A Társasházi törvény celbefizetés: hogyan tervezzük és kontrolláljuk a közös költségeket
A Társasházi Törvény 35§(1) bekezdése alapján a Társasház előző évre vonatkozó beszámolóját és költségvetését Beszámoló Közgyűlés keretében a Közös Képviselőnek ismertetnie kell a tulajdonosokkal - akiknek azt el kell fogadniuk - legkésőbb minden év május 31-ig.
A költségvetés nem más mint az adott év pénzügyi terve ami előirányzatként tartalmazza a teljesítendő kiadásokat és a várható bevételeket. A Társasházak költségvetésének tervezésére úgynevezett „Bázis” alapú tervezést használ a Közös Képviselő. A közös költség összegét a társasházakban a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint terheli.
Közös költség és annak összetétele
A közös költség a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások összege.
A felújítási és karbantartási feladatok finanszírozása része ennek a költségkategóriának. A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások pedig olyan beruházások, melyek egyes szerkezetek vagy eszközök bővítésével, átalakításával járnak, és ehhez a tulajdonostársak egyhangú határozatára van szükség.
Az SZMSZ-ben kerül meghatározásra, hogy a közös költség egyes költségnemek hogyan számítandók és miként történik a megfizetésük.
Az előrefizetés és a célbefizetés
A célbefizetés egy olyan hatékony eszköz, amely lehetővé teszi a lakók számára, hogy közösen, előre meghatározott célokra gyűjtsenek pénzt. A célbefizetés egy olyan pénzügyi mechanizmus, amely során a társasház lakói egy meghatározott cél érdekében külön befizetést teljesítenek.
Ez lehet egy nagyobb felújítási projekt, például tetőjavítás, homlokzat felújítása vagy lift korszerűsítése. Átláthatóság: A célbefizetések célzottak, így a lakók pontosan tudják, mire használják fel a befizetett összegeket. A célbefizetés hatékony eszköz a társasházakban a közös célok elérésére és a szükséges fejlesztések finanszírozására.
A közös költség megállapításának alapelvei
A közös költség viselésének jogszabályi hátterét a Tht. és az SZMSZ határozza meg. A közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha az SZMSZ másképp nem rendelkezik.
A közös költség megfizetésére a tulajdonostárs köteles, függetlenül attól, hogy ténylegesen használja-e a közös részeket vagy sem. A fizetési kötelezettség a tulajdonostárs tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől annak törléséig tart. A korábbi tulajdonos tartozásáért az új tulajdonos nem felel.
A közös költség összetétele mindig az adott ingatlan paramétereitől függ. A lakás mérete, az épület kora és energiahatékonysága, a közösség anyagi helyzete befolyásolja a költségeket. Az SZMSZ meghatározhat eltérő fizetési szabályokat is, ha a tulajdonosok között megállapodás születik.
Számviteli és ellenőrzési oldal
A közös költség összegének befolyásolása és ellenőrzése alapvető feladat a Közös Képviselő számára. Elkészítése a Közös Képviselő feladata, de a Számvizsgáló Bizottság tagjainak jóvá kell hagyniuk a Beszámolót és a Költségvetést. Ők ellenőrzik, hogy a számok valós adatok-e, és hogy a Közös Képviselő a szerződés szerinti összegeket fizette-e ki.
A közgyűlés a beszerzéseket és az árajánlatokat felülvizsgálja, mert a gyorsan változó ajánlatok nehezítenek a jóváhagyást. A közös költség behajtásának első lépései: írásbeli emlékeztető, majd fizetési felszólítás. Ha szükséges, fizetési meghagyás elkészítése és végrehajtási eljárás következhet.
Mi történik, ha valaki nem fizet?
Ha egy tulajdonostárs nem fizet, a közös képviselő a tartozást behajtja. A fizetési meghagyásos eljárás összege legfeljebb 3 millió forinttal zárható le általában. A kézbesítést a közjegyzői kamara kijelölt közjegyzője végzi. Az adóssal 15 napja van élni az ellentmondás lehetőségével. Ha az adós nem vitatja a tartozást, a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik, és végrehajtási eljárás indulhat.
A közös költség behajtására terhelhető zálogjog is alkalmazható a tulajdonos ingatlanán, amennyiben a jogszabály ezt lehetővé teszi. A gyakorlatban a közösség és a tulajdonostárs közötti kötelezettségek rendezéséért a Tht. és az SZMSZ ad utat.
A tulajdonosi felelősség és a közös képviselet szerepe
A társasház kezelése a tulajdonosok döntéseinek összessége. A közgyűlés összehívása és a határozatok előkészítése a közös képviselő feladata. A közös képviselet egy vállalkozási tevékenység és szolgáltatás, amely a tulajdonosok felelősségvállalásával együtt működik. A szolgáltató (közös képviselő, intézőbizottság, társasházkezelő) abban segít, hogy a tulajdonosok pénze és energiája jól gazdálkodjon, és a közösség javára legyen fordítva.
A tudatos tulajdonosok és a tudatos vásárlók erősítik a társasházak működését. Kulturált közgyűlések, nyílt beszélgetések és konszenzuson alapuló megoldások segítik a problémák megoldását. A közös költség befizetése lehetővé teszi a hosszú távú tervezést és beruházásokat, amelyek a magas színvonalú társasházkezelés alapjául szolgálnak.
Gyakorlati megfontolások a közös költség terhére
Ha albérletbe adjuk a lakást, a közös költség általában az albérlő terhe lehet, de ezt előzetesen tisztázni kell és a bérleti szerződésbe is be kell foglalni. A múltbeli tételek közül bizonyos költségek vitathatóak, például olyan munkák, amelyek a közös tulajdon értékét növelték, de a rezsi alacsonyabb lett. A közös költségekről és a befizetésekről a SZMSZ és a közgyűlési határozatok rendelkeznek, ezért fontos ezek pontos ismerete és betartása.
Az SZMSZ fontos eszköz a tulajdonosok jogainak és kötelezettségeinek meghatározásában. Az együttműködés és a transzparencia segíti a társasház működését: a közgyűlésen megvitatott kérdések konszenzusos megoldást hozhatnak a közösség számára.
Ha pontosan befizetésre kerül a közös költség, a közös képviselő hosszú távon tervezhet beruházásokat, és a tulajdonosok felelőssége, tudatossága és együttműködése alapvető a jó társasházi működéshez.
Conflict Management Funny animated 1
Összefoglaló pillérek a gyakorlatban
- Beszámoló és költségvetés: közgyűlésen történő jóváhagyás, 31 május határidő.
- Költségvetés: előirányzatok, bevételek és kiadások tervezése, „Bázis” alapú tervezés.
- Számlázás és könyvelés: közös költség pénzügyi termékei, elszámolások a SZMSZ alapján.
- Fizetési késedelem: írásbeli emlékeztető, felszólítás, fizetési meghagyás és végrehajtás lehetősége.
- Közös képviselet és ellenőrzés: SZMSZ és Számvizsgáló Bizottság felügyelete.
- Célbefizetés: célzott célokra gyűjtés a transzparencia és hosszú távú fejlesztések érdekében.
tags: #tarsashazi #torveny #celbefizetes