor a várható kiadások jól körülhatárolhatók. Nem lehet egyoldalúan dönteni. Ha többen birtokoljuk az ingatlant, mindenki beleegyezése kell.
- A bejegyzés végleges, amíg az épület áll, vagy amíg a tulajdonosok nem döntenek közösen a megszüntetésről.
Fontos jogi keretek és aktuális változások
2025. évi LXVII. törvény változásai a jogvédelem tekintetében jelentős hatással voltak a társasházi jogokra és a vevői jogokra. A vevői jogokat a 2025. évi Módtv.2 bővítette a társasházi építményi joggal is. A vevők érdekeit és az ügyletek biztonságát erősítették meg. A vevői jogok három fő kategóriája mellett megjelent a társasházi építményi jog is, amely a későbbi társasházi lakás eladója és vevője között létrejövő megállapodást érinti.
A törvényhozás hangsúlyozta, hogy a társasház előzetes alapítása tényének ranghelye fontos a későbbi bejegyzéseknél, és a szerződéses feltételeknek összhangban kell lenniük a jogi szabályozásokkal. A Ptk. 6:216. § (1) bekezdésének módosítása ezt a tényt erősítette meg: az eladó a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja; a vevő pedig jogosult a tulajdonjog megszerzésére irányuló jogát hozzájárulása nélkül nem csorbíthatja. Ezt a jogi rendelkezést 2025. január 15-én léptették hatályba az új Inytv.-vel együtt.
Az Inytv. 23. § (6) bekezdései és a vhr. 45. §-a alapján a vevői jog három esetkörét védik meg, és a társasházi építményi jog bejegyzése egy további jogi eszközkészletet jelent. A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog viszont nem feltétlenül alapít tulajdonjog fenntartást, de bizonyos esetekben a vevő tulajdonjogának biztosítékaként funkcionál.
Gyakorlati tippek a Táborfalva környéki társasházalapításhoz
- Ha a házaspár vagyoni közösségben él, a házastársat is be kell jegyezni a társasházi építményi jog jogosultjaként.
- A földhivatal a vázrajzok és az alapító okirat összhangját ellenőrzi, és kiadja a szükséges bizonyítványokat az összhang megállapításához.
- Az alapító okiratnak közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratként kell rendelkezésre állnia, és a földhivatalhoz be kell nyújtani záradékolt vázrajzokkal együtt.
- Az alapító okiratban rögzíteni kell a közös és külön tulajdon részeket, az albetétek sorszámozását és a tulajdonosokra vonatkozó hányadokat.
- A közgyűlés összehívásának jogával minden tulajdonostársat vagy az építtetőt fel lehet hívni.
- Az első alakuló közgyűlésen döntést kell hozni a számvizsgáló bizottság létrehozásáról és a SZMSZ elfogadásáról.
Az alapító okirat elkészítéséhez gyakran szükség van földmérőre és jogi szakemberre. A földmérő felelős az alapterületi kimérésekért és az alaprajzok elkészítéséért, míg az ügyvéd a dokumentum jogi érvényességét biztosítja és ellenjegyzi.
A társasház megalakulásának folyamata tehát részben jogi, részben műszaki feladatok összehangolását igényli. Mielőtt a társasház bejegyzésére sor kerülhet, minden olyan jogot vagy terhet rendezni kell, amely az ingatlant érinti, például jelzálog vagy használati jogok.
Az előzetes alapítás tényének raghelyén történő bejegyzése után a törzslap és a különlapok megnyitása történik meg a földhivatalnál, és ezt követően indulhat meg a tényleges működés.
tags: #taborfalva #uj #tarsashazi #ovezet