Társasházi homlokzat felújítása: szavazás, jogszabályok és gyakorlati tudnivalók

Társasházi ügyekben gyakran merül fel kérdésként, hogy a felújítási költségeket milyen arányban kötelesek viselni a tulajdonosok. Mielőtt vadul tervezni kezdenénk, nézzük meg, milyen jogszabályok vonatkoznak a társasház felújítására.

Mi határozza meg a döntés jogi kereteit?

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény szabályozza a társasház működését és a közgyűlési hatásköröket. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni. Főszabályként az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni. A közgyűlést a közös képviselő vagy - ahol intézőbizottság működik - az intézőbizottság elnöke hívja össze. Ráadásul ezzel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni. Közgyűlést szükség szerint, de minimum évente egyszer kell tartani.

A közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról a közgyűlés kizárólagos hatáskörben határoz. Jelentőségét mutatja, hogy a közös tulajdonban álló épületrészek használatára, hasznosítására és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalására vonatkozó kérdéskörön túl kizárólagos hatáskörében határoz még többek közt az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről; a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról; a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról is. A teljes listát a törvény tartalmazza.

Szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) szerepe

A szervezeti-működési szabályzatot a tulajdonosok az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű szavazattal fogadják el. Nézzünk utána, hogy van-e egyáltalán SZMSZ-e a társasháznak (ez a tulajdoni lapból ki fog derülni). A gyakorlatban sok társasház van, ahol valamilyen okból ez elmaradt, és nem rendelkeznek a földhivatalhoz benyújtott SZMSZ-szel (ez a társasházi tulajdoni lapból kiderül).

Milyen többség szükséges a felújításhoz és a nagyobb munkákhoz?

Vagyis főszabály szerint a fenntartás körébe eső üzemeltetés, karbantartás és felújítás nem a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás. Az utóbbi időben kialakult bírói gyakorlat szerint a fűtési rendszer vagy homlokzat felújításának, a nyílászárók cseréjének elhatározásához elegendő a közgyűlés egyszerű többségének határozata is. Míg az általános társasház felújítási munkálatok megkezdéséhez a lakóközösség többségi tulajdonhányadának egységes beleegyezése is elég, a közös használatú helyiségeket érintő nagyobb változtatások kivitelezéséhez minden lakó egyhangú beleegyezése szükséges.

Tudnivalók a felújítás anyagi oldaláról

A társasházi ügyekben gyakran merül fel kérdésként, hogy a felújítási költségeket milyen arányban kötelesek viselni a tulajdonosok. Vagyis a társasház minden lakójának tisztában kell lennie azzal, hogy milyen költségeket kell kifizetniük egy felújítás során. A társasház felújítási tervezetéről, költségeiről szavaznia kell a lakóközösségnek, vagyis a közgyűlésnek.

A társasház felújítása egy hosszú távon megtérülő beruházás. A társasház felújítási költségeit azonban érdemes határok között tartani, mert az árak a felhasznált anyagok mennyisége és minősége miatt könnyen elszabadulhatnak. Az egyik ilyen buktató, ha a közösség túl sokáig vár egy olyan pályázatra, amivel majd meg kívánja oldani a szigetelésre szánt összegek kifizetését (vagy annak egy részét). Probléma lehet az is, hogy megszületik a döntés, ám nem vesszük meg időben a szigetelőanyagot, az árak pedig közben felfelé kúsznak vagy az egekbe törnek. A harmadik probléma a szakemberhiány szokott lenni.

Pályázatok, támogatások és bankszámla-követelmények

Az OTP idén is kiírta a társasházaknak szóló pályázatát. Bármely társasház vagy lakásszövetkezet részt vehet a pályázaton. Pályázatot egy társasház vagy lakásszövetkezet törvényes képviselője, vagy akár lakója is benyújthat. Minden pályázónak meghatalmazást kell szereznie ehhez a társasház vagy lakásszövetkezet közgyűlésétől, a nyertes pályázóknál a kiíró ezt jogosult ellenőrizni is. Az indulásnak nem feltétele, hogy a lakóközösség az OTP Banknál vezesse pénzforgalmi számláját, ám ha a társasház vagy lakásszövetkezet nyer a pályázaton, a díjazás átvételéhez rendelkeznie kell egy, az OTP Banknál vezetett számlaszerződéssel. Az OTP Banknál társasházi pénzforgalmi bankszámlaszerződéssel nem rendelkező társasházak/lakásszövetkezetek számlanyitási akció keretében 6 havi számlavezetési díj elengedése mellett nyithatnak bankszámlát.

Budapest egyik kerületi önkormányzatának pályázati felhívása a kerület közigazgatási területén lévő, nem 100%-os önkormányzati tulajdonú társasházak és lakásszövetkezetek számára, az épületek homlokzatai felújításának támogatására. Ez a pályázat már lejárt, de lehetséges, hogy egy hasonló fog megjelenni a közeljövőben.

Gyakorlati tanácsok a homlokzatfelújításhoz

Társasház homlokzat felújításnál általában a lakóközösség dönt az aktuálisan elvégzendő munkálatokról. Ahhoz, hogy a társasház homlokzatának felújítása sikeres legyen, szükséges az ingatlanok tulajdonosainak előtakarékos hozzáállása, a többségi egyetértés a felújítás szükségességéről, valamint a generálkivitelezés terén jártas, megbízható kivitelezővel való szerződéskötés. Társasház felújításnál a nagyobb volumenű építési munkálatokhoz minden lakó beleegyezése szükséges.

A társasház homlokzatának felújítása is egy hosszú, zajos és erősen komfortérzet csökkentő folyamat. Azonban nagyrészt csökkentheted a társasházban élők kellemetlenségeit egy olyan kivitelezést végző szakembergárda felkérésével, akik egyaránt igényesek munkájukra és a munkakörnyezetükre is. A New Age Properties Kft. szakemberei igényesek mind a munkájukra, mind a munkakörnyezetükre. A New Age Properties Kft. egy regisztrált vállalkozás, amely nem csak az alkalomszerűen szükségessé váló, kisebb felújításokban lehet igényes partneretek.

A társasház felújítása során az épület szakszerű és gazdaságos állagmegőrzésében is számíthatsz ránk. A társasház épületének külső-belső állagmegóvása egy rendszeres, de kisebb volumenű építési-felújítási és alacsonyabb anyagi keretű ráfordítást igénylő feladat. A társasház homlokzatának felújításán kívül tégla vagy panel ingatlanok külső-belső, teljeskörű felújítását is vállaljuk. A lépcsőházat érintő tisztasági festéstől a közös helységek teljes felújításán át az európai szintű energetikai felújítási munkálatokig (külső épületszigetelés kivitelezése, nyílászárók cseréje, fűtéskorszerűsítés) mindenben állunk a társasházatok rendelkezésére.

Milyen műszaki problémák indokolhatják a felújítást?

Idővel minden lakóház renoválásra szorul, így van ez a társasházak esetében is. A súlyosan leromlott állapotok ugyanis nem csak rontják a társasházban lakók életfeltételeit, de akár életveszélyessé is válhatnak. Magyarországon a lakóépületek közel 50 %-a 1950 előtt épült és csak alig 9% fiatalabb 40 évesnél. Ez azt is jelenti, hogy számtalan építészeti probléma adódhat ezekkel a házakkal. Jó eséllyel elöregedett az épületgépészet, cserére szorul a fűtésrendszer, a vízvezeték-hálózat, a korszerűtlenül beépített, elöregedett elektromos vezetékek nem csak a hatékonyság rovására mennek, hanem tűzveszélyesek is. Bár a háború előtt beépített nyílászárók gyönyörködtetik az erre érzékeny lakókat, szigeteléstechnikailag komoly problémákat okozhatnak. A tetőket, padlásokat is olyan időszakban építették ezeknél a társasházaknál, amikor még nem volt divat a födémszigetelés vagy a tetőszigetelés, és jó sansszal a gerendázat és a tetőlécek is elöregedtek már.

Hogyan zajlik a döntéshozatal a gyakorlatban?

Ha nehézkes a döntéshozás vagy nem túl asszertív a közös képviselő, akár évekig is elhúzódhat egy felújítási munka. Társasház felújítás: aki élt már lakóközösségben és szándékában állt például a lépcsőházat kifesteni vagy homlokzati szigetelést csináltatni, esetleg a tetőt kijavítani, az tudja, hogy nem olyan egyszerű a történet, mint egy magánház esetében. Közösen kell dönteni a javításokról és közösen kell viselni az esetleges anyagi terheket, kellemetlenségeket.

Előkészületek és javasolt lépések

1. Elolvasni a törvényt, majd megvizsgálni a saját társasház szervezeti-működési szabályzatát.
2. Megnézni, hogy van-e SZMSZ a társasházban (ez a tulajdoni lapból kiderül).
3. Készíttetni műszaki felmérést, költségvetést és felújítási tervet.
4. Összehívni a közgyűlést és a szükséges határozatot megszerezni (egyszerű többség vagy egyhangú döntés a munkák jellegétől függően).
5. Pályázati lehetőségek feltérképezése és a pénzügyi források biztosítása (lakók előtakarékossága, pályázatok, bankszámla).
6. Megbízható generálkivitelező kiválasztása, szerződéskötés és ütemezés a közösség tájékoztatásával.

Társasház felújítás - miért ne húzzuk sokáig?

Társasház felújítás: nem szabad sokáig húzni! Ha nehézkes a döntéshozás vagy nem megfelelő a szakemberek elérhetősége, az további károkat és költségeket okozhat. Mi kizárólag saját bevált, hozzáértő szakembereinkkel dolgozunk, nincsenek lekövethetetlen, gyenge minőségben dolgozó alvállalkozóink. Tudjuk jól, hogy általában részben a lakók hosszú évtizedek alatt összespórolt megtakarításaiból, részben a társasház felújítási támogatásból finanszírozva valósulhat meg a társasház renoválása, valamint a generálkivitelezés. Mi ezért az elvégzendő munkákhoz minden esetben magas színvonalon dolgozó, megfelelő tudással és gyakorlattal rendelkező szakembergárdát biztosítunk a számotokra.

Ha a tulajdonosok mindent megtettek a maguk részéről, hogy a társasház-felújítás megtörténhessen, már csak megfelelő kivitelezőre van szükségük. A jó tervezés, a jogszabályok betartása és a közösségi döntéshozatal együttesen biztosítja, hogy a homlokzatfelújítás sikeres legyen és hosszú távon megtérüljön.

tags: #tarashazi #homlokzat #felujitasa #szavazas

Népszerű bejegyzések:

• Hiteles rusztikus bútorok és anyagválaszték a rönkházban
• Magyarországi ipari ingatlanértékelés: összefüggések és döntési irányok
• Külterületi útfejlesztés Hévízgyörkön: társadalmi egyeztetés folyamata és jogi keretek
• HRSZ: hogyan találhatjuk meg a telek adatait Veszprém környékén
• CC besorolás a társasházaknál: mit jelent a közel nulla energiaigény és a C típus?