társasház alapító okirat módosítása benyújtása földhivatal eljárás
A társasházak egyre népszerűbb lakhatási formává válnak Magyarországon, különösen a városi, fejlődő falusi környezetben. Az alapító okirat jelentősége és tartalma alapvető fontosságú, hiszen ez a dokumentum rögzíti az alapítás tényét és a társasházban lévő tulajdonviszonyokat. Az alapító okirat a társasház létrehozására irányuló szándéknyilatkozat, melyben megnevezik a közösség nevét és címét, a külön tulajdonba kerülő ingatlanrészeket, a közös tulajdont érintő tulajdoni hányadokat és a tulajdonosok nevét.
Miért fontos az alapító okirat?
A Tht. alapján a társasház akkor alapítható, ha a meglévő vagy tervezett épületben legalább két külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség található. Az alapító okirat tehát a közösség létrejöttének jogi alapja, amelyhez a földhivatali bejegyzés is kapcsolódik. Az alapításhoz szükséges a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése, amely közokiratként vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratként történhet. Az alapító okiratban fel kell tüntetni a közösség nevét, címét, a külön tulajdonba kerülő részeket, a közös tulajdont érintő hányadokat és a tulajdonosok nevét, valamint a közösség SZMSZ-ben meghatározott szerveit és hatáskörét.
Előzetes feljegyzés és az előírt lépések
Új építésű társasház esetén lehetőség van az alapítás előzetes feljegyzésére az ingatlan-nyilvántartásba. Ezzel a földrészlet tulajdoni lapjára kerül bejegyzésre az alapítás tényének előzetes feljegyzése, amely hatással van minden későbbi jogszerzőre. Az előzetes feljegyzés azonban még nem jelenti a társasház létrejöttét; az épület felépítése után kérhető a hivatalos bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba. A feltüntetéshez földmérő bevonása szükséges, aki szintenkénti vázrajzokat készít és ezeket záradékoltatik a földhivatalnál.
Az alapító okirat szerkezete
Az alapító okirat két fő kategóriába sorolható: a jelenleg hatályos jogszabályok alapján készültek és a korábbi, már nem hatályos jogszabályok szerint létrehozott okiratok. Az alapító okirat négy részre tagolódik: I. a külön tulajdonba kerülő lakások, II. a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, III. az egyes tulajdonosokat megillető tulajdoni hányadok, IV. a korábbi szabályozás alapján létrehozott belső viszonyokat szabályozó részek. A közösség szerveit és hatáskörét az SZMSZ tartalmazza. Ha a közösség közös tulajdonába tartozó részeket módosítják, a módosítást általában minden tulajdonostárs hozzájárulásával lehet végrehajtani, és be kell jelenteni a földhivatalnál.
- Az alapító okiratban meg kell határozni a közösség nevét és címét.
- A külön tulajdonba kerülő ingatlanrészeket részletesen fel kell tüntetni (például emelet, ajtószám szerint).
- A közös tulajdonba kerülő épületrészeket és a földrészletet érintő tulajdoni hányadokat fel kell tüntetni.
- A közösség SZMSZ-ét és házirendjét a jogszabályok változásának megfelelően szükséges feltüntetni vagy elkülöníteni.
Módosítási lehetőségek és kivételek
A társasházi alapító okirat módosítása általában minden tulajdonostárs hozzájárulását igényli. Kivételként említhető, ha az alapító okirat lehetővé teszi a közös tulajdonú ingatlanrészek és vagyontárgyak elidegenítését például önálló egységként alakítható ki, vagy a meglévő külön tulajdon tárgyát bővíti; ilyenkor a közgyűlés az összes tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársa kétnegyed vagy annál nagyobb többségével dönthet. Másik kivétel, ha a tulajdonostársak négyötödönként egyetért, és a határozatot írásban nyilatkoztatják a kisebbségben maradt tulajdonostársakkal. Ezeket a döntéseket jogi képviselet közreműködésével és az érintett hatósági bejegyzéssel kell végrehajtani.
NTAK regisztráció elindítása, működési engedély kiváltása
Az eljárás részletei
A kérelem benyújtása során a földhivatalnál be kell mutatni az alapító okirat tervezetét vagy okiratát, a vázrajzokat és az alkalmazandó engedélyeket. A földmérő a vázrajzokat elkészíti és záradékoltatja a földhivatalnál. A kérelem nyomtatványait az Inytv. és az 1/2024. KTM rendelet szerinti előírásoknak megfelelően kell kitölteni és benyújtani. A díjak és illetékek fontos részét képezik az eljárásnak: társasház alapítása esetén a díj albetétenként számítandó, maximum 160 000 Ft összesen, és a különböző jogi tények bejegyzései eltérő díjakkal járnak. Az elsőkori eljárás díja általában 6 000 Ft/érintett ingatlan, kivéve a jelzálogjog bejegyzéseit, melyek 12 000 Ft/érintett ingatlan lehetnek. A teljes költség sok tényezőtől függ, így a pontos összeg az érintett albetétek számától és a bejegyzendő jogok körétől függ.
A módosítás az SZMSZ megváltoztatását, a közösségi területek használatának szabályait és a közös költségek megosztását érintheti. Az előírások szerint a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése a törvény szerint vagy az eszmei hányad, vagy a közös használat megosztásának megfelelően történik; ha egy adott részre vonatkozik a jog, szükség van változási vázrajzra. A bejegyzés során a jogi képviselet és meghatalmazás kiemelt szerepet kap, különösen külföldön kiállított meghatalmazások esetén. A közreműködő földmérő és jogi szakértők együttműködése kulcsfontosságú a sikeres bejegyzéshez.
Gyakorlati tippek és tanácsok
- Érdemes előzetesen egyeztetni jogi szakemberrel a módosítás jellegéről és a szavazati arányokról, mivel a megkívánt többség függ a tervezett változások jellegétől.
- A vázrajz készítését időben vállalják a szakemberek, mert a bejegyzéshez szükséges, így elkerülhetőek a késések és fennakadások.
- A nyomtatványokat kitöltve, esetleg már előre megírt adatokkal vigyék a földhivatalba a kérelmet, hogy gyorsabban haladjon az eljárás.
- A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzéseknél tisztázni kell, hogy mely személy javára és mekkora terjedelemben jegyeztetik be a jogot, mert a bejegyzés csak a jog vagy tény meghatározott részére érvényes.
Fontos jogszabályi és díj összefüggések
A jogszabályok időről időre módosulnak. A 2024. évi rendeletek és a Díjtörvény módosításai érintik a bejegyzési díjakat és a bejegyzések formáját. A kötelező jogi képviselet részben annak függvénye, hogy a bejegyzés közjegyzői okirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat legyen-e alapul. Ezek a szabályok a bejegyzési eljárásoknál lényegesek, különösen jelzálogjog bejegyzésekor vagy más értékű jogok bejegyzésekor. A bejegyzési nyomtatványok használata kötelező, és ajánlott a kitöltést a földhivatalban felcsatolt állapotban elvégezni, hogy elkerülhető legyen a sorban állás.
tags: #tarsashaz #alapito #okirat #modositas #benyujtasa #foldhivatal