Garázs Tervezése és Engedélyezése Magyarországon
A garázs építésekor számos szabályozást kell figyelembe venni, amelyek az építési engedélyezéstől a helyi előírásokig terjednek.
Az építési engedélyezés feltételei
A kisebb garázsok építéséhez ma már nem kell engedély, de vannak olyan esetek is, amikor nem ússzuk meg a hatósági hercehurcát. Nem mindegy, hogy mekkora a garázs, mekkora a fesztáv, és hogy hogyan kapcsolódik a garázs a házhoz. A garázs egy nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény. Ha a mérete nem haladja meg a 100 m3-t és a 4,5 méteres gerincmagasságot, akkor nem kell rá engedély. Ez a szabály viszont csak akkor érvényes, ha különálló garázst építünk. Ha engedély nem is kell, akkor sem lehet figyelmen kívül hagyni a helyi építési szabályzat (HÉSZ) és a településképi rendelet előírásait. A HÉSZ-ben azt kell megnézni, hogy a garázs még belefér-e a telek beépítési százalékába.
Számos olyan eset is előfordul, amikor nem kell építési engedélyt beszerezni, de kiviteli tervek kellenek. Például engedély nem, de kiviteli terv kell a különálló garázs építéshez, ha egy 100 m3-nél és 4,5 méter gerincmagasságnál kisebb garázst építünk, de a tartószerkezet támaszköze meghaladja a 5,4 métert. Ezeknek a feltételeknek megfelel mondjuk egy különálló, 6 méter széles, 6 méter mély és 2,5 méter magas garázs. Igen ám, de mivel a két tartófal szélessége meghaladja a 191/2009. kr. 22. §-ában leírt 5,4 métert, már kiviteli tervet kell készíteni az építéshez. Ekkor már tervezők kellenek: építész tervező, statikus, villamosmérnök és gépészmérnök tervező. Bár valószínű, a villamos és gépész tervező csak pár mondatot fog írni a tervekhez.
Ha a garázst szerkezetileg összeépítjük a meglévő épülettel, az már más megítélés alá esik (például, ha közös lesz a garázs és a ház egyik fala). Ez már bővítésnek minősül. Lakóépület bővítéséhez nem kell építési engedély, a legtöbb esetben elég az egyszerű bejelentés. Van olyan megye is, ahol engedélyt kell kérni ahhoz, hogy egy lakóépületet garázzsal bővítsenek. Itt az az álláspont, hogy mivel nem lakófunkcióval egészül ki az épület, ezért ez nem lehet egyszerű bejelentés. Ám véleményünk szerint ez hibás gyakorlat. Az épület rendeltetését nem változtatja meg az, ha a lakófunkciót kiszolgáló helyiségek is helyet kapnak benne.
Ha nem lakóépületet bővítünk garázzsal, akkor építési engedélyt kell kérni. De van egy apró trükk a rendszerben, ami mindkét esetben működik. Ha a 100 m3-nél kisebb garázst közvetlen a lakóház mellé építik, de szerkezetileg különálló épületként.
A garázsok nyilvántartása
A garázs építésre vonatkozó szabályokat sok építtető nem ismeri. Felépül a garázs, használja a tulajdonos évekig, akár évtizedekig, de a földhivatali nyilvántartásban nem jelenik meg az épület. Olvasónk is ezzel a problémával szembesült. Van egy 23 éves garázsa, amit szeretne az otthonfelújítási pályázat keretében felújítani. Viszont a garázsnak nyoma sincs a földhivatali nyilvántartásban.
A 10 évnél régebben befejezett épületre hatósági bizonyítványt lehet kérni az építési hatóságnál. Az építési hatóság akkor adja ki a hatósági bizonyítványt a garázsra, ha az megfelel a jelenlegi vagy az építéskori országos építési követelményeknek és a helyi építési szabályzatnak. Ha egyiknek sem felel meg, mert például a garázs már az építéskori szabályok szerint is belógott a hátsó kertbe, akkor nem fog hatósági bizonyítványt kapni.
A 10 évnél fiatalabb, különálló, 100 m3-nél kisebb garázsra szintén hatósági bizonyítványt kell kérni, hogy nyoma legyen az ingatlan nyilvántartásban. Nehezebb papírt szerezni akkor, hogy ha a garázs 10 évnél fiatalabb és engedély vagy bejelentés kellett volna az építéséhez. Tehát, ha az épülethez építettük a garázst, vagy a különálló garázsunk 100 m3-nél nagyobb. Ilyenkor fennmaradási és használatbavételi engedélyt kell kérni.
Kocsibeállók és társasházi parkolás
Kocsibeálló alatt azt értjük, amikor csak egy tető áll lábakon vagy a házhoz erősítve. Elméletileg a 100 köbméteres és 4,5 méteres gerincmagasság szabály ez esetben is érvényes. Tehát, ha nagyobbat építünk, kell hozzá építési engedély. Kocsibeálló esetén is be kell tartani a HÉSZ és a településképi előírásokat.
A jelenleg hatályos Országos Településrendezési és Építésügyi Követelmények (OTÉK) 42. Az engedélyezési eljárások során az építésügyi hatóság vizsgálja a hatályos kormányrendeletben meghatározott, az építmények kialakításához szükséges parkolási igény biztosítását. A kizárólagos használati jog esetében fontos azonban, hogy a társasházi alapító okirat minden esetben világosan rögzítse, hogy melyik lakáshoz melyik gépkocsibeálló tartozik. Ennek hiányában a szervezeti működési szabályzat határozhatja meg a közös tulajdonú telken elehelyett parkolók használati lehetőségeit.
A gépkocsik megnövekedett számára tekintettel és a társasházak sokszor szűkös telekmérete miatt nincs mindig lehetősége az építtetőnek minden lakáshoz megfelelő számú önálló gépkocsi-tárolót (garázst) vagy parkolót létesíteni. Az önálló garázsok helyett elterjedtebb megoldás a mélygarázs vagy a teremgarázs. Ez rendszerint az épület pinceszintjén helyezkedik el. A társasház alapító okiratban a mélygarázs általában egy helyrajzi számon szerepel, amelyben a gépkocsi-beállókhoz osztatlan közös tulajdoni hányadok tartoznak. A társasház alapító okirat elválaszthatatlan mellékletét képező alaprajzon sorszámozva fel kell tüntetni az egyes parkolókat.
Kevésbé szerencsés megoldás a felszíni gépkocsi-beállók helyzete. Lehetőség van viszont használati megosztási szerződést vagy helyszínrajzot készíteni, amely rögzíti az egyes beállók elhelyezkedését és a használati jog jogosultját. Amennyiben a felszíni gépkocsi-beállók az alapító okiratban az egyes lakásokhoz vagy nem lakás céljára szolgáló helységekhez (pl. üzlethelyiség vagy tároló) vannak rendelve és a kizárólagos használati jog a mindenkori tulajdonost illeti meg. A felszíni gépkocsi-beállónak nincs önálló helyrajzi száma, csak az önálló lakással vagy pl. Az alapító okiratban, használati megosztási szerződésben vagy az adásvételi szerződésben meghatározott területen felül egyik tulajdonosnak sincs joga a másik tulajdonos terhére többlet területet használni.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 23. A társasházközösség a gépkocsibeállókra vagy egyéb közös tulajdonú területrészekre vonatkozóan további részletes szabályokat határozhat meg a szervezeti működési szabályzatában. Előfordulhat olyan eset is, amikor a telek és a felépítmény tulajdonjoga elválik egymástól és a társasház csak a felépítményre kerül megalapításra. A kertrészek általában a társasházak földszintjén elhelyezkedő lakások előtt vagy mögött kerülnek kialakításra. Mivel a kertrészek nem kapnak önálló helyrajzi számot, csak az adott lakással együtt forgalomképesek.
Társasházzá alakítás és a garázsok státusza
A társasházzá alakítás új építésű épületek esetén: a felépült új, többlakásos lakóházak, lakóházként van bejegyezve a földhivatali ingatlan-nyilvántartásban. Ahhoz, hogy az épületben lévő lakások, a megépült valóságos hasznos alapterületükkel szerepeljenek az ingatlan-nyilvántartásban (külön tulajdonba kerülhessenek), a lakásoknak külön helyrajzi számot (albetét-számot) kell kapniuk. Ehhez készítjük el a tényleges állapotot tükröző alaprajzot.
Társasházzá alakítás korábban épült épületek esetén: korábban épült épületek estén is előfordul hogy a lakások nincsenek az ingatlan nyilvántartásban külön albetétként bejegyezve, ilyenkor célszerű a társasházzá alakítás. A földmérő mérnök elkészíti a műszaki dokumentációt, hogy a lakások külön albetétekként legyenek bejegyezve. Már meglévő társasházban előfordulhat albetétek megosztása, illetve több albetét egyesítése, ilyen esetben is a földmérő mérnöknek kell elkészíteni a műszaki dokumentációt.
A szolgáltatás menete: Miután az ügyfél megrendelte a szolgáltatást, a földmérő mérnök kimegy, megméri a helyszíni állapotot. Ezek után a regnáló földhivataltól megrendeli a tervrajz készítéséhez szükséges adatszolgáltatást. (Ennek díja 6 500 Ft.) Ezt követően a földmérő mérnök elkészíti a szükséges alaprajzot a mért, illetve a földhivatal által szolgáltatott adatok segítségével, megfelelve a vonatkozó jogszabályoknak és építési előírásoknak, majd ezt egyezteti az ügyféllel - elkerülve a későbbi esetleges eltéréseket.
Alapító okirathoz készült vázrajzA földhivatal az elkészült alaprajzot záradékolás keretén belül ellenőrzi. Ennek díja 2 000 Ft albetétenként. (Fontos, hogy az albetét nem minden esetben tükrözi a lakás fogalmát. Például: garázs vagy tároló is lehet albetét.) Az elkészült, záradékolt alaprajz szolgál az ügyvéd által kiállított társasház alapító okirat alapjául. Az alapító okirat a társasház legfontosabb dokumentuma, amely az alapítás tényét és a társasházban lévő tulajdonviszonyokat rögzíti.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet módosította az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási szabályait, különös tekintettel a társasházi gépjárműtárolók nyilvántartására. Gépjárműtárolók nyilvántartása: A társasházaknak részletesen fel kell tüntetniük, hogy mely gépjárműtárolók tartoznak közös vagy külön tulajdonba. Közös tulajdonú helyiségek dokumentálása: Az olyan helyiségek, mint a tárolók, lépcsőházak, pincék és közös használatú udvarok pontos leírása és elhatárolása szükséges.
A (7) pont szerint: ,,A társasház gépjárműtároló helyiségében kialakított álláshely egyéb önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételéhez (…) elegendő, ha az épületben lévő gépjárműtároló helyiség megléte igazolt.” Ezek a változások növelik az ingatlan-nyilvántartás pontosságát és átláthatóságát, elősegítve a tulajdonviszonyok egyértelmű rögzítését.
Garázskapuk és biztonsági rendszerek
A garázskapuk kivétel nélkül motoros vezérlésűek. A fotocella pár a kapulap előtt van felszerelve. A fotocella pár zárás során tárgyat érzékel (pl. mozgását a vezérlés automatikusan megfordítja és a kapu teljesen kinyílik. zárható le a kapu automata üzemmódban mindaddig, amíg a fotocella érzékel.
Ez az opto-szenzor az alsó gumi nyomását érzékeli. automatikusan megfordítja és a kapu teljesen kinyílik. nem zárható le a kapu mindaddig, amíg a opto-szenzor érzékel (pl. utca felől is. társasházaknál követelmény a tűzjelre nyitás is.
tags: #tarsashaz #garazs #tervezes