Társasház házirend módosítása: útmutató a jogi keretek és gyakorlati megoldások szemléletének összhangjához
A legelső észszerű ok, amiért érdemes megfontolni az SzMSz betartását, ha mindenki megszegi, akkor mindenki élete káoszba fullad a társasházban. Tehát az SzMSz betartása és betartatása jól felfogott önérdek. Ha az SzMSz betartási hajlandóság csökken, akkor csökken a tulajdon értéke is. A közös képviselő (ideértve a tulajdonosokat, intézőbizottságot) a helyi önkormányzathoz fordulhatnak segítségért az SzMSz és a házi rend betartása és betartatása érdekében. Az SzMSz a közös tulajdonlévő épületrészek használatát, a házirend az egymás mellett élés szabályait alakítja ki.
A házirend be nem tartása - egyszerűen megfogalmazva - a közös tulajdonon elkövetett birtokháborítást jelent. Birtokvédelmet lehet kérni, ha a birtokháborítás megtörténik. Többek között birtokvédelmi esettek lehetnek a közös tulajdonban sorolt falak mozgatása, közös területen engedély nélküli tárolás, homlokzat engedély nélküli megváltoztatása. A falmozgatás és egyéb statikai tulajdonságokat megváltoztató beavatkozások építés-hatósági eljárásokat is vonhatnak maguk után. A zajhatás is jelentős konfliktus forrás a társasházakban: 218/1999. (XII. 28.) Korm. rendelet az egyes szabálysértésekről 6. § (1) szerint a lakott területen indokolatlan zaj szabálysértésnek minősül.
Megállapítható, hogy az indokolatlan zajhatás kiváltása szabálysértésnek minősül (az indokoltság megállapítása lehet szubjektív is). Gondolom abban egyetérthetünk, hogy a késő esti fúrás, faragás várhatna reggelig. APTK szerint a rendelet és jogszabályok alapján a zajhatás értékelése az adott tevékenység és napszak szerint történik. A PTK ötödik könyve kitér a helyi szomszédjogi viszonyokra: a tulajdonos a dolog használata során tartózkodni köteles az olyan magatartásoktól, amelyek zavarnak vagy veszélyeztetik a jogokat.
Összefoglalva: figyeljünk a másikra, hogy a másik is figyeljen ránk. A társasház milyen szankciókkal élhet az SZMSZ-ben rögzített házirend megsértőivel szemben? A szankciókat rögzíthetjük-e az SZMSZ-ben? Nincs akadálya annak, hogy az SZMSZ-ben állapítsanak meg szankciókat, de annak végrehajtásához már nincs jogszabályi támogatás, ezért csak önkéntes beleegyezés esetén működhet. Ha valaki a zajt vagy más magatartást zavarja, a Társasházi törvény 13. paragrafusa szerint a szervezeti-működési szabályzat és a házirend összhangban legyen a törvényi keretekkel.
A Tht. szerint a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) megalkotása kötelező lehet hat lakás felett, és azt a közgyűlés egyszerű szavazattöbbségével fogadhatja el. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, a Ptk. szabályai kerülhetnek alkalmazásra. A házirend pedig az SZMSZ része, amely részletezi a közös és a külön tulajdon használatának rendjét, a zaj és nyugalom védelmét, valamint a közösségi tér rendeltetésszerű használatát. Ebben a keretben a házirend kiemelten fontos a békés együttélés fenn tartásához.
Hogyan módosítsuk az SZMSZ-t és a házirendet?
A házirend és az SZMSZ módosítása bármikor lehetséges, azonban fontos az alapos előkészítés. A szavazásnál az összes tulajdoni hányad szerinti több mint 50%-os szavazatarány általában elegendő; kivétel a dohányzás tilalma a közös tulajdonban lévő épületrészekben vagy helyiségekben, ahol a legalább 4/5-ös többség szükséges. Ha valaki sérelmesnek talál egy határozatot, 60 napon belül kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását. A módosítások előkészítése során érdemes önkéntes konszenzust keresni: a közösség lehetőséget kap arra, hogy az SZMSZ-t a közgyűlésen elfogadja, vagy írásbeli szavazást indítson. A törvényi keretek és a bírósági gyakorlat egyaránt azt hangsúlyozzák, hogy a szabályok legyenek világosak, arányosak, és ne sértsék a jogszabályokat vagy a tulajdonosi jogokat.
Gyakorlati megfontolások a házirend megalkotásánál
A házirend megfogalmazása során nem elég csak a tiltó előírásokat felsorolni. A Kúria is leszögezte, hogy a házirendek és SZMSZ-ek nem polgári jogi szerződések, így nem alakítanak ki általános szankciórendszert. Ennek megfelelően a szankciók célja inkább az érdekek közös megértésének elősegítése, a békés együttélés támogatása és jogbiztonság megteremtése. Fontos, hogy a házirend ne legyen ellentétes a Tht.-val, a Ptk.-val és az Alaptörténeti rendelkezésekkel. A rendeletek, helyi önkormányzati előírások és egészségügyi szabályozások betartása kizárólagos hatáskörű együttműködés eredménye.
Általános ajánlások a gyakorlatban:
- Világos és tömör megfogalmazás; kerüljük a jogi zsargon túlzását.
- A szabályok összhangban legyenek a jogszabályokkal, és ne korlátozzák indokolatlanul a tulajdonosi jogokat.
- Előzetes ügyvédi állásfoglalás a tervezett rendelkezésekhez, hogy a későbbi peres eljárás elkerülhető legyen.
- A szabályokat jól látható helyen kell kifüggeszteni; érdemes többnyelvű kivitelezést is alkalmazni a külföldi lakóközösségek miatt.
- Írásbeli szavazási szabályok részletes rögzítése, különösen a távollét és külföldi tulajdonosok részvételi jogainak biztosítása érdekében.
- Közös képviselet és társasházkezelő feladatai pontos meghatározása; tisztázni, hogy a feladatok nem feltétlenül fediknek egymást.
Szankciók és jogorvoslat szempontjából fontos megjegyezni, hogy a házirend nem helyettesíti a jogszabályokat és nem ad jogalapot kötbérek vagy polgári szerződés jellegű szankciók előírására. Ha valaki jogai sérülnek, jogi út áll rendelkezésre: közgyűlési döntések megtámadása, birtokháborítás esetén pedig birtokvédelmi eljárás vagy polgári per indítása.
A házirend és az SZMSZ tartalmi elemei a gyakorlatban
- A külön tulajdonban végzett építési-szerelési munkálatok és zajjal járó tevékenységek időzítése a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályokkal.
- Közös területek használati rendje: lépcsőház, folyosó, udvar, kert, pince és tárolók rendje; takarítási és portalanítási kötelezettségek.
- Állattartás szabályozása (általános tiltások és feltételek), a helyi nyugalmát és higiéniai előírásokat figyelembe véve.
- Rövid távú kiadás szabályozása a közösség érdekében.
- Loggia, erkély használatának rendje, a rendeltetésszerű használat megőrzése és esztétikai elvárások.
- Tűzvédelmi és mentési előírások: menekülési útvonalak tisztán tartása és gyúlékony anyagok tárolásának tilalma.
Megjegyzés: a házirendnek jogszabályba ütköző része nincs és nem hozhat létre olyan jogokat vagy kötelezettségeket, amelyek ellentétesek a hatályos jogszabályokkal. A jogkövetkezményekről a bíróság vagy a jegyző határozata gondoskodik. A Panaszok kezelése és a megegyezés keresése fontos szolgálat a közösség egynhangú együttélése érdekében. A házirend célja tehát nem ellenség, hanem kapaszkodó és védőháló a közösség számára, amely a törvényi keretek között szolgálja a hosszú távú békés együttélést.
Lakásvásárlás előtt kiemelten fontos, hogy előre elkérjük az eladótól a társasház SZMSZ-ét és házirendjét, melyekből hitelesen tudunk tájékozódni. Érdemes írásban tájékoztatást kérni arról is, hogy a házban milyen “nem lakás célú ingatlanhasználat” van engedélyezve. A szavazások során az írásbeli javaslatok és a közgyűlési jegyzőkönyvek részletes áttanulmányozása segít a jobb döntésben. A házirend tehát a békés együttéléshez ad keretet és védőhálót - ha mindenki betartja.
Milyen jogszabályi és gyakorlati összefüggések alakítják a modern társasházak SZMSZ- és házirend-gyakorlatát?
Az érintett jogi környezet összetett: a Tht. és a Ptk., az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvények, a Korm. rendeletek és a helyi önkormányzati előírások együttesen határozzák meg, hogy mit lehet és mit nem lehet szabályozni a házirendben. A SZMSZ és a házirend közös célja a közösség minden tagjának jogainak és kötelezettségeinek egyértelmű rögzítése, a közös tulajdon védelme és a nyugodt élet feltételeinek megteremtése. A bírói gyakorlat szerint a szabályok tisztességesek és arányosak legyenek, ne legyenek ellentétesek a törvényekkel, és legalább a jövőbeni együttélésre vonatkozzanak.
tags: #tarsashaz #hazirend #modositas