Társasház alapító okirat előzetes hozzájárulás: jogi keretek és gyakorlati alkalmazás
Ez a cikk összegzi a társasház alapításának előzetes tényét és ennek feljegyzését, kiemelve közvetlen joghatásait, összefüggéseit a társasház bejegyzésével, valamint a hozzájárulás beszerzésének jelentőségét a jogalanyok számára.
Az előzetes feljegyzés jogi természete és hatásai
A társasház-alapítás előzetes tényének feljegyzése akkor történhet meg, amikor az épület még nem létezik, vagyis csak a telek áll rendelkezésre. Ez a tény feljegyzése az ingatlan-nyilvántartás III. részébe kerülhet, ha az ingatlan még nem épült fel, és a földrészlet tulajdona kinyilvánítja ezt a szándékot. Az előzetes feljegyzés jogi hatásai közé tartozik, hogy a későbbi társasház-bejegyzés alapjául szolgál, és mint jogi tény elsődlegesen köti az ott megszabott felek jogait és kötelezettségeit. A feljegyzés azonban nem keverhető össze a tényleges társasház bejegyzésével, amely a fentiek szerint csak a használatbavételi engedély kiadása után következik.
Az Inytv. 17. § (1) bekezdésében meghatározott jogi tények és az Inytv. 16. §-a alapján bejegyzett jogok közé tartoznak az állandó kötelezettségek és jogok, melyek a feljegyzés során érintettek lehetnek. A Társasházi törvény (Tht.) 7. § (1) bekezdése és az Vhr. 53. § (4) bekezdése összhangban szabályozza, hogy a földtulajdoni lap III. részében is rögzíthetők azok a tények, amelyek feljegyzését törvény elrendeli. A jogi hatások akkor érvényesek, ha a feljegyzés megtörtént, és a későbbi jogszerzésre kész tulajdonosokra is hatással vannak.
Az alapító okirat és a hozzájárulás kérdése
A Thtv. 5. § (2) bekezdése szerint a társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapítási elhatározással létesítheti. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. Az alapító okiratban meg kell határozni:
- a külön tulajdonba kerülő lakásokat, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
- a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
- a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
- az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
- a közösség közös nevét és a társasház megjelölését.
Több épületből álló társasház esetén a tulajdonosok többsége kérheti önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó tulajdonosok méltányos érdekét. Az alapító okirat módosítása iránti igényekről a Thtv. 10. § (1) bekezdése rendelkezik: az alapító okirat módosításához - ha a törvény másképp nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, és a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. A módosításnak lehetnek kivételei is, például ha az alapító okirat felhatalmazást ad arra, hogy a közös tulajdon eladása vagy átalakítása a közösség gyakorolja, és ehhez a közgyűlés kétharmados többséggel dönt.
Előzetes alapítás és bírósági/eljárási lehetőségek
A Thtv. 10. § (3) bekezdése különleges esetként lehetőséget ad arra, hogy a közösség a közös tulajdon elidegenítésének jogát abban az esetben gyakorolja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a kisebbségben maradt tulajdonostársakat írásbeli nyilatkozat megtételére hívják fel 60 napon belül a keresetindítási joggal kapcsolatos döntés meghozatalát megelőzően. A határozat ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat lehet, feltéve, hogy a határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a jogindítási jogot nem kívánják élni.
A gyakorlatban az alapító okirat módosításáról és az előzetes feljegyzésről szóló kérdések között a jegyző szerepe kiemelt. A jegyző jogköre a törvényességi felügyeletre terjed ki, és a közösségi döntések jogszerűségének ellenőrzése során fontos tényező. Azonban a jogi gyakorlat szerint ha a polgári jogi nyilatkozat megtagadása történik, a bíróság nem kötelezheti a nyilatkozatot, kivéve ha a jogszabály másképp nem rendelkezik. A gyakorlat példái szerint előfordulhat olyan ítélet, amely szerint a közös tulajdonon történő toldaléképítkezéshez szükséges hozzájárulás az alapító okirat módosítását eredményezi; az ilyen nyilatkozat pótlására nincs lehetőség. Ugyanakkor a fennmaradási engedély kiadásához szükséges jognyilatkozatot a bíróság kijelölésével pótolhatják.
Gyakorlati tények és eljárások
A gyakorlatban gyakori, hogy az alapító okirat elkészítése szigorú formai és tartalmi követelményeket követel meg. Ügyvédi képviselet az alapítás mindkét irányban kötelező, mivel a tervdokumentáció és a záradékolható vázrajzok pontosan meg kell felelniük a földhivatali és ingatlan-nyilvántartási előírásoknak. Az épület felépülése után a használatbavételi engedély alapján kérhető a társasház végleges bejegyzése a földhivatalnál. Az alapító okiratot közokiratba foglalt formában vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban kell megfogalmazni, és minden tulajdonostársnak alá kell írnia. Abban az esetben, ha az előzetes alapítás tényét feljegyzik, az ezt követő végleges bejegyzés az épület elkészülését követő használatbavételi engedély kiadása után történhet.
Az alapítás és a jelenlegi jogi környezet összefüggései
Az 2014-es módosítások óta a jegyző aktív szerepet tölt be a társasházak életében, és megszületett a 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeletéről. Emellett a jegyzői kapcsolat az önkormányzati tulajdonon alapuló kötelékekkel is megjelenik, mivel gyakori, hogy a jegyző területén működő önkormányzati szervek társasházi tulajdonostársként vesznek részt. A jogi háttér tehát kettős: egyrészt a közösség alapvető szerződéses jellegű dokumentuma az alapító okirat, másrészt a földhivatal és az ingatlan-nyilvántartás részletes előírásai alapozzák meg a bejegyzéseket és a joghatásokat.
Rövid összegzés
- Az előzetes alapítás tényének feljegyzése akkor lehetséges, ha az épület még nem épült fel, és a földrészlet tulajdonosa vagy tulajdonostársai ezt szándékolják.
- Az alapító okirat kijelöli a közös és a külön tulajdont érintő jogokat és kötelezettségeket, és feltétele a bejegyzésnek.
- A hozzájárulás kérdése politikailag és jogilag összetett: a többségi szavazati arányok (kétharmados vagy négyötödös) és a kisebbség jogai egyaránt szerepet kapnak.
- A jogi gyakorlat szerint a nyilatkozat pótlására általában nincs lehetőség, kivéve ha jogszabály másként rendelkezik vagy bírósági ítélet ad erre felhatalmazást.
- A jegyző és az önkormányzati vonatkozások közti kapcsolat megkísérteti az alapítás végrehajtását és a jogi felügyeletet.
tags: #tarsashaz #alapito #okirat #elozetes #hozzajarulas