Társasház alapító okirat ferox – részletes ismertető

A jelen szöveg a Ferox Ingatlankezelő Betéti Társaság tevékenységének és gyakorlati tapasztalatainak összefoglaló áttekintése a társasház alapító okiratának és annak módosításának jogi, műszaki és üzemeltetési vonatkozásairól. Jelenleg 109 társasház képviseletét látjuk el 4500 albetét vonatkozásában, melyek döntõen Pest és Buda Duna melletti és központi kerületeiben helyezkednek el: V., VI., VII., VIII., IX., X., XIII., XIX., valamint XI., II. és XII. kerületekben. A feladatot egy 18 fős csapat látja el, melyben a házreferensek átlagosan 15-18 ügyet intéznek, mindannyian szakirányú végzettséggel rendelkeznek. A bizonyítványok száma: cégvezető 528952, egy referens 201538.

A házreferensek és ügyfélszolgálat feladatai

A házreferensek a ház napi ügyeivel, levelezésével és kapcsolattartással foglalkoznak. Munkájukat 4 könyvelő, 4 fős műszaki csoport, valamint két közös költség elszámolással foglalkozó kolléga által üzemeltetett ÜGYFÉLSZOLGÁLAT segíti. Az ügyfélszolgálat feladata a közös költség nyilvántartás, tulajdonosi elszámolás, tulajdonosi adatnyilvántartás, a közös költség egyeztetések a fűtés és melegvíz elszámolás, valamint a tartozások jogi ügyeinek intézése.

A műszaki csoport vezetője építész, a csoportban építőmérnök és technikus kolléga dolgozik. Ezen csoport feladata a házak műszaki ügyeinek intézése az ajánlatkérést megelőző feladat-meghatározástól az átvételig. Emellett a csoport a cégvezetésével együtt készíti elő és bonyolítja le az energiatakarékos fűtéskorszerűsítésekkel és alternatív energiahasznosítással kapcsolatos fejlesztéseket.

Koordináció és etika

A cégvezetés és a vezető referens feladata a kollégák munkájának koordinálása, az iroda működésének zökkenõmentes biztosítása (levelezés, számlák bonyolítása, biztosítási ügyintézés, stb.), valamint az összes kezelt ház problémáinak ismerete és a kiemelt feladatok menedzselése. Véleményünk szerint a társasház-kezelés összeférhetetlen saját kivitelezői, karbantartó részlegek fenntartásával és foglalkoztatásával, mivel a megbízó és a megbízott etikátlan lehet, ha ugyanaz a személy, cég vagy szervezet végzi mindkét tevékenységet. Ezért külső cégekkel, vállalkozókkal végezzük a javításokat, felújításokat és karbantartásokat.

Örömmel együtt dolgozunk a társasház és a tulajdonosok által megszokott, elfogadott bármely szakma kivitelezőjével; nem ragaszkodunk egyetlen szervezethez sem, sőt a házat már ismerő, a tulajdonosok által elfogadott szakember a mi munkánkat is segíti (szakemberek, biztosító, takarító, gondnok, stb.). A múlt évek során minden szakmában kiépítettünk olyan kapcsolatokat, amelyek kimagasló minőségű munkát, korrekt hozzáállást és megfelelő rendelkezésre állást biztosítanak.

Alapszakterületek és kapcsolatrendszer

Alapszakmák közé tartozik a víz- és csatornaszerelés, gázszerelés, villanyszerelés, tetőfedés, tetőszigetelés, ereszcsatorna szerelés, alpintechnológiával végzett javítás, kőműves, burkoló, épület asztalos és lakatos, lift-szerelő, karbantartó, karbantartás-ellenőr, felügyelő és távfelügyelet üzemeltető, kazán-szerelő és kazán-vezérlés kiépítése (külső hőmérséklet figyelés), garázs, tűz-, CO- és épületfelügyeleti rendszer, takarító és gépi takarító, kertész, kéménybélelés, lomtalanítás, tűzvédelmi berendezések karbantartása, statikus, építész, igazságügyi szakértő, értékbecslő, ingatlan-közvetítő és ügyvédek a különböző problémákra. Munkánk során az egyik fő szempont az elérhetőség.

1) Könyvelés és elszámolás.

SQL könyvelő programot használunk, amely egyszeres könyvvitelt és analitikus nyilvántartást vezet; kimondottan társasházi feladatokra készült. A társasházzal történő elszámolást többféle módon kezeljük: banki terminálon keresztül havonta nyomtatott forgalom, SZVB kérésre előzetes egyeztetés után bármilyen rendszerességgel rendelkezésre áll a könyvelés; a ház könyvelése fájlszerveren működik.

2) Elmaradások kezelése.

Negyedévente értesítést kap egyenlegéről, tartozásáról hagyományos úton minden olyan tulajdonosnak, akinek nincs elektronikus elérhetősége. Három hónapnál meghaladó késedelem esetén jogi eljárás lépésről lépésre: ügyvédi felszólítás, bírósági fizetési meghagyás, ingóság végrehajtás, fizetés letiltás, majd ingatlan végrehajtás; 3 hónapnál régebbi tartozások esetén jelzálog bejegyzés. Minden költség (ügyvédi, bírósági, végrehajtói) és a késedelmi kamat a tartozó számláján kerül felszámításra.

A hitelfelvétel és fizetési problémák esetén a közös képviselő részletfizetési lehetőséget kínál; a részletek pontos teljesítése esetén a végrehajtási folyamat felfüggesztésre kerül, azonban a jelzálog fennmarad.

3) Pályázatok és finanszírozás.

Állami és önkormányzati pályázatokat figyelemmel kísérjük; eddig közel 180 pályázatot készítettünk, amelyek 96%-a nyert. Példák: Orczy út 39. kapualjának és lépcsőházának felújítása, Práter u. 29/a homlokzatának felújítása; tetők és kémények felújításának támogatása 30-60%-os vissza nem térítendő pályázatokkal; gázvezeték-hálózat cseréje kamatmentes hosszú futamidejű kölcsönnel. Különböző programokat ismerünk és alkalmazunk (Panel-program, ÖKO-program, Nemzeti Energiatakarékossági Program); például fűtéskorszerűsítési pályázatokkal és 0%-os kamatozású hitelekkel oldottunk meg kazáncseréket.

Azonnali hibafeltárás és karbantartás

A közös képviselet ügyeleti száma és a műszaki ügyintéző telefonja 24 órában hívható, így bármilyen azonnali beavatkozást igénylő hiba elhárításáról gondoskodunk. A problémát a helyszínen is meg tudjuk oldani. Minden szakmában több kivitelezővel rendelkezünk, így a hiba azonnal mérlegelhető, a költségek reálisak, és a számlák csak a munkalap aláírását követően kerülnek kifizetésre.

Karbantartás és felújítás

Minden tervezhető felújítási munkához technológiai leírást vagy árazatlan költségvetést készítünk, amely tartalmazza a használandó technológiát és anyagokat. Több árajánlat bekérése után az SZVB-vel közösen kiválasztott kivitelező kapja a megbízást; nagyobb felújítások esetén a közgyűlés dönt. Az épület állapotát állapotfelmérés alapján felújítási terv készül.

Közgyűlési és információs rendszerek

A közgyőlési határozatok nyilvántartását online formában kezeljük. Közgyűléseken digitális hangfelvétel készül a jegyzőkönyvről, a beszámoló és éves terv projektori kivetítéssel kerül bemutatásra, hogy a tulajdonosok nyomon követhessék módosító javaslataik hatását. A www.ferox.hu honlap minden szükséges információt nyújt, és a házak részére külön fórumot biztosít a felmerülő problémák tematikus megbeszélésére és dokumentált jelzésére.

Infografika: szervezet felépítése és folyamatok

Új építésű házak és garanciális problémák

Új építésű házak, lakóparkok esetében a közös területek műszaki problémái és garanciális/szavatossági hibái kiemelt figyelmet kapnak. Műszaki szakértő bevonásával megállapítjuk a hibákat, rangsoroljuk őket halasztást nem tűrő, megjavítandó és halasztható kategóriákba. A határidők lejárta után jogászi és igazságügyi szakértő jelenlétében állásfoglalást kérünk a tulajdonosoktól a továbblépésről.

Energia- és biztosítási megoldások

Energia elszámolás minden olyan házban, ahol saját kazán biztosítja a fűtést és melegvizet, vagy csak a fűtést, különböző elszámolási formákat tesz lehetővé, beleértve a havi, negyedéves, féléves és éves díjakat vagy átalánydíjakat. Minden társasház rendelkezik teljes ingatlanbiztosítással; leggyakrabban Generali Biztosítónál, törekedve a teljes körű biztosításra és magas flottakedvezményekre. A Generali Mestervonallal azonnali szakértői ügyintézés érhető el.

Információs és fórum eszközök

A fórumokon a közgyűlési határozatok könyve, letölthető fájlok és az SZVB fórum érhető el; faliújságon keresztül aktuális hírek és hirdetmények kerülnek közzétételre, megoldandó feladatok listája pedig dokumentált formában jelezhető. Helyszíni megbeszélések és közgyűlések számítógépes támogatása elérhető; a jegyzőkönyv digitalizált hangfelvétellel készül. A beszámoló és az éves terv kivetítéssel segíti a tulajdonosok részvételét.

tags: #tarsashaz #alapito #okirat #ferox